市场调查与业态定位分析

1、市场调查与业态定位分析目 录前 言第一部分 招商项目市场调查与分析 一、对手商场情况调查 二、卖场商品基本结构调查 三、商圈内人口分布 四、商圈内物业周边企事业情况第二部分 重点类比调查与分析1、类比情况2、调查综述第三部分 商场定位1、定位原规2、定位分析3、商场发展定位第四部分 招商策略第五部分 招商实施计划第六部分 推广计划及费用预算第七部分 规划思考前 言 金堂县位于四川省成都市东北部，千里沱江之首，县城赵镇与重庆白沙镇、江油中坝镇、渠县三汇镇并称为全川四大经济重镇。全县幅员面积1154平方公里，全县总人口86万人,城市人口11万人，人口出生率8.37、人口自然增长率2.55、符合政策

2、生育率89.52%。北思庆家金堂迎宾店距金堂金沙小学0.75公里，1、北边2.5公里处有桂湖摩尔超市，2、东边2.5公里处有新桂花超市，3、距金堂县政府1.3公里，4、距金堂金沙公园0.5公里，5、距金堂金阳公园0.6公里。桂湖摩尔新桂花超市思庆家金堂迎宾店南西东市调部门：营运部 调查时间：2011年12月5日12月16日 市调人数：6人（3组） 市调方式：实地调查 商圈范围：店直径3公里以内 （一）、对手商场情况调查调查范围：（1）、专业市场2家，金堂汽车总站桂湖摩尔百货超市,金堂市中心,新桂花超桂花超市； 市调内容：主要调查对手所经营的商业定位；商圈内人口分布等。 （2）、商品定位、商场档

3、次、装修风格、环境及形象、员工服务、商品陈列、灯光及音像效果、售后服务、营销活动。 第一部分 招商项目市场调查与分析一、对手商场情况调查1、竞争对手桂湖摩尔百货超市 （1）、桂湖摩尔建筑整体为独栋建筑，经营面积3层楼大约2000平方米/层，一层主要经营时尚百货，二楼超市以经营百货家居用品以及洗化为主，三楼经营食品、鲜食为主。户外有大型广场，可以搞大型户外促销活动。商场提供停车场，方便顾客停车 （2）、开业时间为2009年11月，卖场装修效果以及材料使用比较简单大众化的卖场效果。目前卖场装修维护较新。 （3）、时尚百货女装以拉莎贝尔、艾格为主导品牌。女鞋和男鞋品牌性较差。男装专柜较少。皮具以鳄鱼

4、为主导品牌。化妆品主要是玉兰油为主。 （4）、整个超市动线比较明确，主通道大约在2.0-2.4米之间，副通道大约在1.8-2.0之间，货架之间通道大约在1.5-1.7之间。电梯各层中庭位置，均为步行梯。 （5）、超市收银台一共14台（没有快速收银台）。超市没有提供购物车，但在卖场靠柱边提供了购物栏和轮式购物栏两种。 （6）、主通道为四联花车，促销单品基本做到一个花车一个单品，食品整体陈列较好，百货家居较差，生鲜的品质和量感做得比较好。 （7）、购物气氛较浓（市调时商场正在做2周年庆），POP使用规范和道具较为统一规范。（8）、员工有主动服务意识，能主动询问及与顾客交流和沟通。 （9）、桂湖摩尔

5、百货超市地处金堂汽车总站旁，交通比较便利，但所辐射的客流有限，他的商圈较偏，而流行与时尚百货比新桂花超市略占优势。 2、竞争对手新桂花超市 （1）、新桂花超市位于金堂的老城区，地理位较好。超市一共分两层，经营面积大约2000多平方米。一层经营百货家居、洗化。二层经营食品和鲜食为主。电梯均为步梯。 （2）、装修档次较低，维护较差，很多地方比较破烂。 （3）、整个卖场动线不是很明确，特别是生鲜场地受建筑条件影响较大。 （4）、收银台一共8台（集中式收银），没有购物车供顾客使用，只有购物篮提供给顾客使用。 （5）、购物气氛较差，POP的使用不太规范。 （6）、购物消费的顾客停车位有限，电瓶车和自行车

6、停放位可提供给顾客。 （7）、员工劳动纪律较差，聚堆聊天的较多，员工没有主动服务意识。 （8）、超市环境较一般，卖场环境卫生较差。二、卖场商品基本结构调查超市经营分类桂湖摩尔百货（超市）新桂花超市经营分类单体货架规格（长、高、深）（）组数陈列道具经营分类单体货架规格（长、高、深）（mm）组数陈列道具生鲜区熟食热菜、凉菜、小吃有 无1500*1200*60012灯车有 无1200*1400*80015灯车面包糕点有 无1500*1200*6005面包架有 无1000*1500*8008岛柜鲜肉猪、牛、羊肉有 无1800*1000*10003岛柜有 无1200*900*11003岛柜禽类有 无18

7、00*1000*10001冰台有 无1000*800*10001冰柜肉类冻品有 无有 无900*800*10004冰柜禽类冻品有 无1800*1000*10001岛柜有 无1800*800*10001冰柜熏/腊味有 无1200*1600*500货架有 无1200*1800*5003货架水产淡水鱼类、河虾等有 无1000*1200*12003玻璃缸有 无1000*1600*10003水缸海水鱼类、贝类等有 无有 无冰鲜水产有 无有 无冷冻水产有 无1500*800*8002冰柜有 无1800*800*8001冰柜海产干货有 无1000*1000*10001竹盘有 无1000*800*10001平

8、台蔬果蔬菜有 无1500*900*80018专用陈列架有 无1200*1200*90016专用架调味菜有 无1800*900*8002专用成列架有 无水果有 无1500*900*80013专用陈列架有 无1200*1200*90012干货五谷杂粮、干锅、蛋类有 无1200*800*8007木制柜有 无1200*800*10005自制木柜食品区烟酒饮料饮料有 无1200*1500*5006货架有 无1200*1500*50010货架烟有 无1000*800*5004有 无1000*800*5002专用柜酒有 无1200*1600*50026货架有 无1200*1500*50016货架粮油调料方便

9、食品有 无1200*1600*50010货架有 无1200*1500*5008货架粉丝/面条/土特产有 无1200*1600*5005货架有 无1200*1500*5009货架调味类有 无1200*1600*50010货架有 无1200*1800*5006货架米面油类有 无1200*1600*5009货架有 无1200*1500*5005货架休闲食品冲调/保健类有 无1200*1600*50035货架有 无1200*1500*50027货架饼干、糖果类有 无1200*1600*50035货架有 无1200*1500*50021货架功能食品有 无有 无进口食品有 无有 无冷冻冷藏酸奶有 无120

10、0*1800*11006货架有 无1200*1800*11003立风柜奶酪及黄油有 无有 无低温肉制品及高温肠、肉有 无1200*1800*11002货架有 无1200*1800*11002立风柜腌菜及其他冷藏食品有 无1200*1800*11002货架有 无1200*1800*5002立风柜冷冻速食有 无1800*800*8005货架有 无1800*800*8002冰柜冰淇淋及甜点有 无有 无洗化区成人护理美发用品有 无1200*1200*5006货架有 无1200*1500*50010货架女性饰品/美容用具有 无1200*1600*5005货架有 无1200*1600*5005货架个人护理

11、有 无1200*1200*5003货架有 无1200*1500*5004货架护肤化妆用品有 无1200*1200*5003货架有 无1200*1500*5003货架个人清洁用品有 无1200*1200*5002货架有 无1200*1500*5003货架一次性卫生护理用品有 无1200*1200*5001货架有 无1500*1800*6006货架化妆品专柜有 无1800*2000*5005货架有 无1200*1500*5009货架儿童护理儿童洗护用品有 无1200*1200*5001货架有 无1200*1500*5002货架清洁用品纸类用品有 无1200*1800*5009货架有 无1200*1

12、600*5008货架洗衣、清洁用品有 无1200*1200*5006货架有 无1200*1500*5006货架杀虫用品有 无1200*1200*5001货架有 无1200*1500*5001货架家电区大家电彩电等有 无有 无小家电生活电器等有 无1200*1200*5005货架有 无1200*1500*5004货架数码专柜电脑、手机等有 无有 无日杂文体区日用杂货杯具、餐具/餐桌附件有 无1200*1200*5004货架有 无1200*1500*5007货架一次性用品/野炊用品有 无1800*2000*5002货架有 无1200*1500*5001货架厨房用具有 无1200*1200*5007

13、货架有 无1200*1500*5005货架家庭整理用具有 无1200*1800*5001货架有 无1200*1500*5001货架清洁用具、卫浴用品有 无1200*1200*5005货架有 无1200*1500*5005货架五金灯具有 无1200*1200*5001货架有 无1200*1500*5001货架文具文具、书籍有 无1200*1200*5004货架有 无休闲用品体育休闲用品有 无1200*1200*5002货架有 无箱包类有 无1200*1200*500堆头有 无玩具有 无1800*2000*5004货架有 无汽车配件自行车/配件有 无有 无汽车/摩托车用品有 无有 无针纺区服装服饰

14、男、女、童装有 无有 无母婴用品有 无有 无鞋用品男女童鞋有 无有 无纺织用品有 无货架有 无货架床上用品有 无专柜有 无专柜 三、商圈内人口分布步行1公里以内小区人口数：小区名称栋数规划住户实际入住户数人口数量人口结构到店公交线绿洲国际（新楼盘）25212100金海岸天府花园城61234015004700中青为主金港上品一期188508502800青年为主金港上品二期（新楼盘）9138000世宏锦舍（新楼盘）425000森林阳光（新楼盘）130002、7路转5路金阳丽景2311005001500老年为主金阳水景72110025907800中青为主合计 9171544016800规划住户：91

15、71实际住户：5440入住率：60%入住率：60%17%9%74%青年为主：2800 占比：17%中青为主：12500 占比：74%老年为主：1500 占比：9%合 计：16800 占比：100%步行1.5公里小区人口以内：小区名称栋数规划住户实际入住户数人口数量人口结构到店公交线水城师苑3213009102700中老为主6路转5路沱源小区205605601970中老为主6路转5路嘉苑小区104003501100中青为主2、7路转5路现代名城55405101620中老为主2、7路转5路铁19局三处基地84504501230中老为主5路滨江苑6230210610中老为主5路绿岛花园8120100

16、180中青为主5路碧水苑2424296老年为主5路县委宿舍2202060中老为主5路弯弯街安置房262882881008中老为主5路金阳丽都197507002200中青为主2、7路转5路电信宿舍7170140400中青为主2、7路转5路邮局宿舍39690260中老为主2、7路转5路金航花园4160130380中青为主2、7路转5路雅典苑4150120340中青为主2、7路转5路广场苑7130130400中青为主2、7路转5路禾嘉名邸11380260750中青为主2、7路转5路合计5786501015304规划住户：5786实际住户：5010入住率：81%入住率：87%1%38%62%中老为主：

17、9458 占比：62%中青为主：5750 占比：38%老年为主：96 占比：1%合计：15304 占比：100%步行2公里小区人口以内：小区名称栋 数规划住户实际入住户数人口数量人口结构到店公交线现代名都53653201100中青为主2、7路转5路劳动局宿舍44848120中老为主2、7路转5路现代雅苑10110110300中青为主5路中医院宿舍2282880中老为主5路新城市花园3150130360中老为主2、7路转5路金园小区27272210中老为主2、7路转5路水城西谷（新楼盘）331500 00滨江花园7130130360中青为主8路转5路人和嘉苑59490280青年为主8路转5路金水

18、苑12240200570青年为主8路转5路县地税局宿舍79090250中青为主5路县财政局2242470中老为主5路组织部宿舍2242468中老为主5路临江苑21199180520中青为主5路现代生态水城25250012003400中青为主5路江岸在水一方106685201700青年为主6路转5路沱源三期一7208208600中老为主6路转5路沱源三期二9130130400中老为主6路转5路现代花园8172172500中老为主2、7路转5路水城花园西区6162162460中老为主2、7路转5路水城花园东区25050140中老为主2、7路转5路警官公寓11290260790中青为主2、7路转5路

19、恒大御景半岛一期（新楼盘）341600 0 0恒大御景半岛一期（新楼盘）211100 0 0检查苑宿舍23636110老年为主2、7路转5路金泉名都8284245730老年为主2、7路转5路合计10274442913118规划住户：10274实际住户：4429入住率：43%入住率：43%中老为主：3008 占比：23%中青为主：6720 占比：51%老年为主：840 占比：6%青年为主：2550 占比：19%合计：15304 占比：100%6%51%19%23%步行3公里小区人口以内：小区名称栋数规划住户实际入住户数人口数量人口结构到店公交线华泰创新家园6285230800中老为主2、7路转5

20、路韩摊河湾小区11346320950中老为主6路转5路韩摊名苑7230180560中老为主6路转5路水城花园东区25050140中老为主2、7路转5路川西家园167306201900中老为主2、7路转5路万方苑35959180中老为主2、7路转5路水城翠岚小区4100100290中老为主2、7路转5路普利新居7260200610中青为主2、7路转5路金星苑36666200中青为主6路转5路水韵金沙4010806802020青年为主8路转5路金鹤苑186405251800老年为主8路转5路金晖花园10324278810老年为主8路转5路十里小区8240240830老年为主8路转5路欧康花园815

21、0138480青年为主8路转5路万人小区一期165605601650中老为主5路合计5120424613220规划住户：5120实际住户：4246入住率：83%入住率：83%26%6%49%19%中老为主：6470 占比：49%中青为主：810 占比：6%老年为主：3440 占比：26%青年为主：2500 占比：19%合计：13220 占比：100%四、商圈内物业周边企事业情况到店2公里以内分布状况：名 称单位性质所在街道名称街道性质方位成都亲亲食品公司私人企业金堂大道主干道东面金曲美服饰公司私人企业金堂大道主干道东面美瑞科动力公司私人企业金堂大道主干道西面建伟汽贸私人企业金堂大道主干道西面三

22、之骄多元幼儿园幼 儿 园金园街普通街道西面安监局行政机构十里大道主干道北面供电局事业机构十里大道主干道北面建设局行政机构金中路普通街道北面邮电局事业机构滨江路主干道北面中国人寿事业机构滨江路主干道北面法 院政府机构十里大道主干道北面绿岛会所娱乐机构十里大道主干道北面烟草局事业机构十里大道主干道北面电信局事业机构金中路主干道北面苏宁电器零售商业十里大道主干道东面桦林电器零售商业十里大道主干道东面燃气公司事业机构庆云街普通街道东面领域会所娱乐机构泰吉横街普通街道东面清风集团私人企业金堂广场主干道北面县政府政府机构金堂广场主干道北面国土局政府机构金堂广场主干道北面蒙牛集团私人企业金泉路次干道西面四川

23、起重国有企业金堂大道次干道西面九龙服装工业园生产园区金风路次干道西面金堂政务中心政府机构迎宾大道主干道西面川王动物药业私人企业金堂大道主干道西面沱源农贸市场农贸市场金堂大道主干道西面嘉豪商务酒店酒 店滨江路主干道北面电影院影 城三江路主干道西面金海棠酒店酒 店滨江路主干道西面腾龙通信零售商业钟楼街普通街道西面到店3公里以内分布状况：名 称单位性质所在街道名称街道性质方位广电局政府机构三江路普通街道西面计生局政府机构三江路普通街道西面林业局政府机构橘园路普通街道西面万能数码商业零售复兴街普通街道西面金码头商业中心商业零售文化路普通街道西面金沙湾商业中心商业零售文化路普通街道西面赵针第二小学学 校

24、新建路主干道北面仁爱医院私人医院金沙街普通街道西面工 商 局政府机构金广路普通街道西面国 税 局行政机构金广路普通街道西面交 通 局行政机构幸福横路普通街道西面虹桥宾馆宾 馆幸福路普通街道西面金堂县医院医 院新建路主干道西面金堂实验中学学 校三江路普通街道西面农 业 局行政机构文化街普通街道西面娱乐一条街娱 乐万芳街普通街道西面夜啤酒长廊餐 饮观潮路普通街道西面体育中学体 育普利巷普通街道西面第二部分 重点类比调查与分析1、 重点类比调查与分析 1、新桂花超市 （1）、新桂花超市位于金堂的老城区，地理位较好。超市一共分两层，经营面积大约2000多平方米。一层经营百货家居、洗化。二层经营食品和生

25、鲜为主。电梯均为步梯。 （2）、装修档次较低，维护较差，很多地方比较破烂。 （3）、整个卖场动线不是很明确，特别是生鲜场地受建筑条件影响较大。 （4）、收银台一共8台（集中式收银），没有购物车供顾客使用，只有购物篮提供给顾客使用。 （5）、购物气氛较差，POP的使用不太规范。 （6）、购物消费的顾客停车位有限，电瓶车和自行车停放位可提供给顾客。 （7）、员工劳动纪律较差，聚堆聊天的较多，员工没有主动服务意识。（8）、超市环境较一般，卖场环境卫生较差。经营项目中老年服饰青年人服饰皮包皮具运动健身器材珠宝首饰本地小吃经营规模3030106154楼 层一 楼一 楼一 楼一 楼一 楼一 楼经营定位一般

26、百货一般百货一般百货一般百货一般百货一般消费经营方式联营零售联营零售联营零售联营零售联营零售联营零售经营档次低中档低中档低中档低中档低中档低中档有无空调有有有有有有 （9）、综合类经营情况分析：二层经营食品和鲜食为主。电梯均为步梯。 （1）、从新桂花超市经营的规模来看，经营规模大概在2000左右（在金堂的老城区，地理位较好）整体可以看作是当地老城区人气较旺的地段。（2）、经营主要以联营的方式经营，面积大小不等。（3）、经营方式以联营零售为主。（4）、一楼收银台外经营一般消费百货。（5）、一楼收银台内经营非食内商品。（6）、二楼超市以经营食品和生鲜为主。（7）、经营业态超市。分析：从新桂花超市超

27、市经营的种类来看，消费为一般消费人群，但是缺少很多有钱人消费的品项、但在生鲜经营上与一般超市所经营的而不差上下。 2、桂湖摩尔百货超市 (1)桂湖摩尔百货超市经营面积3层楼大约2000平方米/层，一层主要经营时尚百货，二楼超市以经营百货家居用品以及洗化为主，三楼经营食品、鲜食为主。户外有大型广场，可以搞大型户外促销活动。商场提供停车场，方便顾客停车 (2)、开业时间为2009年11月，卖场装修效果以及材料使用比较简单大众化的卖场效果。目前卖场装修维护较新。 (3)、时尚百货女装以拉莎贝尔、艾格为主导品牌。女鞋和男鞋品牌性较差。男装专柜较少。皮具以鳄鱼为主导品牌，化妆品主要是玉兰油为主。 (4)

28、、整个超市动线比较明确，主通道大约在2.0-2.4米之间，副通道大约在1.8-2.0之间，货架之间通道大约在1.5-1.7之间。电梯各层中庭位置，均为步行梯。 (5)、超市收银台一共14台（没有快速收银台）。超市没有提供购物车，但在卖场靠柱边提供了购物栏和轮式购物栏两种。 (6)、主通道为四联花车，促销单品基本做到一个花车一个单品，食品整体陈列较好，百货家居较差，生鲜的品质和量感做得比较好。 (7)、购物气氛较浓（市调时商场正在做2周年庆），POP使用规范和道具较为统一规范。 (8)、整个卖场有购物气氛，员工有主动服务意识。 (9)、综合类百货情况分析：经营项目流行前线中老年服饰青年人服饰皮包

29、皮具珠宝首饰儿童淘气宝西式快餐运动健身器材经营规模2002002001003001505020楼 层一 楼一 楼一 楼一 楼一 楼一 楼一 楼二 楼经营定位综合百货综合百货综合百货综合百货综合百货一般消费一般消费中高档消费经营方式联营零售联营零售联营零售联营零售联营零售联营零售联营零售联营零售经营档次中 档中 档中 档中 档中 档中 档中 档中高档有无空调有有有有有有有有 1、从桂湖摩尔百货超市经营的规模来看，经营规模大概在6000左右（在金堂汽车总站旁）整体可以看作是当地较大有规模的百货超市。2、经营主要以联营的方式经营，面积大小不等。3、经营方式以联营零售为主。4、二楼超市以经营百货家居用

30、品以及洗化为主。5、三楼经营食品、鲜食为主。6、经营业态为百货+超市（超+百业态）分析：从桂湖摩尔百货超市经营的种类来看，服饰类经营是重点，但是缺少有个性、但在生鲜经营上与一般超市所经营的而不差上下，但我们在生鲜自营上要重点突破或超越对手，或许这就是我们的一个亮点来吸引消费者。 二、调查综述： 1、自身商圈调查综述： 、对于我店目前所处的经营店面小，同时要服务到更多的消费者，建议是否可做到麻雀虽小五脏具全一说。 、目前我店开业后，在一公里内可辐射人口25000人左右，二公里以内可辐射人口35000人以上。、人口结构总计与占比：在二公里以内可辐射人口：64188人，其中:青年人为7800人，占比

31、为：12.15%中青年:25780人,占比为:40.16%,中老年:24772人,占比为:38.59%,老年人:5836人,占比为:9.09%、离我超市一公里有一家5000人的金堂中学，这也是我超市开业后的一个消费群。 、农贸市场距离本店约1.5公里，小区居民买菜不太方便。所以，本店应以菜篮子为立足之本，并在品项配置上突破农贸市场的经营局限，成为为居民提供日常生活一站式购物的场所。 、在与当地居民的交流中，我们发现大家并不太乐意在超市购物，他们认为超市购物不方便而且价格偏贵，并且觉得如果生鲜在楼上，会觉得购物很累，很辛苦，没有菜市那么随性。所以，建议本店生鲜设置在一楼，并提供可以通往场外的购物

32、车为宜。 、受到当地居民收入和消费习惯的制约，其购买能力相对市区偏弱。所以，在经营定位上不必配置高端的商品，而应着重突出质量过硬、价格实惠的民生商品，同时，可以将一些新奇、新颖的商品带到当地，吸引年轻消费群体，提升人气。3、 后期具有进一步挖掘、提升的潜力空间；1、在一公里内近期还有新楼盘不断开发出来。如：金港上品二期（新楼盘）世宏锦舍（新楼盘）森林阳光（新楼盘）2、在新的楼盘正式出来后，有近上万人的消费群，这是对我们需要进一步要挖掘的一个商机。3、根据经营分析，不断调整商品结构来赢得及满足消费者的需求。4、推重出新，不断优化商品结构，让消费者感觉月月有新品，天天有特价。5、不断挖掘生鲜新品及

33、品质超越对手的商品来吸引消费者。第三部分 超市商品结构定位一、定位原则1、以稳定经营，渐进式调整，逐步提升超市价值为原则；2、实现商场未来可持续发展为发展原则；二、定位分析1、潜在的发展因素区位因素；从本商场所在的区位条件来看，如果没有特别的其它因素能导致人流引入，目前很难吸引到外界人流量的汇集，相比商圈中的其它商场而言明显处于弱势地位。但利用大型社区常住人口的潜在优势，可以发展主题化、特色化、个性化的购物环境更符合商场的需要。竞争因素；商圈市场竞争日趋激烈，商场经营的同质化直接导致了很多位置和环境优越的商场出现商铺空置。2、业态定位依托红旗社区核心商业圈的影响力和人气，结合社区商铺良好的升值

34、潜力和巨大的投资潜力以及政府规划优势和地铁优势，以服装服饰为主导，以家庭用品，儿童用品，学生用品，健康用品等为辅助，主题明确、特色鲜明。3、形象定位立足红旗社区，辐射周边社区，共同打造长沙首席情景式购物街区。 三、商场发展定位1、发展定位：综上所述，走个性化、特色化、主题化的发展模式，努力打造品种多样化，适合社区消费者睛睐的独特化室内商业街区。2、主题定位：建立以老百姓日常消费为主导的交易中心平台，突显流行前线在社区领域内的主导地位，努力打造社区内的一道亮丽风景。 第四部分 招商策略根据本项目的实际情况，暂时没有临街商铺，而大品牌或有实力的商家一般都会选择有展示面的临街商铺，所以本项目实行分类

35、经营、统一选铺。合同期为一年，建议半年起租。方案一：招商政策如下：1、建议租金定在150元/月左右，一次性最少交6个月租金。2、商场建设费5000元。3、押金3000元。优惠政策：1、一次性定2个或2个以上铺面并交6个月租金的，租金在原价基础上享受九折优惠。2、一次性定2个或2个铺以上并交1年租金的，租金在原价基础上享受8、5折优惠。3、单个铺面一次性交1年租金的，租金在原价基础上享受九折优惠。 4、活动当天定铺享受九折优惠。5、已与本商场签订经营合同的客户介绍新客户定铺的，奖励现金1000元/例。方案二：招商政策如下： 1、合同2年一签 2、均价180元/免租一年，收12个月 3、进场费50

36、00元/户（均价） 4、押金6000元/户，水电费公摊预收2000元/户 5、物管费8元/ 6、分摊率45% 7、对优质客户续签合同的优惠政策 第三年按标牌价60% 第四年按80% 第五年按100% 8、 活动当日，VIP客户可享受9、5折 定2铺以上客户9、5折 对介绍优质客户的客户奖励800元/例 纳入重点引进品牌目录的客户9.5折 特定客户可介绍由项目总监面谈 定价依据： 我们定价的主要依据是考虑了两个因素：1、现已售商铺的返租率2、我们对市场上能够承受本项目租金的预期 举例说明：东塘大都市商业街。东塘大都市商业街现在租金接近整个商场租金中 间值的区域三区，平均租金为105元/，但在开业

37、初期，平均租金达到150元/。而且东塘大都市特殊的地理位置（东塘）和结构（属于地下过道），在当时来看长沙消费者并不接受，降到现在的水平是一个市场进行自动调节的结果。神禹服饰广场。神禹服饰广场在经营近十年来租金呈波浪式增长，中间也有较长时间的稳定，并没有提升。现在的租金是在近两年才形成的，而且商铺经营走的主要是走量的模式。弥敦道。据我们观察，从弥敦道一区所在位置及经营种类来看，其实就是一个提供比较性化商品的社区商场，租金也不高。之所以后期的弥敦道项目租金较高，跟弥敦道后来的选址有很大关系。他们选在年轻人流相对集中的酒吧和KTV旁边，从那里租场地的成本相对比较高，而且有效客源市场容量与本项目不具可

38、比性。计算租金的数字模型是：本项目商铺目前所售商铺情况如下：1、负一楼总商铺111个，已售铺27个，占地面积773.25,平均返租55元/。2、二楼总铺数85个，已售铺35个，占地面积593.73,平均返租99元/。租金150元/是完全可以支付返租，并且维持商场营运的。这种算法还没有考虑收取入场费和押金。参考：每月利润=每月收入-每月返租-营运成本（3500*150-（773.25*55+593.73*99）-=-=元）至于回收投资，只要招商顺利，第三批开盘估计销售总额：20000元*500=元，完全可以达到收回投资的目的。而且，随着经营环境的进一步改善，租金不断上涨是必然趋势。综上所述，我们认为150元/是符合我们放水养鱼、培育市场的定价标准的。第五部分 招商实施计划1、招商目标：流行前线在两个月内完成整个招商工作，任务成交率达90%以上。2、招商人员安排：本项目招商人员共四人：曾德良、刘波、廖朝晖、邹伟值班计划：刘波、廖朝晖、邹伟从2010年7月10日开始按计划轮流滚动值班，直至招商结束3、招商工作整体规划成三个阶段：第一阶段：招商制度和人员培训（时间：2010年7月1日-2010年7月20日）为了保证本项目顺利按计划完成，招商部制定了一套完整的招商管理制度和培训计划。管理制度的内容包括：客户接待流程、合同