第3章： 工程造价的确定

1、第三章 工程造价的确定,3.1项目决策阶段工程造价的确定 3.2设计阶段工程造价的确定 3.3施工准备阶段工程造价的确定 3.4施工阶段工程造价的确定 3.5工程竣工阶段工程造价的确定,3.1项目决策阶段工程造价的确定,3.1.1项目决策,建设项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，对拟建项目的必要性和可行性进行技术、 经济论证，对不同建设方案进行技术经济分、比较、选择及作出判断和决定的过程。 正确的项目决策是合理确定与 控制工程造价的重要前提,1.建设项目决策与工程造价的关系,（1）项目决策的正确性是工程造价合理性的前提 （2）项目决策内容是决定工程造价的基础 （3）项目决策的深度影响工程造

2、价的精度,2.项目决策阶段影响工程造价的主要因素,项目决策阶段影响工程造价的主要因素 （1）项目建设规模 （2）建设地区及建设地点 （3）技术方案 （4）设备方案,3.1.2投资估算的编制,投资估算是指在项目投资决策阶段，按照现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计，包括建设投资（工程造价）估算和流动资金估算。,投资估算是建设项目决策的一个重要依据。根据国家规定，在整个建设项目投资决策过程中，必须对拟建建设工程造价（投资）进行估算，并据此研究是否进行投资建设。投资估算的准确性是十分重要的，若估算误差过大，必将导致决策的失误。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价是建设项目可行性

3、研究的重要依据，也是整个建设项目投资决策阶段工程造价管理的重要任务。,1.投资估算在项目开发建设过程中的作用,（1）项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用。 （2）项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，也是分析、计算项目投资经济效果的重要条件。 （3）项目投资估算对工程设计概算起控制作用，设计概算不得突破投资估算额，应控制在投资估算额以内。,（4）项目投资估算可作为项目资金筹措及制定建设贷款计划的依据。 （5）项目投资估算是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。,2.投资估算的阶段划分,3.投

4、资估算的阶段划分,项目投资估算是在做初步设计之前各工作阶段中的一项工作。在初步设计之前，应编制项目规划和项目建议书，同时应根据项目已明确的技术经济条件，编制和估算出精度不同的投资估算额。我国建设项目的投资估算分为以下几个阶段(投资决策过程)： ,（1）项目规划阶段的投资估算, 项目规划阶段，根据国民经济发展规划、地区发展规划和行业发展规划的要求，编制一个建设项目的建设规划。主要目的是： 1）说明有关项目之间的关系; 2）作为否定或决定一个项目是否继续进行研究的依据之一。 3）投资估算的误差率30%。,（2）项目建议书阶段的投资估算, 在项目建议书阶段，按项目建议书中的产品方案、项目建设规模、产

5、品主要生产工艺、企业车间组成、初选建厂地点等，估算建设项目所需的投资额。主要目的是： 1）从经济上判断项目是否应列入投资计划； 2）作为领导机关审批项目建议书的依据； 3）可否定一个项目，但不能完全肯定一个项目是否真正可行； 4）投资估算的误差率在30%内。,（3）初步可行性研究阶段的投资估算, 初步可行性研究阶段的投资估算，主要是在投资机会研究及其投资估算的基础上，进一步对建设项目的投资规模、工艺技术、材料来源、建址选择、组织机构和建设进度等情况，进行综合技术经济分析，以判断建设项目的可行性，并做出初步投资评价与决策。主要目的是： 1）可对项目是否真正可行作出初步的决定； 2）投资估算的误差

6、率在20%内,（4）详细可行性研究阶段的投资估算, 详细可行性研究阶段的投资估算，主要是对拟建项目的最佳投资方案进行评价，并对建设项目的可行性研究提出结论性意见。该阶段是进行全面、详细、深入的技术经济分析和论证阶段。主要目的是：,1）投资估算的误差应控制在10%以内。 2）这一阶段的投资估算是决定拟建项目和选择最佳方案的主要依据，也是编制设计文件、控制初步设计及概算的重要依据。 3）可作为可行性研究结果进行最后评价的依据； 4）可作为对拟建项目是否真正可行进行。,4.投资估算的特点,估算条件轮廓性大，假设因素多，技术条件内容粗浅； 估算技术条件伸缩性大，估算工作难度也大，而且反复次数多； 估算

7、数值误差性大，准确程度低； 估算工作涉及面广，政策性强，对估算人员的业务素质要求高。,5.影响投资估算的主要因素,建设项目规模 建设标准 建设地区及地点 工程技术方案 建设项目财务评价,6.投资估算的编制依据,1）建设标准和技术、设备、工程方案； 2）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件； 3）专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数； 4）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量； 5）劳务市场、建材市场、设备供应和租赁市场及资金市场等的市场经济信息。,7.投资估算的编制步骤,估算建筑工程费 估算设备及工、器具

8、购置费及安装工程费 估算其他费用 估算流动资金 汇总出总投资,8.编制投资估算的要求,费用项目构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或者降低估算标准，不漏项、不少算； 选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或调整； 投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求。,9.投资估算的内容,根据国家规定，建设项目投资估算的费用内容根据分析角度的不同，可有两种不同的划分。 ,（1）从建设项目投资设计和投资规模的角度，投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算。固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息及

9、固定资产投资方向调节税。流动资金的估算是项目投产后用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。,（2）从体现资金时间价值的角度，可将投资估算分为静态投资部分和动态投资部分两项。静态投资是指不考虑资金的时间价值的投资部分，一般包括建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用、工程建设其他费用中静态部分（不涉及时间变化因素的部分）和基本预备费。动态投资包括工程建设其他投资中涉及价格、利率等时间动态因素的部分，如涨价预备费、建设期贷款利息以及固定资产投资方向调节税。,10.工业生产项目静态投资估算的几种方法,静态投资的估算方法是多种多样的，具体应按照静态投资有资金周转率法、生产能力指数法

10、、比例估算法、系数估算法等。尽管静态投资估算的方法较多，但是为提高投资估算的科学性和准确性，在估算方法选用时，应根据建设项目的性质、技术资料和有关数据等具体情况，有针对性地选用适宜的估算方法。,需要指出的是静态投资的估算，要按照某一确定的时间来进行，一般以开工的前一年为基准年，以这一年的价格为依据计算。,（1）生产能力指数法（生产规模指数法）,生产能力指数法是根据已建成的、性质类似的建设项目或生产装置的投资额和生产能力来估算拟建项目的投资额。计算公式为： C2=C1(Q2/Q1)nf 式中C2拟建项目投资额； C1已建类似项目投资额； Q2拟建项目的生产能力； Q1已建类似项目的生产能力；,f

11、不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更的综合调整系数； n生产能力指数，正常情况下，0 n1。 若已建类似项目或装置的规模与拟建项目或装置的规模相差不大，生产规模比值在0.52之间，则指数n的取值近似为1。,若已建类似项目或装置的规模与拟建项目或装置的规模相差不大于50倍，且拟建项目的规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则指数n的取值约在0.6 0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，则指数n的取值约在0.8 0.9之间。,生产能力指数法估算时简单快速，其误差一般可控制在20%以内，要 求类似工程资料可靠，基本条件相差不大。这种估价方法不需要详细的工程资料，只要知道工艺流程及规模就可

12、以估算，因此，在总承包工程报价时，承包商通常采用这种方法估价。,（2）比例估算法, 比例估算法分为三种： 1）以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费用等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资额。 ,其计算公式为： C=E（1+f1p1+f2p2+f3p3+）+I 式中C拟建项目投资额； E拟建项目主要设备费用； P1、P2、P3已建类似项目中建筑安装费、其他工程费等占设备费的比重； f1、f2、f3 由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数； I拟建项目的其

13、他费用。,2）以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资为基数，根据同类型的已建成项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后再把各部分投资费用相加求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总费用。其计算公式为： C=E（1+f1p1+f2p2+f3p3+）+I 式中p1，p2，p3为各专业工程费用占工艺设备投资的百分比,3）分项比例估算法,设备投资估算 K1=QiPi(1+Li) K1：设备的投资估算值； Qi：第i种设备所需数量； Pi：第i种设备的出厂价格； Li：同类项目同类设备的运输、安装费系数。,建筑物与

14、构筑物投资估算 K2=k1Lb K2:建筑物与构筑物的投资估算值； Lb：同类项目中建筑物与构筑物投资占设备投资的比例，露天工程取0.1-0.2，室内工程取0.6-1.0。,其它投资估算 K3=k1Lw K3:其它投资的投资估算值； Lw：同类项目其它投资占设备投资的比例。 项目固定资产投资总额的估算值 K=（K1+K2+K3）*（1+S%） 其中：S%为考虑不可预见因素而设定的费用系数，一般为10%-15%。,（3）朗格系数法,这种方法是以设备费用为基数，乘以适当系数来推算项目的建设费用的估算方法，其计算公式如下： C=E(1+Ki)Kc 式中C拟建项目投资额； E主要设备费用； Ki管线、

15、仪表、建筑物等项费用估算系数； Kc管理费、合同费、应急费等项费用的总估算系数。,其中总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL，即： KL=C/E=（1+Ki）Kc 朗格系数法比较简单、快捷，但精度不高，一般常用于国际上工业项目的项目建议书阶段及投资机会研究阶段估算。,（4）资金周转率法,资金周转率=年销售总额/总投资 =（产品的年产量*产品单价）/总投资 投资额=产品的年产量*产品单价）/资金周转率 1）资金周转率可根据已建相似项目的有关数据进行估计； 2）这种方法计算简便，计算速度快，但是精确度低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。,值得注意的是，估算一般在可行性研究阶段，而大部

16、分项目都是生产性项目，很多方式都是以主要的工艺设备费用为基数进行估算，一般民用建筑主要用指标法及造价资料类比法。但无论什么性质的项目，用什么方法进行投资估算，估算人员的业务水平、专业素质及有关的工程造价实际经验也是主要的决定因素，也是投资估算精度高低的关键，对这一点，在投资估算时，应引起高度重视，应采取相应的措施预防个人主观因素对投资估算的影响，以保证投资估算的合理性。,11.民用项目静态投资估算的方法,（1）指标估算法 （2）类似工程造价资料类比法 （3）主要工程量估算法,（1）指标估算法,这种方法是根据各种具体的建设投资估算指标对拟建工程所进行的投资估算。投资估算指标是各地建设主管部门编制

17、和颁发的，一般以元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kW等形式表示。根据这些投资估算指标，乘以相应的长度（m）、面积（m2）、体积（m3）、质量（t）、容量（kW）等，就可以求出拟建项目相应的土建工程、给排水工程、电气照明工程、采暖通风工程、变配电工程等单位工程的投资估算额。,（2）类似工程造价资料类比法,当对拟建项目进行估算时，有些单项工程无法找到适合的估算指标时，就可以借鉴已建成的与拟建项目类似的工程的造价资料进行分析、对比，比较其“量”与“价”的指标，或进行局部换算，对“量”与“价”的差异作一定调整，换算出适合拟建工程的具体估算指标，再结合拟建工程的规模等参数，就可以估算出其投资额，

18、最后，估算出其他建设费用等，建设项目投资估算额就基本确定。,（3）主要工程量估算法,根据主要修建参数匡算项目主要工程量，再套用概算或预算定额计算主要项目费用，再对零星项目按照一定比例估算，就可估算出项目的投资费用,12.投资估算编制示例,（1）基本情况 某大型国有企业2001年拟在厂区附近新征地修建职工住宅3万平方米，初步预计按5幢6层砖混结构及中等标准修建，该企业地处市郊，场地平坦，地基良好，无大量土石方工程，交通顺畅，现场施工条件具备。 （2）投资费用估算 1）建筑安装工程费用： 根据房屋结构及标准，结合该地区造价水平及市场状况，按单位指标估算法估算如下：,建筑工程费用按每平方米造价500

19、元计，其估算额： 500元/30000=15000000（元） 建筑安装费用 按电气照明工程：45元/，管道工程：25元/，光纤、电话、网络等弱电工程30元/计，其估算额： （45元/+25元/+30元/）30000 =3000000（元）,室外工程费用 主要包括道路、绿化、围墙、化粪池、排污管、各种管沟工程以及水、电气等配套工程费用。其估算按建筑安装工程造价的20%计，其估算额为： （15000000+3000000)20%=3600000（元） 2）设备安装工程及设备工器具购置费： 由于是民用住宅建筑，暂不估算设备及安装、工器具购置费。,3）工程建设其他费用： 土地使用费 计划征地30亩，

20、土地出让金及迁建补偿费按当地包干价每亩10万元计，土 地使用费为：30亩10万元/亩=300（万元）。 勘察及设计费用 暂按工程费用的2%计，其估算额为： （1800+360）2%=43.2（万元）。,工程建设报建等手续费用 此部分属于建设的政策性费用，按当地收费标准按平方米30元计，估算额为： 3000030元/=900000（元）。 工程监理、招投标代理、造价咨询等费用按工程费用的1.5%计，其估算额为： （1800+360）1.5%=32.4（万元）。,建设单位管理费用等暂按20万元计。 工程建设其他费用合计： 300+43.2+90+32.4+20=485.6（万元）。 4）预备费用估

21、算： 基本预备费及涨价预备费按投资费用的3%计，即为： （1800+360+485.6）3%=79.37（万元）。 5）贷款利息及固定资产投资方向调节税：此部分费用暂不估算。,6）投资费用总额: 工程费用：1800+360=2160（万元） 工程建设其他费用：485.6（万元） 预备费：79.37（万元） 投资费用总额：2160+485.6+79.37=2724.97（万元） 平方米造价：2724970030000 =908.32元/,3.2设计阶段工程造价的确定,3.2.1工程设计概论,工程设计是指在工程开始施工之前，设计者根据已批准的设计任务书，为具体实现拟建项目的技术及经济要求，拟定建筑

22、、安装及设备制造等所需的规划、图纸、数据等技术文件的工作。我国现行规定，一般工业和民用建设项目设计按初步设计和施工图设计两阶段进行；对于技术复杂又缺乏经验的建设项目，可按初步设计、扩大初步设计（技术设计）和施工图设计三个阶段进行。,两阶段设计 三阶段设计,一般工业与民用建设项目,技术复杂、缺乏经验的项目,1、设计一般程序,（1）设计前期准备工作 （2）初步设计 （3）扩大初步设计 （4）施工图设计 （5）设计交底及施工配合 （6）竣工验收及设计总结,2、设计内容及有关技术指标,（1）设计基本内容 工程设计内容主要包括工业建设项目设计和民用工程设计。 工业建设项目设计包括总平面图设计、工艺设计和

23、建筑设计。,民用工程设计主要是我们常见的建筑物及构筑物等设计。它主要包括总平面图设计及单项建筑工程设计。总平面设计是根据规划部门及业主的要求，有机地组织建筑群体、绿化地带、道路及交通组织等设计，并合理确定用地指标、建筑密度、平面利用系数等指标；单项工程设计是根据业主对建筑设计上的功能、使用等方面的要求，具体确定建筑标准、结构形式、装修等级、建筑物的空间和平面布置，以及建筑群体的合理安排与布局等设计。,（2）建筑设计有关的技术经济指标,1）建筑面积 指建筑物各层外墙结构尺寸所围成的水平投影面积之和，也称建筑展开面积。是根据建筑平面图在统一的计算规则下计算出来的一项重要指标，包括使用面积、辅助面积

24、及结构面积三部分。,2）建筑面积平面系数,主要包括有效面积系数K1、辅助面积系数K2、结构面积系数K3、外墙周长系数K4等四个系数指标，其表达式如下： 有效面积系数K1=有效净面积之和/建筑面积 辅助面积系数K2=辅助净面积之和/建筑面积 结构面积系数K3=结构面积之和/建筑面积 外墙周长系数K4=建筑物外墙周长/建筑面积,对上述几个指标中，一般来讲，在满足功能的前提下，K1相对较大为好，K2、K3、K4相对较小为好，在工程设计中，特别是住宅建筑，设计时非常重视这几个指标的比值关系，它反映了房屋设计功能的合理性及对工程造价的有关影响。,3）平方米造价指标 通常把建筑工程造价与建筑面的比值，用表

25、反映工程的造价指标，其表达式为： 平方米造价指标（元/）=建筑工程造价/建筑面积 4）平方米工、料、机等实物消耗量指标 5）建筑体积指标 是指建筑物体积与建筑面积之比，是衡量建筑物层高的指标。 建筑体积指标=建筑物体积/建筑面积,6）用地及建筑密度指标,用地指标是反映建筑物平面形状与占地面积的关系，在总图及规划设计时，反映了土地的利用率。 例如：常用的土地利用系数、绿化用地系数、人均用地系数等，它是衡量规划及总图设计方案的土地利用率的重要指标。建筑密度指标是指建筑物基底面积与占地面积的比值，它反映了平面布置的紧凑合理性，同时也反映了房屋的布置间距、绿化用地、道路占地、停车场地及其它空地等之间的

26、比例关系。,3.设计阶段影响工程造价的因素,总平面设计 占地面积、功能分区、运输方式选择 建筑设计 平面形状、流通空间、层高、建筑物层数、 柱网布置、建筑物的体积和面积、建筑结构 和材料 工艺设计（主要针对工业建筑）,项目设计阶段工程造价计价和控制的重要意义,在设计阶段进行工程造价的分析可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。 在设计阶段进行工程造价的分析可以提高投资控制效率。 在设计阶段控制工程造价更能达到降低造价的目的。,在设计阶段控制工程造价便于技术与经济相结合。 在设计阶段控制工程造价效果最显著。 初步设计阶段对投资的影响程度约为75%90%。控制工程造价的关键是在设计阶段,3.2.2

27、设计概算的编制,1、设计概算的含义 设计概算是指设计单位在初步设计阶段，在投资估算的控制下，根据初步设计（或扩大初步设计）图纸及说明、概算指标、概算定额、各项费用定额及取费标准、设备及材料预算价格、建设地区自然及经济条件等资料，用科学合理的方法编制和确定的建设项目从筹建至竣工验收交付使用所需全部费用的经济文件。 采用两阶段设计的项目，初步设计阶段必须编制设计概算，采用三阶段设计的，技术设计阶段还必须编制修正设计概算。,2、设计概算的作用,（1）建筑工程概算是编制建设项目投资计划，确定、控制建设项目投资额的依据； （2）依据概算造价可签订建设工程承包合同和贷款合同； （3）建筑工程概算是控制施工

28、图设计和施工图预算的依据； （4）建筑工程概算是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳设计方案的依据； （5）建筑工程概算是考核建设项目投资效果的依据。,3、设计概算的内容,（1）、单位工程概算 （2）、单项工程综合概算 （3）、建设项目总概算,4.设计概算的编制,单位工程概算是确定各单位工程所需建设费用的经济文件。它是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算按工程性质、内容组成不同，具体包括建筑工程概算、装修装饰工程概算、安装（给排水及采暖工程概算、通风及空调工程的概算、电器照明工程概算、弱电工程概算）工程概预算、市政园林工程概预算等。,（1）设计概算编制的原则,1）严格执行国家的建设方针经济

29、政策原则 2）完整、准确地反映设计内容的原则 3）坚持结合工程实际，反映工程所在地当时价格水平的原则,（2）设计概算编制的依据,1）国家有关的方针、政策、法律、规章、规程等文件。 2）已批准的可行性研究报告及投资估算，初步设计或扩大初步设计文件等资料。 3）有关部门颁布的现行概算指标、概算定额、费用定额及取费文件以及建设项目设计概算编制办法。,4）有关部门发布的人工、材料及设备的价格、造价指数等资料。 5）建设地区的自然、技术、经济条件等资料。 6）有关合同及协议、类似工程的造价资料及其他有关的资料等。,（3）建筑工程设计概算的编制步骤,1）收集基础资料。 2）熟悉设计文件，掌握施工现场情况。

30、充分了解设计意图，掌握工程全貌，明确工程的结构形式和特点。深入施工现场了解建设地点的地形、地貌，以及作业环境，并加以核实、分析和修正。 3）分列工程项目。概算所列工程项目，主要依据概算定额手册划分的项目及编排顺序，结合初步设计图纸的内容进行列项。,4） 计算各分项工程量。应依据概算定额规定的工程量计算规则计算。 5） 套用概算定额或概算指标。当设计图纸包括的工程内容与拟套定额分项的工作内容不符时，可按定额规定调整或换算定额消耗量。 6） 计取各项费用。汇总工程概算造价。 7） 进行概算技术经济分析。,（4）编制建筑工程设计概算的方法,1） 用概算定额编制概算 2） 概算指标法 3） 类似工程预

31、算法,1） 用概算定额编制概算,即依据概算定额计算单位工程的直接费，套用与概算定额配套的取费标准计算间接费、利税等费用，汇总为概算造价。在使用概算定额前，应对概算定额的文字说明仔细阅读，并在熟悉图纸的基础上准确计算工程量，准确套用概算定额，从而确定工程的概算造价。 具体操作时，概算定额项目表的查阅方法，即对定额项目编号、项目单位、项目各种消耗量等概算定额用语、符号的含义，以及换算的计算规则等，与使用预算定额的方法基本相同。,概算定额法又称扩大单价法或扩大定额法，这是一种比较详细的概算编制方法，其程序与用预算定额编制建筑工程施工图预算差不多，只是深度及精度比预算差一些。但其编制要综合些，速度上也

32、比编预算快捷。 当拟建工程的初步设计文件具有一定深度，建筑结构比较明确，能根据初步设计的平面、立面、剖面图纸并结合概算定额的项目划分计算出各主要分部分项工程量时，就应采用这种方式编制概算。,例：某高等学校拟建一幢8000实验楼，其主要实物工程量及扩大单价如表6.1。已知取费项目及标准为：其他直接费率5%，现场经费费率6%，间接费费率6%，计划利润费率8%，税金3.34%。主要材料费占直接费比率60%，材料价差调整系数为+10%。试根据以上条件编制该工程土建设计概算。,某高校实验楼土建工程量和扩大单价 表,某高校实验楼土建工程概算造价计算表,2）概算指标法,概算指标法就是用结构特征及工程规模等技

33、术条件相近或类似的已建成工程的直接费指标，再乘以拟建工程的建筑面积（或体积）等初步设计参数就可得出直接费用。然后按规定取费项目及标准计算汇总而成，就编制出了单位工程设计概算。,概算指标法通常用于当初步设计文件深度不够，不能计算出扩大的分项工程量。而拟建工程的设计又是采用技术比较成熟而又有类似已建成工程的概算指标时，就可以采用这种方法编制概算。,这种方法比概算定额法更综合，更扩大和简略。其关键是要合理地选用概算指标及正确地调整和换算有差异的地方并修正概算指标。由于拟建工程往往与已建成的类似工程概算指标的技术条件不尽相同，而且概算指数的编制年份不同，其设备及材料、人工等价格也会变化。因此，必须对其

34、指标进行调整，其调整方法主要有：,1）设计对象的结构特征与概算指标有局部差异时的调整。 结构变化修正概算指标（元/）=J+Q1P1-Q2P2 式中 J原概算指标； Q1换入新结构的含量； Q2换出旧结构的含量； P1换入新结构的单价； P2换出旧结构的单价。,2）设备、人工、材料、机械台班费用的调整。 设备、人工、材料、机械修正概算费用 =C+Q1P1-Q2P2 式中 C原概算指标的设备、人工、材料及机械费用； Q1换入的设备、人工、材料及机械台班的数量； Q2换出的设备、人工、材料及机械台班的数量； P1拟建地区的设备、人工、材料及机械台班的单价； P2原概算指标的设备、人工、材料及机械台班

35、的单价。,例某六层5000的砖混住宅，其建筑工程直接费指标为320元/，其基础为条形刚性砖放脚基础，其概算指标为40元/，而拟建工程仍为六层砖混结构住宅，建筑面积为6000，其基础采用钢筋混凝土带形柔性基础，其概算指标为60元/，建设地区及时间相差不大，求该新建住宅建筑工程直接费？,解：概算指标调整后为： 320-40+60=340（元/） 拟建住宅建筑工程直接费： 6000340=2040000（元） 然后再按上述概算定额法同样程序和方法，计算出其 他有关费用，便可以求出新建住宅的建筑工程概算造价。,应用概算指标编制概算的关键是要选择合适的概算指标，选择合适的概算指标应考虑三个方面的因素：

36、拟建工程的建筑面积与概算指标中的建筑面积接近； 拟建工程的建设地点、建设时期与概算指标的相同； 拟建工程的工程、结构特征与概算指标的基本相同，如果建设地点、建设时期不同，或工程结构特征有局部差异，应对概算指标价差和结构差异进行修正调整。,3）类似工程预算法,类似工程预算法是利用技术条件与拟建工程类似的已建成或在建工程的造价资料来编制概算的方法。这是一种更快速、简便的类比编制方法。当初步设计图纸不够深度时，又没有合适的概算指标套用时，就无法按概算定额法及概算指标法编制工程设计的概算，就可以利用已建或在建的类似工程的造价资料，并对建筑结构差异和价差进行调整来编制概算。建筑结构异差的调整方法与概算指

37、标法的调整方法相同。而类似工程造价资料的价差调整主要有以下两种方面：,1)类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程预算造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接费，再乘以当地的综合费率，即可得出所需的造价指标。,2)类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和其他直接费、现场经费、间接费时，可按公式调整： D=AK K=a%k1+b%K2+c%k3+d%K4+e%K5+f%K6 式中D拟建工程单方概算造价； A类似工程单方预算造价； K综合调整系数；,a%、b%、c%、d%、e%、f%类似

38、工程预算的人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费、间接费占预算造价的比重。如：a%=类似工程人工费（或工资标准）/类似工程预算造价100%；b%、c%、d%、e%、f%类同。,K1、K2、K3、K4、K5、K6拟建工程地区与类似工程预算造价在人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费和间接费之间的差异系数。如：K1=拟建工程概算的人工费（或工资标准）/类似工程预算人工费（或地区工资标准）；K2、K3、K4、K5、K6类同。,例某地区2003年拟建一住宅楼，建筑面积7000，编制土建工程概算时采用1999年已建成的6000类似住宅工程的预算资料如表，由于拟建住宅在基础及层高上与类

39、似住宅有变化，其结构调整后，工程直接费指标增加30元/，拟建住宅工程所在地区计划利率为8%，综合税率为3.34%，试用类似工程预算法编制该拟建住宅的概算造价。,1999年某6000住宅工程预算资料 表,解：（1）求出1999年类似住宅工程成本造价如下： 类似住宅工程直接费=人工费+材料费+机械台班费 =608000+1962000+300000 =2870000（元） 其中：人工费=3800016=608000（元） 材料费=2002800+503200+200700 +1200310+300040+280050+1000170 +1000100+200000 =1962000（元） 机械台班

40、费=300000（元）,类似工程成本造价 =直接费+现场经费+其他直接费+间接费 =2870000（1+5%+10%）（1+16%） =3828580（元） 平方米成本造价=3828580/6000 =638.10（元/）,（2）求拟建工程造价如下： 先求出类似住宅的人工、材料、机械台班费占预算成本的百分比，然后求出拟建工程与类似工程之间的差异系数，进行综合调整再求出拟建工程概算造价。,1）类似工程各费用占其成本造价的百分比： 人工费占造价百分比 =608000/3828580=15.88% 材料费占造价百分比 =1962000/3828580=51.25% 机械台班费占造价百分比 =3000

41、00/3828580=7.84% 现场经费、其他直接费占造价百分比 =430500/3828580=11.24% 间接费占造价百分比 =528080/3828580=13.79%,2）拟建住宅与类似住宅在各项费用上的差异系数： 人工费差异系数K1=20/16=1.25 材料费差异系数K2=(2003000+503400+200900+1200330+300045+280055+1000180+1000110+2000001.1）/1962000=1.09 机械台班差异系数K3=1.07 现场经费和其他直接费差异系数 K4=（6%+11%）/（5%+10%）=1.13 间接费差异系数K5=17%

42、 /16%=1.06,3）综合差异系数K： K=15.88%1.25+51.25%1.09+7.84%1.07 +11.24%1.13+13.79%1.06=1.1142 4）拟建住宅造价：拟建住宅综合调整后成本造价指标 =638.101.1142+30(1+6%+11%)(1+17%) =752.04（元/） 拟建住宅造价概算指标=752.04(1+8%)(1+3.34%)=839.33(元/) 拟建住宅工程概算总造价=839.337000=5875310(元),【例】拟建某教学楼，建筑面积3200m2，根据下列预算资料计算该工程概算造价。 建筑面积2800m2； 工程预算成本926800元

43、，其中各项费用所占比例：人工费8，材料费61，机械费10，其他直接费6，间接费11，其他间接费4。, 拟建工程所在地区现时造价因素指标与类似工程的同类指标的比值，计算得：K11.03，K21.04， K30.98，K41.0，K50.96， K60.90。 利税率10。（计算中不考虑结构差异）,【解】预算成本总修正系数 K1.0381.04610.98101.060.96110.904 1.03 修正后的预算成本9268001.03 954604.00元,（5）设备及安装工程概算的编制,根据安装工程性质的分类，通常划分为建筑安装工程和设备安装工程两大类。建筑安装工程指建筑物（构筑物）内用于生活

44、、生产及维护其功能的各种设备及管道安装、线路敷设等工程。如给水排水工程、电气照明工程、采暖及通风工程、弱点及智能系统工程等，这些工程通常是与建（构）筑物配套使用才能发挥其生活、生产等功能。设备安装工程主要分为机械设备及电气设备两大类安装工程。,一般情况下，土建工程造价重“量”，而安装工程造价重“价”，这二者差异是由于专业特殊性及分工造成的。,（6）编制依据,1）有关设备及安装工程的初步设计图纸、设计说明书、设备数量表和主要材料表； 2）设备价目表、材料预算价格及当地实行的运杂费率标准； 3）设备安装工程费用概算定额或概算指标。 设备安装工程概算的主要内容包括：设备购置费概算、设备安装工程费概算

45、。,（7）计算方法,1） 设备购置费概算 设备购置费概算=（设备清单中的设备数量设备原价）（1运杂费率） =（设备清单中设备的数量设备预算价格） 国产非标准设备原价在设计概算时可按下列方法确定：, 非标准设备台数估算指标法 根据非标准设备的类别、质量、性能、材质等情况，以每台设备规定的估价指标计算，即 非标准设备原价=设备台数每台设备的估价指标, 非标准设备吨重估价指标法 根据非标准设备的类别、质量、性能、材质等情况，以某类设备所规定吨位估价指标计算，即 非标准设备原价=设备吨重每台设备估价指标（元/t）,（8）设备安装工程概算编制方法, 预算单价法：当初步设计较深，有详细的设备清单时，可直接

46、按安装工程预算定额单价编制安装工程概算。 扩大单价法：当初步设计深度不够，设备清单不完整，只有主体设备或仅有成套设备质量时，可采用主体设备、成套设备的综合扩大安装单价来编制概算。, 设备价值百分比法：又叫安装设备百分比法。当初步设计深度不够，只有设备出厂价而无详细规格质量时，安装费可按占设备费的百分比计算。计算式为： 设备安装费=设备原价安装费率（%） 综合吨位指标法：当初步设计提供设备质量清单有规格和设备质量时，可采用综合吨位指标编制概算，计算式为： 设备安装费=设备吨重每吨设备安装费指标,（9）单项工程综合概算书的编制,单项工程综合概算是确定单项工程建设费用的综合文件，它是由该单项工程所包

47、括的各单位工程概算汇总而成，综合概算是建设项目总概算的组成部分。 单项工程综合概算文件中一般包括编制说明（不编总概算时列入）和综合概算表两大部分。当建设项目只有一个单项工程时，此时综合概算文件除包括上述两部分外，还应包括工程建设其他费用、建设期贷款利息、预备费和固定资产投资方向调节税的概算。,一个单项工程的综合概算由下列单位工程和费用的概算综合组成： 建筑工程包括： 一般土建工程； 卫生技术工程； 工业管道工程； 特殊构筑物工程； 电气照明工程。 设备安装工程包括： 机械设备及安装工程； 动力电气设备安装工程。 其他工程和费用（只编制概算），其中包括： 器具、工具和生产家具（低值易耗品除外）的

48、购置； 其他费用（当不编总概算而只编综合概算时才列此项费用）。,（10）建设项目总概算的编制,建设项目总概算是设计文件的重要组成部分，是确定整个建设项目从筹建开始到竣工交付使用预计花费的全部费用文件。它由建设项目内各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、建设期贷款利息、预备费和固定资产投资方向调节税和经营性项目的铺底资金概算所组成，按照主管部门规定的统一表格进行编制而成的。,建设项目总概算文件一般应包括：封面及目录、编制说明、总概算表、工程建设其他费用概算表、单项工程综合概算表、单位工程概算表、工程量计算表、分年度投资汇总表与分年度资金流量汇总表以及主要材料汇总表与工日数量表等。,3.2.3

49、设计预算的编制,1、施工图设计阶段及工程造价计价 （1）施工图设计阶段 施工图设计既体现设计单位水平，又对工程造价的确定影响较大。 （2）施工图设计阶段造价的计价 施工图预算的编制，目前主要有两种计价模式。 1）定额计价法 2）工程量清单计价法,2、施工图预算的含义,施工图预算，直意理解是根据施工图进行预先确定工程造价的计算，又称施工图设计预算，简称设计预算。它是指建设项目进入施工图设计阶段，建设项目各单项工程的各单位工程的施工图设计完成后，根据施工图文件，按照各专业工程的预算定额的计算规则，计算出工程量，并考虑实际施工组织设计确定的施工方案或措施，按照现行预算定额或计价定额、工程建设费用定额

50、、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程或单项工程造价的经济文件。,补充,施工预算施工企业为加强成本管理，根据项目核算的要求，在施工图预算的控制下，按照企业平均先进水平，结合企业自身的施工管理水平，已单位工程或分部分项工程为对象，并根据施工图及说明、施工定额、施工组织及方案编制的工程预计施工成本的技术经济文件，是工程施工的计划性支出成本的预计。,施工预算是按平均先进水平的编制的，施工图预算是按社会平均水平编制的，正常情况下，二者应10%左右的浮差。 “两算对比”站在施工企业的角度，指施工预算与施工图预算的对比,3.施工图预算的作用,其主要作用体现在以下几方

51、面： （1）对建设单位的作用 1）施工图预算是控制造价及资金合理使用的依据。 2）施工图预算是确定招标工程标底的依据。 3）施工图预算是拨付进度价款及办理结算的依据。,（2）对施工企业的作用,1）施工图预算是确定投标报价的依据。 2）施工图预算是施工准备的依据。 3）施工图预算是控制成本的依据。,（3）对其他有关部门的作用,1）工程监理单位对工程实施监理的过程中，对工程施工的内容、变更的处理、索赔事件的费用计算等内容，都离不开参考原中标的施工图预算中的编制条件及依据、所采用的施工方案及措施、材料价格、取费标准等主要内容。因此，施工图预算的内容，对监理单位在保证工程质量、进度及成本方面都有重要作

52、用。,2）随着工程造价行业的资质管理及注册上岗制度的建立，造价咨询公司要在工程造价计价与确定方面体现其作用，离不开专业水平及业务素质的提高。其中，施工图预算的及时、完整地编制是其从业工作中较为关键的一环，因为大部份标底、投标报价、工程结算等都离不开施工图预算的编制和审核。,3）对工程造价管理部门而言，施工图预算也是监督、检查执行定额标准、合理确定造价、测算造价指数、发布工程造价信息的重要依据。,4.施工图预算的编制特点,施工图预算不会像设计概算要计算设备及工器具购置费及其他费用。施工图预算主要包括的费用是直接费、间接费、计划利润及税金四个主要部分。各地区计费时，根据地区特点，相应还要增加一些其

53、他有关费用项目。 施工图预算得出的数额，根据同一套施工图纸，各单位或施工企业编制出的结果都不可能完全一样，这是因为：,尽管是同一套施工图，虽然计算规则、定额一样，但但方案、价格不同等； 由于工程建设产品本身具有固定性、规模大、建设周期长、施工流动性强、单件性、资源消耗多、受自然及地理条件的建设环境影响大等特点。这也增加了其造价确定的难度。 同时，由于编制人员的政策、业务水平不同，使得施工图预算都有差异。因此，人们常说“十算九不一”。,编制施工图预算，是一项政策性、经济性、技术性很强的综合工作。要完整、正确地编制施工图预算： 首先必须熟悉本专业施工图所表达的工程内容及一定的设计规范及图集构造要求

54、等，避免漏算、误算及重算工程量。 其次，也应掌握工程的施工及验收规范要求和施工组织设计或施工方案及有关的施工过程要求。同时，应全面理解和执行现行预算定额或计价定额及取费规定。,最后套用定额，形成直接费，再计取其他各项费用，形成工程造价。施工图预算编制时间长、过程多、计算复杂、有关定额及标准多，对行业基本知识要求较广。 因此，它是所有预算编制中最复杂、也是具体、花费时间也最长的编制过程。,5.施工图预算的编制依据、内容及步骤,（1）施工图预算的编制依据 1）施工图及说明、标准图集等资料 2）现行预算定额及单位估价表 3）施工组织设计或施工方案 4）材料、人工、机械台班预算价格及调价规定 5）工程

55、承包合同或协议书 6）工作手册及有关工具书等资料,（2）施工图预算的内容及组成,1）施工图预算的内容 施工图预算有单位工程预算 单项工程预算 建设项目总预算 2）施工图预算书的组成 施工图预算都有规定的统一格式，其组成主要有以下内容：,封面,预算书封面主要包括的内容有：工程名称、建筑面积、工程造价、单位造价、建设单位、施工单位、工程类别、取费等级、编制者及审核者、资格证章号、编制负责人、编制时间等内容。,建设工程造价预算书,建设单位： 工程名称： 建设地点： 施工单位： 取费等级：四级取费类 工程类别：四类工程 工程规模：8593M2 工程造价： 3215176.91元 单位造价：374.16

56、元/M2 建设（监理）单位： 施工（编制）单位： 技术负责人： 技术负责人： 审 核 人： 编 制 人： 资格证章： 资格证章：, 审查意见书, 编 制 说 明, 三材汇总表,工程三大材料：钢材、木材、水泥等三大材的工程消耗量及其他摊销量汇总。, 工程取费表（费用综合计算表）,各项费用及费用计算过程的综合表格，主要包括以定额直接费或定额直接费中的人工费为取费基础的两种计费程序, 工程计价表（分部分项工程计价表）,此表是定额直接费形成的主要表格，其主要内容包括：序号、定额编号、分项工 程名称、单位、数量、定额基价、合价、人工费、机械费及备注等内容。, 主要材料价差单项调整表,8）工、料、机分析表

57、。9）主要补充单位估价表。10）各种计算统计表格等。,（3）施工图预算的编制步骤及要求,采用定额计价法编制施工图预算时，其主要步骤： 1）熟悉施工图 2）了解和掌握现场情况及施工组织设计或施工方案等资料 3）熟练掌握计价定额及有关规定 4）分部分项工程量计算,5）套用预算定额并计算直接费 定额的套用。 定额换算。 补充定额的编制。 6）工料分析、计算费用形成工程预算造价 7）编制说明及复核 8）装订及签章,6.施工图预算的编制方法,用定额计价法编制施工图预算，即采用传统的定额计价体系计算。 （1）定额单价法 （2）定额实物法,7.施工图预算编制示例,（1）工程概况 该工程为某市一住宅楼，建筑面

58、积8593，为六层砖混结构，住宅楼为五个单元，“一”字型布置，层高3米，房屋按清水房施工，二装由住户负责，按七度抗震设防考虑，基础为条型砖砌大放脚刚性基础，主体为标砖砌筑，楼面为预应力空心板，电气照明管线为暗埋，给排水管道配套施工完成，施工现场“三通一平”完成，施工条件完全具备。,（2）施工图预算编制说明 本预算为该工程单位建筑工程（一般土建工程）施工图预算，按该地区现行的计价定额采用定额单价法编制。取费标准、材料价格及有关施工组织等预算编制条件按该地区及工程实际情况考虑，具体示例详该工程预算书中内容（表）。,3.3施工准备阶段工程造价的确定,建设工程招标投标的概念,建设工程实行招标投标制度，

59、是指将工程项目建设任务的委托纳入市场机制，通过竞争择优选定项目的工程承包单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位、设备制造供应单位等，达到保证工程质量、缩短建设周期、控制工程造价、提高投资效益的目的，由发包人与承包人之间通过招标投标签订承包合同的经营制度。,招标与投标，是招标人（发包）与投标人（承包）之间，通过招标投标签订工程建设承包合同进行公开交易的一种方式。发包人邀请承包人投标，称为“招标”；经资格审查合格取得招标文件的投标人，将按规定填写投标文件和投标报价，在限定的时间内送达招标人，称为“投标”；,招标人召开会议当众公布各投标人提出的报价及有关事项，并经评标委员会评审，确定最满足招标文件要求的投标人，称为投标人“中标”。经过上述活动之后，签订正式合同并履行有关