房地产开发模式PPT课件

1、.,1,房地产开发模式,.,2,房地产开发模式,新旧城区房地产开发比较 新区房地产开发 旧城区房地产开发 异地开发和本土开发的比较 异地开发 本土开发 文化地产的开发,.,3,新旧城区房地产开发比较,旧城区所处区位优越：适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地 不断上涨的地价项目建成后出售或出租的价格水平较高。,来自新区开发的挑战,旧城区土地开发费用高 环境污染严重 流动人口日益增加 居住郊区化趋势 旧城区建设居民住宅的难度越来越大,前 景,开发,建筑密度高 拆迁、安置、拆除清理费用较高 规划条件苛刻（建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区）,.,4,所处位置并不优越 新城区往

2、往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮娱乐用房 适合建造高级住宅和公寓。,有利条件,新城区的拆迁安置比较容易 拆迁安置补偿费要比旧城区低 城市规划条件限制也少。,前 景,开发,获得政府的征地审批非常困难 不具备开发建设条件,道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用,.,5,异地开发和本土开发,本土化与异地开发 如何成功的实现异地开发,.,6,异地开发与本土开发的差异,环境变化，是异地开发与本地开发的本质区别 这里的环境是广义范畴，或者指的是广义的市场 自然、经济、人文、社会环境； 人才团队；资金来源；关系网络； 从开发过程分析差异化,.,7,异地开发的关键,从开发流程分析

3、从异地开发的竞争力分析,.,8,从开发流程分析房地产开发的流程,四个阶段 一投资机会选择与决策分析 二前期工作 三建设阶段 四租售阶段（维护阶段）,.,9,一、投资机会选择与决策分析,是否需要异地开发 成本收益分析 现有实力 发展战略 选择目标市场,.,10,二、前期工作,相同工作 获得土地、实地踏勘、规划限制、拆迁 不同之处关系网络 政府 合作者（资金来源、团队的组建、建筑承包商选择 ）,.,11,三、建设阶段,异地开发与本地开发基本一致 施工就是按照图纸和预定的工期来逐步推进的。 竣工验收的要求更是按照行业规定。当然工期的计划是考虑了当地的气候环境的。,.,12,四、租售阶段,市场营销，根

4、据我们决策分析确定的目标群体，利用针对性的渠道进行广告推广和销售工作。 过程都一样，变化的还是环境，变化的仍然是环境的不同带来的对策的不同。 概念开发 结合地域特色,.,13,物业管理阶段,物业管理与维护 有能力：自己上 无能力：则选聘适当的物业公司，此后就留给市场留给业主解决 按照协议在保修年限内及时履行维修维护责任，不能一走了之,.,14,小结,所有的开发过程都是一样的，变化的始终是环境，因此需要注意的是针对环境的变化，采用有效的方式摸透原本陌生的异地，一旦对其认识接近甚至达到了对本地的认识程度，那么就可以基于原有的开发经验和自身的优势，实现异地开发本地化！ 因此，异地开发成功的关键在于把

5、握新的环境。,.,15,从异地开发的竞争力角度进行分析,.,16,异地开发的竞争力,城市理解能力 政府公关能力 资金运营能力 文化灌输能力 人才储备能力 产品开发能力,.,17,LM,阳光一百的启示,跨地区必须走专业化、连锁化和品牌化的路,.,18,绿地集团,集团简介 上海绿地集团是中国500强企业和上海市百强企业，成立于1992年7月18日，在全国房地产和经营企业中排名第6位，在“首届（2003）上海市房地产开发企业50强”评比中，绿地集团荣登榜首。 绿地集团快速实施全国化战略，在进来短短三年时间里，先后进军了南昌、合肥、长春、昆山、成都、西安、郑州等16个城市，开发的楼盘深受当地市场青睐。

6、据统计资料显示，目前绿地集团在南昌、合肥、长春、昆山、成都、西安、郑州七个城市的楼盘共销售5277套，销售面积为63.6万平方米，销售金额为20.81亿元；其中2004年全年楼盘销售套数为4511套，销售面积为53.51万平方米，销售金额为17.66亿元。,.,19,异地开发任重道远，一切尽在探索中.,.,20,文化地产的开发,.,21,文化地产的开发,文化地产的定义 文化地产的分类 开发文化地产的意义 文化地产的表现形式 文化地产的开发案例,.,22,文化地产的定义,文化地产是指在房地产开发过程中,充分发掘和运用文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。 文化地产提倡在满足房地产项目建

7、设基本物质要素的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提高房地产质量和生活品位。,.,23,地产开发需要文化的融入,从消费者角度分析 从开发商角度分析 泛文化运动,与运动网络教育明星相结合,塑造地产的文化个性,增加附加值.,.,24,文化地产的分类,地脉文化 建筑文化 园林文化 住宅文化 社区文化 品牌文化 营销文化,.,25,开发文化地产的意义,有利于和谐社会的创建 提高居民素质和生活质量 改善居住条件和生活方式 发扬和传承本地区特有文化 提升开发商的社会形象和物业价值,.,26,文化地产的表现形式,产品定位体现的文化特征 营销体现的文化特征 地产品牌文化的表现特征 社区体现的文化特征,.,27,如何进行文化地产的开发,围绕项目定位进行规划 营造良好的室内外环境 利用建筑风格体现文化,.,28,课堂讨论 谈谈你对文化地产的理解.,.,29,1.刘洪玉编著，房地产开发，首都经济贸易大学出版社，2001 2.房地产开发原理与程序，美迈克.米勒斯等著，中信出版社，2003 3.房