国有资产管理PPT课件

1、资产评估在研究什么？评价、资产、第九章国有资产评估案例研究、1、机械设备评价房地产评价无形资产评价长期资产评估流动资产评价公司估值、资产评估的内容、2、经济学中的资产、资产具有多方面、多方面的概念，公司修订学中的资产，资产包括指企业过去的交易的财产、债权、其他权利，所谓资产就是所有的财产3、资产评估和会订的研究领域有什么区别，4、会订公式中，资产=负债持有者的资本。 所谓资产评估的对象，是评价的资产，也就是资产评估的对象。 从资产评估的角度评价一个企业的价值。 其对象可以是所有资产、净资产或普通股。 显然，上述资产定义不包括这些个资产的内容。 5、普通股是指享有普通权利的股票，构成公司资本的基

2、础，是股票的基本形式，发行量最大，也是最重要的股票。 优先股有固定的股息红利，在没有因公司业绩的好坏而变动，可以比普通股东先领取股息红利的公司破产进行财产清算时，优先股东对公司的剩馀财产有比普通股东先的要求权。 但优先股一般不参与公司的红利分配，股东也没有表决权，不能利用表决权来参与公司的工商管理。 6、关于成为资产评估对象的资产，可以从以下三个面向中理解。 (1)资产是有权面对许多不同类型和形态的资产，科学估计其价值，必须首先判断其价值内容。 资产是权利，是同一资产载体，其权利不同。 例如，在企业价值的评价中，有的机械设备是企业拥有的和企业租赁的，评价的价值不同。 (7)资产为盈利性，必须判

3、断和评价资产是否为资产，其价值如何，由盈利性判断有木有。 没有盈利性，就没有资产的特征，也就没有价值。 资产的价值不是由评估人评估的，而是由资产的盈利性决定的。 评估人只是以适当的方式反映其价值。 例如，你的祖母留下了一个小纪念品，这个纪念品可能对你成长过程中经历的非常有意义。 因为你和祖母的感情很深，这个东西保存得很好。 这个商品的市场可能没有人需要。 例如，普通的石头，没有盈利性，不能说是资产。 可以看出资产仅仅是权利是不一盏茶的。 8、(3)资产必须评估某主体的所有权和支配资产的前提是资产的财产权交易，其所有权主体发生变化。 如果资产没有拥有或控制，那就不能作为资产使用。 像空气一样，可

4、以考虑人的价值，但一旦空气被破坏，那个地方就无法生活，但空气是谁都拿不到的，所以做评估空气是不可能的。 资产作为有盈利性的权利，必须有其拥有和支配的主体，权利问题也是资产的本质内容，例如定理、公式等，社会不能分享财富，判断其价值。 此外，权利模糊，无法确定资产范围，也无法估计价值。 9、一、常见的资产评估业务、1 .个别资产所有权、使用权的转让。 2 .企业整体所有权、使用权的转让：企业的销售、合并、企业托管、租赁、承包等。 企业性质的变更：股票经营、联营、中外合资或者合作等。 企业清算：破产清算、终止或结业清算。 资产抵押，资产担保。 债务重组布兰德发展战略等管理行为。10、使用所学的资产评

5、估知识，将来我们能做什么？3其他相关咨询服务：投资咨询、项目工程咨询、1资产评估中介服务：主要包括资产价值发现、价值估计和价值实现。 目前，中国主要从事价值估计服务，不太参与价值发现和价值实现。2进行财富管理：包括国家资产管理，如国资委(国有企业财富管理部门)、证券管理部门(上市企业资产管理)、财富管理公司、企业资产管理(企业价值最大化、企业收购)、11、2、资产评估的基本要素，如财产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等，12、4、 评价流程：从资产评估工作的开始到结束的顺序，5，评价价值类型：评价值的质量的规定，受资产评估残奥表的选择的制约。 市场和非市场价值，6，评价方法：分析和判断资产

6、价值的手段和途径包括市场法、收益法、成本法三种基本评价方法，13，3，资产评估的特征，现实性确认估计的资产价值的现实基础资产评估基于做评估基准日资产是否存在于现实中，对现实存在的资产进行相应的价值评价根据资产的现实状况反映资产评估。 现实性强调的是客观存在。 市场性是来源于确认估计资产价值的市场基础资产评估活动市场资产评估的主要信息必须根据市场资产评估的评价结果接受市场的检查，14、可预测性是资产的现实价值的确认依赖于资产将来的持续利用价值的预测。 公正性评价的结论对双方当事人来说，公正的评价全过程是按照公允和法定的准则和规范化程序进行的，有评价原则，评价依据和评价程序得到保证，有行业公允的业

7、务规范。 评价的模拟交易过程和相关消息源被市场化，由此得到的评价结论必须接受市场检验。 评价主体的身份是独立于财产权交易双方的第三者。 咨询性评价的结论是专业化的评价意见，选择15、有形资产、无形资产、个别资产、整体资产确实可以指资产、按资产存在形式分类、按资产是否可以独立存在、资产分类分类。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 2012年鞋子很忙。 17、资产评估的价值类型、概念是指资产评估活动中确认的资产价值属性和表现形式，是资产评估价值质量的规定。 分类再定径套成本现行市场价格收益现值清算价格资产评估的目的是指评估对象资产即将发生的经济行为18，再定径套成本是

8、指为了重新获得与企业拥有的资产同等或相当于其功能的资产而需要支付的现金或现金等价物。 当前市价资产在公开市场中的售价。 收益现值清算价值是指评价对象被迫出售，在急速变化等反常的市场条件下的资产价值估计额。 19、价值类型理论在评价实践中的意义如下： (1)同一资产具有不同的价值类型，评价者应避免使用未定义的模糊价值概念；(2)价值类型约束评价方法、鉴定人应根据价值类型合理选择评价方法；(3)不同的价值类型表示不同的价值意义，进行评价20、资产评估方法、怎么破吗？资产评估方法是实现评价评估资产价值的技术手段。 是在工程技术、统订、会订等学科技术方法的基础上，结合自各儿特征而形成的一系列方法体系。

9、、21、资产评估过程结构图、评价环境、社会、经济、技术、法律、形成问题、评价指标、综合、分析、选择、实施、意见、123457资产评估的基本路线和方法、市场路线、成本路线、收益路线、评价基准日、过去、未来、成本法、收益法、23、 收益法、直接法、资产评估方法体系、24、一、市场法和它适用的前提条件(一)市场法的语义市场法也被称为市场价格比较法，是通过比较评价资产与最近销售的类似资产的异同、调整类似资产的市场价格，确定评价的资产价值的一种资产评估方法。 市场法是最简单有效的方法。 市场法，25，(二)应用市场法的前提条件，应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件： 1一盏茶发达活跃的资产市场。

10、 收集公开、公平市场2参照物及可与评价对象资产比较的指标、技术参数等资料。 市场上有使用参照物、26、二、市场法进行资产评估的方式，一般来说，如果在市场上发现与被评价资产完全相同的参照物，就可以将参照物的价格直接作为被评价资产的评价值。 因为在更多的情况下，可以得到类似的参照物价格，需要价格调整，所以市场法也被称为市场成交价比较法，评价对象资产需要评价时，以在公开市场中找不到与其完全相同的资产，但在公开市场中找到与其类似的资产为参照物，根据其价格进行相应的差异调整，进行评价对象市场法的理论依据是替代原则。 评价对象资产评估值、参照物、价格调整系数、评价对象资产评估值、参照物价格(1调整率)、2

11、7，如何决定调整系数和调整率，必须看清参照物差异调整的影响因素。 参照物差异调整因素主要由三个方面构成：一是时间因素。 时间因素指的是参照物的交易时间和被评价资产的评价基准日之间的差所影响的被评价资产价格的差。 二是区域因素。 地区因素是资产所在地区或地区的条件对资产价格的影响差异。 三是功能要素。 功能因素是资产实体的功能过剩和不足对价格的影响。 28、运用市场法评价资产计划1，明确评价对象。 2进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息材料，寻找参照物。 3分析整理资料，验证其精准性，判断参照物的选择。 4将评估的资产与参照物进行比较。 5分析调整的差异，得出结论。 情况1 :某些

12、估计资产为机械设备，年生产能力为150吨。 评估基准日为2011年2月1日。 评价人员收集的信息： (1)从市场收集此类设备最近交易的案例，该设备年产量210吨，市场成交价160万元。 (2)将推定对象机器和收集的参照机器进行比较，找出差异。 (3)双方发现，除产能指标存在差异外，参照设备成交至评价基准日期间，该设备市场价格较平稳，其他条件基本相同。 30、分析：由于报价对象资产的市场交易案例比较容易选择，可以采用市场法进行做评估。 估计的资产和参照资产的差异主要表现在生产能力这一指标上，通过调整功能的差异可以估计该资产的价值。 评估价值=160150/210=114.29 (万元)，31，情

13、况2 :某估计资产为2室1厅居住用房，面积58平方米，建筑时间1989年，位于某市繁华街道，评价基准日为2011年5月1日在估计住宅附近，2009年5月发生了住房交易活动，交易价格为580000元。 经过调查和分析，评价人员认为该居住用房的位置、面积、建设时间、交易市场条件等方面与估计资产基本相同。 调查显示，2011年居住房价格比2009年上涨了9.3%。 32、分析：为了找到报价对象资产的市场交易案例，必须采用市场法进行评价。 估计资产和参照资产的差异只是交易时间的指标，所以只需调整时间差异就能估计估计资产的市场价值。 此时，分析了资产评估值=580000(1 9.3)=633940 (元

14、)、33、三、用市场法做评估资产的优缺点，市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。 其优点是能够客观地反映1资产当前的市场状况，其评价的残奥仪表、指标从直接市场中得到。 2评估价值更能反映市场现实价格的评价结果各方面都容易理解和接受。 其缺点是，1需要以公开活跃的市场为基础，可托拉斯整的数据不足，有时难以应用。 2不适用于专用机械设备、大部分无形资产以及某些受地区、环境等严格限制的资产评估。34、一、成本法和其适用前提条件(一)成本法的意义成本法是指在做评估资产时评价的资产的当前再定径套。 如何确定成本减去损失价值评估的资产价值。成本法，35，(2)用成本法做评估资产的理论依据，1资产的价值依

15、赖于资产的成本。 为了使用成本法做评估资产，首先需要确定资产的重置成本。 重定径套成本是当前市场条件下为重新购买新资产所支付的所有货币的修订。 定径套成本和原始成本的内容构成相同，但两者的反映物价水平不同，前者反映了资产评估的市场物价水平，后者反映了当初购买资产时的物价水平。 在其他条件下，资产的重新定径套成本越高，其重新定径套价值就越大。 36、2资产的价值是变量，根据资产自身的运动和其他要素的变化而变化。 (1)投入资产使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能不断下降，价值逐渐减少。 这种损失一般称为资产的物理损失或有形损失，也称为实体贬值。 (2)新技术的普及和运用、企业的资产使用

16、与社会上普遍普及和运用的资产相比，在技术上明显落后，性能下降，其价值也相应减少。 这种损失被称为资产的功能性损失，也称为功能性贬值。 (3)由于资产以外的外部环境因素的变化，导致资产价值的降低。 这些个的主要原因有政治因素、宏命令政策因素等。 这种损失一般称为资产的经济性损失，也称为经济性贬值。37、二、成本法应用的前提条件，用成本法做评估资产具备的前提条件： 1必须具备可利用的历史资料。 2形成资产价值的成本是必须的。 三、成本法运用的构想及其各项指标的估计，估计的资产评估价值=重定径套成本-各项贬值估计的资产评估价值=重定径套成本成为新的费率，分为38，(1)重定径套成本及其估计，重定径套

17、成本一般分为重定径套成本的恢复和定径套成本的更新。 恢复重定径套成本是指恢复以当前价格购买此新资产的费用，原本使用相同的材料、建筑或制造标准、设置修订、格式和技术等。 “原消费，现价”。 有三年前做的桌子。 如果原来有10个人的话，消耗了0.5立方分米的木材、1公斤的钉子、0.5公斤的涂膜剂。 从历史成本来说，使用了3年前的消费和价格。现在在恢复中重新定径套整成本的话，原来的消费不变，价格按现在的价格进行修正。39、重定径套成本更新是指采用新材料、现代建筑和制造标准、新设置修订、规格和技术等，在目前价格水平上购买与评价对象相同的新资产所需费用。 “新消费，现价”必须考虑技术进步的影响。 /由于技术进步，采用了新机器，现