物业专项维修资金管理法规及各项工作流程

1、物业专项维修资金 管理法规及 各项工作流程,提 纲,一、物业专项维修资金的概念 二、相关法律法规和重点解读 三、我市物业维修资金管理的基本情况 四、物业专项维修资金的缴交 五、物业专项维修资金的退款 六、物业专项维修资金的使用 七、影响维修物业资金使用的因素 八、探索解决物业维修资金使用难的问题,一、物业专项维修资金的概念,（一）概念： 物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。 （二）成因： （1）是我国住房制度改革以及房屋商品化发展的必然产物。 （2）是建筑区划内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的基本保障。 （3）是确保

2、房屋使用安全和房屋使用功能正常的客观需要。,一、物业专项维修资金的概念,（三）住宅共用部位和共用设施设备 住宅共用部位，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的物业等。,二、相关法律法规和重点解读,（一）相关法律法

3、规 1、1998年7月3日关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199923号） 2、2003年6月8日国务院物业管理条例（国务院令第379号）07年根据物权法重新修改 3、2005年8月5日宜春市中心城区物业管理实施细则（宜府发200530号） 4、2007年10月1日物权法（主席令第62号） 5、2007年10月30日住房专项维修资金管理办法（建设部、财政部165号令）,二、相关法律法规和重点解读,（二）法律规章明确规定了专项维修资金使用的 基本条件： （1）只能用于物业共用部位和共用设施设备的维修，更新、改造，不得挪作他用； （2）物业共用部位、共用设施设备保修期届满；

4、（3）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围； （4）维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。,三、我市物业专项维修资金管理的基本情况,（一）管理机构和规章制度 1、成立了专门的管理机构： 2011年4月，经市编委批准，成立了市物业维修资金管理中心（为隶属于市房管局的全额拨款事业单位），定编3人，目前有工作人员4人。物业维修资金管理中心负责物业维修资金的归集、使用、管理工作。 2、下发了相关文件： 2005年8月，我市制定出台宜春市中心城区物业管理实施细则，中心城区的住宅物业维修资金管理工作正式起步。,三、我市物业专项维修资

5、金管理的基本情况,（二）中心城区维修资金的建立和支出情况： 截至2013年6月，中心城区共归集物业专项维修资金约1.41亿，建立物业专项维修资金的物业区域占新建物业区域的百分比100%。支出物业专项维修资金约1080万，包括维修使用资金、个人退款和预缴退款资金。,三、我市物业专项维修资金管理的基本情况,（三）逐步规范管理，水平日渐提高 1、工作职责明确。物业维修资金管理中心的工作职责明确，制定了人员岗位职责。将维修资金缴交、使用、管理、财务等各项工作进行分工协作，要求每项工作落到实处。 2、制定了AB岗制度，保证维修资金窗口不离人。 3、完善工作流程。通过查漏补缺，明确了维修资金管理的文件根据

6、，规范了缴交、使用、退款各项工作流程。在缴交、使用、退款环节严格按照文件规定，让群众办事方便、满意。 4、克服困难，建立了台账。在物业维修资金信息系统基本瘫痪的情况下，管理中心在兄弟科室的协助下，克服困难，建立了2005年至今的物业维修资金电子台账，并与财务的账目核对无误后，制作出了每月的本金统计报表和退款统计报表。,四、物业维修资金的缴交,（一）缴交范围和标准 当前中心城区的维修资金缴交根据宜春市中心城区物业管理实施细则（宜府发200530号）第二十一条规定： 1、新建商品房，以商品房预(销)售建筑面积计算,住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准,由开发企业向市房管局代缴专项维修

7、资金; 2、开发企业自留物业，应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金; 3、未归集维修资金的旧物业区域,在业主委员会成立后,由业主委员会组织归集,用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。 4、新建商品房项目,开发企业在办理商品房预(销)售许可证时,先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金,剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清,并领取维修资金缴存证明。,四、物业维修资金的缴交,（二）缴交流程 1、窗口人员受理并核算缴存金额； 2、窗口人员开具交款单； 3、办事人员到收费窗口交费或转账； 4、窗口人员核对交费或转账凭证； 5、窗口

8、人员打印分户维修资金票据； 6、局财务人员核对后收集票据； 7、中心财务人员和局财务人员核对票据； 8、中心信息、财务人员归档并建立明细台账。,四、物业维修资金的缴交,（三）具体缴交时间 1、业主分户的维修资金，应当在办理备案时缴交，凭缴交证明方能办理备案手续。 2、开发企业自留物业的维修资金，应当在办理产权登记前缴交，凭缴交证明方能办理产权登记。 3、开发企业预缴的维修资金，应当在办理预售时缴交，凭缴交证明方能办理预售手续。,五、物业专项维修资金的退款,（一）退款情形 发生下列情形之一的，可以办理维修资金退款： （1）房屋灭失； （2）重复交存； （3）面积误差； （4）其他情形，如退开发企

9、业预缴。 另外，由于历史原因，目前中心城区有以下小区可以办理维修资金退款：官园小区、科鹏花园、富丽花园、明盛商住楼、温汤明月园。,五、物业专项维修资金的退款,（二）办理维修资金退款提交下列材料： 1、维修资金退款审批表； 2、经办人、产权人身份证明； 3、维修资金交存凭证； 4、物业产权证注销证明； 5、分户图（面积误差退款时提交）； 6、其他需要提供的材料。,五、物业专项维修资金的退款,（三）退款流程 1、退款人提交退款申请； 2、工作人员核对资料是否符合退款要求； 3、如果符合退款要求，工作人员受理； 4、工作人员按月整理，每月一批； 4、工作人员送至局领导审批； 5、审批完成后，工作人员

10、与局财务交接，由局财务退款。,六、物业专项维修资金的使用,（一）使用原则 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 （二）使用维修资金应当具备下列条件： 1、物业共用部位、共用设施设备保修期届满； 2、维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围； 3、维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。,六、物业专项维修资金的使用,（三）申请使用维修资金应遵循下列程序 （共九个步骤）： 1、物业服务企业或业主委员会在确认物业保修期满后，向维修资金管理机构提出勘查申请。维修资金管理机构在3个工作日内，对维修项目

11、进行现场勘查、核实，做出答复意见。 2、物业服务企业或业主委员会依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。,六、物业专项维修资金的使用,3、使用方案及费用分摊清册经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总户数三分之二以上的业主签字同意通过。并由业主委员会和所在地的居（村）民委员会对使用方案、费用分摊清册及业主表决情况进行核实。,六、物业专项维修资金的使用,4、申请人持以下材料向所在地维修资金管理机构提出维修资金使用申请： （1）物业专项维修资金使用方案（包括维修项目基本情况、工程预算等）； （2）使用方案

12、和费用分摊清册经专有部分占使用物业专项维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用物业专项维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过的证明； （3）居（村）民委员会出具的关于上述材料真实性的证明。,六、物业专项维修资金的使用,5、符合维修资金使用条件的，由维修资金管理机构将相关资料在小区公示栏内向维修资金列支范围内的业主进行公示，公示时间为7天。 6、公示无异议后，申请人应在2日内按照方案组织实施维修。在组织实施过程中，应按相关要求选择施工队伍及监理单位。 7、工程竣工后，由物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居委会、维修资金管理机构共同对维修项目进行验收。,六、物业专项维修资金的使用,8、验收

13、合格后，申请人持下列资料向资金管理机构申请划拨资金。 （1）维修工程验收合格证明； （2）工程决算书； （3）维修费用发票； （4）其他相关材料。 9、维修资金管理机构和财政主管部门对提交的工程竣工验收等资料在10个工作日内审核完毕并划转资金。,六、物业专项维修资金的使用,（四）房屋紧急维修的办理： 1、发生危及住宅安全以及严重影响住宅正常使用等紧急情况，经物业安全鉴定机构鉴定，认为需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，相关业主应提出申请，经小区业主委员会或辖区社区居民委员会、物业服务企业核实后递交维修资金管理机构，经维修资金管理机构勘察后认为情况属实，应通知业主委员会、

14、物业服务企业或者社区居民委员会立即组织维修。 2、维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法的规定申请办理维修费用划转手续。,六、物业专项维修资金的使用,（五）使用维修资金的分摊 1、物业共用部位、共用设施设备发生维修和更新、改造费用按建筑面积分摊。 2、物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及到尚未交存维修资金的物业，由物业所有人按产权面积份额比例自行分摊维修、更新和改造的费用。,六、物业专项维修资金的使用,（六）申请使用维修资金应注意的几个问题： 1、无物业服务企业且无业主委员会的小区申请

15、使用维修资金的主体为社区居民委员会。 2、申请人应对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。 3、住宅小区单项维修和更新、改造，使用金额20万元以上的项目，申请人应当通过招标形式选择维修队伍；使用金额10万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理；使用金额3万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程预算进行审价。,七、影响维修资金使用的因素,随着房屋的保修期满，越来越多的房屋需要动用维修资金，然而很多业主认为申请维修资金难，审批程序复杂。事实上，真正造成维修资金使用难的原因不是审批，而是以下几个因素： 1、维修资金使用表决难通过。为维

16、护全体业主的利益及保障维修资金的安全，法律明文规定必须双2/3以上业主同意才能申请使用维修资金。然而，要征集到小区内2/3以上业主的同意比较困难。 2、业主的错误观念。一方面，一些业主对购买房屋后还要承担小区内共有部分和共用设施设备的维修费用不能理解，存在抵制情绪。另一方面，业主不是维修部位的直接受益者，不愿分担维修费用。这些公众意识不强的业主，通常在征集业主表决时拒绝签字，所以经常造成表而不决的局面，致使维修搁置。,七、影响维修资金使用的因素,3、操作不规范，引起业主异议。通常情况下，由于业主大会很难召开，物业小区多会采取先张贴公布维修项目方案，然后由物业企业或发起人亲自上门征集业主的意见以

17、及签名确认。然而在实际操作中，部分人为了能尽快落实维修资金，向业主蓄意隐瞒维修项目的事实或者没有联系到业主的情况下伪造业主签名。 4、各方对维修资金管理机构的职能认识不清。维修资金管理中心目前的职能定位是负责小区维修资金的归集、管理，并不负责具体的房屋维修工作。然而广大业主却认为维修资金管理中心就是进行房屋维修的机构，一旦他们房屋报修后，管理中心就要派人上门维修。这种认识上的偏差，也在一定程度上影响了维修资金的正常使用。,八、探索解决维修资金使用难的问题,物业维修资金的使用存在的问题是全国性的，现在有很多城市都在探索解决这些问题。为解决群众房屋维修问题，将维修资金的作用落到实处，我们也采取了相

18、关措施，提高维修资金的使用率。 （一）制定宜春市中心城区物业维修资金管理办法（征求意见稿）。 目前，我市没有下发关于物业维修资金管理的规定，只在市政府下发的宜春市中心城区物业管理实施细则（宜府发200530号）中第二十一条有物业维修资金的相关规定，维修资金的交存、使用、管理等规定不完善。因此，在谢局长的带领下，维修资金中心进行了调研，并到其他先进地区学习。今年上半年根据我市情况拟草了宜春市中心城区物业维修资金管理办法，提请市政府审定下发。,八、探索解决维修资金使用难的问题,（二）将维修资金的使用纳入社区管理。 为了使无物业管理的小区业主能顺利使用维修资金，我们将社区居委会纳入参与维修资金使用的审核。无物业管理的小区和无业委会的小区，单凭个人力量，无法征集2/3以上业主签名。然而社区的参与体现了政府的公信力，使得2/3业主签字等工作更容易开展。同时，维修项目的验收也需要社区居委会共同参与。中心城区多个小区在居委会的协调