项目投资可行性报告报告(完整版)分析参考课件.ppt

1、项目工程投资研究报告，一、报告信息帧工作，第一部分：项目工程概况，第二部分：项目工程定位和修订方案，第三部分：项目开发和销售修订方案，第四部分：投资收益分析，第五部分：融资和偿还修订方案，第二部分项目工程阳山房地产是逐渐成熟的价值洼地，阳山县为广东省清远市中部、南岭山脉南麓、连江中游、西汉高祖时阳山县山青水秀，资源丰富，自然生态条件优越，森林资源丰富，是“中国反季节蔬菜之乡”，以港澳、东南亚闻名的旅游资源具有特色，是广东省观光强县，主要风景名胜区有广东第一峰、神笔山、北山古寺、连江地貌景观带和南岭国家森林公园等。 全县总面积3418平方千米，到2012年全县辖12个镇1个瑶族乡，总人口54.3

2、万人。项目工程总体情况、项目工程所在地：清远市阳山县城东，毗邻碧桂园项目工程规模：占地面积共47168平方米，总建筑面积97485.5平方米的项目工程定位：商业、宾馆、餐饮、 集酒店式公寓为一体的综合项目工程项目开发项目综合容积率2.25一期容积率为1，临街商业、学校挂号处宾馆、中国餐馆、夜总会合为27041平方米的二期容积率调整为3.5，订正面积70444.5平方米，酒店和酒店式公寓。项目工程总体规划、五、第二部分项目工程定位和规划方案、六、项目工程定位背景、阳山作为司机考试长距离科目最早的指定场所之一，每天录取的考生有8001000人。 由于目前驾驶员培训基地落成时间长，目前的挂号处能力完

3、全不能满足当前驾驶员考试的规模。 考生和教练员只能分流到武装部招待所、交通警察招待所等，这种不得已的安排极大地引起了学生和教练员的意见。 本项目工程已由阳山县委县政府及交委商议。 本项目工程一期完成的饭店及中国餐馆等作为长途考试的学生及教练员指定饭店，按市场价报销租金。7、项目工程定位产品定位，由于本项目工程目标客户来源明确，产品线丰富，该项目工程总量接近10万平方米，分为二期开发，二期相互补充，8、项目工程定位产品修订版，酒店面积15000平方米。 挂号处饭店按四星级标准室内装修的挂号处饭店第一层定径套挂号处大厅及公共膳食区大型中国餐馆、ktv、沐浴露等饮食结账台功能，全方位为入住客户服务，

4、以平均35平方米/间的标准设置房间250间标准客房。 按照50平方米/间的标准设置50间高标客房的酒店式公寓满足投资、旅游度假的需要。9、项目工程定位挂号处饭店第一层，作为定点挂号处饭店，每天受理500多人住宿和用餐第一层挂号处厅，学生和教练员每天签名功能公共用餐区，每天提供自助餐，提供优良的环境、良好的服务、完美的定径套，取代原来的试验挂号处中心。10、项目工程定位饮食娱乐定径套、11、项目工程定位客房装饰标准、标准客房、高标准客房、12、项目工程定位酒店式公寓、酒店式公寓是本项目的二期主力产品，本项目位于阳山，旅游资源丰富，故可放假、 在结账台的理想场所，我们按包入住概念建设4560平方米

5、的一间两间户型公寓，邀请著名的酒店管理公司共同建设总额20万左右的酒店式公寓。13、项目工程定位酒店式公寓装饰，携包入住，精装交房和著名酒店管理公司合作，租赁销售6种装饰风格工客户菜单式选择部分，投资自信心保证辅助商业聘请专业招商公司，保证项目工程生活力。、14、第三部分市场概况和销售订划、15、阳山房地产概况、16、上表、17、阳山房地产市场-结论、阳山在进入碧桂园之前，由于土地原因市场有效供给量少，项目质量和价格之间没有差别。 阳山以普通住宅小区星空卫视为主，以改善型客户为主力客群的地区平均价格集中在32003500元/平方米，随着房地产上涨的大环境，价格有一定的上涨空间。 阳山购房多为地

6、缘性升级客户和刚性需求(如婚房)客户群，主力以舒适型二居为主。 碧桂园是阳山房地产的龙头，以其成熟的发展模式引领市场，其精装修居室平均价格为4600元/平方，是本项目工程的风格。18、销售策略和修订版、销售策略：本项目工程自邻碧桂园，在销售策略上，本项目工程以错位营销学方式推进。 本项目工程是商业、酒店、餐饮、娱乐及酒店式公寓的综合项目工程。 户型以4560平方米为主导，错开了与碧桂园的直接竞争，并且小户型填补了碧桂园的空白，使得每个碧桂园营业推广都成为本项目工程的爆炸性销售高峰。 销售修订版： 2014年上半年，临街商店上市2014年9月，利用金九银十的销售季节，清除临街商店的尾巴，推出财产

7、权式酒店(学校挂号处酒店300家酒店客房全部面向市场)。 2015年1月，2015年上半年，推出了4栋酒店式公寓，追加了剩下的公寓到2016年为止，全部公寓和商业销售完成了，19，第四部分投资收益分析，20，4，投资分析表，21，接续表，22，接续表，23，接续表，接续表办理25房产证的有中国餐馆、夜总会共7949M2，产票3月底可以拿到15000M2的学校挂号处酒店，已关闭项目工程市政管道、市政道路已建成。 二期酒店式公寓处于修订计划调整阶段，资金到位可以开始工作。 项目工程修订版总投资额为23000万元，项目工程资金来源于新世纪公司的自筹和部分银团贷款。 公司从2009年9月前期准备工作开

8、始，已经筹集了11000万元资金，其中投入10250万元资金，包括区购5000万元和支付工程价款5250万元。 项目工程整体研发完成，项目工程资金短缺约12000万元。 这一差距主要是支付一期工程价款和二期建设所需的建设成本。 因为完成了项目工程的一期基本建设，临街的商业部分已经取得了财产权。 因此，临街的商业从2014年上半年开始回收资金。 临街商业销售平均价格为15000元/平方，所有销售为6138万元。 学校的挂号处酒店已经关闭，达到取得预售证的条件，预计9月以财产权式酒店的形式投入市场，体量300定径套，平均价格20万元/定径套，返还6000万元。 因此，此次项目工程融资金额为800012000万元，可以对整个项目工程进行滚动开发。27、5、还款修订版，本项目工程融资800012000万元，费用周期为两年，采用第一年支付利息、第二年支付利息方式的项目工程获得贷款后，其中800万用于支付一期工程剩馀工程款， 700万用于支付一期房地产购票余款，其余款用于支付二期工程前期修订费用和项目工程星空卫视止资金(备注):1、工程建设已与施工单位达成全带资协议，二期公寓项目工程关闭后方可支付工程费用2、 本项目一期达到销售条件，计划2014年销售800012