不良资产的估值、定价及处置实践分析

1、毛 剑 二O一七年十一月 不良资产的估值、定价及不良资产的估值、定价及 处置实践分析处置实践分析 投融资违约潮（一）投融资违约潮（一） 一、违约之宏观源一、违约之宏观源 1、国内经济多年来持续高速发展与宽松的投融资审批政策。 2、外围经济发展乏力对中国经济的限制及贸易保护。 3、4万亿提振计划搅动了投融资的超规模投放导致了产能的闲置。 4、国内资本市场非理性发展对流动性的侵蚀和财富的不均衡再分配。 二、违约之微观源二、违约之微观源 1、企业自有资本不足下的高杠杆投融资负债经营。 2、各行各业的同质化有序竞争导致资源配置不当及产能闲置。 3、资产配置区域的错误。 三、客观表现三、客观表现 1、经

2、济增速下降。 2、企业违约频现。 3、各地不良资产高峰论坛多次召开。 4、国家对各省放开省级AMC的“二胎”政策。 5、各渠道融资成本及预期收益总体不断下降。 投融资违约潮（二）投融资违约潮（二） 四、违约潮下的利率及收益选择判断标准四、违约潮下的利率及收益选择判断标准 1、优质安全企业及项目的4%-6%。 2、较为安全企业及项目的7%-9%。 3、垃圾企业及项目的10%以上。 五、违约潮当中各主体的心态及调整措施五、违约潮当中各主体的心态及调整措施 1、中央政府希望渐进式调整国家经济发展。 2、地方政府自扫门前雪。 3、金融监管部门希望不良率的上升不致引发系统性的金融风险。 4、部分企业发展

3、无望期望有转机。 5、特殊机会投资者积极介入危机项目、危机资产和危机企业。 违约潮下的信贷投放调控政策（一）违约潮下的信贷投放调控政策（一） 一、银行一、银行 1、收紧吃对地产的投放。 2、减少对中小企业的信贷增量并降存量。 3、加大对中大企业的信贷投放。 4、实现“白名单”制度。 5、信贷增量向资产安全区域倾斜。 6、加快不良的内部消化和对外转让，试点债转股和信贷收益权转让。 二、信托二、信托 1、提高客户及项目的准入门槛。 2、降低收益率争取优质客户。 3、积极化解不良。 三、资产管理计划及契约型基金三、资产管理计划及契约型基金 1、提高准入项目的信用评级，证券基金业协会收紧项目备案审查。

4、 2、按国家宏观调控政策穿透审查项目。 违约潮下的信贷投放调控政策（二）违约潮下的信贷投放调控政策（二） 五、调控效果五、调控效果 1、银行间同业拆放利率下行、上行相互交替，利率上行明显。 2、各金融机构为争取优质客户展开竞争，利率不断下降。 3、“裸泳”企业和项目不断爆出。 4、优势企业借机调低融资成本，增大融资额，备足资金收购项目。 5、中小企业和项目可获得新增资金不断减少，违约率提升。 六、展望六、展望 1、市场经济环境下的宽松准入带来的低质竞争将淘汰一大批参与者。 2、各行各业的不良率上升势头未看到确定的尽头。 3、资金和资产将进一步向安全区域集中，地区经济发展的不平衡将 进一步加剧。

5、 不良资产关注热潮之沉浮（一）不良资产关注热潮之沉浮（一） 一、关注热潮的兴起背景一、关注热潮的兴起背景 1、2015年以来银行不良总额上升引发了各界的关注。 2、2015年初以来股票市场发生了较大的波动，加上股票减持新规， 机构及个体资金对一、二级股票市场产生回避情绪，并急于寻找新的 投资方向。 3、金融监管部门加大了对不良的监控，促使金融机构加快不良资产 处置，市场上出现了较多的不良资产推广信息。 4、四大AMC自身消化银行不良的能力下降，急于变现对社会公开出 售了一部分不良资产，让社会各界对不良资产有了新的认识。 5、有部分投资者尝试投资不良资产并获得了成功，在市场上渲染了 快速“造富”

6、效应，吸引了闲置资金方的关注。 二、参与热潮二、参与热潮 1、原部分从事固定收益投资的机构尝试投资不良，不良资产专业人 员呈现紧缺局面。 不良资产关注热潮之沉浮（二）不良资产关注热潮之沉浮（二） 2、各类不良资产基金公司积极介入不良资产收购及处置。 3、杭州、上海等地举办了数次不良资产高峰论坛，部分AMC推销存 量不良资产。 4、微信圈中不良资产专业讨论群增多，淘宝上出现了不良资产拍卖 信息，部分法院也将执行财产交付淘宝拍卖成交。 5、有个人或机构采取类似“众筹”、“优先/劣后配资”等平行或杠杆模式 尝试收购单体不良资产。 三、热潮平静之源三、热潮平静之源 1、绝大部分有意投资不良资产的机构和

7、人员无行业背景和专业人员， 收购后即初尝财产线索少、执行力度小、资产变现难度大、成本费用 高、现金回笼慢的后果。 2、部分投资机构出价偏高，与原计划背离较大，即将或已产生亏损。 不良资产关注热潮之沉浮（三）不良资产关注热潮之沉浮（三） 3、国家陆续出台各项调控政策，市场主体普遍预计未来经济不走强。 4、房地产行业起伏不定，迫使政府出台更严厉的调控政策，使各界 对地产项目产生了忧虑，而不良资产的主要抵押物为房地产。 5、新IPO项目接连不断，重新挑起了原投资者的参与热情，降低了对 不良资产的关注度。 6、去产能的供给侧改革加快布局，传统行业的盈利能力下降，新兴 行业未见曙光。 7、部分银行和AM

8、C利用市场地位、行业经验和信息优势误导了不良 资产的投资者。 8、美元走强、人民币贬值、外汇储备量持续下降，境内资产存在贬 值的迹象，境内资金不断通过各种方式外流，一带一路项目消化了一 大部分资金，境内向境外避险的资金增多。 不良资产关注热潮之沉浮（四）不良资产关注热潮之沉浮（四） 四、反思不良资产四、反思不良资产 1、投资不良资产真的赚钱吗？ 2、中国信达（3.07）、中国华融（3.70）的股票表现，以及不良资 产的盈利分析。 不良资产关联方的心态分析不良资产关联方的心态分析 一、监管机关一、监管机关 监管姓监、严厉处罚违法、违规贷款。 二、银行、信托二、银行、信托 严控不良率减少不良余额，

9、内部积极消化不良，对外转让不良债权试 点信贷资产收益权转让，再提商业化债转股，为后续新增不良腾空间。 三、三、AMC 被迫回归不良主业啃硬骨头，以“市场化”取代“最大化”回收的口号。 四、市场特殊机会投资者四、市场特殊机会投资者 利用资金优势整包或单项收购不良资产，拓宽了AMC的不良退出渠道。 五、债务人五、债务人 分化严重，与债权人合作、寻求重组及逃废债等并存。 重新审视不良资产（一）重新审视不良资产（一） 一、识别不良资产应具备高超综合能力和强烈自信心一、识别不良资产应具备高超综合能力和强烈自信心 要求具备一定的防骗、防陷阱、取舍能力和综合的风险控制能力。 二、处置不良资产需要实践磨炼二、

10、处置不良资产需要实践磨炼 逐步积累行业经验需要长期的磨炼。 三、通过处置过不良在商业化经营中树立正确的安全观、收益观三、通过处置过不良在商业化经营中树立正确的安全观、收益观 选择什么样的交易对手、介入何种投融资项目、树立何种的投资收益 观，需要成功与失败的积极，处置不良可帮助我们重新树立风险控制 底线、设置风险防范措施、设置好多层次的退出机制。 重新审视不良资产（二）重新审视不良资产（二） 四、从事不良资产业务的能力要求四、从事不良资产业务的能力要求 1、发现资产价值能力 2、控制资产能力 3、实现资产价值能力 4、提升资产价值能力 5、市场研究能力 五、业务模式发展五、业务模式发展 2000

11、年 打折打包打官司、债务重组、债转股 2001年 首次向海外出售资产包 2005年 启动分层信托 追加股权投资等增值化运作 2006年 启动与外资结构化交易 2012年 过桥、通道 2015年 不良资产基金化 不良资产行业现状（一）不良资产行业现状（一） 一、不良资产的估值原则一、不良资产的估值原则 1、不良资产存续时间越长、定价越低的绝对和相对原则。 2、尽快处置不良资产、轻装上阵的原则。 3、转让与收购不良资产的目的决定价格。 二、各区域银行整包不良资产的出售价二、各区域银行整包不良资产的出售价 1、江浙：2015年前在本金的3折左右，现上升至4拆5左右。 2、深圳：2016年前在本金的3

12、折5，现上升至5拆左右。 3、海南：本金的2折及以下。 4、湖南：本金的3折及以下。 三、主要三、主要AMC银行不良的收益情况银行不良的收益情况 1、局部AMC收购后再出售或处置亏损基本定局。 2、一级城市各AMC收购后再出售或处置基本盈利。 不良资产行业现状（二）不良资产行业现状（二） 四、特殊机会投资者投资不良的业绩后评介四、特殊机会投资者投资不良的业绩后评介 1、江浙地区民间投资不良者基本盈利。 2、深圳地区民间投资不良者盈亏各有不同。 3、海外特殊机会投资基金对中国境内不良资产投资兴趣逐步降温。 五、不良行业趋势分析五、不良行业趋势分析 1、不良的价格从持续下降逐步向快速上升转变，目前

13、到了不可思议 的高位。 2、四大AMC的存量不良总量不合监管部门要求而被要求专注主业。 3、民间特殊机会投资者仍有一定的参与空间。 如何识别不良客户（一）如何识别不良客户（一） 一、潜在不良客户的基本特征一、潜在不良客户的基本特征 1、无持续稳定的经营期限。 2、无稳定的上下游客户。 3、无足够的自有资本。 4、无有迹可循的经营业绩。 5、无核心竞争力。 6、无信用记录或信用记录不佳。 7、无可信、可靠的客户介绍人或介绍渠道。 8、无稳定的现金流。 9、无可监控的用款去向。 10、无可核实或重塑的资产负债表、损益表、现金流量表。 11、无成熟、稳定的经营管理团队。 如何识别不良客户（二）如何识

14、别不良客户（二） 二、潜在不良客户的重要表象二、潜在不良客户的重要表象 1、稳赚不赔的吹嘘。 2、盲目、过高的利润测算。 3、过高的应收帐款。 4、较大的应付帐款。 5、备付现金流不足。 6、已经涉诉（成为原告或被告）。 7、股东结构较为复杂。 8、所在的经营场所前面数次更换经营主体 9、第一还款来源测算不足、第二还款来源不确定。 10、实际控制人年龄、经验、学识有重大不足。 11、生产经营及交易的全链条风险识别和把控不全面。 如何识别不良客户（三）如何识别不良客户（三） 三、堵住不良客户的基本方法三、堵住不良客户的基本方法 1、对项目进行全面的法律尽调和财务尽调。 2、根据客户的介绍和现有资

15、料重塑其历史资产负债表、损益表和现 金流量表。 3、对客户未来的现金流重点进行压力测试。 4、还原客户未来真实的资产负债表、现金流量表和损益表。 夯实贷款发放的四大要素（一）夯实贷款发放的四大要素（一） 一、用途一、用途 1、客户的主述用途是否符合客户的主业需求。 2、客户的主业在贷款期限内是否会出现可预见的重大不利影响以及 防范措施。 3、如何防范贷款被挪用及应对措施和防范手段。 4、贷款额与用途的匹配性和合理性。 5、对投后的用途管理如何加强。 夯实贷款发放的四大要素（二）夯实贷款发放的四大要素（二） 二、期限二、期限 1、不可过长、不可过短但留有余地和安全边界。 2、设定不同违约情形下的

16、期限缩减而提前加速到期的约定。 3、结合货币投放、原材料、产成品、商品及货币回流的周期来确定 期限。 4、全面掌握并熟悉客户的生产经营流程来确定贷款期限。 夯实贷款发放的四大要素（三）夯实贷款发放的四大要素（三） 三、还款来源三、还款来源 1、还款来源包括其历史上形成的现金流和新增投放后的现金流。 2、第一还款来源是否足够？与贷款本息的匹配度如何？安全边际？ 3、第二还款来源如何？ 4、所有的还款来源累计是多少？预计本息的可覆盖率是多少？ 5、还款来源的主动控制度和被动实现度如何？ 夯实贷款发放的四大要素（四）夯实贷款发放的四大要素（四） 四、抵押担保手段四、抵押担保手段 1、抓手是什么？抵押

17、、质押和信用保证（物保、权利保和人保）。 2、保证措施必须可以覆盖大部分本息即风险敞口。 3、保证措施必须是可追索、可变现的。 4、物保及人保的价值是合适的，且考虑到了变现的费用和其它成本。 5、保物及人保的价值必须做到动态监控，要设定价值贬损时的追加 制度，并设定违约条款。 不良贷款成因分析不良贷款成因分析 一、门不当、户不对一、门不当、户不对 二、期限及金额配置不当二、期限及金额配置不当 三、放款后无力发起后续支持三、放款后无力发起后续支持 四、风控手段不足四、风控手段不足 五、抓手不足五、抓手不足 六、保全措施不当六、保全措施不当 七、恶意逃废债七、恶意逃废债 八、学费交的不够八、学费交

18、的不够 不良资产的估值（一）不良资产的估值（一） 一、估值的分类一、估值的分类 1、卖方估值。 2、买方估值。 二、估值的缺陷二、估值的缺陷 1、估值对象的要素不全而使估值先天不足。 2、如不假设前提估值结果无法使用。 3、估值过程受到许多限制。 4、估值结果更多适用强制变现或被迫变现。 三、价值的分类三、价值的分类 1、市场价值。 2、非市场价值。 持续经营价值、在用价值、残余价值、有限制市场价值、清算和破售 价值、投资价值 不良资产的估值（二）不良资产的估值（二） 四、价值评估四、价值评估 是指注册资产评估师根据委托方的要求，对金融不良资产在基准日的 价值进行分析、估算并形成专业意见的行为

19、或过程。 五、价值分析五、价值分析 是指注册资产评估师根据委托方的要求，对无法实施必要评估程序的 （资料、现场调查、权属、结论）金融不良资产在基准日的价值或价 值变现程度进行分析、估算并形成专业意见的行为或过程。 六、评估依六、评估依据 资产评估法、破产法、国有资产评估管理办法、国有资产评估管理办 法施行细则、金融不良资产评估指导意见、资产评估基本准则和道德 准则、金融企业国有资产评估监督管理暂行办法、金融企业不良资产 批量转让管理办法 不良资产的估值（三）不良资产的估值（三） 七、影响不良资产估值的关键资产七、影响不良资产估值的关键资产 1、押品：抵押物、质押物，包括土地使用权、房地产、在建

20、工程、 房屋建筑物及构筑物、交通运输工具、机器设备、存货类资产、股权 类资产、收益凭证、商标权、收费权、经营权等。 2、抵债资产：经过双方协商或法院裁定，债务人用实物资产抵偿债 权而取得的资产。 八、影响估值的因素八、影响估值的因素 1、自身因素：市场价值、资产瑕疵（资产完整性、权利完整性、资 产可控性、资产可用性）。 2、外部因素：政策因素、市场因素、变现因素。 九、决定不良资产价值的核心九、决定不良资产价值的核心 1、借款人的还款能力 2、担保人及关联方及实物资产价值 3、债权的变现方式 不良资产的估值（四）不良资产的估值（四） 十、买方估值的思路和方法十、买方估值的思路和方法 1、以看得

21、见、摸得着的财产作为估值依据，评估出不良资产中的资 产价值。 2、结合处置方式、期限、管理成本、资金成本、预期年化回化率等 予以折扣变现得出买方估值。 3、结合收购不良资产的市场竞争激烈程度决定最终的出价。 十一、再析收购不良资产方的目的十一、再析收购不良资产方的目的 1、财务性投资。低买高卖赚取差价，或通过其它方式实现高回收。 2、战略性持有。 3、企业重组。 4、对冲债权债务。 5、收购成功后，通过关联交易实现避税需要。 6、受托收购为债务人保全资产或其它目的。 不良资产的估值不良资产的估值（五）（五） 十二、买方不良资产估值十二、买方不良资产估值 债权序 号 主债务人名称债权合计 本金

22、余额 利息余额 诉讼费及其 他费用 抵押物评估 净值 1华瀚科技有限公司 25,695.00 18,757.00 6,938.00 0.00 0.00 2深圳市逸富汽车贸易有限公司 3,101.00 2,694.00 385.00 22.00 326.44 3深圳市中显微电子有限公司 1,633.00 1,400.00 222.00 11.00 540.48 4深圳市三港联化工贸易有限公司 7,711.00 6,634.00 1,036.00 41.00 3,378.16 5深圳市金来顺集团有限公司 3,470.00 2,900.00 545.00 25.00 0.00 资产包合计41,610

23、.00 32,385.00 9,126.00 99.00 4,245.08 最低毛回 收金额 费用 5% 净收现金 处置周 期（月） 贴现率 （%） 净利 润率 毛利 率 最低报价 1,500.56 75.03 1,425.53 36.00 4.87 5%9.87%1,174.21 221.98 11.10 210.88 24.00 4.87 5%9.87%172.57 260.48 13.02 327.46 24.00 4.87 5%9.87%267.97 1,689.08 84.45 1,604.63 24.00 4.87 5%9.87%1,313.15 29.00 1.45 27.55

24、24.00 4.87 5%9.87%22.55 3,701.10 185.05 3,596.04 2,950.46 最高毛 回收金 额 处置周 期（月） 费用 5%（华 瀚1%） 净收现 金 贴现 率 （%） 利润 率 最高报价 5,627.10 12.00 56.27 5,570.83 4.87 5%5,046.52 228.51 12.00 11.43 217.08 4.87 5%196.65 350.48 12.00 17.52 332.96 4.87 5%301.62 2,026.90 12.00 101.34 1,925.55 4.87 5%1,744.33 29.00 12.00

25、1.45 27.55 4.87 5%24.96 8,261.98 188.02 8,073.97 7,314.07 十三、估值后的定价、报价十三、估值后的定价、报价 1、对估值的贴现定价 单户定价=估值/(1+年化资金成本X处置周期+年化收益率X处置周期+ 其它成本率X处置周期) 通过每笔单户定价得出整包定价，并确定定价的上、上限区间。 2、根据其它竞争者的参与成度和竞价方式确定报价 有的为一次性报价，有的为竞争性多次报价。 预防及处置不良贷款的准备（一）预防及处置不良贷款的准备（一） 一、预防不良贷款在不知情的情况下发生一、预防不良贷款在不知情的情况下发生 1、投后管理 落实贷款投后管理方案

26、，跟踪贷款资金使用及去向，盯紧现金流入， 以及库存原材料、产成品、商品的数量、价值。 2、负债管理 限制债务人盲目增大其它负债，掌握其它债务的还本付息情况。 3、计算还本付息现金流的覆盖率 每年的3、6、9、12月为付息点，综合计算全部金融负债的还本付息 现金流。 二、不良贷款发生的前兆二、不良贷款发生的前兆 1、企业到处融资，并涉及民间借贷。 2、企业的实际控制人较难联系，沟通频率下降。 预防及处置不良贷款的准备（二）预防及处置不良贷款的准备（二） 3、到期现金流不足，没有解决方案。 4、发生拖工资现象，有劳动争议案件。 5、主要业务团队人员出现辞工现象，财务人员发生更换。 6、其它债权人上

27、门追讨，并发生诉讼。 7、水、电、材料消耗明显下降。 8、企业的长期合作方发生重大变化，同时企业的上下游亦同时发生 重大变化。 三、处置准备三、处置准备 1、整理合同档案资料，梳理债权债务关系。 2、找出保障回收的“抓手”。 3、摆出动手的动作，最后一次施加压力，随时先行动手。 不良资产的处置（一）不良资产的处置（一） 一、处置思路一、处置思路 1、快刀斩乱麻式变现资产回收现金 2、完善法律手续、保护自身权益、等待最佳处置时机 3、施加压力、寻求协商、妥善处理复杂局面 4、借他方之力寻求多方共赢 二、处置方式二、处置方式 1、诉讼类 诉讼保全及诉讼、仲裁、申请实现优先权、对判决（裁决或公证强制

28、 执行文书）申请强制执行、查冻扣（首封和轮候）、评估抵质押物和 查封物并申请拍卖（变卖）、中止执行、终结执行、执行和解、追加 被执行人、对执行提起执行异议之诉、申请参与共同分配。 2、债务重组+追加投资 对债务偿还期限、利率、担保方式、违约责任重新约定，并增加资金。 不良资产处置（二）不良资产处置（二） 债务重组包括债务减免。 追加投资意在使债务人的资产和项目盘活而进一步升值以致共赢。 3、申请股东或实际控制人清算、破产还债、破产重整 4、以物（股）抵债 包括债转股。 5、债权转让 三、对不良资产基金化运作的再认识三、对不良资产基金化运作的再认识 1、包括ABS在内的不良资金基金化并非是真正意

29、义上的资产处置。 2、基金化转移、分散了操盘方的风险，提高了投资的杠杆率。 四、不良资产处置与逃、废债的关系四、不良资产处置与逃、废债的关系 是追债与逃、废债的激烈的冲突关系，双方互为依靠。 典型的家族经营企业不良应对案例（一）典型的家族经营企业不良应对案例（一） 案例：案例：某A公司向某银行贷款美元700万，从事国际贸易。以北京和 深圳的二套住宅作抵押担保（市值1700万人民币），房产登记在实际 控制人妻子名下，同实际控制人夫妻和实际控制人的哥嫂提供个人连 带责任担保。贷款到期前，A公司无法偿还贷款本息，美元贷款因为 国际贸易和投资理财全部损失。贷款到期后，某银行提出A公司归还 部分美元本息

30、和利息，将本金减少到530万美元后，可以借新还旧， 使贷款正常化，并出具了批复。后，实际控制人妻子将另外其名下未 抵押的另外一套价值800万元人民币的房产抵押给华夏银行，申请贷 款1500万元并办理了抵押登记，该行提前安排过桥资金1500万元给A 公司，A公司全部用于归还某银行贷款。结果，某银行收到后立即起 诉并查封了该套房产、已抵押房产和实际控制人哥嫂的一套房产。华 夏银行看到某银行诉讼后，即不再放款。A公司为了偿还1500万元过 桥资金，卖掉了在加拿大的一套房产.在诉讼中，某银行与被告达成民 事调解书，约定六个月内归还贷款本息。六个月后，某银行申请执行。 典型的家族经营企业不良应对案例（二

31、）典型的家族经营企业不良应对案例（二） 1、在某银行诉讼前，谁占据主动？优势方采取了什么策略？被动方呢？ 2、如果你是A公司，是否应当相信某银行能够继续提供支持？A公司 为何会相信某银行将继续支持？ 3、A公司是否应当再去融资以实现某银行的借新还旧？ 4、A公司向华夏银行融资是否应当告诉某银行？ 5、华夏银行为何在抵押登记办妥后不再放款？某银行为何要查封？ 6、A公司是否应该去偿还1500万元的过桥资金？ 7、A公司在某银行诉讼后是否应当与该行达成民事调解？A公司在法 律程序上有哪些应对手段和措施？ 8、在强制执行阶段，A公司的实际控制人还有哪些手段来阻止某银行 或设置一些拍卖障碍？ 9、如果

32、你是A公司的实际控制人应当如何应对此事？ 10、请你对某银行、华夏银行、A公司、过桥资金方的风控作评介。 不良处置经验总结（一）不良处置经验总结（一） 1、中小贷款机构避免与大金融机构发生客户重叠，在象群中走会被 踩死的。 2、放贷前要准备好“抓手”，无抓手无异于“授柄与人”。 3、尽量争取以仲裁方式解决争议，不走二审终审制的诉讼程序。 4、尽可能地拉住企业实际控制人的家族成员做连带责任担保，包括 夫妻、子女，增大其不履行债务的成本。 5、该动手时就动手，让其它人和机构来救企业，要抢在其它金融机 构动手前动手。 6、尽量不要对多头贷款企业发放贷款，宁做“鸡头”，不做“凤尾”。 7、对企业的基本

33、帐户和其它结算帐户预留印鉴进行监管，随时发现 不利情况。 8、对企业的产、供、销全链条尽可能闭合监控，防止资金跑、冒、 滴、漏。 不良处置经验总结（二）不良处置经验总结（二） 9、不对自身不了解的行业和企业发放贷款。 10、小微金融是“与虎谋皮”，不靠资金量取胜，而靠管理出效应。 11、在抢不到甜头的情况下，小微金融要善于利用申请企业破产还债 程序来搅局。 12、在小微金融自身抓手不够的情况下，为了自身的整体利益，有时 应采取再投入的方式得到“抓手”，比如收购首封案件的债权。 13、注重第一还款来源的真实可靠性，以第二还款来源作为支撑和弥 补。 14、项目来源很重要，不靠谱的人介绍不靠谱项目和

34、企业。 15、对贷款当中的中介机构谨慎小心。 16、在“抓手”不足的情况下，及时收购债务人对外的应收帐款等债权。 17、利用新民诉法的新规，通过申请法院裁定实现抵押担保物权的方 式快速进入强制执行。 以高新为晃大肆套取资金胜利解套之经典（一）以高新为晃大肆套取资金胜利解套之经典（一） 案例：案例：某A公司系民营企业，生产手机镜面和镜头，属“高新科技企 业”，称即将在香港上市。由于前景美好，有意扩大再生产，需要资 金1亿。故企业找到某银行贷款1个亿。项目经理看后，认为前景很好， 当地银行已经大力支持了该企业，包括流动资金贷款和承兑汇票融资 1.2亿元，以厂房作了抵押。可供此次再融资的为专用的生产

35、设备， 海关进口报关价1.3亿元。后经审批，某银行同意向企业放款1亿元， 期限二年，年化利率10%，每个季度还款1000万元本金，以总价值 1.3亿元的设备作质押登记，并以实际控制人提供连带责任担保，同 时实际控制人同意某银行在其香港公司上市时该银行有优先认股权。 贷款发放后，企业将资金全部提走。前二个季度归还了本金2000万元， 到第三季度时即发生违约，无法支付利息。业务人员汇报原因，认为 世界主要生产商因为汇率原因导致全球的价格发生大跌，导致该产品 价格倒挂而严重亏损。经多次协商无果，诉讼。此后，所有的金融机 构全部起诉、查封。 以高新为晃大肆套取资金胜利解套之经典（二）以高新为晃大肆套取

36、资金胜利解套之经典（二） 实地走访：实地走访：生产零星，人员不饱和，事后了解为应付式生产。厂房全 部抵押给当地银行，且出现逾期。实际控制人儿子在管理企业，无解 决方案。关键质押设备全部安装完毕，无生产使用迹象。 质押设备价值判断质押设备价值判断：证明文件全部为海关报送单，为复印件，无税务 发票。 产品判断：产品判断：晶体少数应用在高档手机的镜头上，加工难度大、成品率 低，不太可能大规模应用在手机镜面上。 诉讼：诉讼：诉讼历时一年方完成一审，后因送达问题，一年半后方生效， 并申请强制执行。 不良处置不良处置：聘请第三方机构评估，回收价值在500万元左右。 重组努力重组努力：寻找了数家同类生产厂商

37、，无意向收购重组意愿。 以高新为晃大肆套取资金胜利解套之经典（二）以高新为晃大肆套取资金胜利解套之经典（二） 实际情况实际情况：该企业的实际控制人并非创始人，其通过承债式收购方式 收购了该企业，意图以高科技项目在香港上市进行资本运作。企业的 厂房全部抵押给当地银行，产品销路不畅，生产成本高，无价格优势， 靠银行资金勉强维持。某银行是最后一家被套的机构，项目人员对该 行业不熟悉，听信企业的介绍，某银行尝试实业投融资，故被套入。 而实际控制人回避解决问题，归还2000万本金和相应利息后，还握有 7000万元现金，属于胜利退出。 教训教训：自身不了解项目，企业用了一些小技巧套取金融机构信任，对 生产

38、设备的变现值不了解，相信进口报关单，对资金使用无监管，企 业顺利套取前期资金无损失，金融机构的损失巨大。 过桥收购不良资产（一）过桥收购不良资产（一） 一、什么是过桥收购不良资产一、什么是过桥收购不良资产 按现行政策，可以直接向银行收购不良的只能是AMC。在AMC不愿 以自有资金收购标的不良的情况下，其它特殊机会投资者发现其中的 商机后，可向选定的AMC交付部分或全部保证金，并事先承诺在 AMC以双方事先确定的价格成功收购后，以高于AMC收购成本的价 格收购不良资产并展开后续处置。 二、操作程序二、操作程序 1、投资者通过渠道了解到标的不良资产并展开尽调、完成定价。 2、投资者与AMC协商定价

39、区间，通过AMC与银行协商收购事宜。 3、AMC向投资者反馈银行的出售意愿和价格区间。 4、AMC向银行表达收购意愿并促使银行将不良纳入处置审批通道。 5、银行向各AMC发出邀请函并接受各家的尽调。 6、投资者向AMC出具承诺并交付保证金。 过桥收购不良资产（二）过桥收购不良资产（二） 7、银行安排各AMC报价，高者胜出。 8、中标AMC与银行签订债权转让协议并支付对价。 9、AMC完成再次出售不良资产的内部审批及公告程序。 10、投资者依原承诺报价并按不低于原承诺收购价收购。 三、操作要点和难点三、操作要点和难点 1、投资者的承诺报价要有竞争力。 2、AMC再次处置时，投资者要经受其它竞争者

40、的挑战。 配资收购不良资产（一）配资收购不良资产（一） 一、什么是配资收购不良资产一、什么是配资收购不良资产 是指投资者短期内自有资金不足以支付标的不良资产对价，拟引入第 三方（包括AMC）的资金收购标的不良资产，收购成功且偿还第三方 的本金及预期收益后，方享有投资收益的一种收购模式。 二、哪些机构是配资的供应方二、哪些机构是配资的供应方 1、不良资产投资基金。 2、各大AMC。 三、操作程序三、操作程序 1、投资者与配资方共同商量收购价格，并协商好出资比例后，直接 或委托AMC收购不良。 2、收购成功后，由主动要求配资方处置不良，配资方监控处置过程 和收入后，在被动配资方优先获得投资本金和收

41、益后退出，由主动要 求配资方完成后续的处置并承担后续的盈亏结果。 配资收购不良资产（二）配资收购不良资产（二） 四、操作要点和难点四、操作要点和难点 1、主动要求配資方与被动配資方协商收购定价，并满足被动配资方 的风险偏好，将其风险降低到最低程度。 2、要控制好配资比例，杠杆过高将损失主动配资方投资本金和收益 的安全性。 不良资产不良资产延后付款延后付款收购（一）收购（一） 一、什么是不良资产一、什么是不良资产延后付款收购延后付款收购 是AMC推出的不良资产销售新模式，即投资者在自有资金不足的情况 下，事先与AMC商议在AMC公开处置不良资产并由投资者成功中标 后，先行向AMC交付部分收购价款

42、，在AMC不转让标的不良资产的 前提下，双方共同处置不良资产，后续获得的现金流优先偿还AMC应 收取的剩余价款和收益后，方正式转让不良资产的收购模式。 二、操作程序二、操作程序 1、投资者针对特定标的不良资产向AMC报出意向价格后，由AMC对 特定不良资产启动内部审批程序。 2、AMC与投资者商议意向转让价格，投资者向AMC提出延后付款比 例，并由AMC按程序报批。 3、AMC进行公开处置，投资者按程序参与报价。 4、投资者报价胜出后，按事先的约定交付部分收购价款，并签订债 权转让协议。 不良资产延后付款收购（二）不良资产延后付款收购（二） 5、AMC在收到剩余尾款前，不向投资者转移不良资产，

43、但双方可共 同处置不良资产。 6、AMC依照协议收到剩余的价款后，正式向投资者转让不良资产。 三、操作要点和难点三、操作要点和难点 1、延后付款要向AMC支付资金成本，并影响投资者的收益率。 2、延后付款实质上为配资收购的一种变种业务，AMC自身风险不大， 而投资者在后续处置过程中，如果处置现金流跟不上，容易造成违约 而被AMC处罚，整个过程中AMC处于有利地位。 借借AMC名义折价收购之道（一）名义折价收购之道（一） 一、什么是借一、什么是借AMC名义折价收购名义折价收购 持有存量不良的银行、信托、基金或AMC，一般不愿直接向民间投资 者主动折价转让不良，主要原因是不良的定价是难点，而且容易

44、背负 道德风险，故启动不良资产的转让程序比较困难。在此情况下，投资 者可先选定另外一家AMC主动向持有不良的银行、信托、基金或 AMC发出收购意向，触动其完成不良的估值、定价后，将不良推向公 开转让程序。此程序一旦启动一般将不可逆转，而此时潜伏在启动方 AMC后的投资者按程序直接或借道AMC即可参与报价，完成收购。 二、操作程序二、操作程序 1、投资者选定标的不良资产。 2、投资者说服某一家AMC向不良持有方发出收购意向。 3、不良持有方完成出售前的审批。 4、投资者参与公开报价，而此时配合方AMC并不参与报价导致投资 者占有先机胜出完成不良收购。 借借AMC名义折价收购之道（二）名义折价收购

45、之道（二） 三、操作要点和难点三、操作要点和难点 1、说服某一家AMC按照投资者的意向价格向不良持有方发出收购意 向。 2、不良持有方的内部定价基本符合收购方的意向出价。 3、公开转让时，注意了解其它竞争者的意向。 企业逃、废债分析（一）企业逃、废债分析（一） 一、逃、废债常见模式一、逃、废债常见模式 1、贷款之初即做好逾期准备，通过高评高贷、转移资产、挪用贷款、 设置外部无法计量的或有负债的方式来悬空贷款、吓阻投资者。 2、对有效资产设置各种障碍，从表面上大幅降低资产价值，增大银 行的处置难度，延长对抵质押资产的控制期并尽可能获取收益。 3、制造诉讼先行查封抵、质押物，控制好首封法院的进度，

46、延缓其 它法院的处置。 4、安排其它债权人申请企业破产还债，将其它债权人的执行程序全 部终止，意图通过破产清算的巨大损失来达到破产重组的目的。 5、在获取银行贷款外，还利用部分可控资产大肆民间借贷。 二、典型案例二、典型案例 深圳高X工艺品将在建工程抵押给BOC银行，获得贷款3亿元。之后， 借项目开发建设之需，大肆民间借贷近10亿元，而在建工程迟迟未能 企业逃、废债分析（二）企业逃、废债分析（二） 竣工，引发了众多的诉讼。银行起诉并查封抵押资产后，企业为了延 缓银行的进程，立即着手安排其它债权人同步申请高X公司破产还债， 而此时银行已经将不良贷款转让给了某家AMC，导致AMC不得不将 不良贷款

47、立即公开转让，以减少无法估量的后果，并由某战略投资者 以2.25亿元获得。该战略投资者只能依照程序申报破产债权，根据情 况变化改变策略。 请问：如果你是战略投资者，你如何分析下列问题：请问：如果你是战略投资者，你如何分析下列问题： 战略投资者意图获得土地使用权及在建工程，在进入破产程序的 局面下，破产清算和破产重组对该战略投资者有何利弊影响？破产清 算和破产重组需要经历哪些程序？ 偷鸡不成蚀把米的不良收购操作（一）偷鸡不成蚀把米的不良收购操作（一） 一、案例一、案例 某房地产项目可售总建筑面积17万方，地下车库10万方。分三期开发， 一期7万方，二期、三期均为5万方。地价交清后向银行贷款3亿元

48、，土地 使用权及公司股权质押担保。一期销售回款3亿元，支付银行贷款8000万 元。一期7万方封顶，水电绿化配套未完成，二期、三期已建筑面积5万 方未封顶，地下10万方已建成。到目前为止，已付工程款2.1亿元，欠付 工程款1.3亿元，银行贷款本息无法偿还。局面： 1、总包方先行诉讼查封。 2、银行诉讼并轮侯查封，本息达到4.6亿元。 3、销售停止，所有在建工程全面停工，会计帐册不见了。 4、小业主上访闹事。 5、如果二、三期全部建成，可售面积可带来10亿元的收入。 6、二、三期建成封顶还需要1个亿，小区全部配套完毕还需要1个亿。 偷鸡不成蚀把米的不良收购操作（二）偷鸡不成蚀把米的不良收购操作（二

49、） 二、问题二、问题 1、如果你是一个投资者，认为这个项目可以挽救，你想如何挽救这 个项目？ 2、从上述数据来分析，资金有无被挪用？大约挪用了多少？ 3、如果让你选择收购不良资产，你会先收购谁的？ 4、你知道土建成本每平方米大约是多少吗？ 5、你认为是收购项目的股权安全还是收购不良资产安全，还有其它 的收购方式吗？ 6、你如何以最低的成本来接手这个项目？ 三、过程与结局回头看三、过程与结局回头看 1、项目股东从贷款和销售收入中挪用了3亿元，造成项目停工，并以 此逼迫银行和总包方让步。总包方和银行不得不先后诉讼并查封。 2、项目公司的股东安排某AMC向银行发出收购意向，银行为了减少 偷鸡不成蚀把

50、米的不良收购操作（三）偷鸡不成蚀把米的不良收购操作（三） 损失，首次评估作价2.03亿，项目股东方认为价格过高，指示某AMC 不予报价，逼迫银行无法及时转让不良，在半年后再次调价。 3、某战略投资者此时暗中与总包方达成一致，并达成了折扣收购工 程款优先债权的协议，待其收购不良贷款成功后支付尾款。 4、银行将价格调低到1.5亿元，此时项目股东方安排的AMC报价1.52 亿元，而某战略投资者选定另一家AMC报价1.618亿元。项目股东方 知道后，感觉大意失荆州，立即了解到这家战略投资者的身份后，向 其提出加价8000万元收购银行贷款本息债权，而战略投资者断然拒绝。 5、投资收购债权完成后，立即向法

51、院申请强制执行。而项目股东方 不愿意就此罢手，立即申请破产重整，造成了更大的僵局。 地产类不良资产分析（一）地产类不良资产分析（一） 一、地产类不良资产的禁区判断一、地产类不良资产的禁区判断 1、区域禁区：除一线城市在内的16个限购城市以外的区域。 2、项目类型禁区：除住宅以外的其它类地产，包括工业地产、商业 地产。 3、价格禁区：应在可变现价格折扣30%以上考虑出价。 4、城市更新禁区：时间长、审批程序复杂、不确定性高。 二、地产类不良投资需考虑的因素二、地产类不良投资需考虑的因素 1、税费成本。 2、或有负债。 3、资金成本。 4、运营团队的管控经验。 5、去化率。 地产类不良资产的选择（

52、二）地产类不良资产的选择（二） 三、地产类投资的几个误区三、地产类投资的几个误区 1、较易申请开发贷。 2、可让总包方垫资来减少自有资金投入。 3、城市更新有巨大利益，政府积极支持城市更新。 4、自身团队有地产运营和管理经验。 四、地产类不良资产运营的要求四、地产类不良资产运营的要求 1、凡地产类不良，均伴随较长的历史，问题层出不穷，需全面尽调。 2、不良地产的财务及债务黑洞巨大。 3、不良地产操作对新管控方的精细度要求极高。 4、 不良地产往往声誉较差，改善项目形象需要极高的成本且效果不佳。 错失时机的地产投资项目（一）错失时机的地产投资项目（一） 一、地产投资项目案情一、地产投资项目案情

53、深圳耀X地产公司拥有深圳安托山安X公馆项目，占地1.4万平方米， 可售面积5万平方米，土地使用年限70年，从2003年开始计算，地价 支付了3000多万元。原股东无力开发后，2014年由某公司出资10亿 元收购股权并进行开发。接手项目后，该公司四处申请融资。2015年 10月，从某AMC融资7亿元，风控措施为土地使用权抵押和股权质押， 期限二年。项目动工前，该公司寻找到可垫资的总包方。第一次融资 到位后，考虑到总包垫资，故将融资全部挪用到其它项目。而总包方 垫资能力不强，导致工程进度较慢。后AMC发现进度不如预期后，加 强了管理力度，导致该司认为该AMC配合度不强。故寻找金融机构再 融资替换A

54、MC，最终由CCB银行表外贷款10亿元，替换了AMC，多 余的资金仍然挪用到其它项目，导致项目在2016年5月仍然未出地面， 引起了CCB银行的重视。被逼之下，该公司不得已再次寻找金融机构， 最终在JS银行贷款12亿元，偿还了CCB银行的10亿元，到9月止仅支 错失时机的地产投资项目（二错失时机的地产投资项目（二） 付1500万元工程款，直至2016年5月基础工程还未到正负零。到2016 年9月，工程接近预售状态，该公司根据周边楼盘售价，乐观估计楼 面售价可达12万，并作了前期推广发布会，准备在10月份申请预售。 国庆期间，深圳发布调控政策，加了限购限贷约束，同时对备案登记 价作严格控制，该项

55、目被通知备案登记价仅为7.9万元每平方米，与 原预期落差极大，不得已采取其它措施来提高实际售价。 二、问题二、问题 1、如果你是项目的投资者，你是否会挪用资金？ 2、地下建筑面积3万方，地面以上5万方，你预算框架施工成本需要 多少？第一次融资的7亿元够用吗？7亿元可使项目施工到什么程度? 3、项目公司还可以采取什么方式来提高售价？ 4、这个项目的税务风险在哪里？ 执行和解可能存在的法律争议（一）执行和解可能存在的法律争议（一） 一、执行和解案情一、执行和解案情 2000年初，某AMC收购了BOC银行的抵押担保债权，诉讼后进入强 制执行程序，抵押物为某酒楼经营所租用的物业。在执行程序中，该 酒楼

56、提出执行异议，要求根据租赁协议提前解除租约并要求从拍卖款 中优先获得各项补偿，后法院裁定支持酒楼的请求，并委托评估公司 评估了其装修残值。在此情况下，某AMC考虑到如果拍卖成交扣除税 费、地价款且优先补偿酒楼后所剩无几，经协商，双方与抵押人一同 签订了执行和解协议，约定由酒楼一次支付约定的价款给某AMC 后取得物业所有权，协议交由法院后裁定认可，但由于补交地价问题 一直未予过户。2006年，某公司从另外一家AMC收购了对抵押人的 其它债权，并申请查封了酒楼物业，当时酒楼提出异议后，法院裁定 解封。2012年，国土部门批准了地价补交事宜并将物业过户登记到酒 楼名下后抵押贷款。2016年，某公司向

57、省高院提起执行监督程序，要 求撤销某AMC与某酒楼及抵押人的执行和解协议和中院作出的裁 执行和解可能存在的法律争议（二）执行和解可能存在的法律争议（二） 定书，理由是处置抵押人的唯一财产时，对于在同一执行法院的另外 AMC申请执行案件，法院未主动进行并案执行，唯一可供执行抵押财 产的处置未经公开程序变现，损害了其它债权人可能受偿的权利，理 应当予以撤销。 二、分析二、分析 1、抵押物经评估后，未经公开拍卖迳行和解变卖抵押人唯一财产， 无法充分体现财产的市场价值，确有可能损害其它债权人的利益。 2、其它债权人对该执行裁定不服，越级向省高院提出执行监督申请， 省高院召开了听证，有可能行使提审的权利

58、。 三、问题三、问题 1、该执行监督的结果判断。 2、如果执行监督后提审撤销原和解裁定，会引发哪些一系列后果？ 如何处理这些后果？事件发起方会获利吗？ 精心布局、死缠烂打的史上最精典（一）精心布局、死缠烂打的史上最精典（一） 一、遇人不淑、精心布局、水到渠成一、遇人不淑、精心布局、水到渠成 经过：经过：1996年，香港某上市公司钧X国际的实际控制人曾XX在深 圳设立了一家关联公司深圳钧X计算机公司。1997年，香港上市公司 的实际控制人曾XX拟将其在香港上市公司的1亿股股权转让给深圳某 公司的实际控制人朱XX，每股作价0.3元人民币，应收款3000万。后 因朱XX在香港无法支付，故曾XX指示由

59、深圳钧X计算机公司的股东 深圳市量XX顺公司收取此3000万元。付款方直接将5000万元人民币 支付到深圳量XX顺公司（汇款备注为“借款”），后收款方发现多付了 2000万元，经沟通后支付到付款方口头指定的其它帐户。款项支付后， 双方在香港进行股权交割，曾XX将1亿股股票的凭证交付给朱XX，朱 XX又将股票直接过户给第三人。 后果：后果：朱XX事后立即指示付款方向收款方要求归还借款5000万元 及利息，遭到曾XX拒绝，朱XX立即起诉并完成胜诉申请强制执行， 执行回款达到3000多万元，剩余2000多万元未回收。 精心布局、死缠烂打的史上最精典（二）精心布局、死缠烂打的史上最精典（二） 原因分析：原因分析： 为什么朱XX能够胜诉？ 二、深圳布吉项目一波三折二、深圳布吉项目一波三折望 经过：经过：1996年，香港钧X国际在深圳布吉拟开发一块军用地。并在 1999年，国土局与香港钧X国际、深圳钧X计算机公司、XX军区深圳企 业局、深圳钧X地产签订了土地使用权出让合同，但未缴纳地价。但深圳 钧X计算机公司（老钧X）属外商投资企业，因注册资本未到位被吊销。 一直到2005