多层住宅户型设计创新实践.ppt

1、,厉心户型设计专题研究系列,设计创新实践,多层 住宅 户型,创新作为产业发展的动力，应该提倡；在设计行业的需求更为明显。 创新与标准化相对应，两者并不矛盾，而应该是很好的结合。（标准化的目的是实现规模化，降低成本、保证品质；创新的目的是为了达到或保持持续的领先。）,前言,创新(Innovation)： 所谓创新，就是建立一种新的生产函数，企业家的职能即是实现创新。资本主义经济发展表现为通过企业家的创新活动以实现产业突变，通过不断创新来推动“创造性的毁灭过程”，导致资本主义经济周期性波动式向前发展。 熊彼得经济发展理论,房地产创新：,在房地产开发过程中，在保证利润、控制风险的前提下，以市场需求为

2、导向，寻求对可利用资源进行有效整合的过程。,户型设计专题研究系列 2010年3月,研究对象的清晰 （多层住宅户型设计创新）,住宅设计的范畴太宽，从高层到多层，从规划到单体，从平面到立面，从色彩到材料。清晰研究的范围，只研究多层住宅的户型创新问题。,前言,多层-住宅按层数分类，在此主要与低层别墅、小高层、高层、超高层相对；由于多层的特点，主要针对大众客户。 户型住宅的设计包括很多方面，如：平面、立面、材料、规划、色彩、景观，在此仅研究户型。 创新在此不是谈住宅设计的一般原理或注意要点；主要针对目前市场上出现的产品谈创新，与标准化相对。 设计按专业划分，与策划、工程、成本、营销、物业相对应，在此仅

3、谈设计。,目 录 第一部分：为什么要创新 第二部分：多层住宅户型创新设计实践 第三部分：创新中应注意的问题,目录,第一部分：为什么要创新 1.1 居住观念的变化 1.2 市场的需求 1.3 地产品牌的打造、提升 1.4 降低投资的风险 ，提供利润附加值,为什么要创新,家庭结构-核心家庭的增加是中国家庭结构的一个变化趋 势，反映在户型设计上首先是两居室三居室的大量增加、厨 房面积的调整等。 行为习惯-行为习惯对户型提出了相应的要求，平面内的 户型分割、空间分配、通风采光设计、功能区划分和联结 的合理性等，直接影响到居住的舒适度。,以“厅”的设计变化为例，近年从老式居室的无厅式到“大厅小卧”的流行

4、，再到“厅卧合理搭配”的理性回归，都集中反映了居住者对舒适度的追求和“以人为本”的居住理念。现在的年轻高收入阶层，很少在家里招待朋友，而是更习惯于在饭店或咖啡厅等地方与人进行交流沟通。客厅的“会客”功能正在逐渐淡化，“家庭起居”的功能成为基本定位。,为什么要创新,1、居住观念的变化,2、 市场的需求 转化-随着住宅市场近年的高速扩容，可供消费者比较选 择的住宅产品越来越多。在这种变化中，消费者的心态也 日趋成熟，消费观念正逐渐由只注重地段、价格向同时关 注产品本身的内在品质方面转化。 强化-更加强化产品本身设计，通过优化设计提升性价比 的项目将会占得市场先机 。,93的消费者关注所购房产的户型

5、设计。其中，62的消费者非常注重产品户型设计情况；31的消费者比较关注产品户型设计情况。此外，58的潜在购房者愿意优先考虑购买户型创新的产品。,为什么要创新,3、地产品牌的打造、提升 核心价值的体现-设定品牌核心价值是品牌资产的主体部 分，它让消费者明确、清晰地识别并记住品牌的利益点与 个性、定位并全力维护和宣扬品牌核心价值已成为许多国 际一流品牌的共识。品牌的价值的重要组成部分就是产品 的领先、高性价比。对于住宅而言，户型的领先将是品牌 的有力支撑，也有利于创造、提升品牌。,同样的地段，同样的房子，万科为什么比人家贵1000多元(每平方米)甚至还卖得比其他房子好？这就是品牌的威力。如果消费者

6、看了房子以后说：它是与众不同的，它正是我所想要的房子。这就值得他为此多付一些钱。毫无疑问，万科的户型在目前保持了持续领先，近年来得到了业界的一致好评，也为品牌的保持 作出了重要贡献。,为什么要创新,4、降低投资的风险 ，提供利润附加值 由于开发地产需要一定的周期，市场变化莫测，而创新对 客户的吸引力，将有效的规避销售风险。 相对市场的大众产品而言，创新所带来的独特性，经过销 售宣传的引导，可以扩展创新的价值，创新产品具有更多 的诱惑力。客户将为创新支付单独的费用，成为创新产品 的利润附加值。,以江苏常州奥林匹克花园的创新产品“空间别墅”为例，由于户型特点，在同样条件下，可以将容积率提高0.2，

7、地价的成本相对降低（按楼面地价来测算），土建成本由于结构较复杂的原因增加约100元/平方米，销售单价较普通住宅高出300元/平方米，从而产生了利润附加值。而且，更充分的利用了土地，提升了地产品牌。,为什么要创新,第二部分：户型创新设计实践 2.1内部结构功能的创新 2.2设计理念的创新,户型创新设计实践,很多建筑师认为多层住宅在户型上已经没法创新了，只是销售和媒介在不断的炒作概念而已。,2、户型内部结构功能的创新,阳光花房 客户群本身对生活品质的要求较高，室内花房的引入正好符合这部分人的置业要求。其功能是十分丰富的，除赏花观景之外，还是家庭娱乐、休闲的空间，可以全面提升居住质量。 阳光花房的屋

8、顶作为二层的露台，解决二楼销售价格较低的问题。,户型创新设计实践,一层平面图,2、户型内部结构功能的创新,六层销售困难的处理 减少户型面积，降低总价。 提供相应的销售支撑点。,户型创新设计实践,屋顶平面图,六层平面图,2、户型内部结构功能的创新,北梯南入口的处理 实现户型各功能面积的合理分配。 丰富空间层次。,户型创新设计实践,一层平面图,架空层平面图,2、户型内部结构功能的创新,面对景观的纯复式 采用折线外形，从而让每一间主要房间可见景观，明确的景观导向设计。 入口位置的变化可以改变客户的感受，更高档一些。,户型创新设计实践,二层平面图,一层平面图,2、户型内部结构功能的创新,东西向景观住宅

9、 三间房间朝南，保证朝向要求；客厅面向景观。 卫生间的窗台作花坛处理，强化景观感受。 储藏空间的增加，提升户型的档次，同时，增加卧室的私密性。,户型创新设计实践,一层平面图,2、户型内部结构功能的创新,双流线入户花园,入户花园及首层阳光房的设置 双阳台的设置 合理的布局，良好的通风与采光,户型创新设计实践,2、户型内部结构功能的创新,景观户型,入户花园的设置 厨房双入口的设计 舒适的大面宽的客厅 的设置 设有储藏间 拼接处理,户型创新设计实践,2、户型内部结构功能的创新,端头景观户型,入户花园的设置 厨房双入口的设计 两层高阳台避免干扰 形成围合感,户型创新设计实践,2、户型内部结构功能的创新

10、,厨房双入口的设计的各种变化。 三房四房 四房四房 三房三房,户型创新设计实践,2、户型内部结构功能的创新,向北围合端头户型,横厅设计 两间卧室朝南 向北突出，还可以拼接 设有储藏间 端立面丰富,户型创新设计实践,2、户型内部结构功能的创新,北厅户型 三间卧室朝南 北向景观带，所以客厅、餐厅朝北 入户直接进入厨房，U形台面布置。 产品个性太强，销售不太好。,户型创新设计实践,2、户型内部结构功能的创新,向南围合端头户型,向南突出10米以上，围合感强。 横厅的设计，主卧的私密感。 三间房朝南、客厅也有南向窗 主卧室的八角楼处理,户型创新设计实践,下复式的处理，考虑储藏间，控制户型面积。,户型创新

11、设计实践,2、户型内部结构功能的创新,3、设计理念的创新,平面图,利用地形的高差形成富有特色的高TOWNHOUSE 高差23米的状况,户型创新设计实践,3、设计理念的创新,平面图,利用地形的高差形成富有特色的高TOWNHOUSE 高差56米的状况,户型创新设计实践,3、设计理念的创新,天井住宅改变传统住宅的户型关系，强调各户邻居之间的交流。 提取传统住宅中的天井元素，结合交通空间设计，改变天井过于封闭的缺点，促进了邻里交往，同时解决了四合院的朝向不好、过度干扰的问题。 针对多层住宅的特点，将天井设计在二层，南向逐层退台，形成漏斗状，解决天井的日照、采光和封闭的问题。,平面图,户型创新设计实践,

12、3、设计理念的创新,多层的围合处理 1/加入低层丰富空间 2/天际线的变化 3/结合景观带的处理,户型创新设计实践,3、设计理念的创新,无分摊面积的户型 售价分析： 1/81X4000=32.4万 2/32.4万734438 3/81X3600=29.16万 4/29.16 733995 5/联排感、花园 容积率对比： 1/1梯2户，六层共12户 2/1梯2户，三层，4栋共24户，适当减少，容积率仍然提高。,户型创新设计实践,3、设计理念的创新,户型创新设计实践,3、设计理念的创新,下复式结合车库的处理 设计依据： 1/房价大概2500,车库和储藏间价格2200，销售很好。 2/2.2米内一层

13、车库不计算建筑面积，上部仍可设计六跃七。 3/当地规费为100元/平米,配套费用为200元/平米。 4/开发商拿地价格不低，在区域不具备竞争力，希望挖掘其他价值。 5/框架结构79层上部结构单位成本基本不变。,户型创新设计实践,纯复式住宅（正在研发的产品，还不成熟） 1/利于半地下室。 2/车库入户的方式。 3/独立入户，形成别墅感。,3、设计理念的创新,户型创新设计实践,纯复式住宅（正在研发的产品，还不成熟） 1/双入户的方式。 2/客厅、餐厅透空两层，提高性价比。 3/赠送露台。,3、设计理念的创新,户型创新设计实践,纯复式住宅（正在研发的产品，还不成熟） 1/双入户的方式。 2/客厅、餐

14、厅透空两层，提高性价比。 3/赠送露台。,3、设计理念的创新,户型创新设计实践,第三部分：创新中应注意的问题 3.1 创新的市场接受程度 3.2 创新户型的比例控制 3.3 创新设计后期创新理念具体实施，实现的掌控 3.4 设计流程的贯彻、实施,创新中应注意的问题,1、创新的市场接受程度,在湖南浏阳东方鑫城项目中，考虑售价在1500元/平方米以内，创新的程度主要考虑第一层面。 在常州奥林匹克花园项目中，售价在3000元/平方米左右，为保证设计领先于当地市场，第一次采用了空间别墅。 对于地价较低，预计售价在1800元/平方米以下的项目，从利润角度考虑，空间别墅、天井住宅不宜采用。 北京接受概念，

15、左岸公社、现代soho很受推崇；广东则比较理性，需要实实在在的，为住户带来利益的创新；长沙、江苏对创新很推崇，会忽略创新带来的一些缺点。,创新中应注意的问题,城市的房地产开发水平创新的目的是为了实现领先，获得附加值，对于不同的开发水平的城市，对创新的要求不同。三线城市比较容易的方式是学习，更多的是要求第一层面的创新，对第二层面的创新的要求不高，已经能实现在当地的领先；一线、二线城市将追求第二层面的创新。 当地的销售房价改变传统的户型结构，结构带来一定的复杂性，需要为此付出一定的结构成本、管理成本，对于售价较低的项目，有一些理念创新的设计产品使用存在难度。 当地的地域文化 各地的地域文化不同，对

16、创新的接受、热爱程度不同，对创新方式的接受程度也不同。,2、创新户型的比例控制,第一层面，主要针对设计师往往只考虑空间、色彩、造型等设计的内容，而强调设计师应该更多的考虑开发、销售的内容，考虑成本、利润的问题。 在合肥奥林匹克花园项目的设计过程中，经过与开发商各部门集中讨论，考虑项目的地理位置不太好，需要产品创新来刺激客户，强化品牌；同时不可能实现太高的售价，最终确定第二层面创新户型的比例控制在1520之间。,创新中应注意的问题,第一层面的创新，往往根据规划的特点来确定，风险很小，大家也都会接受。 第二层面的创新，则应该根据项目的具体情况，综合考虑各方面的因素来作决定。,2、后期创新理念具体实

17、施控制 创新设计思路的连贯性，延续性住宅户型创新设计的成果出来后，反映到具体设计图纸中，保证创新设计思路的贯彻，不会出现偏差，走样。 与后期施工图地对接制作施工图的单位应与前期创新设计人员紧密配合，当遇到难点和不解问题时，前期创新设计人员才能及时指导制作方施工图解决一系列问题。避免出现最后施工图完成后，与最初的设计构思不符，影响创新的设计理念及以后的住宅户型销售。 对后期施工图的控制与指导施工图设计最好由原创新设计公司继续配合来完成，才能始终把握好创新的设计思维理念。,合肥奥林匹克花园的设计图纸，由于后期施工图设计单位在施工图设计当中，与前期设计公司出现脱节现象，各专业之间也未能协调好，使得施工图纸完成后，住宅户型使用上出现了别扭，造成了使用的不便，经前期创新设计人员指导，调整后，才还原原创的户型创新设计。,创新中应注意的问题,4、设计流程的贯彻、实施,创新中应注意的问题,设计工作流程是基于产品的生产过程而制定，工作流程的意义在于以节点为基本单位监管设