龙华写字楼市场

1、商业物业机会分析,2,龙华写字楼市场分析,1,深圳市写字楼市场分析,3,项目写字楼发展机会,写字楼物业发展紧跟城市中心区的发展轨迹,赛格电子 商务圈,南山新兴 商务圈,深 南 大 道,宝安新兴 商务圈,地王金融 商务圈,中心区 高端商务圈,中心西 成长型企业 商务圈,科技园 高新企业 商务圈,一级市场：从土地供应上来看，深圳新增商业办公用地供应持续萎缩,一级市场：新增的商业性质办公用地大部分为企业自持或自用，预计未来几年内可售办公物业将进一步减少,二级市场：写字楼的销售价格和销售面积稳步上升，其价值逐步受到市场认可,原因1：国家打击住宅市场投机不放松，加之在2010年通货膨胀背景下，写字楼产品

2、成为投资者货币保值增值的首选，促使了写字楼价格上升 原因2：深圳商务市场逐渐成熟，可售型物业稀缺使写字楼售价上涨租金高,二级市场：市场在售项目都实现了高价值、高消化率,原因1：国家经济形势整体向好，贸易、物流、金融、制造、实业等行业对办公需求增大 原因2：市场客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值,2010年深圳写字楼市场在售写字楼销售数据,三级市场：,2009年经济走向尚未完全明朗，有改善办公环境、扩大公司规模等刚性需求的客户尚在持币观望。2010年经济复苏现象显现，部分刚性需求客户入市，促使租赁市场成交量上升，写字楼租金价格回稳上涨，且部分区域的

3、明星项目高调入市带动了片区价格的上涨,深圳城市写字楼发展趋势总结,市场供应写字楼未来市场土地供应及产品供应有限,市场特征深圳写字楼市场逐渐发展成熟，写字楼价值逐渐被认可，优质写字楼物业以持有为主,商业物业机会分析,2,龙华写字楼市场分析,1,深圳市写字楼市场分析,3,项目写字楼发展机会,龙华老城写字楼板块：尚未形成商务核心区，主要分布在龙华老城周边,展滔科技大厦,泽华大厦,梅龙苑办公楼,电信大楼,龙鹏大楼,美丽商业大楼,潮回楼,信伟商务大厦,鸿宇大厦,国鸿大厦,华商国际大厦,金銮时代商务大厦,金龙华广场,本项目,龙华写字楼市场：当前区域内写字楼主要分为三种,核心区中档 商务楼,电子产业 科技楼

4、,农民房办公楼,美丽商业大厦区域最高端写字楼，依托龙华老城核心区位实现高租金、高出租率,美丽商业大厦外景,美丽商业大厦内景,写字楼典型案例-中档商务楼,金銮时代大厦区域高端写字楼，便捷的交通、高品质的配套,金銮时代大厦外景,金銮时代大厦水牌,写字楼典型案例-中档商务楼,泽华大厦紧邻项目的高端写字楼,泽华大厦外景,泽华大厦水牌,泽华大厦的交通便利，紧挨着梅龙路，配套齐全，楼下就是KTV，整个楼的档次和形象都不错，是整个区域少有的高品质写字楼 泽华大厦业务员,写字楼典型案例-电子科技楼,展滔科技大厦主打电子商务的高新产业写字楼,展滔科技大厦外景,展滔科技大厦内景精装,我们大楼是申报了区电子商务孵化

5、产业基地，如果贵公司属于该范畴，可以依据宝安区的电子商务产业的相关扶持政策申请相关费用的减免及优惠 展滔科技大厦业务员,展滔科技大厦内景毛坯,写字楼典型案例-电子科技楼,潮回楼紧邻龙华街道办的农民房办公楼,潮回楼外景,潮回楼内景,潮回楼停车场,办公间实景,写字楼典型案例-农民房办公楼,写字楼特征一：龙华现有企业的办公方式较落后，大量在厂区、商住楼、商铺内办公,数据来源：2011年7月市场实地调研,龙华存在大量工厂厂区，内有加工制造及物流公司集中办公； 龙华写字楼档次普遍较低，办公条件有限； 龙华自建自用写字楼物业主要分为居民自建用于出租，一般档次较低，出租面积较大； 龙华临街商铺及住宅区内分布

6、有较大量的企业办公，其办公方式落后，基本上未实现办公与业务、办公与仓库的分离。,数据来源：2011年7月市场实地调研 统计样本：泽华大厦、展滔科技大厦、金銮大厦、美丽商业大厦、江南华府华商国际大厦、潮回楼、鸿宇大厦、金龙华广场等进驻企业统计,写字楼特征二：总体客户构成中，实业类企业、高科技类中小企业占比较大,实业类企业、高科技类中小企业分别占了23%、20%； 外贸类企业所占比例在11%左右； 事业单位所占比例为13%，是龙华写字楼办公较有特色的一类办公企业； 其他处于成长期、创业期的中小型咨询服务类、广告设计、装饰、培训类企业所占比重在25%左右，比重较大。,写字楼特征三：龙华大部分企业存在

7、改善办公方式和条件的需求，需求较好配套和服务、关注地段,龙华现有的纯写字楼内办公企业对于较好配套及服务，形象较高端的写字楼存在较大需求； 龙华中小型企业的成长速度基本上在2-5年之内，在创业初期所租赁的办公场所几年后基本上不能满足业务扩张的需要，存在较大改善需求； 龙华企业对写字楼的关注普遍集中在地段上，对交通的方便有较大需求。,写字楼特征四：片区客户相对承租能力较低，写字楼购买意向弱,龙华老城：区域内写字楼供应主要集中在龙华街道办及本项目，未来市场供应有限，形成不了规模效应,本项目,油松工业区：未来办公物业供应量约为13.8万平米，沿龙峰路和民治大道分布,数据来源：油松片区法定图则,数据来源：龙华