A4 建设项目决策策划

1、,LOGO,LOGO,1990年清华大学庄惟敏到日本国立千叶大学读博士。在第一次研讨会上， 日本导师服部先生笑容可掬地请他向研究生讲一讲在国内的作品。他取出 北京东方艺术大厦的图纸、照片和幻灯片，开始给大家介绍。本以为导师 会赞叹两句，可出乎意料，导师没有评而是发问：,LOGO,“从北京东方艺术大厦的设计中可以看出你们卓有成效的工作效果，可是我要问一句，你们的设计依据是什么？” “是业主的设计任务书和国家规范。” “可业主的设计任务书是如何制定的呢？” “是根据项目投资立项，遵照有关条件规划，由业主（或委托专家）依照 经验而制定的。” “那么单凭业主的经验，对现代生活的特征、现代建筑的使用方式

2、及社会经济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？” “？” “这一设计任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用失效的预测又如何呢？” “？” “建筑师在这种被动的环境中进行创作感受有如何呢？”,LOGO,“？”无言以对，只是觉得很窘迫。导师见他不说话，一边摇头一边连说了几句“奇怪，真奇怪啊。” 项目决策策划是对项目可行性论证的重要内容，是对现行可行性研究报告的重要扩展和补充，其和设计活动所解决的问题及所需要技能是不同的，其是项目决策阶段发现问题、分析问题和解决问题的重要途径，在全寿命周期过程中意义重大。爱因斯坦曾经说过：“如果给我1个小时来拯救地球，我将用59分钟明确问题，然后用1分钟解决问题。”

3、,LOGO,环境调查分析 项目定义与项目论证 项目经济策划 项目产业策划,LOGO,策划的过程是知识管理与创新的过程，科学的项目决策建立在可靠的项目环境调查和准确的项目背景分析基础上。环境分析是对影响项目策划工作的各方面环境进行调查，并进行认证分析，找出影响项目建设与发展的主要因素，为后续策划工作提供较好的基础。 环境调查工作把握以下几点： 立足于项目实施，重在环境分析 不可忽视项目的系统性、环境的整体性 重视稳定环境中的不稳定因素,LOGO,确定调查专题,确定调查对象，设计相关表格,制定调查计划和方案,实施调查计划,分析调查资料,总结环境现状及其发展趋势,准备工作,实施工作,分析工作,撰写调

4、查报告,环境调查和分析,LOGO,1.环境调查内容：,LOGO,2.环境调查提纲 调查目的，希望获取哪些资料 调查内容，对调查目的的细化 被调查者情况，一般包括被调查人所在的部门及其职位 调查的问题及备注，准备问哪些问题，并留下谈话记录空间 调查的资料编号及其名称，希望索要哪些资料 调查人与调查日期,LOGO,业主方相关人员 最终用户 有关领导 有关方面专家和专业人士 其他相关人员,现场实地考察 相关部门走访 有关人群访谈 文献调查与研究 问卷调查,LOGO,LOGO,项目定义与目标论证,项目定义是将项目建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。,项目功能

5、,质量目标,项目定位,项目定义,建设目标,进度目标,投资目标,项目构成分解,建设规模、标准和档次,LOGO,项目定义与目标论证,项目目标论证必须从技术、经济、管理等方面论证目标的可行性，并往往从三维目标分解空间的两维平面上进行，从不同的侧面或截面论证目标的 可行性，从而求得目标系统的整体性。,LOGO,项目定义与目标论证,项目目标工作论证,项目目标技术论证,项目阶段性目标可行性论证,项目结构,目标内涵,项目阶段,环境影响,安全,进度,投资,质量,运营,施工,设计,决策,子项目A,子项目C,子项目B,LOGO,项目需求分为两大类： 公共项目需求：公共项目起源于公共需求，他们的建成给社会全体成员带

6、来巨大的外部收益，促进社会经济的进步，与此同时又进一步增加了公共项目的需求。 私人项目需求：私人项目需求的主体包括个人、家庭、社会团体、组织企业等。这样的需求往往带有用户自身的特点，要针对具体项目具体分析用户的特殊需求。,LOGO,项目需求分析包括以下4个步骤： 需求的识别 需求的表达 编写需求分析报告 评审,LOGO,功能分析的内容 总体功能定位：基于整个宏观经济、区域经济、地域总体规划和项目产业一般特征而做出的与项目定义相一致的宏观功能定位。总体功能定位应充分重视借鉴同类项目的经验和教训；定位方法应建立在同类项目功能分析的基础上结合项目自身特点确定。 项目具体功能分析：为满足运营活动需要，

7、相关人群的需要，对项目拟将具有的功能、设施和服务等进行详细界定，是对总体功能定位的分解和细化，明确拟建项目究竟要实现哪些功能，主要包括明确项目的性质、项目的组成、项目的规模和质量标准等。,LOGO,功能分析的步骤 在项目定义的基础上进行引申，对项目的总体功能进行宏观定位 基于项目的总体功能定位，分析项目建设者的初衷和使用者的活动类型，对项目的具体功能进行分解、细化 考虑项目功能的具体实现方式，进行功能区面积分配,LOGO,功能区划分要点 功能区划分应符合项目的整体功能分析结果，充分体现项目功能的耳完备性，做到不漏项，不重复。 参照项目的功能类别分析结果，分别实现工作功能，相似功能尽量集中分区，

8、并注意相互之间的关系。 不考虑空间的界限，以避免代替规划设计 不同功能独自分区，但相联系的功能区之间可能会有联系，应予以说明。,LOGO,空间,使用的人员和机器（设备）,楼顶,吊顶,墙,地面,防干扰措施,采光,视野,照明,排风,空调,暖气,能源,卫生设施,通讯,声,波动的建筑物理值,房间名称：学院办公楼标准间,房间编号：2,最小面积：,项目名称：,面积类型：,分区：,最大面积：,尺寸 柱距,人员 机器（设备）,类型A,B,C 保暖层,类型A,B,C 颜色,外墙 内墙 窗 类型A,B,C 窗台 色彩 门 窗 玻璃 门 遮阳 玻璃 遮光 窗帘,底层 面层 色彩,昼照明 灯光 紧急状况照明,调整湿度

9、 热风 冷风,暖气装置 尺寸 色彩 外围措施,供电 煤气,电话设施 时钟设施 电视设施 对话设施 网线,LOGO,LOGO,估算建筑面积,投资分解结构,估算汇总及明细表,企业层面融资渠道,项目层面融资渠道,财务评价,总投资估算,项目融资方案,项目经济评价,国民经济评价,项目经济策划,LOGO,按照项目时间维度，建设项目投资估算可分为以下三个阶段： 投资机会研究阶段的投资估算 明确投资方向，提出投资建议。该阶段工作比较粗糙，估算的误差率控制在30%左右。 初步可行性研究阶段的投资估算 在投资机会研究结论的基础上，在项目定义和目标论证正在进行并未最终定稿的过程中，逐步弄清项目的投资规模，作出初步评

10、价，误差率控制在20%左右。 详细可行性研究阶段的投资估算 在已有明确的目标论证和项目定义结论基础上，进行全面、详细。深入的技术经济分析论证，评价选择最佳投资方案，估算的误差率控制在10%以内。,建设项目总投资,建设投资,流动资产投资,设备及工器具购置费用,建筑安装工程费用,工程建设其他费用,预备费,建设期利息,铺底流动资金,设备购置费,工具器具及生产购置费等,设备原价,设备运杂费等,直接费、间接费、利润、税金,土地使用费,与项目建设有关的其他费用,与未来企业生产经营有关的其他费用,基本预备费,涨价预备费,LOGO,项目的投资主体大都以企业的形式表现出来。对于企业层面而言，有以下4种主要方式：

11、 自有资金的筹集 银行贷款 债券筹资 股票筹资,LOGO,通过项目公司融资,通过项目子公司融资,直接安排融资,项目公司间接安排融资,合伙制项目融资,融资方式,LOGO,通过项目子公司融资 债券筹资 股票筹资,由开发公司独资或合资的方式组建一个项目子公司，以项目公司的名义建设、 拥有项目和安排有限追索融资。项目建设期间，由开发公司等投资者为贷款 银行提供完工担保。,建立项目公司的子公司，以该子公司的名义与其他投资者组成合资结构安排 融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信 用支持和担保。,投资人通过合伙协议确定投资与建设关系，以各自出资额承担法律责任，并以 投资人信用申

12、请银行贷款。,LOGO,BOT BOT(build operate and transfer)，即“建设经营移交”，意指根据合同安排项目承办者承担建造，包括该设施的融资、维护，经营该设施一个固定时期，并允许对该设施的使用者收取合理的使用费、酬金、租金及其他使用费，但不超过合同中使项目承办者能够收回的投资和经营、维护费用，在规定的期限内移交政府。BOT投资实质是一种债务与股权相混合的产权。BOT除了普通模式，还有20多种演化模式，比较常见的有：BOO（建设经营拥有）、BT（建设转让）、BOOT（建设经营拥有转让）、BLT（建设租赁转让）、BTO（建设转让经营）等。,LOGO,PPP PPP（pu

13、blic private partnership）是指政府与民间投资人合作投资基础设施。在这种方式下，政府通过法定程序选定基础设施的投资运营商，政府将基础设施的投资经营权以特选经营方式授予选定的投资运营商，政府同时对基础设施的投资提供包括投资资金、运营补贴、减免税收在内的资金支持，或者给与其他支持。政府也可能从基础设施的经营中分享收益。特许经营期末，基础设施以有偿或者无偿的方式转交给政府，或者重新安排继续特许经营。,LOGO,TOT TOT（transfer operate transfer）从特许权经营方式BOT演变而来。它是指政府或者需要融入现金的企业，把已经投产运行的项目（公路、桥梁、电

14、站等）移交（T）给出资方经营（O），凭借项目在未来若干年内的现金流量，一次性地从出资方那里 融得一笔资金，用于建设新的项目；原项目经营期满，出资方再把它移交（T）回来。TOT方式可以积极盘活资产，只涉及经营权或收益准让，不存在产权、股权问题，可以为已经建成项目引进新的管理，为拟建的其他项目筹集资金。,LOGO,PFI PFI（private finance initiative）即私人主动融资，其根本在于政府从私人处购买服务。目前这种方式多用于社会福利性质 的建设项目，不难看出这种方式多被那些硬件基础设施相对已经较为完善的发达国家采用。比较而言，发展中国家由于经济水平的限制，将更多的资源投入到

15、了解能直接或间接产生经济效益的地方，而这些基础设施在国民生产中的重要性很难使政府放弃其最终所有权。,LOGO,建设项目经济评价包括财务评价和国民经济评价。 财务评价是在国家现行财税制度和价格体系前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。 国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价项目在宏观经济上的合理性。,LOGO,产业策划是立足项目所在地以及项目自身的特点，根据当前城市经济和产业发展趋势，以及项目所在地周边市场需求，从资源

16、、能力分析方面入手，通过分析各种资源和能力对备选产业发展的重要性以及本地区的拥有程度，选择确定项目发展的主导产业。,LOGO,Step1、项目拟发展产业的概念研究,Step2、项目产业市场环境发展现状研究,Step3、项目产业市场需求分析,Step4、城市社会、经济发展趋势研究,Step5、项目所在地拟发展产业优劣势分析,Step6、产业策划结论，项目产业发展规划,LOGO,Step1、项目拟发展产业的概念研究,主要通过国内外理论和产业实践，归纳项目相关产业的基本概念、特征，以及促进或制约产业发展的诸多因素。,Step2、项目产业市场环境发展现状研究,通过对项目拟发展产业的宏观市场环境分析和项

17、目所在地产业发展现状的 研究，判断拟发展产业目前在我国的总体发展情况及本地区产业在市场中所处 的水平，制定针对性竞争措施。同时也就该产业在本区域与其他区域之间的横 向发展做出比较总结。,LOGO,市场需求是产业发展的原动力，项目产业辐射区域有效市场容量的分析是制定项目产业发展目标的基础。其具体工作包括，项目产业辐射区域市场容量 测算、项目产业发展需求分析等，作为中长期产业发展的决策基础。,与产业相关的城市社会、经济发展趋势是产业长远发展的重要推动或制约 力量。产业策划作为战略层面的方向性研究，必须对影响拟发展产业的城市社 会、经济发展趋势进行分析，就城市社会、经济发展趋势以及新兴产业发展可能

18、带来的优势或劣势进行判断，并进一步就城市社会、经济发展趋势可能导致的产 业发展优势或劣势研究相应的促进措施或预防、风险转移措施。,Step3、项目产业市场需求分析,Step4、城市社会、经济发展趋势研究,LOGO,在前期项目所在地环境调查的基础上，研究项目所在地对拟发展产业可能带来的优势或劣势。从人才、资金、法律、政策和宏观环境等各个方面综合进行分析，并与同类型区域或其他竞争项目进行横向对比。除此之外，还需要重点归纳制约因素，制定针对性的完善措施，为产业发展规划提供基础。,在上述产业概念、市场需求及定位以及项目所在地环境分析的基础上，项目 产业策划最终可以确定项目产业的发展规划，并进一步构建具体的实施战略和辅 助措施。项目产业发展规划是指项目产业发展的目标体系，它是基于对城市社会 、经济发展趋势和国内外产业市场发展态势的综合分析制定的。其中包括短、中、 长期等一系列完整时间维度的产业发展的目标、重点及可行性分析。产业实施战 略