第五章-财产法与土PPT课件

1、第五章物权法和土地物权法，第一节物权法概述，民法：是规范具有平等民事主体的自然人、法人和其他非法人组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称，是法律体系中一个独立的法律部门。民法学者普遍认为民法分为财产法和身份法。财产法：规范经济生活以保护财产秩序的法律。身份法：规范伦理关系以确保身份秩序的法律。物权法，债权法，1物权法:规范财产所有权和保障财产所有权秩序的法律规范。它本质上属于物权法。物权法可以分为两类，一类是财产所有权法，另一类是财产转移法。物权法可以分为广义和狭义。广义的财产法是指财产所有权法，即所有关于人们支配财产的法律规范。狭义上，物权法仅将有形物品的所有权顺序作为其规范范围。一般

2、称为财产法，它是指狭义的财产法。债权法：是调整财产转移关系(主要是市场交易)和保障财产转移秩序的法律。如合同法的制定和实施。物权法和债权法强调财产的所有权，而另一部则强调财产的转让。3物权法与债权法的比较：物权法是强制性的，债权法是任意性的。物权法本质上是合法的，而债权法是普遍的。物权法是公法，而债权法是私法。第二部分是物权的本质分类和物权与债权的区别。物权的本质物权是民事主体在法律规定的范围内直接控制特定事物并享有其利益，排除他人干涉的权利。包括所有权、用益物权和担保权。第二产权的特征如下：(1)产权是主体权利。物权是由债权人直接控制的权利，即债权人可以根据自己的意愿直接对标的物行使权利，而

3、不受他人的意思或债务人行为的干预。(2)物权是绝对权利。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，义务的内容是不作为，也就是说，只要不侵害债权，就会履行义务，所以物权是一种绝对权利。(3)产权就是产权。物权是一种具有物质内容的权利，直接体现在财产利益上。财产利益包括物的使用、物的所有权及其价值的保证。(4)产权具有排他性。首先，物权权利人可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世界的权利；其次，不允许内容不相容的财产权在同一物上共存(最典型的是一物不能有两个所有权，但可以有一个所有权和多个抵押权同时并存)，即“一物一权”。(应该注意的是，在共有关系中，只有几个共有人分享一个所有权，而不是几个人对

4、一个事物的所有权。在担保物权中，可以对同一物设定两个或两个以上的抵押权，但效力顺序不同。因此，所有权关系与两个以上抵押权的存在和物权的排他性并不矛盾。)，(5)作为一项绝对权利，物权必须是公开的。因此，物权必须公示。(6)物权客体是特定的客体。所有权：这是所有人在法律规定的范围内控制自己所有财产的权利。所有人都可以拥有、使用、受益和处置他们的所有财产，并且可以排除他人违背他们的意愿干涉他们的财产。所有权是最完整、最充分的财产权。为了充分发挥物的效用，其他各种财产权可以从所有权中分离、衍生和延伸出来。用益物权是在一定范围内使用他人所有的物品并从中获利的权利，包括地上权、地役权和典权。用益物权是一

5、种物权，是指非所有权人占有、使用和从他人处获得的专有权利担保物权这是对债务人或第三人的特定财产设定的担保债务履行的物权，主要包括抵押、质押和留置权。占有是指对事物的控制和占有。4物权与债权的区别，1权力性质(权力效力)的区别。财产权是主体权利，债权是请求权。物权人只有根据自己的意志，通过自己对标的物的支配，才能实现物权的经济利益。因此，物权的实现效力表现为对物的控制权，即占有、使用、取得和处分物的权利。债权的实现“取决于债务人对债权人的支付”，即没有债务人的支付就不能实现债权的内容，并满足债权人获得财产或获得劳务的利益。因此，债权的实现效果表现为债权的主张和收取，即债权人根据债务的内容要求债务

6、人支付和收取款项。物权和债权的主体和客体是不同的。产权所反映的财产关系是物质资料所有者与社会普通人之间的关系。因此，财产权是权利的权利，权利的主体是特定的人，任何不特定的人都是义务的主体。每个人都有不作为的义务，不侵犯、干涉或阻碍他人依法行使财产权。债权的权利义务主体是特定的人。3、物权和债权在权力效力和范围上是不同的。产权属于对世界的绝对权利，反映了物质财富的静态所有权关系。债权属于相对于人权的权利，反映了动态的财产转移关系。4论权力的发生。物权是法定的，债权是任意的。物权和债权在期限上是有区别的。物权所有权是一种不确定的权利，只要财产存在，它就存在。所有索赔，无论是任意的还是合法的，都有其

7、期限。但是，除了所有权没有期限外，其他物权通常都有期限。7.物权和债权的变化是不同的。物权变动采用法定主义和公示主义，但债权变动不采用法定主义和公示主义。第三节物权效力，概念：物权效力是物权法中诉讼效力的保证物权的排他性效力：是指同一标的物不能设定两个以上的所有权或者两个不相容的物权。物权的排他性效力源于物权的支配性。就所有权而言，事物的所有权、对事物的控制和支配的封闭性和排他性决定了所有权的绝对排他性。物权法中的“一物一权”原则是物权在所有权和财产关系中排他性效力的最典型体现。(2)物权的优先效力，1物权之间的优先效力：(1)在同一物上设定数个抵押权时，抵押权成立时间的先后决定了其先后，第一

8、个优先受偿；(2)当抵押权和地上权同时存在时(抵押权设定在有地上权的土地上，或者地上权设定在有抵押权的土地上)，如果先设定抵押权，当抵押权人行使抵押权并拍卖抵押物时(拍卖人取得没有地上权的土地)，地上权将被消灭；如果先设定地上权，即使实施抵押，地上权也不会被消灭(拍卖人获得有地上权限制的土地)。前者称为“先抑后立的物权”；(3)固定物权优先于有限所有权物权，也称限制物权。它是在所有权的基础上产生的，债权人根据与所有人的协议或法律规定获得了直接控制事物的权力。固定物权包括用益物权和担保物权，是不受限制的物权。(4)当在同一服务用地上设置两个或两个以上的取水地役权时，如果后来发生缺水，则第一个取水

9、地役权优先于后一个。物权优先于债权有三种情况： (1)所有权优先于债权，即当所有权建立在特定的债权标的物上时，所有权可以通过基于优先权效力的对债权的侵害而实现。在这种情况下，先成立的债权人不能要求后成立的所有人返还原标的物，而只能要求原债务承担违约责任；(2)用益物权优先于债权，即当用益物权和债权并存于同一不动产时，无论用益物权的设定顺序如何，它优先于债权；(3)担保物权优先于债权，即当担保物权与同一标的物上的债权并存时，无论担保物权的设定如何，担保物权优先于债权。经案例分析，杜某将其房屋交给女儿小杜，其赠与合同在公证处进行了公证，但未办理房屋过户手续，该房屋仍由杜某占有和使用。之后，杜某以该

10、房屋为抵押，向典当行借款。由于他未能按约定偿还贷款，典当公司起诉法院，双方自愿达成协议。如果杜某未能在调解协议期限内偿还贷款，典当公司将优先拍卖该房屋。典当公司根据调解书向法院申请执行后，法院按程序拍卖了房屋。肖杜向法院提出执行异议，称根据合同法第一百八十八条规定，“赠与人经公证后未交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付”，因此他是房屋的受赠人，应当享有房屋所有权。他请求法院终止拍卖，并将房子交给她。1.杜某与小杜之间的赠与合同虽然有效，但小杜尚未取得该房屋的物权，其交付房屋的请求权属于债权请求权。物权法第14条规定，应当依法登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自不动产登记时生效。一、赠与

11、的房屋，如按书面赠与合同办理了过户手续，则应认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人已按照书面赠与合同向受赠人交付了产权证，受赠人已按照赠与合同占有和使用房屋的，赠与可以视为有效，但应当责令其办理过户手续。由此可见，虽然经过公证的赠与合同已经生效，受赠人有权要求办理转移手续，但此时财产权尚未转移，受赠人尚未取得赠与的财产权，该请求权仍属于根据合同形成的债权。物权法第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定物享有直接控制权和专有权的权利，包括所有权、用益物权和担保权。”抵押是担保物权之一，是一种物权。抵押权人行使抵押权的请求权是物权请求权。典当公司认为赠与合同虽经公证，但不能对抗抵

12、押权的实现，要求拒绝异议并继续执行。总之，本案中的典当公司是抵押权人，而小杜只是赠与合同中的“债权人”。虽然合同法第188条规定，在经过公证的赠与合同中，如果赠与人不交付赠与的财产，受赠人可以要求交付，但是基于债权的请求权不能对抗基于物权的请求权，因此其执行异议不能成立。2002年7月29日，乙方贾与甲方北京某房地产开发公司签订商品房销售合同，根据合同，乙方购买商品房总建筑面积为99。04平方米，房价89万元；付款方式为首付18万元，银行提供20年个人住房抵押贷款但是，合同约定的交付期限届满后，尽管贾多次要求甲方交付该房屋，但房地产开发公司从未将所购房屋交付给乙方.2003年8月，房地产开发公

13、司通过中介公司将贾购买的房屋使用权以人民币46.8万元的价格出售给第三人夏。付完全部房款后，夏于2003年8月20日入住，并于2004年10月将户口迁入。2006年6月，因贾连续三个月未按期归还银行贷款本息，中国建设银行股份有限公司北京市分行向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求解除甲乙双方与银行签订的个人住房贷款合同。2006年7月5日，北京市西城区人民法院裁定，原告购买的一套房屋应当通过诉讼予以保全。上述房屋在保存期间，不得办理买卖、转让、抵押等手续。据分析，本案是由“一房两房”行为引发的房屋买卖合同纠纷的典型案例。甲乙双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，应当合法有效。甲方应按约定履行向乙方交付房屋的义务。现在，乙方要求甲方交付其购买的房屋，理由是正当的。第三人未经乙方同意居住在乙方购买的房屋内，且无法律依据，因此第三人应无条件腾空乙方购买的房屋。本案中，甲乙双方法律关系简单，事实清楚，双方争议不大；值得注意的是乙方与第三方之间纠纷的处理，即如果乙方未能转让产权并取得房屋所有权，而第三方也支付了相应的价款，乙方能否要求第三方腾空房屋？这涉及到商品房预售合同登记备案制度的性质和效力。中国物权法第20