《前期物业管理》PPT课件

1、第五章是前期物业管理，第一节是前期物业管理的介入，以及前期物业管理的概述。前期物业管理始于建设单位选聘物业管理企业并签订前期物业服务合同，止于业主大会选聘物业管理企业并签订新的物业服务合同。前期物业管理的特殊性，1。前期物业管理中三方的法律关系，房地产开发单位的法律责任，业主意愿的表达，2。前期物业管理从无到有、从准备到全面发展、从不规范到逐步规范化的过渡。前期介入的概念，前期介入物业管理是指房地产开发单位邀请物业管理人员参与项目的可行性研究。本文从物业管理的角度出发，对小区规划、建筑设计、设备选型、功能布局、建设监理、验收接管、房屋出售或租赁等方面提出了建设性意见。它充分反映了用户的使用要求

2、和物业管理的自身要求，力求使用户入住前的各种前期工作适应用户的实际需要和物业管理的未来需要。前期介入物业管理的意义表现在几个方面：一是物业管理人员具有丰富的实际工作经验，从业主和使用人的角度出发，能够及时发现和解决物业设计和施工过程中的各种问题，从而改善物业设计中的细节，提高监理质量，进而提高物业建设水平。二是物业管理公司的早期介入，使其提前对物业有了很好的了解，从而为竣工验收、接管验收以及日后的检查、维护、改造和更新创造了便利条件。同时，在前期介入过程中，物业管理公司与水、电、气、通信、公安、环保等相关部门建立了工作联系，理顺了服务渠道。2.早期参与不同阶段的任务；1.项目决策阶段主要是就项

3、目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边商业服务网点、交通状况等向开发商提出参考意见。必要时提交书面报告。同时，物业管理公司也加强了与开发商的沟通，以方便今后的协调与合作。2.物业本身处于规划设计阶段。例如，建筑的总体布局、周围环境的绿化、房间类型的功能概念、管道走向等。所选用的建筑材料是否防漏、防腐、耐磨，设施设备是否耐用、易于维修和更换，成本是否合理等。日常管理。如：中央监控室、设备层、管理室、门卫设置、人员通道、车辆出入口、安全通道、隔离栅栏、自控防盗报警系统、垃圾堆放、建筑立面配件预留位置(如空调室外机、遮阳篷、烟道等)。)，以及阳台和窗户的安全设计等。在服务方面。例如，体育馆、阅

4、览室和乒乓球室的布局。以海南为例，高温持续时间长，空调耗电量大，特别是在一些商业建筑中，所以必须考虑电路和负载。在北方，尤其是在东北，我们应该考虑供暖。例如，铝合金窗的滑轨通常是平槽式的，但沿海地区有台风季节。暴雨的台风可能会使槽被淹没，并倒流进房子里。因此，有必要对平槽进行改进，使其外低内高，有效防止雨水进入。在施工阶段，主要是派人到施工现场熟悉管线的敷设和走向，参与机电设备的安装和调试，发现问题及时与施工单位和施工单位协商，并做好记录这可以使投资者愿意购买该物业为系统的，周到的服务和优秀的管理在未来。物业管理公司要代理物业销售，必须与开发商签订代理销售协议，明确双方的权利和义务，这是双方之

5、间的重要法律文件。物业管理公司的营销人员应该对市场有专门的研究和深刻的了解，能够透过现象看到本质，并根据当时具体的市场情况和具体的销售目标，根据物业的特点确定相应的销售策略。早期干预不符合物业管理的内涵。早期干预阻碍了社会专业化的发展进程，破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、社会化和市场化发展目标的实现。早期干预可能会对该物业的建筑设计和施工质量产生不利影响。一、前期物业管理与前期介入的区别，(1)前期介入的物业管理企业不得与开发企业确定管理合同委托关系，但前期物业管理必须具有委托关系，且管理者依法拥有物业管理权；(2)前期干预中未确定物业、业主等具体管理对象，但前期物业管理必须有明确的管理

6、对象；(3)在早期干预中，物业管理企业仅起辅助作用，而在早期物业管理中，物业管理企业起主导作用。前期物业管理的含义所谓前期物业管理是指房地产开发企业在业主大会选定物业管理企业之前，与选定的物业管理企业签订前期物业服务合同的物业管理。城市新建住宅小区管理办法第五条规定：“房地产开发企业在销售住宅小区的房屋前，应当选择物业管理公司承担住宅小区的管理工作，并与物业管理公司签订物业管理合同。”做好前期物业管理的意义：1 .这是财产产品再生产内在规律的客观需要。2.保护前期入住业主的合法权益。3.营造良好的物业销售和租赁环境。(2)前期物业管理中的利益主体。在前期物业管理阶段，有三个相互关联的利益主体：

7、业主、房地产开发企业和物业管理企业。业主、物业使用人和房地产开发企业之间的关系已经建立；房地产开发企业与物业管理企业之间的物业管理合同关系也已确立，但随着物业的出售和租赁以及业主委员会的成立，该合同关系将终止。因此，这种契约关系是短暂的；业主与物业管理企业之间虽然没有契约关系，但存在着真正的物业管理关系。在三方关系中，所有者是他们的利益中心。(3)前期物业管理的主要内容，1。与业主和物业使用人建立联络关系(1)听取业主和物业使用人对物业管理的要求和希望；(二)了解业主和物业使用人对物业使用的相关安排和计划；(3)参与销售部门与业主和物业使用人签订合同。2.设计管理模式，起草物业管理制度(1)起

8、草物业管理区域的规章制度、业主大会议事规则、业主临时公约等。与房地产开发企业合作；(2)成立物业管理区域机构，规定各部门人员的岗位责任制，编制住户手册和物业管理区域综合管理措施等。(3)制定并实施在职人员培训计划。建立服务系统(l)建立或选择、谈判和签订安保、清洁、维护、维修和绿化小组的合同；(2)与街道、酒吧等部门联系沟通第二季度，物业验收是房地产开发企业、出售公房的单位或业主、业主委员会将物业移交给受委托的物业管理企业，物业管理企业验收物业的过程。“物业验收”是指物业管理企业承接房地产开发企业、公有住房出售单位或新建房屋或业主及业主委员会委托的原房屋时，对物业主体结构安全和满足使用功能的主

9、要内容进行的复检。条例第三十七条第一款规定：“物业管理企业承接物业时，应当向业主委员会办理物业验收手续”。物业验收是物业管理企业承接物业不可缺少的环节。物业管理企业在承接物业时，一方面要充分考虑工程质量对未来物业管理的影响，另一方面要充分维护业主的合法权益。1.财产接受的作用；1.进一步明确双方的责任、权利和利益的关系。通过接受和签订合同，权利和义务得到转移，法律明确规定了各自的权利和义务。2.确保物业具有正常使用功能，充分维护业主利益。3.为未来的物业管理创造条件。通过物业管理企业的验收，我们还可以根据物业管理的相关文件和资料了解物业的性能和特点，防止管理中可能出现的问题，有计划地安排各项管

10、理工作。二是物业验收标准，物业验收标准分为新物业验收标准和原物业验收标准。其具体要求和标准按建设部1991年2月颁布的房屋建筑工程验收规范执行，住宅小区综合验收的规定也按建设部1993年12月颁布的城市住宅小区综合验收管理办法执行。新建物业的验收标准。主要包括：1、主体结构部分：基础沉降不得超过建筑基础设计规范允许的变形值；不得造成上部结构开裂或相邻房屋损坏；钢筋混凝土构件的变形和裂缝不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；砌体结构必须有足够的强度和刚度，不得有明显的裂缝；木结构应有牢固的节点、可靠的支撑体系和无蚁害，选材必须符合结构工程施工及验收规范的规定；抗震设防房屋必须符合建筑抗震设计规

11、范的有关规定。2.屋面部分：各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的要求，排水通畅，无积水，无渗漏；阳台和三层以上的房屋应排水，排水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平整、密实，不渗漏。3.地面部分：面层和基层必须粘结牢固，不得空鼓；卫生间地面、阳台、卫生间与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不得积水，不得浸水和渗漏。装饰部分：钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零部件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适中；入口门不得用胶合板制成，门锁应安装牢固。底层外窗、楼层公共走道窗和入口门上的亮子应安装铁栅栏；木装饰工程应具有表面光滑、线条顺直、接缝严密，门窗玻璃应安装平整、饱满、粘结牢

12、固；石膏应具有光滑的表面；瓷砖表面应洁净，粘贴牢固，阴阳角和线条应平直；油漆、刷浆颜色应一致，表面不应有脱皮、漏刷现象电气部分：电气线路的安装应平稳、牢固、平直，墙壁上应有导管；电表应按设置安装或预留，并提供电气接地装置；照明电器等低压电器的安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种防雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气设备工程施工及验收规范的要求；电梯应能准确启动运行、选择楼层、调平楼层和停止楼层；制动器、限速器及其安全设备应灵敏可靠；隐蔽工程安装、试运行记录、性能监测记录和完整图纸应符合要求；除上述要求外，还应符合地区低压电气设备规程的相关要求。水、卫生、消防部

13、分：管道安装牢固，控制部分启动灵活，不滴水；水压试验、保温和防腐措施必须符合供热卫生工程施工及验收规范的要求；水表应按设定安装或预留表位；高位水箱进水管和检查口的位置应便于维护；卫生间和厨房的污水管道应分开设置。室外管道长度不得超过8米，不得使用陶瓷管和塑料管。其他管道可以用塑料管制成，这在国外很常见，可以使用50年。地漏、污水管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须畅通；卫生洁具质量好，接口不漏水，安装应平稳、牢固，零部件齐全，制动灵活；水泵安装应平稳，运行中不应有大的振动；消防设施必须符合建筑消防设计规范和高层民用建筑消防设计规范的要求，并有消防部门检验合格证。加热部分：锅炉、箱、罐等压力容器

14、应安装平整、完整，无变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装后，必须有专业部门的检验证书；炉排必须投入试运行超过12小时。箅子、箅子和穿墙孔(厅音)不得相互摩擦，且无噪音、无偏差、无鼓包、无堵塞，可自由运转。各种仪器仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏可靠，阀门控制灵活；设备和管道不得跑、冒、滴、漏，保温和防腐措施必须符合供热卫生工程施工及验收规范；锅炉辅机应运行正常，无噪音；消烟除尘、消声减震设备齐全，水质和烟尘排放浓度应符合环保要求；经过48小时的连续试运行，锅炉及辅助设备的热性能、机械性能和采暖区域的室温必须满足设计要求。当你买自己的房子时，你也应该注意检查暖气管道，例如，你自己的自动排气阀的自来

15、水被淹没了。附属工程及其他：化粪池应根据污水排放量合理设置，池内不得有垃圾和杂物；明沟、散水和落水管应无裂缝和积水；室外道路必须设在房屋入口处，并与主干道相连；房屋应按单位配备信箱；常不使用，如榆中西丽。单位工程住后必须清理，场地必须清理；组团建筑应测试相应的市政和公共配套工程及服务设施，并满足质量和功能要求。第三，物业验收与工程竣工验收的区别。1.两种接受的性质是不同的。竣工验收是建设单位和业主的验收行为。接受财产是一种企业行为。2.两个验收阶段是d竣工验收要求对每个项目在结构、建筑、设施和设备的安装和运行、消防安全等方面进行具体和专业的验证。仅将被检查方提供的数据作为参考，自行取样、测试和

16、分析，然后获得独立的结果；但对于结构、桩基、建材标签等隐蔽性强的项目，验收时只需对方提供竣工验收证书，不做特殊验收。重点将放在仔细检查表面工程是否符合开发商和业主之间签订的买卖合同的要求及其通常用途。1、接管验收与竣工验收的区别，4、物业验收应注意的事项，1。物业管理企业一般应在15日内发出验收通知，并约定验收时间。验收合格后，物业管理企业应当在7日内签署验收证书，并及时出具承诺书。2.双方在进行验收时，应严格遵守标准。验收不合格的，双方同意处理，并约定时间进行复检，建设单位应按约定修复合格后，再组织复检。3.在房屋验收中，如有争议不能解决的，可向当地县级人民政府房地产行政主管部门申请协调解决。4.在物业验收中，我们还应该注意以下三个注意事项：第一，防止物业验收“走过场”。二是防止物业验收工作“不到位”。三是防止物业验收信息“不完整”。建设单位应移交以下资料：(1)竣工验收资料包括：总平面竣工图；建筑物、构筑物和设备的竣工图