2017年重庆房地产年报

1、致过去 看未来,宏观背景,房子是用来住的，不是用来炒的,中央定调，房住不炒，自主调控,2017年10月18日十九大,2016年12月16日中央经济会议,2017年3月 全国两会,2017我们关注的那些事儿,三无人员,两年,熔断,评标,竞自持,200亿,11500元,现房,改善,横厅,新中式,50%,20000元,2.1,合作,限价,长租公寓,TOP系,聚焦,收购,回顾展望趋势,回顾二0一七,市场巅峰,土地变革,企业扩张,市场巅峰,市场供应,住宅80%,其他,商务,商业,供应结构,前十组团近五成份额,2581,三北热点+西南二环,上涨15%，住宅托市,市场成交,3668,前十组团占4成份额,礼嘉

2、,大竹林,钓鱼嘴,龙洲湾,+29%830万方, 9% 148万方, 42% 128万方, 49% 85万方, 32% 58万方, 110% 174万方, 74% 236万方,历史新高，全国之最，全线领涨，聚焦二环,市场价格,大学城,西永,白市驿,鱼洞,龙 洲 湾,李家沱,滩子 口,大堰,石坪 桥,杨家坪 商圈,二郎,双山,石桥铺,大公馆,高九路,肖家湾,大坪,沙 坪 坝,凤 天 路,江北 农场,新牌坊,冉家坝,大石坝,渝中半岛,江 北 嘴,观音桥 北滨路,大竹林,礼嘉,人和-高新,照母山,悦 来,蔡家,双 碑 井 口,中央 公园,园 博 园,汽博 中心,空港新城,回兴,空港工业园,两路,台商

3、工业园,农业园区,铁山坪,寸滩,龙头 寺,龙复,东港 工业园,鹿角,弹子石,南滨路,南坪商圈,新南湖,钓鱼 嘴,大渡口老城,华岩,北碚新城-歇马,澄江,北碚 老城,沙滨路,茶园,第一梯队：两江四岸+城市核心,15000-20000,第二梯队：三北热点+南区核心,10000-15000,第三梯队：城市近郊+二环热点,8000-10000,第四梯队：二环边缘,8000以下,跳蹬,8817,+23%1638元,历年最大涨幅，价格层级放大,重庆板块价格层级,2016年三季度,2016年四季度,2017年上半年,2017年下半年,核心领涨,二环普涨,全线大涨,价格横盘,7500元,8000元,9400元

4、,9400元,直线上涨,限价逼停,市场走势,225万方,344万方,267万方,386万方,一稳，二抢、三控、四补，重回“驼峰”状,一季度市场平稳过渡，供应调整；二季度改善入市，刚需恐慌，量价齐涨；三季度政府控价，供应受阻；四季度住宅补价，非住宅物业冲量。,高层市场,1846万方,8628元/,上涨9%（148万方），住宅比重（73%，下滑5%）,上涨30%（2000元），与市场同步,刚需下滑，首改爆发（轻奢成趋势）,二环撑量，核心撑价,城市核心区,蔡家,空港工业园,中央公园,照母山,大学城,李家沱,茶园,龙洲湾,钓鱼嘴,江北嘴,洋房市场,上涨42%（127万方），住宅比重（17%，上涨3%）

5、，上涨28%（2200元）,回归传统，去底顶，提升舒适度（电梯入户，横厅、套房）,核心稀缺，聚焦大照礼蔡悦中,中央公园,聚焦/40%,别墅市场,260万方,13081元/,上涨49%（85万方），住宅比重（10%，上涨2%），上涨23%（2500元）,龙兴,欧鹿花园城 康桥融府 国博城 金开融府,九里晴川 新江与城 西宸原著 舜山府,岭上 天宸 天元道 美院,拔高端，稳中端，走低端,聚焦大照礼，蔡悦中起航,53%,40%,7%,龙湖 融创 和黄,金科 恒大 鲁能,融创 龙湖 中航,联排稳市，叠拼下滑，独栋补位,4%,4%,商业市场,投资回归本源，社商主导成交创峰值,130万方,66%,24万方

6、,12%,44万方,22%,116万方,63%,36万方,19%,33万方,18%,192万方,79%,32万方,13%,20万方,8%,2015年,2016年,2017年,社区商业,占比,街区商业,占比,专业商业,占比,244,成交量,185,198,成交价格,13293,13703,15842,商办市场,公寓供应量,公寓成交量,市场导向，投资转移，租售同权政策触发供销倒挂,“特殊年”，公寓爆发，写字楼转型,“繁荣”背后危机依旧，变脸公寓可破局,土地变革,土地政策,现房、限价、熔断、评标、竞自持土地政策全国同步！,现房起拍： 万科老沙区项目 门槛现房： 溢价过50%或竞价达10000元/时现

7、房； 首钢悦来地块,现房销售,限价、熔断、综合评标,限价、熔断、综合评标： 金地弹子石地块 绿城冉家坝地块 甘肃新厦蔡家地块,竞自持比例,限价、竞自持： 金融街礼嘉地块 香港置地大竹林地块,当现场竞价达到出让方最高限价时，需竞自持租赁房屋面积比例及年限； 6月是熔断评标，之后是竞自持比例和竞自持年限；,2017年,西南区成大户，聚焦二环，价格全线上涨，现房频出,土地表现,破万（10宗） 现房（23宗） 评标（2宗） 自持（2宗）,+47%1500,西永、李家沱、茶园、跳蹬、龙洲湾,龙兴、中央公园、蔡家、空港、礼嘉,3,7,15,10,17,19,20,18,12,14,13,23,22,10,

8、11,21,2,4,5,6,8,9,1,有地必拍，争相储备，积极入渝，高价落地,603,257,54,企业表现,企业参拍及拿地次数,外地企业入渝情况 （新进35家，落子17家）,金地、绿城、合景泰富、华远、融信、中国电建、荣盛、荣安、阳光城等,收并购,万科：重庆天地、鹅岭峰、蓝澳岛等 融创：万达城、龙兴乐视、茶园坤运、世界花等 恒大：浩铭茶园项目、中航翡翠城、中航小镇等 碧桂园：红鼎高尔夫、浩博几米阳光、中俊项目等,前十拿地企业（体量）,企业扩张,业绩翻倍，门槛暴涨至85亿，百亿2018,份额占比升至41%，六成房企业绩翻倍,122%,146%,37%,91%,75%,68%,76%,97%,

9、391%,第一梯队（160亿元）,第二梯队（100亿元）,第二梯队（85亿元）,143%,业绩榜,规模赢天下，价格领市场，储备看未来,企业业绩,2017年前十企业项目表现,2017年前十企业库存,7,5,5,6,4,4,4,4,3,3,刚需冲量，改善撑价，全产品线布局,产品规划,2017年前十企业业态占比,2017年前十企业总价占比,抢中心，占新区，全城布局,融创,龙湖,项目分布,恒大,金科,外企入渝，抢中心，占热点,外地企业,展望二0一八,十七大,十八大,1.29救市 首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取,1.28新国八条、渝房产税 二套首付60%； 重庆房产税,新国五条 提

10、高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所得税20%。,支持首套房贷 限购相继取消 “930”房贷新政 放宽公积金贷款； 央行降息,降准降息 支持住房需求 营业税免征年限5改2 公积金支持异地贷 降低首付款比例,历史最严调控 限外、限价、限售 限贷、首付、利率上浮 土地熔断、现房、自持,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,9.27抑制房价政策 首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息，最高达7.83%,十九大,第一波调控 一线及热点二线城市限购、限贷、限价,政策背景,“紧-松-紧”三段式，2

11、018调控“只紧不松”,经济背景,持续中性的货币政策，利率上调可能性低,市场过热，降温市场， 2018年仍将处于政策收紧期； 中央强调稳健中性货币政策，爬行式通胀期，基准利率上调可能性低。,长效机制加速 房地产税立法和实施有望在本届实现 租赁市场版图可期,金融支持/土地供应支持 重庆未来租赁市场政策倾斜可能性大,长效机制,2018楼市 短期调控不放松，新政加码可能性小,4限2控（限价、限外、限售、限贷，控预售、控土地）历史最严 新政加码（限购）低概率，中期高库存、本地客户主力、限外、房产税,上半年1.5万亩供应，聚集二环,主力区域： 1月：李家沱、龙兴、西永、茶园、空港、蔡家、南彭； 2月：大

12、杨石、龙兴、茶园、鱼洞、西永、翠云； 3月：大渡口、龙兴、悦来、蔡家、大杨石、寸滩、界石； 4月：龙兴、水土、翠云、西永、石坪桥、茶园、大渡口； 5月：界石、大石坝、大竹林、悦来、水土、井口； 6月：陶家、悦来、老沙区、西永、大杨石、蔡家；,界石,土地供应,库存新低，住宅紧缺，商业物业持续高位,440万方,335万方,545万方,2.1月,26.8月,12.1月,住宅,商业,商务,去存506万方,去存49万方,去存115万方,市场库存,两年一波行情， 18年容量回落，政策背景下本轮周期拉长,市场研判,供销预判,供应 3500,寸滩,供应前二十组团,茶园,跳蹬,李家沱,龙洲湾,钓鱼嘴,跳蹬,蔡家

13、,礼嘉,照母山,悦来,中央公园,北碚 新城,大学城,西永,龙兴,空港 工业园,鹿角,双碑 大竹林,江北嘴寸滩,城市热土：龙洲湾、礼嘉、蔡家,城市新贵：龙兴、跳蹬、鹿角,住宅预计供应量2800万方 近80个新项目入市,成交 2500,价格预测,高价地入市，改善爆发，价格稳步上涨,7%,楼面价超5000元（44宗）,趋势二0一八,2015年,2016年,2017年,2018年,29亿,42亿,85亿,100亿,前十门槛：100亿元,二百亿房企：4家,合作,聚焦,外移,规模,产业,企业发展,龙湖,金科,恒大,融创,企业趋势,1小时经济圈，城市交通连接带 如：永川、璧山、江津、綦江、合川、万州、开县等

14、,企业趋势,农村包围城市，城市反攻农村,刚需经历周期轮回，成功瘦身，目前上限T8 目前起步两房，城市核心极致刚需出现机会市场,2010年:T6 标准层面积：600 二、三房比：43%：30%,2011年:T8 标准层面积：700 二、三房比：42%：34%,2012-15年:T10/12 标准层面积：1000 二、三房比：39%：46%,2016-17年:T6/8 标准层面积：650 二、三房比：30%：50%,刚需高层趋势,价格上涨驱动极致刚需回归,轻奢高层趋势,四大特征,地段：城中心，非核心,景观：有资源，非强势,升级公区，提档次,300万方，同质化,起步高，封顶低，瞄准特定阶层,跃层化、

15、二胎化、全生命周期实现,轻奢高层趋势,大平层趋势,内陆化，跨界洋房或小高层 景观层次更丰富，强调居住属性,别墅外移，大平层功能扁平化，逐渐更新替代,大平层趋势,回归传统，嫁接大平层,2011-2012年 T2，顶底跃 5+1、6+1F,2013-2014年 T4，顶底跃 8+1、11F,2015年 T2，底跃 5、6F,2016-2017年 T2，底跃、全平、全跃 5-7F,“退错院落”,“顶跃消失”,“洋楼&穿越”,“大平层&横厅”,洋房趋势,化繁为简，赠送实用化，功能细节化,赠送方式演变历程,下沉式花园 客厅三层挑空 地下室全赠送 多露台搭板赠送,第一阶段,第二阶段,第三阶段,2010-2012年,2013-2015年,2016-2017年,客厅两层挑空 地下室6m挑空，隔层赠送 多露台搭板赠送,客厅两层挑空 地下室6m挑空，隔层赠送,产品配置演变历程,第一阶段,第二阶段,第三阶段,2010-2012年,2013-2015年,2016-2017年,双车位 前庭后院 四房双套房,双车位 前庭后院 预留电梯井 一楼老人房 五房三套房,三车位 前厅后院扩大 一楼老人