业主委员会知识讲座.ppt

1、业主委员会知识讲座,主讲人 姚丽丽,一、业委会的定义及性质,业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的业主大会的执行机构。 业委会的宗旨：代表本物业管理区域内全体业主的合法权益，实行业主共同管理与专业化管理相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业管理的法律法规和政策规定，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁优美安全和文明的环境。,业委会的性质,（一）公益性。业委会代表物业管理区域内的业主的公共利益。 （二）非营利性。业委会不以营利为目的，业委会不得直接从事经营活动。 （三）执行性。业委会系业主大会的执行机构，必须充分贯彻业主大会的

2、决议。 （四）特殊性。是特殊的民事主体。非法人机构，也非民法通则上指的其他组织，因为它不具有独立财产，没有对外独立承担民事责任的能力。但为执行业主大会的决议，法律承认它一定范围的民事主体资格，比如签订物业服务合同。 （五）非行政性。业委会不是基层群众自治组织，业主拥有业委会的选举权和被选举权是经济权利，而非政治权利，业委会作为民间组织不具有行政或政治色彩。,业委会的职责,1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业履行物业服务合同。 4、监督管理规约的实施。 5、监督共用部

3、位、公共设备和公共设施的使用和维护。 6、业主大会赋予的其他职责。（1）组织修订管理规约、业主委员会章程。 （2）业主委员会应当接受政府行政主管部门的监督指导， （3）调解物业管理活动中的纠纷。,业委会会议的具体运作,1、经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的，应记录在案。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。 业主委员会召开会议时，可邀请所在地的社区

4、居民委员会派员列席会议。,业委会会议的具体运作,2、业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示7日以上。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上在公示上签字： （一）关于专项维修资金的使用的建议； （二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议； （三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的工作方案； （四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议； （五）关于决定召开临时业主大会会议的建议； （六）关于罢免委员的建议； （七）向主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的建议； （八）其他涉及物业管

5、理区域内部分或全体业主利益的重大事项。 3、以业主委员会的名义发布信息的，须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。 4、业主委员会委员是否领取津贴、工资或发放标准、来源等事项应在业主大会议事规则中确定，由业主大会表决通过。 5、业主委员会可以聘请专职秘书，负责处理业主委员会的日常事务，酬金根据业主大会的决议确定。 专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。 6、业主委员会自城区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。 7、业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。,业

6、委会、业委会委员应当禁止的活动与行为：,1、物业管理条例第十九条规定：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会业主委员会作出的决定违法律、法规的，物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正。 2、广西区物业管理条例四十八条规定：业主委员会做出的决定违反本条例或者侵害社会公共利益的，物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本条例开展活动，或者不履行职责的，物业管理行政主管部门可以责令其停止活动，进行整改，直至宣布解散。,业委会、业委会委员应当禁

7、止的活动与行为：,3、南宁市物业管理办法第六十四条规定：物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会： （一）违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的； （二）违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的； （三）违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的； （四）违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的； （五）违反第二十七条第二款规定，未将

8、工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的； （六）违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的； （七）违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。 （八）违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。,业委会应处理好的三个关系,（一）业委会与业主 服务关系 （二）业委会与物业公司 监督、配合关系 （三）业委会与主管部门 接受指导和监督,一、业主大会成立及换届选举、聘请新物业公司以为何要在有关部门的指导与监督下进行？,法律有明确规定，首次业主大会的召开，必须要在所辖区域街道办和房管部门的指导与监督下进行。选聘物业公司是通过召

9、开业主大会来实现，选聘或解聘物业公司，事关业主切身利益，是各方关注的焦点，为保证会议公平、公正，公开，需要在有关部门的监督指导下进行。,三、报名参加业主委员会选举的业主如何界定其是否欠费？,应当是在候选人报名前缴清所有费用。包括物业费，水电公摊。,业主委员会如何正确指导与监督小区前期物业服务企业与业主大会选聘的物业服务企业的交接？,1、明确交接的范围：竣工总平图等图纸，验收资料；设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件，物业管理所需的其它资料。物业管理用房。 2、明确前期物业服务企业遗留的问题：水电费是否结清的问题；维修资金的问题；欠缴的物业费的处理问题等等

10、3、及时与主管部门沟通。避免矛盾的激化，或者旷日持久地得不到解决。,五、业主委员会如何接受业主大会及业主的监督？,1、业主委员会做出的决定要向业主公示，决策的过程要向业主解释。 2、业主委员会的大多数决定要在公示时附业委会成员的亲笔签名。 3、业主针对物业管理问题向业委会提出建议，业委会应当督促物业公司落实改进。 4、业委会本身没有自己的财产，无法对他进行处罚，因此对业委会的处罚表现在对委员的处罚上，不仅要承担行政责任，还要承担民事责任，甚至刑事责任。,业主委员会是否能向物业公司索取办公经费、津贴？,不可以。业委会与物业公司的是监督关系，监督方向监督对象索要办公经费、津贴，就失去了客观公正的立

11、场。物业公司的钱，也是来自业主，实际是用了业主的钱，放松了对物业公司的监管，又进一步侵害了业主的利益。这种行为与业委会公益性无偿性的本质背道而驰，也与法律的精神相违背。,业主能否以物业服务合同无效或不合理为由拒付物业费？,1、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 2、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 3、物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应