上虞市场情况汇报

1、,上虞市场情况分析,绍兴上虞万达广场投资有限公司 2016/2/1,总目录,1. 上虞城市概况 2. 上虞商业市场情况 上虞住宅市场情况 竞品情况分析,上虞城市情况,壹,城市宏观/上虞区位,上虞之于区域,上海,苏州,杭州,宁波,绍兴,温州,湖州,嘉兴,台州,上虞 金华 衢州,上虞之于区域 上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间， 与上海隔海相望。上虞是一个区位优势较为突出的县市。素 有“九县通衢”之称。 以上虞为中心，200公里范围内涵盖上海、杭州、苏州、宁 波等长三角核心城市； 拥有杭州湾南岸唯一的出海港口上虞港（5000吨级）。,上虞至周边主要城市直线距离,上虞隶属绍兴市，2

2、013年撤县级市设区，并入绍兴城区行政范围；上虞地处杭州湾南岸，以上虞为中心200km范 围内基本涵盖长三角主要城市，地理区位优势较突出，同时上虞也是绍兴重要商贸中心区之一；,上虞区户籍人口相对稳定，年均增幅仅为0.1%，外来人口较少，2014年全区户籍78万人，城镇人口仅30.97万人，全区流动人口19.33万人,上虞区户籍人口近年相对稳定，增幅较慢，年均增幅为0.1%-0.3%，2014年户籍人口为78万人 2014年上虞城市人口为30.97万，农业人口为47.03万，目前城镇人口年均增幅为4.4%-4.6%,城市宏观/人口总量, GDP情况：上虞区2014年GDP为680.85亿元，增长

3、率为8.5%；2014年人均GDP为87318元，同比增幅8.4%， 上虞区镇居民人均可支配收入43569元，比上年增长9.1%。农村常驻居民人均可支配收入23018元，比上年增长10.5%。,2009-2014年上虞区GDP走势（亿元）,城市宏观/GDP,2010-2014年上虞消费水平,2014年上虞区人均可支配收入达41627元，近年增幅有所回落，年均增幅保持在9%以上；人均消费性支出为25209元，增幅2013年降至5%；上虞消费率近年稳定于61%-63%，对于商业市场有一定的利好,2014年上虞区人均可支配收入达41627元，年均增幅保持在9%以上，人均消费性支出为25209元,20

4、10-2014年上虞人均可支配收入,城市宏观/人均可支配收入,城市宏观/上虞产业结构,2010-2014年上虞区产业结构 100% 80% 60% 40% 20% 0%,上虞拥有2个省级开发区和14个乡镇工业功能区，14家上市公司，形成机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行 业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，服务业近年逐步扩大，但整体能级相对较低，金 融产业发展很慢,2014年上虞区三产比重为6.7:55.1:38.2，近年第三产业比重逐步放大，二产逐步收缩 上虞区主导产业依旧为第二产业，以机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业做支撑，分为伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽

5、配 等八大块状经济 第三产业层级较低，金融保险、信息、咨询等行业发育不足，楼宇经济支撑较弱,上虞商业市场情况,贰,根据上虞城市总体规划，上虞区商业规划总体布局为“一核两心”三大商圈格局，目前三大商圈基本成型，商业容量趋于饱和；其中市级商圈-城北商圈规模大、档次高，区级商圈-解放路商圈发展时间久，人气旺，两者客群辐射全区，区级商圈-开发区商圈商业氛围薄弱，主要作为开发区生活配套。,上虞商业规划： 上虞市商业零售业态规划总体布局为：“一核两心十二点十五街”的商业零售布局结构。 一核：市级城北商业中心 两心：区级老城商贸中心和区级经济开发区商贸中心 上虞商圈格局：,商业市场/商业格局,城北商圈目前商

6、业发展较为成熟，以上百万和城、大通购物中心、大润发、时代潮城等商业为代表，商业规模大，档次高，集聚卖场、百货、专业店、餐饮街、连锁店等中高端商业业态，商圈客流量较大，商业经营情况较好,1F租金：3.56.0元/天 出租率：100% 经营：银行、服装、眼镜、食品等 开间：3.4米，进深：10米左右,1F步行街：512元/天 出租率：70% 经营：1F步行街、2F颐高数码、3F苏宁电器、4F休闲培训、5F竞技娱乐 经营情况：客流量少，五楼空置率较高,商业市场/城北商圈,大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的综合性商业项目，营业面积9.5万，业态齐全，定位中高端，引入雨果波士、coach、登喜路、Ma

7、xmara等国际品牌，经营一般,商业市场/大通购物中心,上百万和城业态种类丰富、定位中端，以时尚品牌居多；引入大地影院、E区家居生活馆、新华书店、普乐迪KTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目，项目人流量较大，经营情况较好。,商业市场/上百万和城,商圈位置：商圈位于上虞市老城区，商业项目主要沿解放路步行街分布； 代表项目：该商圈以肯德基、苏宁电器、银行、二百超市、上百百货、大通商城、三江超市等知名品牌代表，是上虞区发展最早、最为成熟的商圈 商业业态：品牌专卖店、大卖场、百货为主，饰品、食品、银行、休闲娱乐为辅

8、，商业当以中低端为主； 客源分布：中低客户为主，客源辐射全区，范围较广 经营情况：商圈发展成熟，客流量较大，商业经营较好 出租率：80% 商业街租金：1F:615元不等 发展前景：业态以中低端为主，随着客户商业能力的提升，商圈未来发展潜力将会进一步削弱,解放路商圈历史久，商业氛围浓厚，以品牌专卖店、大卖场、百货为主，分布有肯德基、苏宁电器、上百超市、上百百货、大通商城、三江超市等品牌；商业以中低档次为主，由于商圈时间较久，地处老城区，客流量相对大，面临着城北商圈的巨大分流压力。,商业市场/解放路商圈,大通商城是解放路商圈营业状况主要商场之一，其档次定位中端，面向整个上虞中档层次消费力，但近年来

9、随着解放路商圈地位的下降，大通商城的经营受到影响较大。,商业市场/大通商城,第一百货位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上虞历史最久的百货店，目前随着第一百货商场装饰老旧，形象较差影响了入驻品牌档次，内部流线设计的功能性落后导致五楼空置率较高、整体人流量较少，随着解放路商圈影响力逐渐减弱，第一百货影响明显,商业市场/第一百货,人民路,解放路步行街,业态：服饰 1F租金：10元/天/ 面积：1F150,业态：轻餐饮 1F租金：12元/天/ 隔间面积：810,业态：大华服饰城 1F租金：1015元/天/ 隔间面积：1030 ,业态：服饰 1F租金：8-10元/天/ 面积：80 ,解放路

10、步行街商业业态以服装鞋帽店为主，百货、餐饮、银行、眼镜、饰品等为辅，整体档次较低，功能分区不明显，客户定位雷同，呈低层次的价格竞争，随着高品质城北商圈的逐步发展成熟，分流大量优质客群，解放路步行街的地位逐年下降。,商业市场/解放路步行街,商圈位置：该商圈位于城南开发区，舜杰路为中心，以沿街商业为主； 代表项目：该商圈目前主要是沿街商业，代表有大通超市； 商业业态：超市、餐饮、服饰、手机、保健、银行、药房等 客源分布：以满足城南开发区内居民基本生活为主 经营情况：商圈规模小，客流量小，经营情况一般 出租率：80%左右 沿街商业租金：1F:25元不等 发展前景：商圈以服务城南开发区为主，现有商业量

11、少质低，短期内难以形成具有较大的商圈,开发区商圈商业规模小，档次低，临街商业，业态有超市、餐饮、服饰、手机、保健、银行、药房等，以满足开发区居民日常生活需求为主,临街底商 商铺面积：3045 商铺租金：25元/天/ 转让费：5万方 开间：3.54m 进深：812m,商业市场/开发区商圈,开业时间：2014.5.1 项目规模：约0.8万方 业态分布： 1F：食品区：酒类、饮料、干果、水果、保健品等 2F：食品区：休闲食品、炒货等 非食品区：护肤洗涤、牙膏牙刷、针棉织品、床上用品、箱包、图书、玩具等,大通超市为开发区商圈核心商业项目，规模较小，业态以食品和日常生活必需品为主，无休闲娱乐功能,商业市

12、场/大通超市,上虞国际裘皮城 于2013年9月28日开业，规划总用地面积约500亩的专业市场，建筑面积约50万平方米，其中首期建筑面积20万平方米，由一栋交易楼与二十四幢裘皮风情街群楼组成； 已有100余户商家把裘皮生产加工企业转移到裘皮城内的风情街； 至今，已有来自香港、广州、深圳、福州、南京、重庆、温州、台州、海宁、余姚等地近300家商户以及近100家裘皮服装生产企业签约加盟进驻，商位出租率达98以上。,专业市场/上虞国际裘皮城,石狮商贸城位于沪杭甬高速公路上虞道口，创办于1998年，于经四次扩建改造提升，现占地近1000亩，总建筑面积88万平方米，配置42台自动扶梯、10台客货电梯、50

13、00个地面及屋顶车位。 旗下拥有：国际家居博览中心、小商品服装广场、国际汽车机电广场、建材装饰广场、仓储物流中心、旅游集散中心、旅游购物中心等板块。 目前有超过2000余家商家加盟经营国内外知名品牌，竭力打造成为长三角家居建材、小商品、数码家电、服饰皮具、家纺布艺、汽车机电等商品的一级批发平台。,专业市场/上虞石狮商贸城,伞业是如今崧厦镇工业的主导产业。根据崧厦镇统计，全镇共有涉伞企业1180家，其中销售超过500万元的规模企业16家，伞业特色专业村30个，从业人员3万余人，已初步形成了拉丝、制骨、喷塑、伞布印染、零配件生产、伞骨架组装至成品伞制作等较为完整的产业链。,中国伞城商业广场 位于上

14、虞市崧厦镇，总规划建筑面150000平方米，是集大型广场、大型展销中心、大型休闲娱乐中心、大型商业中心、大型物流中心于一体的综合性商业航母。于2005年11月开业。,专业市场/中国伞城商业广场,汤浦童装产业园 开业于2011年7月28日，总用地面积: 32621平方米，总建筑面积 :43600平方米，主营：针织童装。 绍兴汤浦童装产业园规划占地面积400多亩，一期总用地面积32621平方米，总建筑面积43600平方米，产业园分标准厂房区和综合服务区两个组合功能区，规划布置了童装研发设计中心、贴牌生产订单中心、质检和品牌管理服务中心、酒店会馆商务中心、餐饮休闲娱乐健身中心并且利用挑高6米的底楼商

15、铺设置了厂家直销展示中心、物流集散服务中心。逐步形成以童装制造业集群为基础，即童装产品生产集散地型的专业市场。,专业市场/绍兴汤浦童装产业园,上虞住宅市场情况,叁,2015年上虞房产利好政策盘点,1、购房首付比例降低 经历了3月底二套房商贷最低首付从60%下调至40%的政策利好之后，9月30日，购房首付门槛再次降低，首套房商贷最低首付比例由原先的30%下调至25%。与此同时，2015年公积金政策的宽松化也达到了历年最大，经过多轮调整，今年公积金首套房、二套房首付最低比例均调整至20%，缓解了购房者的压力。 2、营业税五改二 3月31日起，财政部调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住

16、房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)，营业税5改2政策的出台进一步刺激二手房的成交市场。 3、公积金贷款全省互通 自9月1日起，在浙江省内正常缴存住房公积金的职工购买自住住房时，可向购房所在地住房公积金中心申请办理异地贷款，从而实现了包括绍兴在内的全省各大城市公积金异地贷款的互通。该政策的出台进一步盘活了公积金的闲置资金，降低购房门槛。 4、央行连续降息降准 10月23日，央行再次宣布降低银行存款利息和降低银行存款准备金率，这是今年以来第五次降息和第五次降准。五次降息之后，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，调整幅度达1.25个百分点，这意

17、味着百万房贷每月少还近800元。而再次降准后，目前银行的存准率达到17%，货币进一步宽松。,上虞住宅市场供求价分析,上虞房地产市场供应和成交年度波动较大，受政策和市场影响敏感。 供大过求，15年有平衡趋向，供求看市场行情波动。 14年成交价较13年有10.5%的跌幅，价格回到10年水平。15年成交价格较有所回升，成交量攀升。 量价呈现相对趋势波动，11年受宏观调控，市场成交量下降明显，12年是一个以价换量的过程，13年呈现价稳量升的趋势，房地产市场回暖明显，14年受降价及银行政策影响，出现量跌价跌的现象，供求矛盾也是最激烈的一年，得益于以价换量保证了去化量，15年政策利好不断，房市回暖。,整体

18、市场供求平衡，供求受政策和市场影响敏感，量价呈现相对波动趋势； 14年同比量跌价跌，供求矛盾为近几年最激烈。15年得益于利好的政策购房政策环境销量攀升，再加上15年新增供应量极少，整体供求比呈现相对平衡的趋势。,5995/,9180/,8807/,8835/,7905/,7565/,8400/,此数据来源具不确定性，仅供参考。,上虞2015年主要住宅楼盘成交数据,上虞房地产2015年以续销盘为主，新开楼盘极少，整体销量攀升。 上虞房产城区的购买力主要集中在城北片区。 成交均价趋于稳定，以价换量的形式有所好转。,此数据来源具不确定性，仅供参考。,上虞住宅市场小结,1、 2015年成交上涨明显，但

19、在土地供应节奏放缓的大背景下，新盘入市量呈现出萎缩现象； 2、从各个楼盘成交量来看，上虞城北区域住宅楼盘成为市场的中流砥柱； 3、根据成交面积及成交套数可以得出，市场对住宅的需求以90 -120的刚需和改善为主； 4、上虞市场目前房市均价在8400元左右，部分楼盘在14年降价后，成交量明显上涨，以价换量态势明显；15年市场需求与销售价格趋于平衡。,数据分析： 2015年上虞万达广场共成交房源1512套，其中住宅成交947套，SOHO公寓及商铺成交565套。第一季度成交房源仅26套，原因是项目在2014年11月首次开盘后，房源基本售磬，处于无房可售状态；第二季度每月均新开或加推房源，故成交比例占

20、到全年42%；第四季度为SOHO开盘及住宅楼王推出，且因房产政策利好刺激、楼市趋于稳定，成交比例占到全年45%。,上虞万达广场2015年成交统计,2015年各月成交情况,D地块6栋住宅共992套，已全部推出，目前已销售914套，剩余房源78套。成交客户中自用占85%，投资占6%，自用兼投资占9%。成交客户群体仍主要来自上虞周边乡镇占59%。,上虞万达广场2015年住宅成交客户分析,购房用途,所属区域（成交客户主要以周边乡镇为主415组占比59%，其次为上虞城区占37%）,1、住宅的销量稳定，15年上虞万达广场住宅总推盘4次，开盘即热销，15年总销量为947套。 2、上虞万达广场的住宅价格稳定上

21、升，由首推的7000/上升到近8500/，销量依然可观，可见在上虞市场，价格并不是主要抗性。 3、在15年成交的947套住宅中，首次置业及刚改占70%以上，购房主要以刚需为主。 4、乡镇置业需求旺盛，15年乡镇购房比例多达59%。,上虞万达广场2015年销售情况小结,1、从产品层面看，一二线城市去库存依然是主要任务，依托人口净流入优势，去化以首置与改善性产品为主；三四线城市人口稳定，以乡镇和城市改善人群的住房产品为主； 2、从土地市场层面来看，一二线城市未来竞争激烈，地王频出；二线城市会成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场；三四线城市城市化进程趋于理性，楼市供大于求，土地市场会进一步萎缩，

22、会长期以去库存为主； 3、从政策层面看，明后两年为保障经济稳定，政府会继续确保楼市稳定，不太可能继续出台限制措施，房产税未来或会在一二线城市试点，但近期依然不太可能上马。 综上，明后两年，无论是在市场还是政策层面，或许是房地产最好、也是最后的机遇期（在经济转型完成之前），保增长、去库存已成为政治任务。,2016年全国宏观房产趋势预判,1.上虞属四线城市，人口增长态势稳定，2016年上虞楼市依然会以去库存为主，未来土地市场出让不会出现较大波动； 2.其中城北板块仍是2016年的热点板块，板块内竞争依然激烈； 3.上虞城市产业结构以乡镇企业为主，大量有购买力的人群集中于乡镇，存在大量的改善性需求，

23、通过政府释放的农民市民化利好政策，将会放大乡镇进城的需求，亦将成为2016年上虞楼市的主要推动力； 4.从2015年成交量分析，房企以价换量初见成效，房价与成交态势趋于平衡，未来房价不会出现较大波动； 5.2016年随着上虞万达广场开业及市政配套、路网建设的完成，高铁新城板块的区域价值渐显，高铁新城板块将迎来投资置业的高点。,2016年上虞房产住宅市场趋势预判,竞品情况分析,肆,丁香园,本项目,鑫隆财富广场,万都商业中心,帝景现代城,一、上虞周边项目分布,一、商铺竞品情况,竞品楼盘一万都商业中心,竞品楼盘一万都商业中心,项目沙盘,项目现场,开盘信息 总套数：84套 开盘时间：2014年11月2

24、1日 开盘地点：售楼处 开盘均价：9000元，8000元/方起价 销售情况：去化80% 促销信息：开盘当日优惠5万/套，按时签约500元/方，按揭99折，一次性97折。5年返租，前3年每年5%，直接在房款中扣除，后2年每年6%，日后在返给客户。,竞品楼盘一万都商业中心,竞品楼盘一万都商业中心,项目概况：,定位：社区一站式家庭娱乐MALL； 五大主题商业：综合超市、农贸市场、大型夜排档、休闲娱乐、生活服务； 一层：超市、零售、农贸市场等业态； 二层：儿童主题乐园、夜排挡、美食城等业态，； 三层：娱乐（健身俱乐部）、KTV等业态；,竞品楼盘二鑫隆财富广场,竞品楼盘二鑫隆财富广场,项目效果图,竞品楼

25、盘二鑫隆财富广场,项目概况：,风格定位：港式风情购物中心； 六大业态：潮流地带、香港时尚生活馆、童趣体验馆、运动休闲馆、娱乐新天地、环球美食汇； 一层：超市、百货零售、潮流商铺、银行等业态，层高4.8米； 二层：儿童主题乐园、婴幼儿早教、亲子乐园及婴幼儿童快销品等业态，层高4.5米； 三层：餐饮（中式快餐、特色快餐）、娱乐（健身俱乐部、桌球吧、动漫吧）、购物等业态，层高4.5米； 四层：主题快捷酒店、量贩式KTV等业态，层高3.9米。,竞品楼盘二鑫隆财富广场,销售信息：,二、上虞SOHO市场情况,竞品楼盘一帝景现代城,上虞高铁新城的首个楼盘，高铁北站正对面，在售以LOFT公寓为主，底层商铺，主

26、打40-60方小户型,帝景现代城作为高铁新城的首个楼盘，是当地首个设有样板房体验楼盘，同时在售楼处装修上同比其他楼盘较好。项目主要由酒店式公寓和底层商铺组成； 项目以现代风格外立面为主，造型方正，简洁，空间简单明快，并将功能性与经济性有效的统一起来； 先期销售产品为高层loft酒店式公寓，目前仍主力在售；商铺后期上市，一层21000元/方， 二层13000元/方，三层8000元/方,公寓,商铺,竞品楼盘一帝景现代城,项目开盘推出小户型5.3米层高的精装LOFT酒店式公寓，通煤气,户型设计,建筑面积：44.65,建筑面积：47.82,功能完善，设书房、餐厅 利用率较高 5.3米双层超高利用 布局

27、高效合理,建筑面积：53.47,建筑面积：60.88,竞品楼盘一帝景现代城,现代简约风格，米色色调为主，线条硬朗，为办公+居家主题的样板间设计,样板间,三居户型：90,竞品楼盘一帝景现代城,营销推广,线上：配合底商的招商宣传，向市场推出菱镜生活！重点阐述项目周边及自身配套所带来生活多样性！ 线下：坐销改行销，针对市区各类小企业及淘宝客群，宣讲项目产品地段及产品优势。,促销信息：按揭98折/一次性97折， 老带新70方以下3000元/70方以上5000元 媒体看房团以1万抵3万,竞品楼盘一帝景现代城,LOFT公寓，开盘至今去化约70%，其中90户型由于赠送面积较多可改造成三房，去化最好，目前价格

28、8800元/,销售情况,项目开盘至今价格走势图,项目于13年12月、14年7月陆续推出3栋Loft房源，共计1197套/9500，产品为酒店式公寓，主力面积段为80-90； 项目截止15年3月共计成交735套/9100，开盘至今去化7成，现在月均去化20套/8900； 项目14年成交均价因采取一定的优惠措施有所下探，目前价格8800元/；,市场表现,竞品楼盘一帝景现代城,本地投资客户，以生意人、公务员、高级知识阶层为主；自用及投资，投资占比略高，客源主要以本地人为主，部分崧廈等周边县区客户，部分外地投资客,市场+客户,客户情况,客户来源：以上虞本地和周边乡镇客户为主，部分外地投资客； 客户年龄

29、：以30-40岁人群为主，属于青年社区。 置业目的：以投资需求为主，有少量年轻人购置作为工作室或近年居住处。,客户区域,客户年龄,三、上虞住宅竞品项目,1、阳光海岸,阳光海岸,总平图,效果图,图,1,3,6,16,11,7,2,5,9,12,10,17,15,8,阳光海岸,开盘信息 总套数：1600套 首次领取预售证时间：2014年11月1日 开盘时间：首开2014年11月15日(1.3.6.11)，第二次加推2015年1月18日(7.10) 推售规模：7号楼108套，10号楼58套 开盘地点：阳光海岸售楼处 开盘均价：8100 推售总额：1.8亿 销售情况：一期已基本售罄，二期也已出售4成左右 物业公司：绿宇物业，物业费2.0元（不含能耗费） 层高：3.1米 楼间距：90-200米不等,阳光海岸,在售楼栋户型配比及套数：,阳光海岸,销售信息：,1、阳光海岸,99方户型 124方户型,阳光海岸,户型优劣势分析： 1 、