房地产可行性研究报告案例1

1、北湖郑秀晶城项目可行性研究报告第一章总论一、项目名称：北湖郑秀晶城二、项目建议：郴州同心路2(原玻璃厂)三、项目建设单位：郴州顺原房地产开发有限公司四、项目建设单位概述郴州市顺源房地产开发有限公司成立于2005年1月。注册资本(实收资本)4千万元；黄康的法人代表；登记：郴州市同心路；经营范围：房地产开发和商品房销售；室内外装饰工程设计与施工；建筑装饰材料水电设备销售。法人营业执照登记号码：43100000000060033；经营期为50年。房地产开发资格是3级。是引进现代企业经营模式的新房地产开发企业。现有员工48人中，有工程及其他技术人员35人，其他管理人员13人填补。组织结构完备，设立了科

2、技厅、开发规划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人力资源部等职能部。五、项目概述随着郴州市建设的发展，郴州市许多商业住宅区的迅速崛起，城市房地产业的强劲发展趋势。该研究项目位于郴州市东心路北湖公园北面，北沂流星岭，南临北湖公园，东车总站，距郴州火车站1公里，交通便利；环境优越，超市、医院、学校等完美生活支持，北湖公园靠流星雨，望远苏仙岭，湖光山色，娱乐，休闲很方便；项目规划用地面积47，784.30m2，其中：住宅用地面积27，135.30 m2，公共建筑面积5，293.00 m2，道路用地面积8，060.00 m2，公共绿地面积7，296.00 m2；总建筑面积为21.

3、71平方米，停车位867个，家具数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。这个地区房地产开发前景好，审计潜力大。该项目的开发和建设将改善该地段的城市整体功能，改变周边环境，提高该地段的城市等级。六、准备标准1、主要依据：(1) 郴州市城市总体规划(2)建设部关于发布房地产项目经济评价方法通知建设标准(2000)205(3)国家计划委员会，建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版)(4)郴州市人民政府办公室关于修改龙凤嘉园等8个项目建筑容积率的批复 郯城大厦2008 143(5)郴州市规划局建设用地规划条件通知书 陈规200

4、8 108(6) 建设项目环境影响报告表(7)陈国龙(2006)393国有土地使用权证书(八)企业法人营业执照，中华人民共和国房地产企业许可证(9)云南省城乡规划设计研究院总平面图(10)相关专业国家设计代码(十一)建设单位提供的其他相关信息2、研究范围：该报告主要根据国家有关政策、规定、规范、项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等进行研究，重点放在财务评价上。七、重要的经济和技术指标序号名称单位数量比率%注释1规划土地总面积m247，784.30100.001.1其中：住宅区m227，135.3056.791.2工程用地m25，2

5、93.0011.081.3道路用地m28，060.0016.861.4绿地系统m27，296.0015.272总建筑面积计划m2217，139.98100.002.1其中：住宅建筑面积m2179，502.9182.672.2公共建设单位设施m24，372.482.012.3地下建筑(车库)面积m233，264.5915.323居住家具(套)数家具(套装)1，4824居住人口人4，7423.2名家具5容积率/3.856建筑密度21.667绿地率38.618停车位狗8679项目总投资一万韩元44，104.6610销售收入一万韩元69，635.9611项目净收入一万韩元13，856.60税后12内部

6、收益率23.0813投资回收期限年3.2214财务净现值(i=12%)一万韩元5，323.2015建设总工期年3八、结论和建议1、结论(1)这个项目符合国家的产业政策，符合国家的宏观经济政策。这个项目的建设可以促进地区经济及城市建设的发展，改善市民的生活条件。(2)本项目的建设符合郴州市的总体规划，市政府比较好地贯彻了加快中心市改造和基础设施建设的决定；有助于改善北湖区东心路北湖公园周边部队设备建设，促进郴州市旅游资源开发。(2)该项目的建设用地位于郴州市北湖区，位于北湖公园同心北，位置独特，自然环境优越，向西连接107国道，东临城市主干道国庆节北路，北湖公园和柳城岭之间，山旁水，宜人景色，商

7、业服务(3)项目总投资44104.66万元。其中工程款28859.12万元，其他费用14168.36万元(其中建设期贷款利息2052万元)，储备金577.18万元，项目周转流动资金500万元；建设资金总额为44104.66万韩元。其中：项目资本金19694.19万元，商业银行贷款殷铁生20000万元，预售收入4410.47万元。(4)项目建设经济效益评价中，项目运行收益69635.96万元，税前利润18475.47万元，税后利润13856.60万元；项目净现值(i=12%) 5，323万20元；整体投资财务内部收益率(税后)23.08%；投资回收期3.22年；项目投资税前利润率为41.89%，

8、税后利润率为31.41%。从以上指标可以看出，项目具有更好的经济效益。而且，当事业收益减少5%，项目投资增加5%时，仍有良好的经济指标，项目风险防范能力较强。因此，该报告从经济的角度认为项目是可行的。(5)这项工程建设对增加就业机会、改善投资环境、提高郴州市城市形象、拉动郴州市经济发展也有一定的现实意义。从以上分析可以看出，该项目启动的各种基本条件已经具备，项目的各项优点明显，投资稳定性和风险小的特点，同时带来国家的相关方针、政策、客观经济效果和良好的机会利益。所以这个项目是可行的。2、建议(1)该项目的社会经济效益很好，建议上级主管部门和银行的支持，使该项目早日启动，早日见效。(2)建议切实

9、做好工程招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量管理，确保工程质量和施工进度。(3)在建设中要充分注意公共设施、环境设施、生活环境建设。(四)要认真准备项目实施计划，在保证项目质量和进度的同时，严格控制建设投资，加强营销运营，加强营销运营，尽快收回资金，减少资金投资；同时重视项目建设的质量，争取最佳的经济和社会效益。建设佐原健二项目的必要性一、项目建设，根据郴州市发展总体规划，郴州市建设发展的需要，是继续改善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。这个项目的建设有助于实现城市发展战略，促进城市的质量扩张。第二，项目的建设有助于改善北湖区，特别是郴州市同心路北湖公园周边的部队设备建设，加

10、强城市的整体功能，促进土地审计，繁荣市场经济，进一步促进该地区城市子中心地位的提高。同时，该项目的建设有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，确保城市建设的持续发展。第三，项目的建设符合国家加快城市住房商品化和社会化的政策，有助于推进郴州市住房货币分配过程，满足人们日益增长的住房消费需求，改善人们的生活条件和生活环境，提高人们的生活水平。同时，该项目的建设可以促进许多第三产业的发展，扩大内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。这个项目的建设有助于增加社会工作岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会稳定。第四，项目建设，建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司有利于提高企业的知名度和社会信誉，提高企业形象，提高企

11、业的经营效率，提高企业的能力。第三章市场分析一、国家房地产市场的现状和发展趋势自2003年变暖开始以来，近4年中国房地产市场达到2007年的顶峰，这种势头在2008年放缓，全国房地产市场低迷，但gdp保持了9.8%的增长。由于政府的增长保障意志，预计2009年gdp仍将保持8%以上的快速增长，房地产市场的发展仍有很大潜力。这来自互动的三个方面。第一，中国是一个经济转型国家。对一个发展中国家来说，城市化是一个不可避免的问题。自1978年推进市场化改革以来，中国城市化持续发展，自1996年以来，速度大大加快。持续的城市化要求房地产市场不断发展。不仅如此，中国经历了持续30年的经济高速增长，国民收入

12、水平的提高和对生活质量的追求为房地产市场的发展提供了强大的动力。第二，中国是一个制度变迁的国家。中国正在从严格传统的计划经济体制国家逐步过渡到市场经济体制国家，住房改革也是伴随此而来的诸多改革措施之一。过去城里人主要靠部队分房，但现在已经基本上在市场上解决了。住宅进入市场，为一个巨大的房地产市场的出现和发展做出了贡献。除了这两个方面，中国仍然是一个人的入伍国，十亿总人口是世界各国唯一的规模，庞大的人口也意味着巨大的住房需求。这三个方面从不同的角度反映了中国的现状和特点。他们一起揭示了中国房地产市场发展的不可估量的潜力。除非这些因素改变，否则房地产市场的发展趋势不会改变。在相当长的一段时间里，这

13、些因素很难改变。所以我们对房地产前景很乐观。二、近几年郴州市房地产现状及发展趋势近年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新的消费热点，扩大内需(包括投资和消费需求)带动了经济增长，加快了城市扩张和质量提高，改善了居民住房条件，提高了人们的生活质量，做出了积极贡献。近年来，随着福利室上市和中心城市建设中断的加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，郴州房地产价格一般比较合理，与周边县三、销售前景预测分析1、项目价格分析位于郴州市国庆节北路的富云国际公寓的二手房售价约为4000元/平方米；郴州市人民西路祥允国际，平均售价约为3200元/平方米；天润天成位于香雪路和龙泉

14、路的交界处，平均价格约为3100元/平方米。位于延川路的新贵城位于销售平均价格为3300韩元/平方米、位于郴州大道的艾琳湖边，预计8月份开盘平均价格为3500韩元/平方米。与上述项目相比，本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面具有比较优势。根据项目的定位和郴州市整体房价水平，预计本项目2010-2012年住宅销售平均价格为3600元/平方米，地下车库平均售价为65000元/狗，超市2000元/平方米。结合该项目的特点，根据郴州市目前商品房的销售价格及未来趋势，本报告认为该价格在郴州具有很强的竞争力。2、分析销售前景该项目位置明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，价格优势比其他房地产

15、开发项目明显。可以预见这个项目有很好的销售前景。第四章建设场所和自然条件一、区域位置郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理坐标为董卿1113-11414 ，北纬2453-2650 。以产地为主，是东南高西北低、平衡小陵实施的地区。东溪市、南接广东、广西附近、北通衡阳、株洲、湖南的南大门，从大陆到广东沿海的咽喉等级种类，位置条件很好。全市目前管辖北湖、小新2区和志兴市、桂阳、嘉湖、林武、李江、妇女、启东、永兴、安仁8县，总面积为1.94万平方公里，人口472万，其中市中心人口43万人。2008年全市国内生产总值为734.1亿元，人均国内生产总值为16，668元，城镇居民人均可支配收入

16、为13，765元。该项目位于北湖区同心路，东是汽车终点站，西是107国道，南是北湖公园，北是流星岭，四面界限明确，没有有关土地所有权和使用权的争议。此外，郴州市人民政府土地转让审批确认，缴纳相关费用，办理国有土地使用权证。二、自然条件郴州是亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿的空气，新鲜空气，夏天不热，冬天不冷，四季分明，雨量丰富，全年无霜期为290天，主要自然条件如下：1，温度：年均气温：17.8c年均最高气温：27.8c年均最低气温：6.5c2，湿度：年均相对湿度：79%3、风年平均风速：1.34m/s4、降水量年平均降水量：1545毫米最大月降水量：1891.9毫米最低月降水量：23.2毫米最大眼睛厚度：15厘米5、地震情况根据中国地震动参数区划图 (gb18306-2001)，该地区的地震对比基本强度为度的最高加速度g=0.05。三、市政基础设施本项目土地位于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的生活区，现有配套非常完善，登山面水、地理优势明显，具有良好的景观位置交通条件，是建设商业居住的理想场所，开发前景良好。四、建设条件土地有规则多边形，南底高，高差24米，总场地面积71.68英