不动产估价第一章不动产与不动产价格.ppt

1、第一章非房地产和非房地产价格1.1房地产的概念和特征1。房地产的定义，2。不可移动或虽可移动但会破坏其完整性、使用价值和功能，或带来明显经济损失的不动产客体和权利，称为不动产。(一)房地产、不动产、建筑物和其他附着物、房屋和构筑物；(二)房地产所有权、使用权、收益权、租赁权、抵押权、质权、留置权、地役权和地上权；(3)房地产在本书中的含义(1)土地(2)建筑物(3)房地产是房地产关于房地产的各种概念房地产是房地产和房地产的总称，是房地产和房地产的结合，是房屋和土地在经济方面的商品体现。房地产仅指土地、土地上的永久性建筑物以及由此衍生的各种物权。房地产是房地产与房地产、实体与权利、财富与管理的有

2、机结合。二、房地产的特点，1。自然特征的不可移动性，持久性，个体性(异质性)，有限的数量，2。经济特征：1)用途多样；2)普遍性；3)权益有限；4)难以实现。在一定区域内，房地产项目相互影响，严重依赖市政设施和各种社会职能部门，受污染影响较大。外部性问题很严重。征收权、规划权(警察权)、征税权、无继承人财产权，是一个投资巨大的经济单位，涉及部门广泛，涉及土地、建筑物、消费品、生产资料和财产。5)保值增值的土地房地产。市场供求矛盾城市建筑容积率提高环境质量和房地产投机。相对而言，1.2房地产价格，1 .概念、有用性(效用)稀缺性和有效需求，3 .房地产价格的类型，2 .房地产价格的形成是指在一定

3、时间点上为获得他人的房地产并获得相应权益而支付的价格。房地产价格随着市场供求而变化。不同的房地产权益对应不同的价格。价格一般以货币形式支付，也可以以实物、股权等形式支付。1.按价格构成分类1)交易(交易)价格2)市场价格3)理论价格4)公开市场价值竞争和在公开市场条件下形成的价格5)评估价格6)政府指导价或政府定价2)实物形态分类1)土地价格是没有城市基础设施的耕地，有基本或完善的城市基础设施和平坦的土地。在现有城区不拆迁的情况下，转让价格、一级市场转让价格、二级和三级市场土地总价格=面积*单价、底价(单位建筑面积的土地价格)、地价、容积率和用途变化，3)房地产(房地产)价格、实际价格、名义价

4、格、现有房价、远期房价、起始价格、平均交易价格、交易日一次性付款价格，由双方在交易日商定。分期付款的价格、最低价格、报价、2)建筑物的总价和单价、3)根据不同经济行为的销售价格、租赁价格、抵押价格、保险价格、税收价格、征用价格、4)根据不同的可销售性、正常价格、限定价格、特定价格和基于公开市场中的市场价值的可能价格进行分类。价格在有限市场的基础上形成。指公益事业和公共房地产的价格，如政府办公楼和医院的价格。1.3房地产价格的影响因素，1。一般因素对房地产价格水平有普遍和共同的影响。(1)社会因素(2)经济因素(3)制度因素；(2)影响居住的区域因素；(2)影响居住的区域因素；(3)影响产业的区域因素；(3)产品的生产成本和运输成本；(3)个人因素是指影响房地产价格形成的因素。(1)土地位置、区域地形和不良的地质地形将增加项目前期成本，增加建设成本。地质对地价的影响主要表现在形状、用途、正方形、长方形、三角形的商住交通、环境、自然环境：日照、通风、干湿度、人工环境：公共服务设施、基础设施、污染等政府规划指标。土地利用、容积率、绿地覆盖率；(2)建筑用途、质量设计质量、施