曲阜市地块发展定位报告0411

1、市场调研及项目定位报告，曲阜市春秋路大同路地块，2011年2月18日，报告大纲，城市经济与市场环境，城市商业发展现状，地块现状及资源分析，项目定位及发展建议，01，城市经济与市场环境，曲阜行政区划图，城市概况，曲阜市，位于山东省西南部，古代称鲁县，周朝为鲁国都城。曲阜是孔子的故乡。1982年，它被国务院宣布为第一批历史文化名城。截至2010年7月17日，曲阜市辖4街6镇2乡，人口64万，其中城市人口约12万，孔人口占总人口的五分之一，约15万。曲阜距济南姚强国际机场160公里，距济宁曲阜机场80公里。京沪高速铁路穿越境内后，乘坐高速列车可在2小时内到达北京，2.5小时内到达上海。在公路方面，1

2、04号国道和327号国道穿过市中心，还有G1和G1511号国道。曲阜是中国重要的旅游和文化城市，也是孔子的故乡。随着中国经济的发展和儒家文化在和谐社会中的发展，曲阜的未来发展潜力巨大，必将带动商业的快速增长。近年来，依托孔子故里的文化旅游理念，曲阜的国内生产总值逐年增长，社会固定资产投资总额也在不断上升。曲阜市2009年人均国内生产总值达到3.4万元，高于济宁地区的平均水平，属于经济发达地区。近年来，曲阜市消费品零售总额快速增长，年均增长20%左右，2009年城镇人均可支配收入超过1.2万元。2009年，曲阜市城市总人口为248，000人，其中只有110，000人居住在主城区所在的鹿城街。从年

3、龄层面看，曲阜市人口主要集中在35岁以上年龄组，超过40%，而18岁以下青少年的数量不足16%，城市人口老龄化严重。近年来，曲阜房地产市场的总投资逐年缩水。2010年，土地总流转面积为1749亩。其中，商业用地交易面积1117亩，平均交易价格约64万元。近两年来，曲阜的旅游业逐年增长，但其收入主要集中在住宿收入上，占总收入的35%，而商品销售收入却出现了严重下降，2009年仅占市场的5%。这表明曲阜发展旅游产品的潜力很大。城市环境和整体市场概述曲阜是一座交通便利、自然环境和旅游环境优越的宜居城市，城市中缺乏大型制造企业。城市经济总量不高，但由于人口少，人均收入好，消费潜力大；近年来，房地产市场

4、受到政府相关政策和当地人口稀少的影响，投资金额和销售面积有所下降；旅游业是曲阜的支柱产业，未来发展空间巨大。然而，曲阜的商业并没有对旅游业大惊小怪，它仍然专注于满足当地的社会需求。由于曲阜周边城市工矿企业多，环境差，很多周边城市的购房者选择去曲阜买房。第二部分，城市商业发展现状，商业圈分析和竞争格局三大商业区各有特色，面对不同人群。花莲银座商圈潜力巨大。当地地块、商业发展现状、鼓楼商业街商圈：曲阜市老城区内的老城商圈，依托三孔的旅游资源，经过多年的发展，已经完全形成，以沿街商铺为主要商业形式，是目前最重要的商圈。典型业务：乌马奇步行街。商业规模：10万。百义商圈：曲阜最繁华的商圈，靠近市体育馆

5、，是目前曲阜最重要的购物场所，依托百义百货街2000年前，曲阜的主要商业集中在鼓楼商业街附近，其中五马路是最重要的商业旅游和购物场所。它也是当地年轻人和外国游客购买商品的最重要的地方。商务：乌马西街。缺点：都是沿街的店铺，开发已经成型，没有进一步开发的可能。2000年后，随着城市的扩张，依托城市东部的居住区，人口密集，商业发展成熟，在老城区外形成了一个新的商业区百益商业区，尤其是百益商厦内成熟的大型超市，对该地区的知名度产生了重大影响。另外，商业区周边环境良好，社区成熟，居民消费能力普遍较高，是目前曲阜人购物的首选。代表商业的商业中心：百益商业大厦和龙泉商业大厦。缺点：由于地理位置和西部城市发

6、展中心的低价格，这个商业区的发展潜力很小。从长远来看，近年来，由于城市人口的西进，在市中心大同路和春秋路的交叉口形成了一个新的商业区，被曲阜的两栋高档商业建筑所吸引。随着城市的发展，这个地区将来一定会成为曲阜的商业中心。目前，它代表的是商业：银座百货、华联百货、地方地块、地方地块、地方地块，曲阜现有的主要商业网点分布在1、2、3、4、5、6、7、A、B，现有的商业百货1、2、4、3、5、A、B、B。但是，国外超市面临着水土不服的特点，开业一段时间后已经关闭。目前，曲阜的综合超市都隶属于百货公司，没有独立的经营。他们的产品主要是日用品，服装和家用电器很少出售。百益购物中心超市运营良好的主要原因如

7、下：1 .这个地区人口稠密；2.超市规模大，门类齐全；3.交通便利，门前有大型停车场；4.它补充了周围商业区销售的产品。所有的超市都安排在底层，以增加人气。曲阜现有的餐饮业主要集中在三个地方：五马路、璟宣中路和春秋西路。这三个地方的餐馆都有自己的特色，但是每个地方的餐馆都非常不正规，几乎都是沿街的小店，环境也很差。五马祠街主要以小吃为主，顾客主要是城里的游客和前来购物的年轻人；璟宣中路紧邻南城墙，是曲阜酒店最集中的区域。因此，沿街有大量以孔府宴为名的餐馆，主要消费群体是住在附近酒店的游客；春秋西路是目前开发区最集中的区域。道路两旁有大量的餐馆为周围社区的居民提供食物。然而，就餐环境极其恶劣，品

8、味一般，这主要是以低廉的价格吸引顾客。曲阜商业现有的专业市场中，有大量的专业市场，从东到西依次分布，各有其功能，为当地人民的生活提供了极大的便利。1，2，3，4，现有的专业商业市场，曲阜目前的专业市场品种齐全，面积大，基本能满足当地市场，并辐射到周边地区，尤其是孔庙商贸城，商业门类齐全，占地面积大。金仓庚商业街前期规划良好，但在具体运营过程中，由于缺乏浓厚的地方商业氛围、不利的包装推广、不良的交通环境等因素，目前效益不佳。，现有的商业专业市场，孔府商贸城，曲阜水果批发市场，金仓更商业街，傅生商贸市场，总结商业市场，总结商业市场，曲阜商业市场目前呈现三足鼎立的局面，每个商业区都有自己独立的特点；

9、花莲银座商务区交通最便利，发展潜力最大；在曲阜商业市场，超市带动消费的趋势非常明显，拥有一个好的超市已经成为聚集人气的必要手段；许多面积较大的专业市场在城市的东、西部两大农贸市场仍有最活跃的氛围；曲阜的休闲娱乐产业很不发达，夜生活很少，只有几个KTV和洗浴中心；在未来，商业供应是有限的。短期内，该地块是目前唯一规划的商业地块，而富良商城已经基本建成，未来主要以特色小吃街为主。城市人口稀少，制约了大型商业的发展，但丰富的旅游资源为旅游商业的发展带来了机遇。地块现状及资源分析，地块位置，项目位于曲阜市中心，大同路、南北路和春秋路、东西路是去父母钱的两条主要道路；地块周围有成熟的商业体系，非常有利于

10、商业发展。此外，地块左右距离较近的是曲阜市政府和鹿城街道办事处；同时，春秋路是曲阜市中小学校最集中的区域。周边配套设施完善，人口密集，地块成熟，非常有利于商业发展。该地块位于曲阜市中心，发展潜力巨大，是曲阜市民投资的首选。本案中，春秋路、凌源路、四号地块，本项目地块东侧是鹿城街道办事处所在地。在这个地块的南面，有一个成熟的商业系统，包括银座商城和华联百货。未来，随着国家购物广场招商的完成，将会有一个大型的电影院和KTV。曲阜最好的五星级酒店香格里拉大酒店正在地块的西面建造。预计酒店建成后将会吸引更多的人来此。地块北面是曲阜医院和刘奕呈社区，是曲阜最早开发的公务员社区，居民购买力强。该图的当前情

11、况显示为A、B、C、D、1、2、3、4和5。目前，该地块正在进行拆迁工作。所有未来项目完成后，将在该地块的右上角建造一座18层住宅楼，用于安置搬迁居民。地块现状、地块现状、周边道路及出行方式公共汽车5号：银座商城火车站、群正大学北门公共汽车9号：张躁银座商城汽车站、大同路：曲阜市南北中轴线，通过三个洞，双向八车道春秋路：曲阜市东西主干道，道路两侧是政府、学校和社区最集中的地方，双向六车道陵园街：一条通往刘一市的小道路；四个胡同：一条通向镇政府后门的小路；交通便利，可达性强，占据了东西城区的要塞位置。区域内的商业环境，区域内已经形成了一个以几家大型百货商场为主体的商业区(计算半径为2KM)，未来

12、将成为提交的核心商业区。该地区有两家大型百货商店，主要位于中高端。但是，目前的投资状况并不理想，近三分之一的面积无法出租。在后期，银座购物中心有很大的发展潜力，将会有大型电影院和KTV。学校和社区聚集在该地区东西主干道的两侧，特别是该地区的西侧，这里是曲阜未来发展的重点和居住的核心区域，同时缺乏商业设施；在过去的两年里，该地区将建成一家五星级酒店，这将大大有助于提高地区质量。地块分析、地块周围的人口分布、1地块半径2公里，位于曲阜市中心的几何中心，是东西交通大动脉，人车流量大，辐射范围广；目前，该地块已形成一个相对完整的商业中心，拥有两个大型综合百货商场；小区周围的医院、学校、公共交通等配套资

13、源齐全，居民对小区的认可度很高。在调查中，大多数居民认为该地块的投资价值极高；由于曲阜的商业氛围普遍，目前大型百货商店的租赁能力一般，因此该地段应建有商业配套设施，这不仅减少了与周边商家的竞争，而且形成了独立的特色。根据对地块所在区域的人口、交通和现有商业形态的分析，地块适合开发区域商业配套设施。地块总结与判断、PAR4、项目定位与发展建议、市场定位，根据前面章节，本项目的客户主要定位为具有较强租赁能力的商业投资客户。将本项目定位为区域商业中心(与周边业务互补)，将整体市场定位为体验性文化休闲娱乐购物中心。体验文化：让每一个来这里投资购物的顾客都充分感受到丰富的文化氛围和人文风格。休闲：与整个城市的节奏和生活态度一致。娱乐：倡导休闲娱乐的生活方式。购物中心：强调其功能的起源。发展方向，预计一楼将规划70家店铺，这些店铺可以以精品店的形式包装，主要经营时装和精美装饰品，这不仅可以吸引人气，还可以很好地补充周围的业态。旁边与大同路相邻的一条商业街主要可作为