企业转让不动产税收

1、。企业转让房地产涉及营业税、城市维护建设税(以下简称城建税)等税种，税负较重。为此，企业可以考虑通过投资入股和企业兼并的方式转让房地产，从而延缓纳税，减轻税负。一、以投资和持股方式转让房地产(一)以投资入股方式转让房地产的税务处理1.营业税。财税2002191号文第财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知条规定，对投资房地产和无形资产、参与投资者利润分配、分担投资风险的行为不征收营业税。如果股权在投资后转让，则不征收营业税。然而，企业在出售房地产和转让无形资产时需要缴纳营业税。2.土地增值税。根据财税字1995第48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知和财税字2

2、006第21号财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的规定，如果投资或合资企业是以房地产进行的，投资或合资方在将房地产转让给被投资或合资企业时，将暂时免收土地增值税。转让上述房地产的投资和合资企业应征收土地增值税。对以房地产入股投资或联营、投资或联营房地产开发、投资或联营房地产开发企业建造的商品房，暂不适用免征土地增值税的规定。3.财产税。对于投资性合资企业，财产税应区别对待：对于房地产投资，投资者参与投资利润分红并分担风险，以财产的残值为计税依据，被投资方缴纳财产税；对于收取固定收益且不承担合资风险的房地产投资，房地产租金实际上是以合资企业的名义取得的，由投资者根据租金收入征收房产

3、税。4.企业所得税。正常情况下，应分为两种业务：以公允价值转让相关非货币性资产和以公允价值投资非货币性资产。以下是投资和销售对企业税负影响的案例研究。案例一：华美陈庄集团在北京郊区拥有全资子公司立人公司。公司占地面积大，土地以出让方式取得。土地总价格为800万元，厂房和土地的账面价值为1200万元。华泰公司想在这里建一个大型购物中心，所以它找到立人公司，以9000万元的价格谈判收购这块地。该地块上的厂房预计价格为320万元。若立人公司将厂房连同土地一并出售给华泰公司，则按照规定，单位和个人出售或转让其购买和偿还债务所得的房地产或土地使用权。 营业税按总收入减去购买或转让房地产或土地使用权的原价

4、或偿还债务时房地产或土地使用权定价后的余额计算征收，因此立人公司需缴纳营业税410万元(9000-800)5%。 城建税、教育费附加41万元410(7.3%)，印花税4.5万元(9.0 万.5 )，土地增值税3903.28万元(增值税7，425.560%扣除项目金额1575.535%)，企业所得税860.31万元9000，华泰公司需缴纳契税如果立人公司以投资入股的方式将房地产转让给华泰公司，再以9000万元的价格转让股权，其税负将会大大减轻。1.美容公司应付税款。美容公司投资房地产和股票，不征收营业税，也不需要缴纳城市建设税和教育费附加；由于投资者和被投资者均不从事房地产开发，该投资暂免土地增

5、值税。股权转让应付印花税=90000.5 =4.5(万元)投资及股权转让应缴纳的企业所得税=(9000-1200-4.5) 25%=1948.88(万元)总节税=5219.09-(4.5 1948.88)=3265.71(万元)。2.华泰公司应纳税款。契税=90003%=270(万)股权转让印花税为45，000元。从方案设计来看，股权转让模式下，华泰公司的税负没有变化，而立人公司可以节省3265.71万元的税收支出。(二)房地产投资过程中股票需要注意1.投资合同的签署。在税务处理中，“投资”的含义被严格定义。投资是指参与投资者的利润分配和分担投资风险的行为。也就是说，为了享受不征收营业税和暂免

6、土地增值税的税收待遇，投资各方必须分担投资风险；如果投资者不承担投资风险，但获得固定的股息和红利，将根据租赁房地产征收营业税，不能达到上述节税效果。2.操作时间间隔。企业要想达到节税效果，必须注意房地产投资和股权转让的时间间隔，两者之间的时间间隔应在一年以上；否则，税务机关可以根据实质课税原则对上述行为征税。3.注意公司法中对不同投资方式比例的限制。公司法规定，全体股东的货币出资不得低于有限责任公司注册资本的30%。换句话说，非货币性资产投资于股票的最高比例不应超过70%。如果在投资过程中不能满足上述要求，将会给方案的实施带来不必要的麻烦。4.正确认识和处理税收筹划对不同税种的影响。从上述规划

7、方案可以看出，股权投资方式可以获得营业税、城建税、教育费附加、土地增值税等税收优惠。但是，随着上述税种税负的降低，企业利润增加，相应增加了企业所得税的税负。企业应全面考虑这种影响，及时缴纳企业所得税。5.加强双方的沟通与合作，实现双赢的目标。在上述方案中，美容公司通过规划可以获得明显的节税效果。但是，对于华泰公司来说，这一计划并没有减轻其税负，反而增加了其潜在的税负。未来，华泰公司转让其通过投资股份获得的房地产时，需要缴纳营业税，即选择投资股份将增加华泰公司450万元(90005%)的潜在税负。因此，美容公司在进行税务筹划时，需要加强与华泰公司的沟通，在投资和股权转让价格上做出适当的让步，以获

8、得华泰公司的支持与合作，实现双赢的目标。二、通过企业改制转让房地产以案例1为例。假设被投资方为房地产开发公司，即新城公司，此时，如果立人公司仍以投资和股权转让的方式转让房地产，则上述节税效果无法实现。由于被投资单位新城公司从事房地产开发，投资行为不能享受暂免土地增值税的税收优惠。那么，这样的话，我们可以通过企业合并来转移房地产以减轻其税负吗？(一)合并转让房地产的税务处理1.土地增值税。根据财税字199548号文的规定，在企业兼并过程中，被兼并企业将房地产转让给被兼并企业的，暂免征收土地增值税。2.契税。企业合并过程中，被合并企业从原合并方继承的土地和房屋所有权免征契税。3.企业所得税。在企业

9、合并过程中，企业所得税有两种税收处理方式：一般税收处理和特殊税收处理。(1)一般税收待遇。在一般税务处理中，被合并企业应根据公允价值确定接受被合并企业资产和负债的计税基础；被兼并企业及其股东应按清算进行所得税处理；被兼并企业的亏损不得在被兼并企业中结转弥补。(2)特殊税收待遇。对于企业合并，如果股东在在特殊税务处理中，对于股权支付部分，被合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，由被合并企业原计税基础确定；被兼并企业兼并前的有关所得税事宜，由被兼并企业继承；取得被合并企业股权的被合并企业股东的计税基础，按照被合并企业原股权的计税基础确定。对于非股权支付，其税务处理与一般税务处理相同。案例二：

10、新城公司吸收合并立人公司。合并日，立人公司资产账面价值为2200万元，现金1000万元，厂房和土地账面价值为1200万元，公允价值为9000万元。负债的账面价值、计税基础和公允价值均为1000万元；实收资本800万元，留存收益400万元。新城公司以每股9元的公允价值向华美公司支付1000万股，华美公司向立人公司投资800万元。1.立人公司涉税事项分析。合并期间，立人公司将其厂房和土地转让给新城公司，未缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。如果各方协商采用一般税务处理方法处理企业合并所得税，立人公司应进行清算。清算收入=企业全部资产的可变现价值或交易价格-资产计税基础，清算费用-相关税费-

11、债务清偿损益=(9000-1200)(1000-1000)(1000-1000)=7800(万元)立人公司应缴纳的企业所得税=780025%=1950(万元)2.华美公司涉税事项分析。(1)华美公司转让立人公司股权，不含营业税、城建税、教育费附加。(2)股权转让应缴纳的企业所得税清算新增留存收益=7800-1950=5850(万元)总留存收益=400 5850=6250(万元)华美公司应确认的股息收入为6250万元，免征企业所得税。股权转让收入=9000-800-6250-1950=0(万元)(3)华美公司取得新城公司1000万股股份的计税基础为9000万元。3.新城公司涉税事项分析。(1)印

12、花税。新城公司注册资本和资本公积增加9000万元，应付印花税4.5万元。(2)在企业合并中，新城公司在未缴纳契税的情况下获得了立人公司的厂房和土地。(3)新城公司根据公允价值确定接受被兼并企业全部资产和负债的计税基础，即印刷厂和土地9000万元，现金1000万元，负债1000万元。如果上述业务各方对所得税处理采取特别税务处理，新城公司接受立人公司的资产和负债的计税基础，由立人公司原计税基础确定，即工厂和土地1200万元，现金和负债各1000万元；立人公司无需清算，其相关所得税事宜由新城公司继承；华美公司在被合并企业中的持股的计税基础是按照其在立人公司中800万元的原始持股的计税基础确定的。此时

13、可以看出，在特殊的税收待遇中，由于立人公司尚未清算和缴纳企业所得税，华美公司收购的股权和新城公司收购的厂房和土地仍按原计税基础确定，这有可能将企业所得税的负担向后转移。因此，建议在企业合并中采用一般税收处理。(二)合并转让房地产对土地增值税的影响从案例2可以看出，通过合并吴芳进行房地产转让可以达到暂免土地增值税的目的。这样真的可以减轻土地增值税的负担吗？解决这一问题的关键在于：在计算土地增值税时，允许扣除土地价款或土地使用权出让金的纳税人应提供相应的证据。换句话说，当被兼并企业在企业兼并过程中将房地产转让给被兼并企业时，并不单独支付地价或缴纳土地增值税，因此当被兼并企业将兼并中获得的房地产用于房地产开发时，被兼并企业获得的地价或转让费仍作为扣除土地增值税的依据。也就是说，案例二中，如果新城公司取得立人公司的土地使用权，进