房地产规划设计与建筑工程基础知识

1、第四章房地产规划设计与建设工程基础知识第一节城市规划管理一、城市规划概述(一)城市规划的基本概念城市规划是指确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排，在一定时期内实现城市的经济和社会发展目标。城市规划区是指城市市区、郊区和城市行政区域内进行城市建设和发展需要进行规划控制的区域。城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和批准城市规划，对批准的城市规划采取法律、行政和经济管理方法，统一安排和控制城市规划区内的各项建设，保证城市建设用地和建设活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。(二)与房地产有关的城市规划的内容、图纸和文件

2、，包括总体规划、分区规划和详细规划。1.总体规划总体规划是一项长期规划，短期为15年，长期为30年，一般为20年。城市总体规划由同级人民政府编制。总体规划是房地产开发公司在城市进行投资和开发决策的重要依据之一。详细规划可分为控制性详细规划和建设性详细规划。控制性详细规划将城市总体规划与详细规划有机地联系起来。修建性详细规划是对城市局部区域内的城市空间构成进行的规划划分。城市规划的实施和监督检查城市规划的实施和管理主要包括两个部分：建设申请审批管理和审批后管理。建设申请审批管理主要包括对建设项目选址审批出具项目选址意见书、对城市用地审批出具建设用地规划许可证、对建设项目审批出具建设工程规划许可证

3、。审批后管理主要是根据规划实施监督检查制度，禁止非法占地和非法建设。第二节居住区规划设计及技术经济指标，一、居住区构成及规模(一)、居住区构成、有用土地及工程构成。根据居住区土地利用的性质：1 .居住建筑用地；2.公共建筑用地；3.道路广场用地；4.公共绿地和运动场。其他土地。居住区工程构成：1。建筑工程；2.市政基础设施；3.环境工程。居住区规模居住区规模主要是指以人口规模为主要指标的人口和土地利用规模。(三)居住区规划结构中国的居住区规划结构通常分为三个等级：居住区、居住小区和居住组团。二是居住区规划设计内容，控制性详细规划重点解决土地边界、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位置、断面、

4、控制点坐标和高程、工程管线走向、管径和用地范围等各项控制指标；建设性详细规划是根据建筑、绿化和空间的要求进行规划，规划设计道路、建筑物和工程管线，进行竖向设计和土方设计，编制工程预算。建设性详细规划主要包括：居住建筑规划、公共建筑规划、道路规划和绿地规划。(1)居住建筑规划；1)居住建筑基本上有四种布局形式：(1)行列式；(2)周边型；(3)混合型；(4)自由泳。2、房屋选择，(1)住宅层数；(2)深度和宽度；(3)长度和尺寸；(4)楼层高度；(5)房间与房间的比率。(二)公共建筑规划、规划和设计应当符合适度集中、缩短服务半径、顺应人流趋势、不干扰居住的基本要求住宅建筑设计的内容包括：1 .居

5、住建筑设计的水平、垂直和剖面设计；2.住宅结构设计；3.住宅建筑装饰及室内设备设计；4、房屋设计项目预算和预算。居住区各类技术经济指标，(1)居住用地控制指标表(表4-3)，(2)居住用地平衡表(表4-4)，用地构成，(3)居住规划方案技术经济指标，(1)居住用地总量(公顷)，包括居住用地、公共建筑用地和道路用地2。每个居民占用的土地(人)，包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地和绿地；3.住宅小区()的总建筑面积，包括住宅建筑面积和公共建筑面积；4、总户数、总人口、每户平均人口(口/户)；5.每户平均居住面积()；居住建筑密度是指居住建筑对居住用地的覆盖率。即：(%)；7.居住区密度：(/

6、公顷)；8、容积率(住宅建筑面积密度):(/ha)；9.人口总密度是指总居住人口与总土地使用的比率：(人/公顷)；净人口密度是指总人口与居住建筑用地面积之比：(人/公顷)；11.平均层数是指住宅总面积占住宅总地下室面积的比例：12，高层比例，一般七层以上都是高层住宅建筑，即高层住宅建筑占总建筑面积的比例：(%)；13、住宅间距(m)；居住区平均成本：(元/)；15.停车数量是指在规划用地范围内设置的地面和地下停车空间的数量；16、施工工期，是指从工程开工到所有工程竣工之间的工期。第三节基础设施建设，1。城市基础设施的内容和特点(1)城市基础设施的内容1。能源系统2。供水和排水系统3。道路运输系

7、统4。邮电通信系统5。环境系统6。安全系统7。土地平整工程的“七个环节”是指道路、自来水、电信、排水、燃气和热力。“一个平整”是指场地平整和按照竖向平面图进行土方工程。基础设施和住宅建设之间的比例关系。物理量与物理量的比例关系是指每平方米居住建筑面积需要提供的水、电、热、气等相应配套设施的具体数量。价值与数量的比例关系这种比例关系通常用基础设施投资与住宅建设投资的比率以及每平方米住宅建筑面积的基础设施投资量来表示。(4)管道集成；(3)地下管线的布置顺序一般从建筑物外部开始，以最近的燃气管道为准，其次是给水、污水和雨水管道。各种管线从道路红线到道路中心线的平行布置顺序应根据管线的性质和埋深确定

8、。总的订单是电力电缆，电信电缆，燃气，热力，供水，雨水和污水管道。第四节建筑工程基础知识。建筑结构和构造(1)建筑物的使用和分类根据使用的性质(即用途)，建筑物通常分为生产性建筑物，即工业建筑和农业建筑；非生产性建筑，即民用建筑。1、按建筑用途分类，(1)居住建筑(2)公共建筑生活服务建筑；文化和教育建筑；托儿所建筑；科研大楼；医疗建筑；商业建筑；体育建筑；娱乐建筑；交通、邮电大楼；其他建筑。按建筑结构类型和材料分类(1)砖木结构建筑(2)砖混结构建筑(3)钢筋混凝土结构建筑(4)钢结构建筑(3)按建筑层数分类(1)低层建筑一般指一至三层的房屋(2)多层建筑一般指四至七层的房屋(3)高层建筑是

9、第一类，小高层建筑和层数。第二类，中高层，有17-25层，高达75米；第三类是高层建筑，26-40层，最大高度100米；一个超过40层，高度超过100米的超高层建筑叫做。(3)建筑设计的主要内容：1 .建筑平面设计是建筑平面设计的重要内容，用于满足建筑使用功能的平面要求，包括建筑内部使用空间和交通联系空间的设计。2.建筑剖面设计建筑剖面设计主要分析建筑各部分的应有高度，建筑层数和空间的组合和利用，以及建筑结构和结构关系。3.建筑造型和立面设计建筑造型和立面设计不仅是建筑师充分发挥想象力和创造力的地方，也是开发商表达开发项目质量和理念的重要方面。(4)建筑图纸。一套完整的建筑图纸包括施工现场平面

10、图、建筑图纸、结构图纸、暖通空调图纸、给排水图纸(通常暖通空调、给排水为一套图纸)、电气图纸等。每类工程的施工图分为两部分：基础图和详图。1.建筑制图的基本规则，(2)图标和会签栏，(3)比例尺的选择。一般来说，一个绘图只使用一个比例。一般来说，结构施工图中没有标注比例尺，一张图纸允许有两种比例尺。结构施工图应符合施工期间标注的尺寸。(4)轴。施工图中的轴线是施工中定位放线的重要依据。轴由点划线表示，末端有一个圆圈，圆圈中有一个数字。水平方向用阿拉伯数字从左到右编号，垂直方向用英文字母从下到上编号。(5)尺寸和单位总图以米为单位，其余以毫米为单位。不要在尺寸数后写单位。(6)注意小数点后第三位

11、的标高。高程分为绝对高程和相对高程。(7)索引号的目的是索引；2.建筑施工图是根据正投影原理绘制的，用立面图和屋顶图表示建筑的外部，用总平面图表示建筑的位置，用平面图和剖面图表示建筑的内部，用详图表示一套图纸。(1)建筑工地平面图所使用的平面图，用以说明建筑物的特定位置与其周围环境之间的关系。(2)建筑平面图不仅反映建筑的使用空间和装饰，也是其他工种图纸设计的基础。它也是室内外装饰设计的重要依据。(3)建筑立面主要代表建筑的外观和造型，是外部装饰的主要依据。(4)建筑轮廓该轮廓主要用于简要表达建筑的内部结构形式和空间关系。结构施工图结构施工图主要展示建筑结构的专业设计内容，反映建筑、给排水、暖

12、通、电气等专业的结构要求。4.给排水施工图5、采暖施工图6、通风施工图7、电气施工图5、建筑结构1。建筑物的基本结构和设计中需要考虑的因素房屋建筑一般由基础、墙体、柱、梁、板、屋架、门窗、屋顶(包括隔热、保温和防水层)、楼梯、阳台、遮阳篷、地板和其他部分组成。2.建筑等级；(1)耐久性(寿命)等级；(2)建筑耐火等级；(3)建筑物的重要等级；(3)常见的建筑物基础形式根据其结构可分为五种基本类型(1)条形基础(2)独立基础(3)筏形基础(4)箱形基础(5)桩基础，4。墙体结构，(2)砖墙厚度，5。钢筋混凝土柱、梁、板结构。屋顶7的结构。楼梯的类型和结构。房屋门窗类型。建筑装饰材料。主要包括：建

13、筑结构材料、墙体材料、屋面材料、隔热、隔音材料、内外墙装饰材料等。(2)建筑装饰材料分类，1。根据化学成分分类(1)金属材料(2)非金属材料(3)复合材料2。按建筑装饰部位分类(1)外墙装饰材料(2)内墙装饰材料(3)地板装饰材料(4)天花板装饰材料(5)室内装饰用品及配套设备(6)其他装饰材料(3)建筑装饰材料使用效果评价1。装饰效果的评价：(1)建筑的外部色彩；(2)建筑内部色彩；(3)耐久性；(4)经济；(4)环境保护；(三)建筑材料的主要种类和用途；(3)建筑设备；(1)建筑给水系统分为三种类型：生活、生产和消防。(二)建筑排水系统分为三类：生活污水、生产废水和雨水。(3)建筑供暖(4

14、)建筑通风与空调(5)建筑电气(6)智能住宅小区系统，1。智能住宅小区的含义是利用4C(计算机、通信与网络、自动控制、集成电路卡)技术，将多种信息服务与管理、物业管理与安全、住宅智能系统集成起来，通过有效的传输网络为住宅小区提供高科技服务与管理。它有两层含义：一是指一个项目的预计支出或实际支出的固定资产投资总成本；二是指工程价格，即预计在土地市场、技术设备市场、劳动力市场和工程承包市场形成的建筑安装工程价格或建筑工程总价。通常，项目成本的第二层含义称为项目合同价格。项目成本的第一个含义是从投资者(业主)的角度定义的，第二个含义是从承包商的角度定义的。(3)工程造价的计价特点，(1)投资估算建设项目的投资额在项目建议书和可行性研究阶段进行估算。(2)估算成本在初步设计阶段，根据初步设计图纸，通过编制工程预算，提前估算和确定工程成本。(3)预算成本在施工图设计阶段，根据施工图编制预算文件，提前计算确定工程成本。(4)合同价格是指工程招标阶段签订的总承包合同、建筑安装工程合同、设备材料采购合同和技术咨询合同确定的工程价格。(5)结算价格是指对工程数量的实际增减、设备材料差价等进行