商业项目前期设计定位业态规划和建筑设计讲义稿(黄磊).x [自动保存 PPT课件

1、1.商业地产的前期设计定位、业态规划和建筑设计。为什么百货公司总是一进门就看到化妆品柜台？为什么我找不到商场一楼的浴室？为什么零售比重逐渐降低，餐饮比重逐渐扩大？为什么自动扶梯总是位于远离商场大门的后面？为什么你有时会在购物中心看到两个相同品牌的商店？为什么运动品牌通常被放置在地下或更高的楼层？2，如何定位购物中心，3，定位，定位规划服务，建筑设计优化服务，区域经济与发展规划，市场分析，基础分析，可比/竞争案例分析，项目SWOT分析，设计任务书，项目总体定位，项目总体规划与设计，设计院，目标消费群体，每个主题/产品线的定位，以及每个主题的业务组合。设计院(建筑设计方案)、(建筑设计方案)、(业

2、主确认)、业务类型及业态比例、租金试算、零售布局及店铺划分、交通组织方案、业务类型及业态组合、厂商访谈、设备配套方案、协助建筑设计审核、项目商业设计方案修订、开发商深度访谈、4、2中档快装中档都市女装/韶舒女装”，注：中档快装是指除ZARA、UR之外的其他快装品牌，如H，其中很多企业甚至调整以上海阳光月光广场为例。服装、餐饮和电子产品的原营业面积比例将从433调整为4.54.51。其中，餐饮所占的比例大幅增加了15%，餐饮所占的比例在30%到35%之间，更为合理。27.餐饮和购物中心，购物中心更喜欢“精简版”的精品餐饮形式。随着购物中心租金返还要求的不断提高，餐饮业态相对较低的租金支付能力也促

3、进了自身的不断提高。许多进入商场的餐馆选择更精致的约150平方米的店铺，以提高产量。月收入65万的客人和1.5万的客人，根据餐饮业务的细分，虽然餐饮有很强的吸引客人的能力，但对面积和场地的选择要求较高，但对便餐、中西快餐和休闲餐饮的楼层要求不高，面积约为100-300平方米，可以更好地满足主要青年消费群体的休闲和约会需求。“简餐、快餐、休闲饮品、外卖”的多元化餐饮组合模式相当于总面积的大型晚餐，但购物中心的聚集能力更强，租金收入更高。每层楼的“雨露沾”比顶层的“喷雾效果”要好。由于消费者消费习惯的改变，除了朋友聚餐的强烈目的外，休闲和情侣约会的选择也更加随意，所以餐饮业务不再仅仅集中在商场的顶

4、层，而是从顶层开始穿插在各个楼层。楼层餐饮与其他品牌的结合可以吸引更多的乘客，促进体验式购物中心的消费。基于这一餐饮趋势，购物中心有必要选择一些对选址和业务组合要求不高的餐饮品牌来实现这一体验功能。如何设置动线如果把一个商业体比作一个人，那么外部建筑设计就是骨骼，内部空间设计就是血肉，流动系统就是血管，顾客就是血液。如果顾客不能沿着流线流动，就像血液不能在血管中流动一样，那么这个商业机构将无法生存。因此，人流系统的设计非常重要，它直接关系到整个商业体的生活。人流系统设计的核心是人流线路的设计。移动线，顾名思义，是指顾客自然行走和购物的路线。良好的人流流线设计可以引导和方便消费者购物，避免死胡同

5、，延长消费者在商店的停留时间，促进人流和购买率的增加，使消费者体验到所倡导的购物感受。商务人员流动系统概述，30，商务人员流动系统概述，peo的基本类型适用条件：主要适用于商业规模较小的商业体或狭长矩形商业区的商业体。优势：最大限度利用商业区面积，内部人员自由循环流动。缺点：商业空间不够开放，不利于形成舒适的购物环境。例如：盛丰镇、陶乐街、中信新城购物中心、可可公园等。商业，商业，通道，商业，通道，基本类型的人流量线，1。单通道循环式，33、34、35、36，位于商业体中间的露天广场。周围商业区的流线完全是单通道循环。令人惊讶的是，如此大的商业容量只使用一种行人流线，这降低了购物中心的可达性。

6、行人流线的基本类型，1。单通道循环式，COCO PARK，37，38，39，特点：两侧商铺有专用通道，中间进行架空处理或设置流动商铺，两侧通道由子通道连接，使行人流线形成循环流动。适用条件：一般适用于商业容量大的多层商业体；大多数商业区都是大宽度的长方形。优点：可以增加商场的透明度，最大限度的增加顾客视野中的店铺数量，提高顾客店铺的到达率，使内部人员自由灵活的流动。缺点：牺牲部分商业区。例如：王迪购物中心、西屋百货大楼等。人流线路的基本类型，2。双通道流通型，40，典型的双通道流通型设计，中信西屋百货，41，中信西屋百货，两边店铺享受单跳通道，中间有高架处理，光线充足，视野开阔，42，通过二级

7、通道连接两边通道，中信西屋百货，43，特色：一个在商业区中间。适用条件：商业领域广泛的商业实体；有大型的主要商店，最适合专业市场。优势：突出主店的核心效应，利用这个核心达到聚集和传播人流的效果。缺点：人们顺时针或逆时针流动，方向单一，缺乏灵活性。例如：中央图书城。有三个“岛”:艺术书店、音乐书店和综合书店，而其他配套企业分布在“岛”的周围。中央书店，基本类型的人流量线，3。环岛式，45、配套店、配套店，第一个环岛艺术书店“环岛”在中间，配套店分布在四周，46、配套店、配套店、音乐书店“环岛”，47、综合书店“环岛”适用条件：各类商家均可使用。优点：充分利用商业区面积，尽可能减少面积浪费，顾客可

8、以自由流动，增加购物兴趣。缺点：容易产生人流的盲点和死角，回流时有发生，造成人流堵塞。例如：茅野百货、彩虹购物中心、穗宝百货、女性世界、潮流前线、儿童世界等。自由流动型的典型特征是：当顾客站在一个点上时，他可以选择两个以上的方向；52、自由流动型人流线是定位低端商场的首选；53、由于移动线路不够清晰，人流经常发生拥堵；54、特点：喜欢流水线作业适用条件：一般适用于大平市的专业市场。优点：强制人流通过整个商业区，没有死角和盲点。缺点：流线很长，方向单一，顾客不能自由流动，容易造成疲劳和过敏。例子：宜家。人员流动线路的基本类型。管道类型，55。宜家二楼是一个大平面，面积约15000平方米。二楼分为

9、九个主题区：客厅家具、客厅储物家具、厨房、餐厅家具、家庭工作室和办公室家具、卧室家具、衣柜、儿童家具和用品、宜家餐厅和咖啡厅。整个二楼只有一个主通道，连接着九个主题区。所有的家具都可以试用，如果你喜欢，你甚至可以睡在床上，这样可以最大限度地减少因长时间移动而造成的疲劳。已经设立了四条捷径，以促进有需要的客户的跨区域流动。58，功能：上述几种人流线路的组合。适用条件：一般适用于商业面积较大的商业实体。优点：可根据项目具体情况吸收各种人流线路的优点，人流线路更加灵活多变。缺点：对商业实体的要求更高。例如：万象市、滨海市、益田假日广场、益景中心城、嘉信茂购物中心、金光华广场等。人员流动线路的基本类型

10、，6。大院，59、形成一条以反斗天堂为中心的环岛人流线，60。人员流动线路的基本类型，汇总表，61。商业人流系统概述，人流线路设计的基本原则，62。音乐与直线度的结合要达到两个目的，不仅要让消费者把握整体格局，不至于迷失方向，另外，曲线和直线度的变化可以改变动线的心理长度，如果动线太长，可以适当增加曲率，避免动线太长的心理感觉。人流线设计的基本原则，水平人流线，63、64、65、66、67、68，在平面内移动的线，圆角比钝角好，钝角比直角好，而锐角出现的越少越好。有必要温和地、无意地改变消费者的旅行路线，而不是强迫它。同时，柔和的角度有利于营造一种愉快的购物氛围。人流线设计的基本原则，横向人流

11、线，69、70、71，各通道的宽度应根据同一业务的业务量、业务格式、市场定位、人流等因素来确定，各通道的宽度应根据同一业务的建筑、业务格式分布、具体业务位置等因素来确定。行人流线设计的基本原则，水平行人流线，72，对于这种低端的商场，通道的宽度一般在1.5米到2米之间，而且通道在一些地方可以更宽，但可以控制在3米以内，避免浪费面积。人行流线设计的基本原则，73、1.5米、74、75米的水平人行流线，地铁商业街大多采用单通道循环流线设计，虽然体积一般较小，通道的宽度可控制在45米以内，可根据工程的体积和定位等因素进行调整，幅度可控制在10。人行流线设计的基本原则，水平人行流线，75，4米，76，

12、77，传统百货商店可分为主通道和子通道，主通道指商店之间的通道，子通道指橱柜之间的通道，主通道的宽度可控制在23米之间，子通道的宽度可控制在1.5米左右。行人流线设计的基本原则，水平行人流线，78、79、2.4米、80、1.5米、81，将商场的通道分为三类：单通道循环通道、双通道循环通道和通道交叉口。单通道流通渠道的宽度一般控制在57米之间，根据业务量和市场定位等因素可以浮动10米；双通道循环通道的宽度控制在46米之间；如果在通道的交界处没有景观或躺椅，宽度可以是35米。如果有景观草图或休闲椅，宽度可以根据实际情况增加。行人流线设计的基本原则，水平行人流线82，6.5米，83，7.5米，84，

13、4.5米，85，5米，86，4.5米，87，4.5米，88，8米，89，8米另一条是单个移动线的长度，其中，人流线设计的基本原则，水平人流线，93，94，95，从长度上看，在经过所有门店的前提下，总长度越短越好。从商店的角度来看，它的面数越多，移动线条的效果就越好。因此，动线设计应全面平衡。人流线设计的基本原则，水平人流线，96，人流线的设置必须形成一个循环，尽量不出现光线，避免顾客走回头路。如果必须在平面上形成单一光线，可以考虑在终点设置一些餐厅，或者使用洗手间和垂直电梯来满足顾客的特殊需求。行人流线设计的基本原则，水平行人流线，97，电梯，餐饮，98，浴室，99。对于多层商业建筑来说，除了

14、水平人流线设计之外，还有垂直人流线设计，即考虑如何让顾客在商业建筑中方便地上下流动。垂直人流的引导是通过垂直车辆实现的。与水平人流相比，处理垂直车辆的形式、数量和位置更简单。行人流线设计的基本原则，垂直行人流线，100，形式指的是使用什么样的垂直交通工具，如自动扶梯、垂直电梯、斜道、普通楼梯、个性化楼梯等。另外，还要考虑形式，如自动扶梯是并排的还是剪式的，垂直电梯是观光垂直电梯还是普通垂直电梯。一般商业实体将采用结合不同形式的垂直运输的做法。商业体需要多少垂直运输车辆没有固定的指标，需要根据商业体的体积、商业体的建筑设计、商业体的定位和人流等因素来确定。总的原则是商业容量和流量越大，需要的垂直

15、车辆就越多。人流线设计的基本原则，垂直人流线，108。由于商业企业倾向于让顾客乘坐自动扶梯和观光电梯，自动扶梯和观光电梯一般都设置在中庭附近，这是最显眼的地方。而普通的垂直电梯是以一种相当模糊的方式安装的，顾客通常需要根据导向标志找到它们。人流线设计的基本原则，垂直人流线，109、110、111、112、113，商业人流系统概述，引导人流的技巧，114，外部建筑是商业机构给顾客的第一印象，直接关系到顾客是否会选择在这里购物。时尚、美观、有特色的外部建筑可以激发顾客的消费欲望，吸引路过的人进入商业领域消费。然而，毫无特色、枯燥、过时的外部建筑会极大地影响顾客的消费欲望，甚至放弃在这里消费的选择。

16、引导人们流动的技巧，115，116，商业体的引导系统分为外部引导系统和内部引导系统。外部引导系统的主要功能是引导人们从外部进入商业机构。内部导航系统的主要功能如下：1 .让客户知道业务表单在业务中的分布，方便客户去他们想去的地方。2.让顾客知道他们现在在哪里，以免迷路。引导人流动的技巧，117，118，119，商业广告可以让顾客知道在这个商业中有这样一个商业，并引导外部的人流入这个商业。同时，这些广告往往标明商家的位置，方便有需要的顾客，对人流起到很好的引导作用。120、121、122、123、124、125、126、引人注目的商店招数可以让顾客从远处知道商店的位置，并引导人们到达目的地。引导人流的技巧，127，128，129，130，131，132。铺地在商业中起着非常重要的作用：1