麓湖宫2016年年度营销方案2016

1、贵阳有道房地产营销有限公司，路虎宫2016年度营销计划，有道市场部，2016年3月27日，请提交：贵阳青一城建投资有限公司，目录，市场综述，定位综述，营销策略，营销实施安排，年度目标，第1章，第3章，第2章，第4章，第5章，成本安排，第6章，市场综述，第1章，国家宏观政策，贵阳宏观政策，贵阳土地市场，贵阳整体市场，清镇住宅市场，宏观政策，市场分析，1月，2月2月28日，央行在3月1日将利率下调了0.25个百分点。3月30日，央行第二套房首付比例降至40%，第一套房首付比例为20%。3月30日，购买两年以上的房屋销售免征营业税。4月19日，存款准备金率下调1个百分点。5月11日，存贷款基准利率下

2、调0.25个百分点。6月28日，金融机构存贷款基准利率下调0.25个百分点。8月31日，第二套住房公积金首付比例下调至20%。9月30日，银监会发布首套房首付比例降至10月24日，金融机构存贷款基准利率下调0.25个百分点。10月29日，二孩政策全面放开，并于2016年1月1日实施。12月8日，明年的国有公积金存款比例为12%。2015年，该政策在年初和年末连续出台，刺激了房地产市场的去库存化，一、二线城市受到影响，政策利好。根据国家宏观政策分析，首付款调整降低了改善需求的门槛，满足了自住和改善住房的需求，有利于房地产市场。3月30日，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布通知，要求对购买两套

3、住房的家庭首付比例调整至不低于40%，并相应发放购房贷款。同时，被支付职工家庭使用住房公积金委托贷款购买第一套普通自住住房，最低首付比例降低到20%；拥有住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金，最低首付比例为30%。调整前：平均占地面积为90%，最低首付款为30%。调整后，最低首付款为20%。央行五次降息，商业贷款公积金贷款利率全部下调，抵押贷款压力减轻，楼市利好，量化宽松政策继续实施。重点分析和减税政策在一定程度上刺激了需求的改善进入市场。2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的通知显示，对于只购买90平方米以下住房的个人，契税减半征收；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收

4、契税。如果你购买第二套面积在90平方米或以下的改良住房，你将被减按1%的税率征税；面积在90平方米以上的，契税减按2%征收。重点分析、市场分析、贵阳市宏观政策分析，2015年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月从8月28日起，贵阳市将公积金贷款利率下调0.25个百分点，8月26日，将金融机构存贷款基准利率下调0.25个百分点。9月1日，贵阳市第二套房公积金首付下调至20%。2月28日，政府工作报告指出，桂安新区的发展应得到重视。4月28日，贵阳市住房公积金缴存额增加，首付比例调整至20%以上。6月，7月1日，贵阳市房地产统一登记正式实施，市场分析，宏观政

5、策总结，2015年，从贵阳到全国，许多优惠的房地产政策被频繁推出，以促进市场去库存化；在房地产市场利好政策的持续刺激下，一线城市将出现一定程度的复苏。但是，三线、四线城市受前期大量项目集中供应的影响，区域市场容量有限。优惠政策的持续效应不明显；优惠政策主要针对住宅产品市场，而商业市场政策层面的刺激政策很少，主要受市场调整的影响。贵阳市场、贵阳市场和贵阳土地市场。从贵阳土地市场的整体供销情况来看，2009-2012年是贵阳房地产市场快速发展的时期。2012年，由于大型项目集中在市场，市场受到严重冲击，土地端的供销形势持续疲软。注：数据来源于国家土地网以上数据，不包括清镇以外的三县一市的交易数据。

6、注：数据来源于国家土地网以上数据，不包括清镇以外的三县一市的交易数据。从贵阳土地市场来看，未来几年贵阳房地产业的重点发展区域将集中在桂安新区、关山湖区和清镇区。传统老城区主要关注城市升级改造的适时用地量。2015年，贵阳新增土地供应案例123起，新增供应面积7，572，300个，成交114笔，面积7，126，400个。新增供应地块主要集中在桂安新区、清镇市和关山湖区；三个地区的供应面积占总供应面积的89%。一、贵阳市土地市场概况，贵阳市市场、桂安新区和清镇市的总商业供应面积约为161万平方米；两个地区的商业供应总量占总供应量的76.3%；桂安新区和清镇市的住宅总供应面积约为152万平方米；这两

7、个地区的住房总供应量占总供应量的70.2%。注：数据来自国家土地网络。上述数据中，三县一市的交易数据仅包括清镇。2015年，贵阳市土地市场供应主要分布在桂安新区和清镇市，这两个地区成为政府主导的开发区。一、贵阳市2015年商业用地供应分布情况、贵阳市2015年住宅用地供应分布情况、贵阳市土地市场总体情况、贵阳市市场情况，2015年桂安新区和清镇市商业交易总面积约为105.7万平方米，两地区商业交易总量占交易总量的81%；2015年，桂安新区和清镇市住宅总成交面积约为217.6万套，两地住宅总成交金额占总成交金额的83.7%；2015年，贵阳市土地交易量主要分布在桂安新区和清镇市，成为贵阳市土地

8、交易的热点地区。未来，主要城市的市场竞争将逐渐转移到新的领域。注：数据来自国家土地网络。上述数据中，三县一市的交易数据仅包括清镇。贵阳市2015年商业用地交易分布和贵阳市2015年居住用地交易分布。土地市场分析贵阳土地市场区域交易情况，贵阳市场、贵阳市场受前期土地集中供应交易的影响，今年土地市场整体供应量和销售量有所下降；近年来，受贵阳市建设的影响，土地供应和销售主要集中在政府主导的开发区：桂安新区和清镇市。贵阳土地市场综述、贵阳市场、清镇市场、清镇市场分析2014年土地市场，供应量：329，000套住宅，349，000套商业服务，51，000笔工业交易：329，000套住宅，底价300-50

9、0元/；商业服务29.5万元，底价600-800元/套；产业51000个，底价400元/个，土地供应21个案例，总用地面积729000个；共有20笔交易，总土地面积为675，000。清镇市场分析了2015年的土地市场。供应：37.3万套住宅，68.8万套商业服务，57万套工业交易：23.7万套住宅，底价400-600元/套；商业服务63.9万元，底价500-700元/套；工业57万套，底价300-500元/套，土地供应31例，总用地面积163.1万平方米；共有26笔交易，总土地面积为144.6万平方米。清镇市场和清镇市场分析了2015年的土地市场。中低价、中小套型住房是土地供应的主流。未来，市

10、场仍将由普通的低质量项目主导。百花新城的容积率集中在2.0-4；只有3块地的容积率小于2，建筑规模小于10万。该地区的低密度市场竞争较少。分析整体市场的清镇市场受到了2015年中央国际和中央公园所需的典型产品集中低价供应的影响。整个市场的总体表现是价格在下降，价格在上升。交易面积：2015年总交易面积为508，200，比2014年增加91，900，同比增加22.07。从2011年到2014年，增长率分别为46.07%、17.76%和8.63%。平均成交价格：2011年至2014年，清镇平均住宅价格超过3000元/年，保持稳定水平；2015年，平均住宅价格下跌，首次跌破3000元，跌至2808元

11、，同比下跌7.1%。2015年，清镇市住宅价格上涨，以价换价现象明显(平均价格同比下降6.7%，交易量同比上升15.9%)。清镇市场，清镇市场分析整体市场销售情况，目前清镇正在销售24个楼盘，销售的产品主要是高层，只有部分楼盘有规划别墅/别墅产品。清镇市场，清镇市场分析整体市场交易结构。对2015年典型项目的住宅交易总价格段和面积段进行交叉分析。注：以上交易面积和总成交价格均来自王柱方记录的数据。主要用于购买建筑面积为100-120(占37%)且总价为25-35万(占48%)的急需实用产品。140以上的大型产品市场份额仅占5%。清镇市场和百花新城已经形成中高端市场的声音。房地产企业的声誉和房地

12、产质量远高于老城区。目前，平均价格在3000元/件以上。清镇市场分析整体市场部分分析清镇市场分析清镇住宅市场的供给和交易。2015年，清镇新建住宅预售许可证10份，总预售面积608，600平方米，退改面积145，300平方米，剩余新增土地供应463，300平方米。注：以上数据来自清镇住宅项目剩余商品统计，由王柱方、清镇市场、清镇市场进行分析。清镇住宅市场的总库存估计为751，500。在待售的住宅项目中，鱼凫一号、商城和银河世纪的存量较大，占市场住宅存量的55%。根据目前清镇市每月43000的去城市化率，清镇市住房存量的预期消化周期为18个月。注：以上数据来自朱芳。网站、清镇市场和清镇市场，分析

13、清镇住宅市场的交易趋势。2015年，清镇住宅市场注册交易4981套，总注册交易面积52.29万元，平均交易价格2817元/套。总营业额约为14.73亿元。从2015年3月到5月，在不断出台的优惠市场政策的刺激下，市场成交量呈现出稳步上升的趋势，从8月到2015年5月逐渐放缓注：以上数据来自朱芳。清镇市场和清镇市场分析。2015年，清镇市10大商品住宅交易额约为11.021亿元，占市场的74.8%。凤凰奇2015年的住宅成交量在清镇市排名第八，平均成交价格在市场上排名第一；注：以上数据来源于2015年王柱方、清镇市场、清镇市场分析业务新增的商业预售许可证。截至2015年12月31日，清镇2015

14、年新增商品房(含综合类)预售许可证17份，商品房预售总面积478，700套，商品房预售总套数6，808套。注：以上数据来自朱芳。网站，清镇市场，清镇市场分析，以及清镇的商业总量。清镇商业市场近期新增4个商业项目，总成交额52.5万元，占清镇整体商业存量的54.3%；在待售的商业项目中，淘宝生态城、红枫城广场、盛源新天地和时代贵州二期的存量较大，占待售商业存量总额的89.5%；根据目前清镇市场4700元/月的去城市化率，清镇市商业股票的预期消化周期为17年。注：以上数据来自朱芳。网站、清镇市场和清镇市场，分析商业清镇商业市场的整体交易趋势。2015年，清镇住宅市场注册交易总面积为56，200元，

15、平均交易价格为13，185元/。记录在案的总营业额约为7.4亿元。12月，由于年底各大房屋的冲刺，房屋委员会要求集中申报，导致12月成交量达到2015年单月成交量峰值。注：以上数据来自朱芳。com、清镇市场、清镇市场分析商业清镇商业项目前10名、清镇商业项目前10名的成交排名，清镇市2015年商铺总成交额约为9.132亿元，占市场份额的90.2%。清镇市场、清镇市场分析市场细分、低端市场价格、竞争和红海低价；中高端市场是通过单个板块的价值来构建的，以确保“数量稳定、价格高”。清镇市场，清镇市场分析市场细分。备注：数据来源于建房和踏足现场。鲤城大部分定制别墅目前处于规划阶段，只有少数别墅在路上，

16、主要用作企业俱乐部或办公室，但处于缓慢发展阶段。在银河世纪后期，规划了大量的房屋，众所周知，它们目前处于关闭阶段。清镇市场、清镇市场总结，贵阳市近年来商品房的整体市场供应和销售处于稳定态势，库存持续偏高，未来的储蓄压力较大；清镇住宅市场的库存量很大，预计为751，500。根据目前的去化学速度，估计需要18个月；清镇住宅市场“价格下降，数量上升”，以价换量现象明显；社区商业是市场的主流，市场去工业化缓慢。清镇市场，清镇市场典型项目，清镇典型项目分布，单位：元/，时间贵州(成交价格)业务：1F，26000，本案例，典型项目分析，清镇销售中的典型住宅项目，注：以上数据来源于清镇市场实际入市情况，典型

17、项目分析中半山第一，清镇市场，半山新销售部：销售部10月31日正式对外开放。销售部的装饰主要是现代和简单的风格。大厅中央有一个游泳池，右侧有一个讨论区，左侧有一张沙盘。广告情况：半山一号的主要广告渠道是项目围墙、大门前的龙门架和路旗。项目施工进度：7号楼和8号楼的正反两层已经出现，现阶段有两层正在施工中。典型项目分析半山一号、清镇市场、项目现状、典型项目分析半山一号、项目产品信息、小高层建筑数量：713栋(一期已推)；套数：112套(包括98套小号和大号住宅平均备案价格：3844元/套，商业平均备案价格：16470元/套；1.2#楼2梯4户，共18层，目前处于审批阶段，尚未开盘销售；7-13#楼1梯2户，共9层；清镇市场、销售情况、清镇市场、典型项目分析半山一号、典