物业安全管理

1、物业安全管理,内容提要,一、物业安全管理概述 二、保安管理 三、消防管理 四、车辆管理 五、应急处理,一、物业安全管理概述,1、物业安全的含义 物业安全是指物业管理区域内，没有危险，不受威胁和不出事故。其含义包括三个方面：,在物业管理过程中，物业区域内的人身和财产不受侵害，物业区域内的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好状态。 在物业区域内不存在其他因素导致上述侵害发生。 物业安全是物业区域内各方面安全因素的整体反映。而不是单指物业的某一个方面的安全。,2、物业安全管理的内容,治安管理 消防管理 道路交通管理,安全：安全是物业管理服务的第一需求，也是物业保安服务工作的重点。 有序：在和业管

2、理区域里，业主不仅需地的设施设备运行正常、有序，更需要往来人员、车辆有秩序。 亲情：物业保安人员应像管家一样爱护业主，对社会公众充满亲情。 形象：物业保安是物业服务第一印象，应精神饱满，姿态端庄，礼貌大方，态度和蔼,物业安全管理的要求,二、保安管理概述,（一）保安管理的特点 1、综合性强，管理难度大 2、服务性强 3、保安人员素质要求高,按保安服务管理条例十三条自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。 物业服务企业在建立完善的管理制度下，自建保安组织，负责物业区域内保安服务。,（二）保安管理的模式,保安服务内容

3、的评估,保安服务工作范围：物业服务区域 由谁来管理：保安员 为什么要这样管：检查、巡逻潜在的危机，其中包括：防火、防盗、防破坏等。 这些管理工作是否需要：减少上述危机。,（三）保安工作的分类,门卫管理 巡逻管理 监控管理,（四）保安管理的基本内容 、建立健全保安组织机构 、制定和完善各项目保安管理制度 、配合公安机关打击各类在物业区域内违法犯 罪活动 、定期巡逻、检查、值班制度 、加强服务区域内的车辆管理 、完善安全防范设施设备 、定期对保安开展各项培训 、建立群防群治和联防机制 、安全管理标志、标识的设置和防范措施,（五）保安管理的基本要不得求 、做好日常安全防范工作 、加强巡逻工作，突击夜

4、间巡逻 、注意要害部位管理、关键部位（底、低、顶层物业防范） 、做好节假日、喜庆日的安全防范及人员出入管理 、注意保安员执勤规范、礼节礼貌和执勤形象 、加强保安内部管理，员工的思想教育 、做好发动业主参与安全管理,（六）保安门卫服务,、保安门卫服务的任务 对出入大门人员进行验证 对进出大门的车辆、物资进行查问 对进出车辆和行人进行疏导 加强出入管理，提高安全防范能力,有利于门卫保安员对责任区域的观察和控制 有利于门卫保安员迅速出动，及时处理种类情况 有利于门卫保安员的安全 有利于门卫保安员、车辆的快速通过,保安门卫服务岗位的设置,、对保安门卫服务的基本要求 执行制度严格 查验出入人员、物品要细

5、致 处理问题要灵活 执勤上岗文明礼貌、有礼有节,三、保安巡逻,不确定因素多 巡逻效果与巡逻保安员责任心成正比 偶然性与必然性共存 机动灵活，方式多样,（一）保安巡逻服务的特点,（二）保安巡逻的任务,物业区域内正常的治安秩序 巡逻时发现四处游荡的闲杂人员，要及时查询清楚，了解情况，尤其对于拉帮结派的闲杂人员更要认真对待，并及时进行清理。 对于打架斗殴或聚众闹事的人员，要及时劝阻、制止。 发现有人在辖区内无理取闹，影响正常秩序时，应予以劝阻，以维护正常秩序。 对于私自进入物业区域的摊贩，要按相关规定加以清理。 夜间巡逻时，对于重点区域如楼道应认真巡查，对于可疑的人或事要查明情况，及时处理，以防发生

6、事故。,保护物业区域内重点目标的安全,注意以下几点： 科学安排巡逻间隔时间。尤其是夜间，应尽量缩小巡逻的间隔时间，以便对重点目标实行有效控制。 科学安排巡逻路线。应把重点目标作为巡逻的必经路线，以便随时巡查。 科学配置巡逻力量。在巡逻时，对重点目标要加大巡逻力量，必要时可采取双组交叉巡逻的方法，使重点目标时刻处于保安员巡逻的视线之内。,在举办大型文体娱乐活动的场所，人群流量高度密集的进场、退场期间，要积极宣传疏导，防止拥挤推搡致使挤死，挤伤人的事故发生。 在物业区域内部和周边交通干线机动车往来频繁，与非机动车辆、行人混杂行驶期间，应加强分道行驶和互相礼让等疏导指挥工作，消除超速与抢行等不安全因

7、素，防止交通事故发生。 在工程施工现场、易燃品集中地和高层建筑的楼梯，门口等主要通道，重点应检查消防器材设备是否完备，安全照明是否有效，电线与电器设备有无漏电、断线、产生火花，现场施工是否有违章使用明火或使用明火与易燃品同步作业等现象，一经发现应立即报告，并及时消除。,及时发现事故苗头，预防灾害事故发生,保安员在执行巡逻任务过程中，对一切可能影响或危及巡逻区域及重点目标安全的各种嫌疑，应及时发现，严格控制，果断处理，以确保巡逻区域内的治安秩序和业户及财产的安全。巡逻中需要及时发现的问题主要包括：,及时发现各种嫌疑情况，协助制止和打击违法犯罪活动,对于擅自进入巡逻区域内的不明身份的人员，尤其是夜

8、间进入巡逻区域内的人员，保安员要进行必要的盘查，以查明其身份、进入巡逻区域的原因和方法等。凡是擅自进入的闲杂人员，应及时要求其离开。对形迹可疑的人员，应报告相关部门进行审查。对于行为鬼祟或在窥视重点目标的人员，要提高警惕，密切监视；发现其有不轨行为时，应采取果断措施，制止违法犯罪行为。对嫌疑人要严格控制，并及时报告公安机关，协助公安机关打击违法犯罪活动，维护治安秩序。,A形迹可疑的人,保安员在巡逻时应细心观察，认真巡查，对于突然出现的不明物体或异常物品要及时查明有无危害并查清其来路，对于有危害性或破坏性的物品要及时清理，对于犯罪嫌疑人放置的作案工具要及时报告有关部门处理。,B可疑的物品,C可疑

9、的现象,保安员在巡逻过程中要善于发现异常现象和异常事物。如：重点目标本身或周围的某些变化，应锁闭却被开启的门窗、夜间突然断电、有不正常的响声、围墙或隔离网的损坏等各种异常现象都要及时发现，密切关注，并查明原因，及时处理。使违法犯罪者无机可乘。需注意的是，各种异常现象的存在或出现并不明显，有些还很隐蔽。因此，保安员必须以高度负责的精神，细心观察、认真对比、综合分析，及时发现各种异常现象，防止各种违法犯罪行为发生。,案例：两名保安员在某住宅小区巡逻时，发现一名男子攀上二楼住户的阳台，越入室内，顿觉可疑。于是，他们来到该住户门口，敲门询问。该男子开门后声称是该住户的主人，由于未带钥匙，所以翻窗进入室

10、内。当保安员让其提供住户主人的证据时，该男子不呢个自圆其说。经调查，原来此人是一名专门从事越窗盗窃的惯犯。,加强对灾害事故现场和犯罪现场的保护,对于爆炸、火灾等灾害事故现场，保安员一方面要积极灭火救灾，抢救伤亡人员和财产，使灾害造成的损失降到最低限度；另一方面，要在抢险救灾的同时注意保护现场，尽量使现场不被破坏，为查明原因、分清责任创造条件。 保安员在巡逻执勤中一旦发现物业区域内发生案件，事故，无论产生的原因是什么，都应按照现场保护任务和要求，马上采取行动，一方面报告公安机关和有关部门，另一方面立即采取措施，划定现场区并实施封闭，设置警戒，严禁无关人员进入，同时紧急抢救伤者，保护好证据，注意发

11、现各种可疑情况和抓获违法犯罪分子，倾听现场周围群众的各种议论反应等。 对于犯罪嫌疑人正在作案的犯罪现场，保安员应根据现场的实际情况采取果断措施予以制止，并及时将其抓获，防止其逃跑或毁灭证据，同时，报告公安机关予以处理。,处置巡逻中发现的突发事件和意外事件,突发事件，是指行为人故意制造的，对物业区域及人员安全有较大危害和较大影响的突然性事件，主要包括：聚众闹事、大型斗殴、哄抢物资、纠缠有关人员及凶杀、纵火等犯罪案件。意外事件，是指人们不能预见和控制的事件，主要包括自然灾害和意外事故。,A突发事件的处置,对突发事件的处置，应做好以下几方面的工作： （1）要有切实可行的应急处置方案。对不同类型的事件

12、要有不同的处置方法，做到有备无患，一旦发生突发事件可以及时、迅速按照预定方案实施。 （2）要有快速反应的应急力量。处理突发事件应及时果断，处理迅速，因此，要确保一定的机动力量随时待命。巡逻中一旦发生突发事件，能够做到快速反应，制止事态蔓延，迅速平息事件。 （3）要有可靠的通信联络方法。保安员在巡逻中发现突发事件，应尽快报警或通知其它保安员及有关部门，组织力量迅速赶赴现场，尽快平息事件。 （4）要有平息突发事件的策略。对于闹事、斗殴等突发事件，在平息的过程中要注意讲究方式方法，要做好正面的引导，分化瓦解工作，要注意稳定行为人的情绪，消除其过激反应，以便控制事态的发展，并进行疏导教育，缓解矛盾，平

13、息事件。对于不听规劝或左右事件发展的人，要采取相应的措施制止其闹事或继续斗殴。 （5）要有制止打击犯罪的手段。对于行凶、杀人、抢劫、绑架等犯罪活动，要采取果断措施予以制止，并积极协助公安机关打击犯罪活动。,B意外事件的处置,（1）迅速报告并进行抢救，巡逻中发现意外事件，要将事件的基本情况、涉及范围，发展趋势等情况向有关部门报告，并积极参与抢救工作。 （2）保护好现场，协助进行事件调查。 （3）积极协助做好善后工作。,C保安巡逻的方式,巡逻方式要因地、因时制宜，同所处环境相适应。 巡逻方式，是指保安员实施巡逻服务时所采用的方法，主要有步行巡逻、自行车巡逻、机动车（如摩托车）。在物业管理中，步行巡

14、逻和自行车巡逻这两种方法运用得最为普遍，,D保安巡逻服务的实施方法,定点巡逻法 定义 定点是指巡逻区域内的重点目标或重点部位。定点巡逻法是指保安员按照管理处规定的要求，对巡逻区域内重点目标、要害部位进行重点巡查的巡逻方法。,定线巡逻法,定义 线是指巡逻的路线。定线巡逻法就是指保安员在一定的时间和区域范围内，按照指定的巡逻路线作有规律的往返警戒和看护检查的一种固定线路的巡逻方式。,点线结合巡逻法,定义 点线结合巡逻法是指以巡逻区域的重点目标为中心，围绕中心确定巡逻路线，组成点线结合巡逻网络的巡逻方法。,不定线巡逻法,定义 不定线巡逻法是指保安员在巡逻区域内，根据实际任务的需要自由选择巡逻路线，自

15、由灵活实施巡查的方法,E保安巡逻服务的要求,制订完备的巡逻方案和详细的巡逻计划 执行巡逻任务前应制订详细具体的巡逻计划，明确巡逻范围、巡逻任务、职责要求、人员配置、巡逻路线、巡逻方式、应急处置等具体内容，并严格按照计划执行巡逻执勤，以保证巡逻任务的顺利完成。,建立一支经过专门训练的保安巡逻队伍,保安巡逻服务的涉及面广，机动性较强，随时都可能遇到突发事件或意外事故，面对情况比较复杂，对执行巡逻服务的保安员应提出更高的要求。因此，需要有一支素质高，业务能力强的保安队伍执行巡逻任务，要求每一个保安员都经过专门训练，掌握巡逻执勤的业务知识和方法技能，才能较好地完善巡逻任务。只有这样，才能保证巡逻业务的

16、正常开展。,加强保安通信器材和装备的配置,巡逻服务具有突发的运动性特点，业务空间较大，经常会遇到各种各样的情况，需要及时通报、联络好请求援助，在发生突发事件时，也需要相关的装备配置进行处理。因此，应按照有关规定，为执行巡逻任务的保安员之间、巡逻人员与指挥系统之间的正常通信好联系。一旦发生突发事件或意外事件，便于及时报告和请求援助，同时，也可以大大提高保安员的应急处置能力。,合理科学地配置和使用巡逻力量,对于巡逻范围大、重点保护目标多的巡逻区域，可设立巡逻队，布置足够的力量执行巡逻任务。 对于巡逻空间小、没有重点目标或重点目标较少的巡逻区域则可适当安排巡逻力量，以避免造成人员上的浪费。,增强巡逻

17、人员的防范意识,保安员必须时刻保持警惕，加强防范意识。巡逻执勤时要善于观察，善于分析、善于发现问题，不放过任何异常情况和可疑的迹象。发现问题，果断决策，及时处理。,加强与公安机关及有关部门的联系,维护巡逻区域内的正常秩序和良好好的治安环境，协助公安机关制止和打击违法犯罪活动，是保安巡逻服务的一项重要任务。而且巡逻中遭遇的许多突发事件离不开公安机关的支持，需要公安机关进行处理。因此，必须加强与公安机关的联系，取得业务上的支持和帮助。,F 保安巡逻服务管理制度,约。,物业小区巡逻记录表内容,1是否有可疑情况或可疑人员徘徊、窥视 2是否有机动车停在绿地、人行道、路口、小区内是否有修车、洗车等违章停车

18、现象 3是否有业户在室外动土施工、搭建和牵拉点线 4是否有未按规定时间、要求进行装修的 5是否有饲养家禽和宠物的现象 6是否有乱摆卖现象 7业户有无意见、建议 8是否有收捡破烂、乞讨等“三无”人员 9是否有乱堆放装修垃圾和生活垃圾的，是否有高空抛物的现象 10是否有人践踏绿地或在绿地踢球、砍伐树木、占用绿地等破坏绿化的现象 11是否有人在绿地或树木上挂晒衣物的现象 12是否有漏水、漏电、漏石油气等现象 13是否有排水井或化粪池堵塞、冒水的现象 14房屋本体内楼道灯、电子门、消火栓、公共门窗等实施的完好情况 15小区内道路、路灯、排水井盖、游乐设施、消火栓、路墩等设施有无损坏 16其他说明：,巡逻情况报告制度,保安员的巡逻工作因实行情况报告制度，及时把巡逻过程中发现的情况向班长或上级报告，还应该将一段时间内的综合情况进行汇报和记录。 保安员在执勤中如发现闹事苗头，非法游行，集会，示