第一章 房地产金融总论

1、房地产金融学,授课教师：张办公室地址：南主楼A406电子邮箱：,选用教材:曹建元房地产金融新编2009主要参考书：房地产金融中国人民大学出版社2007.8谢经荣刘秋雁，房地产投资，东北财经大学出版，2003.6,课程要求：考试成绩70%平时成绩30%，作业，听课，实践环节（5课时）,我国住房制度沿革,新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。财政、企业负担重，平均主义分配不公、抑制房地产市场发育,（一）1978年1993年住房实物分配制度改革阶

2、段,由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。,1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工。,土地制度,改革开放前：是单一行政划拨制度1979：外资1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年月国务院提出使用权可以有偿转让，同年月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块千多平方米的土地使用权，,深圳第一个准

3、商品房小区东湖丽苑,1980.6月中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。,1987年建我国第一个商品房小区东晓花园1600元/m28588m2525万元,1981年，公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的13。,实行土地使用权有偿,海南房地产泡沫,海南的平均房价从

4、1988年的1350元/平方米猛增至1992年的5000元/平方米，增长幅度高达257%，而1993年则达至惊人的7500元/平方米，1993年下半年泡沫开始破裂，房价呈现回落趋势。,（二）1994年1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段,1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。,1998年7月3日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199

5、823号）。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。,（三）1999年-2004年住房市场化全面推行阶段,自1998年国发199823号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长，并且在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。,国发200318号文国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知

6、对国发199823号文进行了修正，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应。采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。,国发200318号文实施以后，我国房地产业高速发展，土地出让，价格不明确，2004年开始招拍挂。但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。,上海房价走势图(一),2013年上海房价走势,（四）2005年至今房地产调控阶段,2005年国八条:增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满

7、5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。,2006年国六条：规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。,2007：主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率2008年：房贷利率七折,2008年8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）的出台引起了社会各界的广泛关注。24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住

8、条件，完善配套政策和工作机制。,2009年国四条：增加普通商品住房的有效供给；抑制投资投机性购房；加强市场监管；大规模推进保障性安居工程建设,2010年国十一条：是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；,2011年新国八条：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”提高首付比例，是对住房贷款需求作出限制。限购是国八条奏效的关键,我国2011将建设1000万套保障房,2011年全国保障

9、房建设目标大幅提高到1000万套，为督促地方政府完成这一艰巨任务，住房和城乡建设部近期将与各省级政府签订“军令状”，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。,报告称中国保障房半数以上实为福利分房地产中国网2012-8-10,“我们在调研中发现，由于地方保障房资金一直处于紧缺状态，所以在各地方上报的保障房数量中，至少有一半以上是由国企和企业员工福利房组成的。”在保障房制度顶层设计一直尚不完善的背景下，“十二五”期间全国规划建设的3600万套保障房建设，至今引发巨大争议。,国务院督查组肯定16省市楼市调控效果2012年08月09日08:24:28来源：证券时报,从督查组对16个省市的督查结论来看，各省

10、市的调控成效均获肯定，但同时也指出了个别省市存在的问题。其中，在肯定“广州的限购限贷政策执行情况较好，楼市情况较为稳定”的同时，提出要“对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。,2013国五条：,中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架“发动机”是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让，意义巨大；“燃料库”则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。,第一章总论,第一节房地产业及其资金运动第二节房地产金

11、融的概念第三节房地产业与金融业的关系第四节房地产金融学的对象和内容,第一节房地产业及其资金运动,一、房地产和房地产业(一)房地产的概念房地产不仅是指土地及土地附着物，而且包括由此衍生的各种权属关系。所有权：占有、使用、收益、处分,(二)房地产的特征,物质性质方面的特征固定性多样性耐久性体积大,建部副部长仇保兴近日透露，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。（中国日报4月6日）,经济性质方面的特征,1、地理位置对其价格有着重大影响,经济性质方面的特征,2、单件性使得房地产估价显得日趋重要,经济

12、性质方面的特征,3、产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报,4、房地产生产投资大,(三)房地产业的概念,房地产业是一个从事为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的一个产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等项房地产经济活动的各个经济单位的总体,二、房地产业资金特点,1、资金投入量大2、整体资金周转慢3、资金运动受地域影响大4、房地产资金的增值性,第二节房地产金融的概念,一、房地产金融的概念和内容房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。,三、房地产金融的发展,(一)起步、初创时期：189

13、7年-解放前,盐业、金城、中南、大陆四家银行,四行储蓄会天津旧址,四行仓库,投资建造的上海国际饭店大厦1934年四行储蓄汇大厦远东第一大厦,设计师：拉斯洛邬达克，匈牙利人,(二)过渡、萎缩时期：解放后-1978年,(三)恢复、发展时期：1978年-1988年1985年中国建设银行深圳分行发放第一笔个人住房贷款,80年代初建立的国际大厦,1987年建立【建立住房基金制度】1989年末，单位住房基金存款余额已达7893万元。保证了房改合理统筹资金来源和住房改革资金的正常运转。【支持住房商品化,办理购房建房信贷】买房长期低息抵押贷款业务。贷款期限最长为15年2003年改制,烟台住房储蓄银行,(四)调

14、整、发展时期：1988年-1994年国务院198811号文“住房制度改革要广泛而有效筹集和融通资金，建立一套科学的结算办法，金融体制必须配套改革”建设银行与工商银行成立了相应的房产信贷部,(五)规范、发展时期：1994年-1994年政策性住房金融由建行和工行办理，县级由农行办理。1995年所有国有独资银行和交通银行都可以办理住房委托存、贷款业务1999年房贷可以扩大到各类住房贷款，比例不高于房价80%,2003年严格控制土地储备贷款发放，重点支持中低收入的购房需要。首套房首付20%，二套房提高比例。2008年出台廉租住房建设贷款管理办法,中德住房银行,目前商业银行的个人按揭贷款基准利率为7.0

15、5%，那么住房储蓄贷款的利率3.3%，银行如何能盈利？记者了解到，与一般商业银行的住房贷款不同，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，储户的存贷差是它惟一的利润来源。客户存款时，尽管采用的方式类似零存整取，甚至整存整取，但利率仅有0.5%，而贷款利率却是3.3%，当然可以实现盈利。,一是刚刚毕业的大学生，也就是暂时没有能力购买住房的人群；二是父母想将自己的养老钱用于给孩子购买住房的；三是市民购买了小户型住房后，考虑今后会换更大的住房的；四是已经在其他银行贷款购房，但希望将高利率贷款替换为低利率贷款的,房储贷款入渝两月6位市民“吃螃蟹”,市民已习惯了买房时直接找银行办理个人住房按揭贷

16、款，无论是不是在这家银行有存款，这种模式也被称为美国模式。欧洲人买房的时候并不这样贷款，最普遍的方式是先找一个专业住房储蓄银行开户，并签订住房储蓄合同，然后在一定期限内(一般两年以上)定期向账户里存钱，当账户资金累积到一定数量时，就可以用非常低的利率获得房贷了。,（一）经营主体会进一步增加，经营主体经营管理能力和服务水平有望得到进一步提高,四、房地产金融发展展望,（二）房地产金融工具呈现多样化发展,（三）法规不断完善，房地产金融市场体系逐步完善,（四）互联网技术的进一步发展，网上房地产金融业务成为房地产金融发展的一个重要方面,淘宝网开始卖房吉屋网领跑房产电商2012-01-1016:36:04

17、,第三节房地产业与金融业的关系,一、房地产业的发展需要金融业的支持(一)房地产的开发与经营需要金融业的配合(二)房地产的流通和消费需要金融业的帮助(三)房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务,二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务,(一)金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务(二)金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广(三)金融业需要在房地产业拓展金融服务内容,三、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机,美国次贷危机,韩国版”房贷危机出现启动迹象2011年02月22日13:36,据中国之声新闻纵横报道，由于负债超过资产，继釜山储蓄银行及旗下的大田银行17日被勒令停

18、业6个月，仅仅过了两天，又有4家储蓄银行停业，消息传出后，釜山储蓄银行其他几家银行两天来纷纷出现挤兑风潮。,韩国版”房贷危机出现启动迹象,1997年亚洲金融危机之后，为了拉动经济增长，韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活韩国房地产市场，却助长了房地产投机，从此一发而不可收拾。,韩国版”房贷危机出现启动迹象,据韩国国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示，2000年1月至2005年6月的5年半时间内，上述地区公寓的平均售价上涨了2.8倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4-5，然而“好景不常”。2008年全球性金融危机爆发之后，韩国经济大受打击，房地产业也未能幸免。2010年末，韩国

19、房价与最高时相比已经跌去了1/5。,商业银行重点监控房地产业,“房价下跌10，不会对建行产生影响；房价下跌20，影响不大；房价下跌到30以上，会产生较大的影响，但仍不是根本影响。”2011年6月12日，在建行的股东大会上，如果下半年持续的货币紧缩政策不变，房价必然大幅下行，届时银行的房贷风险也必然会有一个上升过程。”,目前在深圳宝安、南山等区已经不同程度地出现了房贷“负资产”现象。前已经有一些商业银行将房地产行业列为高危行业，不再进行贷款审批。”,保利地产杭州某项目一次降价3000元降幅超26%,2011年金九银十的第一周，杭州房价下行突然加速：中国房地产大户保利地产在杭州的某项目一次降价30

20、00元，而且还赠送30至50平方米不等的面积，房价一下子拉低到均价8900。另一个开发商则以8500元的均价直接入市，降价幅度超过26%。,受房地产调控政策影响开发商资金链吃紧了,这几年房价高企，很多房地产开发商赚了个盆满钵满。因而，前段时间采访浙江某民间资金掮客时，得知那些在普通人眼中富得流油的房地产开发商竟然是其最大客户，记者简直不敢相信。此后，记者深入调查，发现这名资金掮客所言不假，如今房地产开发商真的“很差钱”,央行再次调整存整基数苏城银行房贷额度再收紧,2011.9.5央行就要将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，各家银行都将限期到位。近日记者在苏城各家银行了解到，这一政策

21、的出台，让本来就很紧张的房贷额度再度收紧。业内人士称，大银行或许可以通过循环额度来房贷，但是一些存量房贷比较少的小银行就很困难了。银行业内人士告诉记者，按照目前19.5%-21.5%的准备金率水平，政策出台后，未来六个月内将总计收紧流动性9000亿-9500亿元，相当于上调准备金率100-150基点。,四、房地产业与金融业的关系,按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。,房贷返点全国叫停,2010.2月房贷一向被视为较为优质的信贷资产，有些银行为争夺房贷业务资源，竞相提高支付给中介的返点，返点由此越推越高，日前

22、中国银行协会全面叫停返点行为。,3.房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行,当然，房地产业的不良发展，对金融业的影响也是非常重大的：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会大量提高风险水平。实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。,补充：房地产金融的发展,一、国外房地产金融的发展二、我国房地产金融的发展及存在问题（重点）,一、国外房地产金融的发展,一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下：建筑业协会公

23、积金制度,1.建筑业协会,建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互助”和“集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图11。后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图12。,建筑业协会的运转运作流程（早期）,本地购房者,协会,房屋,协会会员,资金流动,分配权益,建筑业协会的运转运作流程（后期）,全国储蓄户,协会,房屋,购房者,储蓄,购地建房,抵押贷款,购房,住宅合作社的规范定义,建筑业协会在

24、一些国家又称为“住宅合作社”，200多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。它有一个普遍的规范定义：住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。,2.公积金制度,公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。公积金

25、的特点是：普遍、强制、集中、专业,住房政策是新加坡基本国策,新加坡的公共住房又叫做组屋，自1961实施以来，目前已有85%的新加坡人居住在组屋里面。新加坡公民只需要符合年满21岁，月收入低于8500新币等几个条件，就可申请，大多数人只需动用薪金的20%就可偿还组屋贷款。,一般来讲首次申请组屋的价格在20万新元/套，而周边商品房的价格是组屋的数倍，最高甚至达到9倍。让人更为羡慕的是，目前新加坡的人均年收入在5.6万新元，这个与房价之间的差距让人们足可以应付。,二、我国房地产金融的发展及存在问题,我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。成熟的房地产金融市场的主

26、要标志我国房地产金融市场存在的主要问题,2.成熟的房地产金融市场的主要标志,一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征：,（1）房贷款以抵押为主（2）筹资形式多样：政策性、大众储蓄、各种基金股票（3）完善的法律体系,（4）完善的房地产金融市场体系结构：抵押贷款一级市场、二级市场（5）建立适应经济运行的新机制：呆坏帐处理机制,3.我国房地产金融市场存在的主要问题,对比成熟的房地产金融市场的特点，可以看出，目前我国的房地产金融市场是极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有如下几个方面：,房地产金融市场的资金来源单一,目前，我国房地产融资主要还是银行融资，房地产金融市场的资金来源单一，除住房公积金外，就是银行吸纳的各种储蓄存款，债券、保险基金、按揭证券等还只停留在讨论探索阶段。资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。,住房公积金怕贬值更怕流失,据了解，我国公积金的总归集额达2万亿元，而多数城市的公积金闲置率偏高，公积金的存款利率低，缴存人的资产面临贬值风险。因此，人们呼吁进一步探索有效、安全、公平使用沉淀资金的政策。,解析住房公积金第一案：案犯挪用亿元无人监管,李树彪在担任郴州市住房公积金管理中心主任职务期间，豪赌似乎成了李树彪的“主要工作”，从1999年9月8日到2004年1月15日总共4年零5个月的