京沪高档写字楼考察报告

1、京沪高档写字楼考察报告,北京银泰中心 华贸中心 金地中心,位于东三环国贸桥西南角，CBD核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，与地铁1号线和10号线的国贸站直接相连，毗邻使馆区，距离北京火车站4公里，距离首都机场20公里，地理位置十分优越。,银泰中心,项目简介,总建筑面积35万平米，由三栋塔楼组成。中央主楼为酒店公寓楼，63层，高249.9米，为长安街沿线最高建筑，由柏悦酒店和极品酒店服务式公寓柏悦府、柏悦居组成。 东西两栋写字楼44层，高186米，每栋地上建筑面积7.2万平米，标准层建筑面积1849平米，为国际甲级写字楼PICC写字楼及银泰中心写字楼。 裙房4层，高24米，为奢

2、华品牌、会议、宴会设施、中西餐饮和现代健身Spa等高级商业配套，裙房将三座塔楼连接成为四通八达的整体，形成现代都市高品质生活目的地。,银泰中心,项目简介,八大特色,）北京首例双轿厢电梯系统 配置北京首例双轿厢电梯系统。12部双轿厢电梯，24个运载轿厢，同一时间运送双倍客人抵达各自办公楼层，彻底解决高峰时段的客流压力。双轿厢上下连运，降低电梯井占用平面面积的比率，有效提高楼层使用率。 ）全空气变风量（VAV）系统 采用最先进的适合大开间办公的全空气变风量（VAV）系统。每层平面均匀布置34个变风量末端（VAV BOX），每个控制2-3个风口，根据设定的温度和室内条件变化情况自动调整送风量，提高舒

3、适度并节约能耗。同时，考虑到楼层靠近幕墙的外区与靠近核心筒的内区存在冷暖温差，特在外区设置带热盘管的VAV，在冬季可增加供热，均衡各个区域的温度。写字楼核心筒内还预留有24小时机房冷却水管，供用户接驳，为用户自行安装的空调设备（如机房空调机）提供冷却水源。,银泰中心,）12米双层挑空大堂，独特环行走廊 大堂空间贯通地下一层、首层及二层。一、二层挑空高度达12米，一至二层净高8.0米。内部设计相互交接的环行与十字型走廊，方便人群到达方形大堂平面的任意角落。走廊设计给人“天圆地方，四通八达”的视觉感受，配合水幕、喷泉、高耸植物的室内装饰布置，充分体现出银泰中心的非凡气魄和风水宝地的符号特征。,银泰

4、中心,八大特色,）无中柱大开间办公空间 筒中筒的建筑结构布局不但提供合理均衡的抗力体系，同时创造出幕墙至走廊10.5米跨度的无中柱大开间办公空间。无中柱办公空间利于客户灵活布局工作与交通区域，提高办工效率。同时无中柱、小进深、大开间设计令各个区域自然采光充足而无柱影遮挡，空间更加敞亮，利于员工的身心健康。 ）15厘米高架空网络地板 写字楼标准层全层铺设高至15CM的架空网络地板，并留有自由走线的预置线槽，为办公企业提供灵活便利的网线布局调整条件。,银泰中心,八大特色,）可更换单元式LOW-E幕墙系统 幕墙为可更换单元式系统，每单元由铝合金高级霞红石材配双层钢化LOW-E镀膜中空（8毫米玻璃+1

5、2毫米中空+8毫米玻璃）高性能玻璃组成，符合ASTM美国幕墙标准。 LOW-E镀膜玻璃抗震性能良好并具有低辐射、高透光、防红外线、阻止紫外线功能，有效防止冬夏季节室内外热量交换。LOW-E镀膜中空玻璃更适应北方寒冷地区，有效降低暖气能耗，提高室内玻璃表面温度，防止露珠凝结，保持视线清晰。同时兼备低辐射、高透光性能的LOW-E镀膜玻璃，其成本大为提高，一般项目不能兼顾或较少采用，北京银泰中心是采用这种玻璃的为数不多的项目。 幕墙单元石材部分采用双层1.5mm镀锌钢板中间加保温棉，窗台部分设置三道（通常为一道）保得板（水泥压力板），由此保证室内噪音在35分贝以下。 幕墙单元型材的插接处采用四道胶条

6、密封，充分保证系统的水密和气密性能。幕墙型材表面采用氟碳喷涂，提高表面抗氧化能力。幕墙单元石材为高强度花岗岩，确保其抵抗风压和地震的能力。,银泰中心,八大特色,）身份识别安全系统服务 大堂设置身份识别安全系统服务，充分保证办公企业的安全，并有效避免未预约外来人员的往来烦扰。 ）全面个性化设计，创造人性化舒适办公环境 银泰写字楼提供全面个性化需求调整条件，满足不同企业的全方位需求。包括：部分标准层可实现局部挑空，为企业提供完整的独立办公空间；所有楼层预留茶水间条件、部分楼层预留行政卫生间条件，为企业创造人性化环境。,银泰中心,八大特色,主要经济技术指标 总建筑面积 约 73,975平方米 建筑高

7、度 186米 建筑层数 （地上）44层 地上建筑面积 72,144平方米 结构 钢筋混凝土筒中筒结构（无中柱空间设计） 抗震系数 8度 办公面积标准层高度 4米 大堂高度 12米 客梯 高低区各6部，共12部进口OTIS高速双层轿厢客梯，共计 24个电梯轿厢 消防及服务梯 2部进口OTIS电梯 自动扶梯（B1-首层） 为客梯的上轿厢与下轿厢乘客的换乘设置4部自动扶梯 车库至大堂穿梭电梯 2部,银泰中心,配置参数,建筑及工程 结构设计： 型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体，无中柱空间设计（column- free） 建筑层高： 首层：12米，标准层：4米净高： 首层：8米，标准层：2.7米（走廊），

8、2.70米（办公区域）幕墙： 8 mm+12 mm+8 mm，LOW-E中空玻璃幕墙楼板承重： 地库：4.0KN/m2，走廊：电梯走道5.0KN/m2，标准层办公室：2.0KN/m2 空调系统 空调系统类型： 全空气系统、变风量(VAV)系统，同时配有紫外线灭菌装置。 暖气： 集中热力供暖，由市政热力提供 通风系统： 各层均设有排风设施 冷却系统： 18台冷却塔并另设3台24小时机房中央辅助冷却水系统冷却塔 空调调节系统： 集中新风机组各层新风量恒定，各层设空调机组集中处理空气,银泰中心,配置参数,电力系统 电力系统： 2台2000KVA变压器，2台1600KVA变压器 电容量： 7200KV

9、A 双路供电： 分低区高区，不同变电站双路供电，每个变电站容量满足100%负荷 照明水平分配： 1）天花板布线 2）地面线槽布线。 照明： 办公区预留照明电量满足500lux/平方米的照度 运输系统 设12部日本OTIS超高速客梯(双层轿厢)，分高低区，6+6配置。电梯 设计和品质均采用国际标准。 办公楼还各设2部消防梯（兼货梯）速度3.5m/s，载重量1800KG。写字楼办公入口大堂各设1组2台客梯（地下B4至1层大堂）供地下停车人员转换使用，速度1.75m/s，载重量1350KG办公楼还各设4部由B1(下首层)至L1大堂(上首层)自动扶梯；以方便双层轿厢乘客的换乘。,银泰中心,配置参数,通

10、讯 大厦主系统：纵向语音采用3类大对数电缆，布设在每层的弱电间语音配线架上，可为写字楼租户提供直拨电话，中继线，IP电话，长途电话，centrex集团电话；纵向数据采用光纤，芯单模光纤。租户可以向电信运营商申请专线；小型租户可以使用宽带通服务，带宽可有多种选择，最大带宽为10M；写字楼地面为架空地板，下面为地面线槽，租户可以自己布线建立局域网络，再通过电信提供的出口上网。通讯支持：本项目有中国移动，中国联通，小灵通的信号覆盖。覆盖范围为全部建筑。有线电视和卫星系统：有线电视卫星电视分布到写字楼弱电间的分支器上，写字楼租户可以自己将电视线缆接入房间；卫星电视用鑫诺号卫星，接收境外套电视节目，如，

11、等 公共区域安防系统 消防和人身安全系统 保安监控系统 防盗报警系统 巡更系统,银泰中心,配置参数,项目简介,北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。,华贸中心,华贸中心写字楼呈45度角面对长安街，整体设计由美国KPF建筑设计事务所担纲，风格纯净、简洁、明快、凌厉，具有最大化开阔视野、最大化自然采光，极富纪念性和时代感。由西向东依次走高的格局，使之成为入京第一国门。 华贸中心写字楼为跨国公司量身定做，以国际领袖型金融公司为支撑，配以国际标准设计的公寓

12、、CBD最大的商业中心新光天地、丽思卡尔顿和JW万豪酒店及中央公园，构成了北京最具影响和竞争力的项目，已成为国际水准的商务平台。 2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2008年初交付的3号写字楼出租率也已达到50%。业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、 SAP、巴西航空、伊藤忠商社等世界500强企业。,华贸中心,项目简介,最佳的商务氛围独立大堂入口处挑高9米,华贸中心,建筑特色,华贸中心,建筑特色,跨国公司理想的办公空间标准层面积2200-2300平米。 纯国际化办公模式无中柱式方正空间，三面采光。 最大程度提高面

13、积使用率10米超短进深，9米超宽柱状间距。 办公空间倍感舒适层高4米，净高2.7米。,华贸中心,建筑特色,国际领先标准的玻璃幕墙 外墙采用全玻璃幕墙体系，主要材料选用为透明钢化中空LOW-E玻璃及氟碳聚合物饰面的铝合金型材；裙楼部位墙面采用预制的成品陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面为玻璃幕墙及绝热隔声材料砌筑墙体。,华贸中心,建筑特色,华贸中心,建筑特色,先进空调系统 内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。新风量40立方米/小时*人，每层划分为一个可控制区域。设置自动控制装置，舒适节能。采用蒸汽加湿系统，预留用户冷却水系统。采用溴化锂制冷技术，节能环保。,华贸中心

14、,建筑特色,高科技电梯系统 1号、2号字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置； 3号写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置。 B4层至F1层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车人员转换使用。以上3栋写字楼高速客梯采用国际标准，并均设有智能选层控制系统。,华贸中心,建筑特色,华贸中心,建筑特色,迅捷通讯平台 提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信，实现电视电话会议等功能；为了充分保障大楼的移动通信质量，确保通信畅通，设移动通信中继系统。 综合布线系统 系统可提供语音和数据等信号传输，主要服务于通信网络、计算机网络及办公管理系统；系统干线采用

15、光缆和铜缆，水平布线采用六类UTP；架空地板系统在确保4米标准层层高的同时, 隐藏繁复的电缆、线路和其他管道，提供灵活的布线、分隔方案，同时又能快速适应设备的布局改变，方便设备的升级与增值。,华贸中心,建筑特色,华贸中心,建筑特色,华贸中心,配置参数, 雄踞北京中央商务区，地处最繁华的长安街东段，毗邻东三环、东四环，地段显赫，弥足珍贵； 地铁1号线与大厦地下通连，数个条公交线路围绕周边，机场高速公路、京津塘高速公路接驳顺畅，进出便捷，四通八达。,金地中心,项目简介,A座 总面积 约63,000 楼体高度 168m 楼层数 地上39层 标准层面积 约1,850 单元使用率 70 整层使用率 75

16、 楼板高度 4.1m 净高 2.75m 网络地板高度 lOcm 进深 12m 办公区使用荷载 2.0KN/ 可拆卸楼板 20层以上提供,项目简介, 国际著名建筑设计机构美国SOM经典巨作； 168米绝对高度，构筑CBD崭 新地标，引领企业商务未来；,金地中心,罕有108米中庭阳光大堂，享受舒适办公空间 108米长、18米高的全透光玻璃结构中庭大堂与写字楼A塔/B塔、商业中心合为一体，与室外绿色水景园林交融，创造舒适的理想办公环境。 25部高速客梯，国际甲级标准高端配置 两栋写字楼配备25部高速客梯，高中低区群控运行，同时配备3部消防电梯、4部地下车库转换电梯，保证客户等待电梯时间小于40秒，到

17、达顶层时间小于60秒。,金地中心,建筑特色,自由无柱办公空间，引领未来商务需求 高度灵活的布局迎合客户现在和未来的需求。写字楼楼层面积从1500至1800平方米不等，上下层更增设可拆卸楼梯，适合不同功能组合和空间布置。写字楼净高2.652.75米，1012米的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底，创造人性化办公空间。 世界领先VAV空调，科技成就健康 世界领先的VAV变风量全空气空调系统，采取内外分区制冷供暖的设计，配合电加湿、紫外线消毒等高科技设备，新风量超过35立方米/人/小时，末端送风温度、湿度智能可控，空气含氧量、洁净度超越国际健康要求，确保所有办公区域环境最佳舒适。,金地中心,建筑特

18、色, 国际著名建筑设计机构美国SOM经典巨作； 传统窗棂图案与时尚水晶折面完美结合，诠释建筑独特灵性；,金地中心,建筑特色,金地中心,建筑特色,交付标准 办公区域 吊顶 600mmx600mm高档吸音矿棉板 地面 防静电网络地板 墙面 高档环保乳胶漆 公共区域 大堂 高档大理石墙面及地面、高档石膏板造型吊顶、 高档不锈钢网屏幕墙 电梯厅 高档大理石墙面及地面、高档石膏板造型吊顶 洗手间 高档大理石墙面及地面；贝朗及乐家洁具,金地中心,配置参数,电梯系统 品牌 芬兰通力 数量 A座： 15部客梯，高、中、 B座：十0部客梯，高、低三区运行； 2部低区二区运行；货梯八肖防梯；2部 1部货梯门肖防梯

19、转换梯 设计等候时间 15-30秒,空调系统 品牌 美国开利主机，美国约克冷水机组 系统类型 A座 VAV变风量系统 B座 4管制风机盘管系统 新风量 45-60立方米小日寸人 冷却水 24J、时提供 空调运行时间 周一至周五8：00-19：00 周六8：00-12：00 室内环境设旨数 温度 夏季23-25，冬季18-22 湿度 夏季60、冬季40,金地中心,配置参数,幕墙 材质 LOW-E玻璃幕墙，高档石材 透光率 44以上 室外反射率 17 隔音参数 有效降噪30分贝以上 外窗 可开启,强电系统 供电 双路10KV电源(西大望路变电站) 设计用电标准 90VAm2 备用发电机 法国SDM

20、O柴油发电机，功率1760KW 备用发电胡作用范围 应急照明及消防自动化系统,金地中心,配置参数,通讯系统 通讯及网络供应 中国电信、中国网通，千兆光纤入户 布线结构 六类UTP星型综合网络布线，支持点对点VPN传输 信息点 每5m2预留一对 卫星及有线电视 亚太6号卫星、歌华有线 照明系统 标准办公区500LUX 楼宇中央管理系统 美国霍尼韦尔 安保自动化系统 美国霍尼韦尔、马来西亚ELID 消防自动化系统 美国诺蒂菲尔 车位 742个,金地中心,配置参数,上海中建大厦 银泰中心 东亚银行,项目简介,中建大厦,位于浦东竹园商贸区，雄踞城市动脉世纪大道，拥有规划中2号、4号、6号及9号轨道交通

21、，至4号线浦东站仅100米，距交通枢纽世纪大道地铁站步行约10分钟。,建筑立面 中建大厦由中国建筑携手美国KPF等多家国际专业团队打造而成。 以166米建筑总高完美定义竹园CBD商务新高度。 螺旋形态建筑外观，辉煌闪耀呈升腾向上趋势。 简洁而现代的设计勾勒出独特商务气质，凝聚世界级城市精神与智慧。,中建大厦,建筑特色,大堂 中建大厦(CFT)独特后现代建筑风格，完美诠释大堂宏伟、通透而赋有“冰”质感的前卫理念。 裙楼采用全玻璃屋顶及立体挑空布局，明媚阳光溢满空间，建筑与自然完美融合。,中建大厦,建筑特色,标准层 中建大厦可开启式幕墙设计，实现自然通风循环，为室内提供健康环保的舒适环境。 无柱式

22、室内设计，可按办公需求自由分割，充分展现灵活立体空间格局。 标准层净高2.75米，架空地板150毫米,中建大厦,建筑特色,5A智能化 引入全球先进5A智能体系。采用一卡通智能管理系统及无盲点网络通讯，全面引领智能办公新时代；无间断双回路供电及2台后备发电机组，凝造和谐高效的商务环境。 空调 大楼采用美国约克VAV空调，独立新风系 统，带来全方位舒适体验。 电梯 大楼配置20台瑞士全进口迅达高速电梯，平均等候时间在30秒之内，实现全天候无滞留商务空间，时刻享受高科技电梯带来的便捷服务。,中建大厦,建筑特色,大厦总高度 166米 建筑用地面积 约3230平方米 总建筑面积 约96655平方米 办公

23、楼建筑面积 约62933平方米 商业建筑面积 约7750平方米 地下面积 约21968平方米 大厦容积率 784 大厦绿化率 1420 大厦抗震设防烈度 7度 总建筑层数 37层 办公楼层 5-19层、2137层 商业层数 3层 裙房高度 1240米，16米(裙房最高点) 停车位 地下14层348个地下停车位（121个机械车位) 首层大堂净高 约1015米 办公标准层面积 约2100-2500平方米 办公标准层单元面积 约235535sqm 办公标准层净高 275米 办公层柱子布局 靠玻璃幕墙分布 办公区走廊宽度 150米 办公区走廊净高 275米 办公层柱间距 约960米 办公层得房率 整层

24、75，分隔单元66,中建大厦,配置参数,布局设计与结构,建筑类型 框架核心筒结构 楼面使用荷载 办公区：200kg平方米 商铺： 350kg平方米 架空地板高度 5-6层 约300mm 7-37层约1 50mm 落地玻璃外框尺寸 280*120米， 340*120米 外墙至走廊距离 约6，80-1250米 外墙至核心筒距离 约900-1400米 外立面材料及尺寸 双层中空Low-E单元式玻璃幕墙 机电层分布 20层、楼顶、地下室,中建大厦,配置参数,布局设计与结构,电力供应 两路35KV供电12000KVA装机容量 紧急发电机组电量 2台1200KW柴油发电机1台供大楼使用， 1台供租户使用

25、可供租户使用总电量 3030千瓦(设计量)225千瓦(商铺) 雷电保护 按第二类防雷建筑物设置防雷措施 办公区照明标准 至桌面照度为420-600 Lux 应急系统 走道内设置应急照明系统，发电机应急电源 空调系统 空调系统晶牌 约克空调 空调种类 办公楼： VAV变风量系统 ，13层裙房： 风机盘管加 PAU 新风系统，大堂： 单风管系统 变风量箱分配 32-36个层 空调设计标准制冷总量 约11606KW 新风系统 独立新风系统，办公区域35立方米/小时/人 冷冻水供应 提供24小时冷冻水系统 夏、冬季室内设计温度(办公区) 夏季：251， 相对湿度： 50 冬季：221， 相对湿度：40

26、,中建大厦,配置参数,供电系统,电梯和自动扶梯 电梯品牌 瑞士迅达 数量(台) 高低区各7部； 消防载货：2； 车库裙房：3； 裙楼货梯： 1 服务楼层 低区：1-19；高区：21-37；消防载货：B4-38；车库裙房：B4-3； 裙楼 货梯：1-2 速度(米秒) 低区：3； 高区：6； 消防载货：3； 车库裙房：175； 裙楼货梯：1 容量 低区高区/消防载货电梯：1800kg；车库裙房：1150kg；裙楼货梯：550kg 电梯厅宽度 约35米 平均等候时间 30秒 智能系统 智能停层，读卡识别系统 楼宇自控系统 采用江森控制系统，监视和控制整个大厦的日常运行。范围包括：冷热源调节、电力监视

27、、消防保安、电梯及自动扶梯、公共广播和照明等。,中建大厦,配置参数,通讯及网络系统 电话总进线 24003寸中国电信，2400对网通 光缆 中国电信、中国网通各2根48芯光缆，充足电话线及数字数据服务专线 电话线分布 办公层：100寸层，商铺：25对层 卫星微波系统 业主提供矗诺1号及为客户预留卫星安装位置 无线服务提供 中国电信、天翼通 网络服务提供 中国电信、网通 安保系统 闭路电视 24小时 巡更系统 24小时 防盗系统 24小时 办公区域进出管理 非办公时间采取登记制度及门禁识别 消防系统 喷淋、烟感等消防系统通过相关部门验收认可 安全通道加压控制 正压送风 指示灯 紧急出口指示灯系统

28、 停车管理 BA控制系统,中建大厦,配置参数,标准层交房标准 门 玻璃门 天花 金属吊顶 墙面 乳胶漆 地面 架空地板 外墙 Low-e玻璃幕墙，有可开启窗 公共区域装修标准 大堂 石材、玻璃及防火铝板饰面 电梯厅 石材及不锈钢装饰 茶水间 每层提供 洗手间 杜拉维持(洁具)、高仪龙头、吉博力感应器及金属隔断 男女卫生间各配备干手机、手纸箱、自动给皂器 残疾人专用 每层拥有独立残疾人专用卫生间,中建大厦,配置参数,立体交通枢纽 便捷方便高效 位于市区繁华地段的虹桥古北核心，地理位置优越，交通便利。 轨道交通10号线古北路站步行近百米，邻近二号、三号、四号轨道交通； 高速磁悬浮线贯穿虹桥机场、浦

29、东国际机场及沪杭两城 。,东银中心,项目简介,合理而实用 豪华而典雅 携手世界知名GENSLER设计事务所与上海现代建筑设计集团，以商务建筑经典形态双子星座构筑。简约现代、典雅大气，融汇中西设计元素，贯穿环保节能意识，体现出“高品质国际商务平台”的开放姿态，展现当代企业形象。,东银中心,项目简介,阳光大堂 宏伟气派 大堂挑高13米，玻璃穹顶挑高16.8米，总面积近2000平方米，采用中国传统的“天圆地方”设计理念，让您有独特的感观体验。国际标准装修，朗阔空间，彰显您的尊贵身份。,东银中心,建筑特色,东银中心,建筑特色,防辐射、会呼吸的玻璃幕墙,东银中心,建筑特色,标准层空间,内部装修细节,东银

30、中心,建筑特色,设施标准 总建筑面积 85,000平方米 办公楼建筑面积 约65,000平方米 商业建筑面积 约5,000平方米 总建筑层 地上25层，地下2层 办公楼层 3层-25层 商业楼层 1层-2层 外 墙 双层中空LOW-E玻璃 标准层建筑面积 约1，450平方米 得房率 约74 标准层高 2.8米 架空地板 100毫米,东银中心,配置参数,设施标准 暖风，通风及 VAV变风量变静压中央空调 空调系统 独立新风系统 空调系统设施标准 室温标准夏季25，冬季20 新风量-30立方米人/小时 供电系统 10KV双回路供电 室内照明 500LUX 乘客电梯 16台 东楼(7台高速OTIS全

31、进口电梯) 西楼7台高速OTIS全进口电梯) 裙房(2台高速OTIS全进口电梯) 载货门消防电梯 2台(东西塔楼各1台) 载货电梯 1台(裙房专用) 停车位 370个,东银中心,配置参数,优越的地理位置 高约198米,总建筑面积为91361.91平方米，地上42层，地上建筑面积约为75000平方米 坐落在小陆家嘴的核心地段, 西面正对花旗银行大厦和汤臣一品，东面靠近金茂大厦和环球金融中心,俯瞰黄浦江水景及 陆家嘴全景。 交通便利 5分钟步行至地铁2号线陆家嘴站 毗邻延安路隧道 3分钟车程至复兴路隧道,东亚银行,项目简介,空中花园，生态办公倡导者,东亚银行,建筑特色,东亚银行,德国进口蒂森高速电梯,建筑特色,东亚银