南宁世贸商城二.ppt

1、南宁世贸商城二、三期 整合传播推广策略案,发展商：南宁世贸置地 推广商：深圳市盛意廊,21世纪初叶，中国社会经济发展爆发力和张力 最强的两大板块是： 东 边 ： 长三角（以上海为中心长江三角洲） 西 边 ： 大西部（以广西为主海口的西部地区）,西部有张力南宁有爆发力,2004年11月，东盟10+1经合组织将定于广西首府南宁举办每一年一届的国际经济交流大会 “中国东盟博览会” 简称“南博会”,南宁要“跳”起来世贸要“飞”起来,策略背景之一 “世贸”是什么？,1、大世贸,从乌拉圭回合到多哈会议，中国经济与国际市场相融合的一个世界经济共同体，全球经济一体化“经济联合国”世界贸易组织，英文简称WTO。

2、,国际经济交流国际文化交流国际贸易体系世界多边贸易与经济互动的世界贸易场,2、小世贸,即 南宁世贸商城 作为南宁市2004年城市七大公共建设项目之一，现已成功开发了位于人民南路的世贸商城一期，宅铺取得了良好的商业氛围，向南直面邕江，一览邕江无限风光，是集商业与居住功能于一体的风水宝地，项目本身是在市中心旧城区的基础上开发的综合性城市空间。,策略背景之二,“世贸” 卖什么？ ( 广告诉求上，我们说什么？),解读产品，我们梳理出项目具有三大优势,地段优势 产品优势 社会资源优势,第一，地段优势,1、位置：在朝阳商圈附近的繁华中心地段， 三面临街，占据传统商业的黄金位置； 2、景观：向南直面邕江，一

3、览邕江无限风光； 3、配套：周边商业、市政、交通、文化、生活配套极为完善,第二，产品优势,1、建筑功能规划：集旅游、观光、娱乐、购物、休闲、文化、办公、酒店于一体； 2、建筑空间设计：空间优化、功能关系合理、造型新颖、生态环保、可持续发展； 3、建筑风格营造：现代、简洁、大气； 4、特色景观营造：具岭南特色和地方文化的水街。,第三，社会资源优势,1、商圈现状：在传统商业街上颠覆老街道，爆发新商业财富生机； 2、世贸街区定位：树立品牌和全新形象； 3、与周边繁华兴旺共生共荣，世贸整合资源，填补空白，形成大吸纳产业互补优势。,项目总体定性定位 大型国际生活城,（集旅游、观光、娱乐、购物、休闲、文化

4、、办公、酒店、居住于一体的多功能全方位shopping city）,策略背景之三,我们怎么卖？ （广告诉求上，我们怎么说？）,先做四大分析,市场分析 竞争分析 消费分析 推广分析,一、南宁房地产市场分析 （商铺部分）四大商圈形成,A、朝阳商圈 B、新民、古城、七星商圈 C、琅东、金潮、东盟商圈 D、江南物流商圈,A、朝阳商圈,传统繁华商业中心，以朝阳花园为中心点，辐射朝阳路、中华路、友爱路、人民路、衡阳路、杭州路、共和路、东葛路、新民路、民生街； 以南宁百货大楼，钻石广场、万隆百货、万通商场、和平商场、民族商场、通银电器商场、南宁饭店、南华大厦、民生商业步行街、共和路通讯市场等商业形态，促成南

5、宁最集中的核心商业圈。,B、新民、古城、七星商圈,次传统（即改革开放后形成）的环新民路、古城路、七星路新型商业圈； 168大厦、永嘉名店广场、七星女人服装街、华星城商场、华星时代广场、梦之岛百货、星湖电脑街等为代表组成的新兴商业圈。,C、琅东、金湖、东盟商业圈,环金湖路广场以第一印象金湖汇富，东方曼哈顿、地王国际、水晶城、金湖商业广场、东盟之都、亚航财富中心、国际会展中心、东盟国际贸易城（规划中）等促成南宁国际贸易港商圈。,D、江南物流商圈,以江南客运站为核心形成的南宁地区向百色、北海、防城、钦州、东兴周边辐射的商业物流批发较集中，新加坡荣宝华商场为代表形成江南物流商圈。,二、房地产项目竞争分

6、析（商铺&住宅）,市中心竞争态势,市中心竞争态势,巨头大鳄入市 以大连万达投资开发的南宁万达商业广场为龙头，大品牌、大规模、大体量、大业态、大气势“入侵”，并且引进沃尔玛、华纳兄弟电影、新加坡新食代等主力旗舰店入驻，形成大军压境之势； 以华星时代广场引进王府井、外滩新城引进三和百货、华星城引进卧龙岗百货紧随其后，形成“树大招风”强势姿态。,续（一）,金朝阳、新朝阳、金山广场、新世纪商业广场等新兴综合商住或商业项目即将全面登场，各种定位、概念、诉求五花八门充斥市场，对项目竞争造成五彩缤纷之势； 华西路商铺改造、民生商业步行街商铺改造喜中带忧，忧中有喜的竞争格局； 万通以百货到建材业态变化的再次失

7、败、琼林家之湾的布艺家居不成气，和平商场平价批发业态的农村广播给本区域造成低档次商业印象。,续（二）,位于新民路、紧靠南宁饭店的太阳广场，以南宁首席都心豪宅的形象面市，大户型的辉煌气势力冠群雄，但入市推广却无人喝彩； 外滩新域占据南国街、中山路老商街黄金地段，且有1500米一线江景公园，引进三禾百货之后以“卖铺送住宅”的捆绑营销模式竞争亦为引起应有呼应； 新朝阳面对直接对手万达商业广场，只有按兵不动，直等对手全面告罄之后才敢再作打算,三、消费心理及习惯分析,商铺以传统老街为追捧主旨； 新兴主力应入驻的大型商铺有“傍大款”心理 跟风趋旺成为共同的投资习性 00年前住宅选择市中心；00年后，琅东、

8、青秀山、江南 开发火热之后，住宅选择山水风景处； 大社区、大环境、完善配套、交通便利为首选,四、推广分析 南宁房地产项目市场推广，无论住宅还是商铺，基本上形成三大推广流派：,1、宝资通（代理）的概念炒作派 2、合富辉煌（代理）的文化标签派 3、巴比仑（策划）的经济新闻派,1、宝资通概念炒作派,南宁本土代理公司的代表宝资通，其领导人物是在当年海南、北海做过开发商的秦峰。 宝资通自从1998年成功概念炒作南宁首个概念化楼盘欧景庭园之后，澳洲丽园、阳光新都、南湖碧园、铭湖经典、亚航财富中心、21时代、香榭里花园、金湾花城等项目无一不是概念主义，在南宁的全面开花。而香榭里却炒成侵权（纯粹照搬，完全抄袭

9、）事件。,2、合富辉煌文化标签派,广州一级地产代理公司合富辉煌最初在南宁入市的代表作是国凯地产位于广西大学旁边的文华园。因为傍着文化、吸收文化、卖弄文化，文华园让合富辉煌尝到了文化标签的甜头。 其后其代理的星河园、翠湖新城、金朝阳、岭南家园等项目也是文化贴金或在南宁风行一时。,3、巴比仑经济新闻派,原中国新闻社资深经济记者巴比仑，2000年进入广西地产营销策划后，在市场经济分析推广中自成一派“文以载道，文以传人，文以动情”； 房地产市场检讨书，冲击世界； 别墅，别墅，我居何处震撼市场； 南宁巨人：以“东盟”的名义向WTO多边贸易扩张更是勃发了消费狂潮,在南宁地产项目 多元发展，多头并进 的群雄

10、纷争时期， “世贸商城”推广策略 应该是,根据自身优势 自身特点 自身个性 自身条件 塑造一个全新的具有互补性和包容性的形象,项目总体形象定位： 消费时间型城区 & 25小时循环生活圈,以其内部的商务、娱乐、休闲、运动、购物、住宅为一体，形成多元立体商务和生活互动空间，建立“25小时”循环发展的商业行为。,由此，梳理出项目总核心价值：,商业的 商务的 住宅的 “25小时”国际生活城，财富NO：1,整合传播推广策略,大、全、宝 “三大法宝”入市,第一法宝,大规模 大体量 大气派 大手笔,“东盟”看南宁，南宁看“世贸”东盟国际的南宁不可缺少的一个大作为的“世贸”,南国早报媒体策略推广,1、新闻追踪 2、新闻特写 3、硬广传播,50万平方米建筑面积，除万达之外无人能出其右 相当于半个朝阳花园的大社区 占朝阳商圈商务生活半边江山,结合到世贸二期推广推出二期功能定位,四层群楼商业+五层空中花园（会所）+酒店式公寓,四层群楼商业：