今年我市房地产市场开局初步分析及走势判断.ppt

1、,2009年3月27日,2008年，在北京经济周期性调整、国内外经济减速、宏观调控作用及奥运相关限制措施等多重因素影响下，全市经济增长呈现持续回落态势，GDP由2007年的13.3%回落到2008年的9%，房地产市场也进入深度调整期。2009年作为“扩内需、保增长”的宏观调控政策关键年，1-2月我市房地产开发投资降幅较大，而伴随稳定楼市健康发展的各项宏观调控政策相继出台，我市房屋销量有所回升，房价降幅放缓。,一、全社会投资大幅下降,二、房地产市场高低开局,三、住宅租赁呈量价齐升,四、关注问题及趋势判断,1. 全社会固定资产投资低位开局,今年1-2月全社会完成投资254.4亿元，比上年同期下降1

2、7.3%。1-2月，我市农村投资出现快速增长，完成投资18.3亿元， 比上年同期增长1.1倍；城镇投资（不含房地产开发投资） 完成116.3亿元，同比基本持平；房地产开发投资大幅下降，完成119.8亿元，同比下降33.4%。,单位：亿元,1. 全社会固定资产投资低位开局,从历年的情况看， 除2008年1-2月外，我市投资占全年投资的比重相对较小（5%-6%左右），对全年投资走势影响不大。,单位：亿元、%,投资降幅较大的原因：,2008年初， 受奥运举办预期影响，我市投资项目建设进度提前，1-2月全社会固定资产投资同比增长22.5%，为2005年以来最高值，客观上不利于今年投资的增长。,(1)上

3、年基数较高,单位：亿元、%,1. 全社会固定资产投资低位开局,今年以来， 我市房地产市场走势仍不明朗，房地产开发商投资相对谨慎，建设步伐放缓， 土地购置需求明显不足。1-2月，完成房地产开发投资比上年同期下降33.4%， 成为投资大幅下降的最主要原因。若扣除房地产开发投资，全社会固定资产投资为134.6亿元， 同比增长5.6%。,(2)房地产开发投资大幅下降,投资降幅较大的原因：,1. 全社会固定资产投资低位开局,近年来，我市建安投资占全社会固定资产投资比重基本保持在一半左右，2008年为46.7%。今年1-2月，我市建安投资比上年同期下降25%， 其中城镇建安投资（不含房地产开发投资） 下降

4、24.7%，无法对投资增长形成有效支撑。,(3)建安投资明显不足,投资降幅较大的原因：,1. 全社会固定资产投资低位开局,亿元,2.中央和地方投资均现较大降幅,1-2月，我市中央单位仅完成投资34.4亿元，比上年同期下降33.6%,地方完成投资220亿元，同比下降14%。,中央投资降幅下降的原因：,中央投资出现大幅下降，主要受到大项目的影响：去年同期中央电视台新址等大项目为赶在奥运会前交付使用，建设进度较快，致使投资基数较高。,2.中央和地方投资均现较大降幅,房地产开发投资拉动地方投资走低,1-2月，我市完成地方投资220亿元，比上年同期下降14%，降幅略低于全社会投资。若不考虑房地产开发投资

5、影响，1-2月，我市完成地方投资105.9亿元，同比增长28.8%。,3.基础设施投资成为主要增长点,按照我市今年投资的调控安排，作为“扩大内需”政策实施的重点领域，基础设施建设将继续成为引领投资增长的首要力量。 在此背景下， 1-2月，随着京沪高铁、地铁四号线、地铁十号线二期等一批重大基础设施项目的快速推进，我市基础设施投资一改自去年 三季度以来持续同比下降的态势，1-2月共完成82.8亿元，比上年同期增长8，成为支撑全社会固定资产投资的主要力量。,3.基础设施投资持续增长,亿元,分结构看，1-2月，占基础设施投资比重62.6%的交通运输行业完成投资51.8亿元，比上年同期增长24.2%，成

6、为拉动基础设施投资增长的主要动力。,一、全社会投资大幅下降,二、房地产市场高低开局,三、住宅租赁呈量价齐升,四、关注问题及趋势判断,1.房地产开发投资下行,%,2008年房地产开发投资1908.7亿元， 比上年下降4.4%，房地产投资占全社会固定资产投资比重由最高时的58%回落落到49.6%。2009年1-2月，延续上年8月份以来的下降趋势，完成投资额119.8亿元，比上年同期下降33.4%，降幅比上年全年扩大29个百分点。,2008年,2009年,(1)项目开复工不足,1-2月，全市建安工程完成投资64.6亿元，比上年同期下降29.4%。有施工面积的项目占全部项目的比重仅为26.5%，比上年

7、同期下降10.5个百分点。一方面，在市场走势不明朗的情况下，开发企业对扩大投资持谨慎观望态度而放缓建设步伐；另一方面，上年末可供销售商品房的增多使企业花更多精力消化库存而放缓建设步伐，从而影响今年以来建安工程投资的恢复。,1.房地产开发投资下行,房地产开发投资大幅下降的原因：,(2)大项目个数减少,1.房地产开发投资下行,1-2月，房地产开发投资超过1亿元的大项目有14个，比上年同期减少18个。投资额为30.7亿元，同比下降56.8%。,房地产开发投资大幅下降的原因：,(3)土地推出和成交量大幅减少,1.房地产开发投资下行,1-2月，土地购置费25.9亿元， 同比下降57.8%；占开发投资比重

8、为21.6%，同比降低12.5个百分点。1月份全市没有土地出让，2月份仅出让4宗土地， 而上年1-2月份土地集中放量，共出让土地22宗，土地购置费用增长33%。,房地产开发投资大幅下降的原因：,2.施工面积略有增长,单位：万平方米、%,新开工面积降幅较大,截至2月底，全市商品房施工面积为5978.6万平方米，比上年同期略增1.9%。其中，住宅施工面积为3414.5万平方米，增长9.7%。1-2月，全市商品房新开工项目37个，同比减少18个，新开工面积为210.8万平方米，下降39.6%，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%。,3.竣工面积增长较快,单位：万平方米、%,1-2月，全市竣

9、工200.3万平方米，比上年同期增长16.7%。 其中，住宅竣工面积为138.4万平方米，增长40.2%。华纺易城、顶秀青溪和天华宏业酒 店公寓等三个项目于去年年底已经基本完成， 今年初报竣，竣工面积合计为44.5万平方米，占全市竣工面积比重达22%。,4. 新建住宅销售面积翻倍,1-2月，商品房销售146.5万平方米，同比增长63.9%,住宅销售119.6万平方米，增长83.2%,销售面积同比增幅较大,但未达到2007年水平。,(1)房价松动,去年销售持续低迷，面对销售和回款压力，越来越多的企业采取了力度较大的促销降价措施，刺激了市场需求，特别是性价比较高的项目出现热销场面，如远洋沁山水、悦

10、溪、首城国际中心等项目，销售面积均在1万平方米以上。,4. 新建住宅销售面积翻倍,住宅销量大幅增长的原因：,4. 新建住宅销售面积翻倍,(2)限价房和经济适用住房集中签约,1-2月， 全市限价房和经济适用房住宅销售19万平方米，1936套， 分别占住宅网上签约的15.9%和17.8%。在住宅销量前20的项目中，有6个是限价房或经济适用房项目，销售套数占销量前20项目销售套数的1/3。,单位：万平方米、套,住宅销量大幅增长的原因：,(3)上年基数较小,2008年， 销售市场持续处于低迷状态，同比降幅一直处于50%左右，今年以来，销售较上年回暖， 但是由于上年基数较低，影响今年初销售面积表现出较高

11、的增长速度。,4. 新建住宅销售面积翻倍,住宅销量大幅增长的原因：,5. 套均户型逐步缩小,单位：万平方米、套、平方米/套,2009年1-2月，住宅期房套均销售面积101平方米，同比减少7.3平方米，套均户型持续缩小。,6.二手住宅交易量持续回升,2009年1-2月我市二手住宅成交16731套，148.5万平方米，二手住宅连续4个月销量回升。 3月份截至22日销售12742套，创15个月新高。,2008年,2009年,6.二手住宅交易量持续回升,新建住宅低价入市，以及营业税征收期限由“5年减至2年” 等一系列政策的出台，均对供需双方心理产生影响，业主报价趋于理性，需求有所释放，春节后二手住宅周

12、交易量稳步上升。,数据来源：市建委,2月,3月,(1)功能拓展区交易量较大,6.二手住宅交易量持续回升,截止3月20日，功能核心区二手住宅成交套数占10家被调查单位二手住宅交易总量的11.8%，功能拓展区占68.7%，发展新区占19.4%，生态涵养区占0.1%。分行政区看，成交量主要集中在朝阳区、丰台区和海淀区，其交易套数分别占总成交量的33.2%、15.5%和16.4%；远郊区县中，通州区、昌平区和大兴区的成交量较大，分别占总成交量的8.8%、4.5%和4.1%。,(2)90平方米以下成交比重过半,6.二手住宅交易量持续回升,截止3月20日，二手住宅交易套均面积为85.7平方米，交易量集中在

13、中小户型。90平方米以下户型成交套数占二手住宅总成交量的63.2%，其中，60平方米以下和60-90平方米户型分别占26.6%和36.6%。90-120平方米占21.8%，120-140平方米和140平方米及以上均占7.5%。,(3)140平方米以上户型均价较高,6.二手住宅交易量持续回升,截止3月20日，二手住宅成交均价为9257元/平方米， 140平方米及以上成交均价较高，为10521元/平方米，其次是60平方米以下户型，为10225元/平方米，60-90平方米为9069元/平方米，120-140平方米为8957元/平方米，90-120平方米户型交易均价最低，为8284元/平方米。,平方米

14、,平方米以下,平方米,平方米,平方米及以上,(4)二手住宅供应量大幅增加,6.二手住宅交易量持续回升,截至3月20日， 10家被调查单位二手住宅可售房源达78735套、790.2万平方米，其中3月中旬新增16776套、145.9万平方米。,(5)小户型依然畅销,6.二手住宅交易量持续回升,截至3月20日，二手住宅可供销售房源与实际销售房屋的供销比为6：1。分套型看，60-90平方米户型更受购房者青睐，供销比为4.7：1，140平方米及以上户型供销比为13.1：1。,7.一、二手住宅成交比重逐步缩小,2009年1月份， 二手住宅成交量首次超过新建住宅。截至3月22日新建住宅网上签约21216套，

15、二手住宅签约29473套， 两者在住宅市场中的成交比例差距 由2007年的1.48:1缩小至2008年的1.36:1，2009年3月为1:0.68。,单位：套,8.价格同比出现下降,我市房屋销售价格自2007年7月开始快速上涨，10月同比涨幅达到最高点（15.1%)后 ，受全国房价走势和宏观经济波动影响，从四季度开始，观望情绪逐步浓厚，2008年4月房价涨幅逐月回落，8月份，同比涨幅回落至一位数（8.9%），此后，同比涨幅回落速度进一步加快，2009年1月，同比价格首次出现下降，2月份同比下降0.7%。,2007年,2008年,%,2009年,二手住宅,新建住宅,总指数,1-2月，我市房屋销售

16、价格同比累计下降0.4%，新建住宅上涨0.3%，二手住宅下降2.1%。 2月份，房屋销售价格同比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点，新建住宅同比上涨0.1%，涨幅比上月缩小0.3个百分点，二手住宅同比下降2.6%，降幅比上月扩大0.9个百分点。,8.价格同比出现下降,9.价格环比降幅放缓,从2008年8月份开始，环比价格持续呈现跌势，11月份二手住宅价格环比降幅达到最低点，为1.5%，12月份新建住宅价格环比降幅达到最低点，为1.1%。,2008年,2009年,随着销量回升，价格环比降幅放缓。2月份，房屋销售价格环比下降0.1%，降幅比上月缩小0.1个百分点，其中新建住宅价格环比下降0

17、.1%， 降幅与上月持平，二手住宅价格环比下降0.2%， 降幅比上月扩大0.1个百分点。调查显示，春节后在售项目普遍减弱了促销力度，虽然许多项目都在打折促销，但优惠幅度有所减小。在所调查的新建住宅项目中，2.4%的项目价格比上月有所提高，4%的调查项目价格出现下降。从总体看，2月份大部分项目价格保持平稳状态。,9.价格环比降幅放缓,自2008年8月我市房屋销售月环比价格停止上涨以来，与8月份相比，2009年2月份房屋销售价格下降2.1%，其中新建住宅销售价格下降2.2%。二手住宅交易价格从8月份开始连续7个月持续下跌，与7月份相比，2009年2月份二手住宅销售价格下降3.2%。,10. 2月份

18、房价指数全国位次,房屋销售同比降幅低于全国0.5个百分点，第46位 环比降幅低于全国0.1个百分点，第34位 新建住宅同比涨幅高于全国1.9个百分点，第38位 环比降幅低于全国0.1个百分点，第35位 二手住宅同比降幅高于全国1.9个百分点，第60位 环比降幅高于全国0.1个百分点，第40位,11.自筹资金降幅较大,2009年1-2月当年到位资金为280.7亿元，仅为去年同期的62.2%。其中，金融贷款为69.9亿元，下降58.4%；定金及预收款为89.5亿元， 下降20.7%。自筹资金为61.5亿元， 下降29.4%。 而利用外资3亿元，同比增长8.4%。,单位：亿元、%,12. 房地产业主

19、要税收降幅较大,单位：万元、%,2009年1-2月全市房地产业主要税种实际入库税款总额33.5亿元，比上年同期下降37%，营业税实际入库税款21.1亿元，增速由上年下降19.6%扩大到下降39.2%。,13.经济适用房开发贷款增幅较快,截至2月底，全市中资金融机构人民币房地产贷款余额4669.4亿元，同比下降0.2%，其中房地产开发贷款余额1888.2亿元，同比增长4.4%，经济适用房开发贷款余额41.8亿元，同比增长49.3%。,单位：亿元、%,14.新建房贷款余额降幅扩大,1-2月，个人住房贷款余额2359.4亿元，同比下降3.6%。分结构看，新建住房贷款余额1990.1亿元，同比下降11

20、.6%，降幅比上年末扩大1.8个百分点。,单位：亿元、%,一、全社会投资大幅下降,二、房地产市场高低开局,三、住宅租赁呈量价齐升,四、关注问题及趋势判断,据对我爱我家房地产经纪有限公司、链家房地产经纪有限公司、21世纪房地产经纪有限公司、中大恒基房地产经纪有限公司和中原房地产经纪有限公司等10家重点房地产经纪公司调查显示,截至3月20日，住宅租赁共成交19137套，每套租赁均价为2771元/月。,1.住宅租赁集中在功能拓展区,截至3月20日，功能核心区成交3899套，占全部交易量的20.3%，功能拓展区成交13304套，占全部交易量的69.5%，发展新区成交1932套，占全部交易量的10%。分行政区成交量看，住宅租赁市场的成交热点集中在朝阳区、丰台区和海淀区，三者成交量分别占全部成交的31%、12.9%和22.1%。,2.二居室成交比重较大,截至3月20号，在所调查的住宅租赁中，二居室租赁9469套，占全部租赁房屋的49.5%，两居室套均租赁面积为78.2平方米。,3月中旬，10家被调查单位住宅租赁成交2771套、20.1万平方米，分别比上期增长2.5%和4.7%。住宅租赁均价为2309元/月/套，比上期增加3元/月/套。,3.本期租赁量价齐升,一、全社会投资大幅下降,二、房地产市场高低开局,三、住宅租赁呈量价齐升,四、关注问题及趋