2011大型住宅区内商业地产开发案例介绍

1、大型住宅区商业房地产开发案例介绍，2011年十一月，2，目录，第一部分：问题毽子第二部分：案例研究第三部分：认识几个茄子，第一部分：问题毽子，问题毽子，牙齿公司目前有三个与大型住宅区内商业房地产开发相关的茄子项目。住宅总建筑面积：110万坪商业总建筑面积：35万坪住宅总建筑面积：188万坪商业总建筑面积：18万坪商业总建筑面积：60万坪商业总建筑面积：10万坪，问题毽子，面临的共同问题：如何进行大规模住宅区的商业市场定位、规划、开发和后期运营管理以下案例重点讨论了在大型住宅社区中研究零售商业部分发展的方法。零售业的分类及与大型住宅社区商业相对应的商业形式，零售商业房地产的分类，第2部分：案例研

2、究，APM(香港)白莲西郊购物中心(上海)大宁国际商业广场(上海)，香港APM购物中心，目录，APM的基本情况APM市场项目类型：开业时间：2005年七月17日开发商：新鸿基房地产计划设计：Benoy建筑设计，区域内居住人口约60万人，工作人口约30万人。地区内缺乏大型购物中心，APM牙齿建成后成为地区地标。APM的基本情况，区域位置，APM，APM的基本情况，建筑特征：楼板：LG 7层；天花高度：3.5米至4.2米；商店分割：流线型商店间距，不受打扰的视线；扶手升降机：共52台，安装另两套快速扶手电梯，快速将客户从1/F带到3/F和5/F，均匀分布。玻璃帐篷：14500平方英尺的玻璃帐篷引入

3、了大量的天然光线，营造出有品位的生活空间感。目录，APM的基本情况APM的市场市场定位APM的形式组合APM的运营状态APM的产品方面，产品市场定位地区地标商业建筑餐饮、娱乐、购物、休闲等多才多艺的“一站式购物体验”的购物话。市场市场定位时尚，年轻，活力。高档购物环境，中级服装品牌，年轻人理想的购物场所。APM市场定位，目标客户年龄分布：19-39岁；顾客来源：60%是地区，40%是外部地区，消费特性：追求时尚。喜欢高级购物环境。、APM的市场定位、目录、APM的基本情况APM的市场市场定位APM的格式组合APM的操作状态APM的产品可见性、APM的格式组合、APM的总计170家供应商，以及格

4、式组合情况如下：说明：组合比率按客户数计算。APM的形式组合，租户情况APM主要经营针对年轻人的人气品牌，其中50%是来自日本的品牌。60%的品牌首次进入东九龙，购物中心为了吸引顾客，不断引进新品牌。30%的房客第一次来香港。主要品牌店：娱乐：PALACE APM剧场，Green Box游乐场D-mop膳食：cookedDeli by citys super，梨园酒吧，副驾驶官，民宿，元宵，星巴克服装：无印良品，PPS Bossini、SHEro、Rabeanco、鱼汤、小Salad bis il colpo group (xsite1)、APM的格式组合、L3平面服装类美容护理鱼、L3:家电

5、、华亭寿司餐厅租赁期限最长为5年，时尚等店铺租赁期限约为1-3年。商家姿势在80到250之间，目前每月平均租约2000万元。租户缴纳租金的形式是“保证金”。APM的经营状况，人力流量APM在过去一年中总人流达8千万人。每天23万至26万人，最多33万人，万时(下午9点至凌晨2点)人群约为2.5万至4万人，占前一天人群的10-20%。休息日和平日的人流已经很近了。APM的经营状况，营业金额APM开业一年，总销售额达26亿韩元，平均月销售额2亿至2.5亿韩元，年总租金收入2.8亿韩元，基本税额2.4亿韩元，租金为15%。普遍的人均消费也在500韩元以上，万市人均消费也在800韩元以上。APM的经营

6、状况，经营特色APM融合AM和PM，以符合年轻人的消费习惯，引入“夜行零售”概念，延长购物中心营业时间。零售商店延长到晚上12点，吃饭延长到凌晨2点，KTV延长到凌晨6点。根据年轻人的口味，每月以各种主题组织了各种促销活动，过去一年共举行了500多个活动和超过700个小时的活动。APM的经营状况、目录、APM的基本状况APM的市场市场定位APM的形式组合APM的经营状况APM的产品看点、APM的产品看点、明确的市场市场定位目标客户群的准确市场定位(19-39岁)；卓越的购物环境，以愉快的消费体验吸引和抓住人。中级市场市场定位，高级房地产质量市场定位；填补区域规模的商业空白，制作区域地标的购物中

7、心。创新的经营理念针对年轻人的特点，引入“夜行零售”概念，结合多种形式，延长购物中心营业时间。APM的产品看点，优秀的规划设计人流组织。快速扶手电梯的设计。商场的空白处设置了两套快速扶手升降机(从一楼到三楼，从三楼到五楼)，让客户去其他楼。随着楼层的提高，租金迅速减少的效果有效地降低了。利用设计指导写字楼客户。可以在购物中心L2层设计写字楼大厅，通过自动扶梯从G层到大厅，在购物中心L2，L1，UC层设计休息站，直接进入商场。舒适的空间和合理的平面功能布局。在有限的空间里设计了透明的中庭，屋顶大量使用玻璃，能效高，照明效果好，充分展示各层店铺，充分利用中庭，组织各种宣传活动，起到了收集人群的作用

8、。APM产品亮点，餐饮功能布局合理。把食物放在1-6层，吸引消费者进入各层。吃饭是目的性消费，有意识地安排在各个楼层的主要位置以外。APM的产品看点，人性化设计和关怀视频大气，休息站。安装了多个视频等待区，设计独特的座位，让顾客在舒适的环境下等待朋友或休息。现代厕所。增加了女性用马桶，男女马桶比例为1:2。洗手间的设计使用了很多玻璃，演绎了感人的剪影，安装了多部液晶显示屏，为男性和女性播放了时尚信息。购物便利店。地下室里安装了多套便利柜，顾客可以暂时放东西，购物后继续购物也很容易。(威廉莎士比亚，模板，方便，方便，方便，方便，方便)幼儿护理室。以可爱的孩子为主题，装饰成照片艺术画廊，生动有趣。

9、设备齐全，家长可以为孩子更换电影、育儿。成功创建了APM的产品看点，项目牌子APM。APM已经成为香港著名的购物中心品牌。结合目标客户的设计和时尚新潮的因素，为满足年轻人的数字视频趋势，安装了100多台Plasma电视(等离子电视屏幕)和液晶屏幕(LCD屏幕)，在商场各处分布。全天播放新闻、新闻、电影、音乐、歌手流行病学等信息。豪华舒适的Palace APM剧场向大厅、放映馆、卫生间的设计和功能注入现代艺术设计元素。上海白莲西郊购物中心，目录，1，项目基本情况2，项目市场定位3，项目经营情况4，项目产品看点，项目实施背景，白莲西郊购物中心位于上海市长宁西区，是白莲集团下属的社区型购物中心。白莲

10、集团被称为“中国最大的商业航母”，是上海100、华联集团、邮政集团、物资集团合并的超大型流通产业集团。拥有第一百货店、华联商场、华联超市、友谊食品、水贸易中心、第一医药、莲花超市等7家上市公司及多家知名企业。拥有全国23个省市近5000个营业网，几乎涵盖了国际贸易流通集团现有的各种形式。规模、项目占地面积3.4万平方米，总建筑面积11万平方米，运营面积6.25万平方米，包括地下2层和地面4层；屋顶和地下共有600多个停车位。项目开始于2003年1月18日，建设期间21个月，2004年十一月28日正式开业，开业时达到90家商铺入住率。牙齿项目总投资达6亿元。位置，位于长宁区西部的四周是传统大型住

11、宅居住区、位置，商圈辐射周边38多万人上海白莲西郊购物中心3公里商圈1级地区，是新津、北信京、线、性地区。牙齿地区现有居住人口约23.8万人，8.7万人，5千米商圈，即2级地区是朱家桥、天山、虹桥内环线西部地区，牙齿地区目前居住人口约15万人，5.2万户。白莲西郊购物中心牢牢固定了周边地区居民的对象顾客群。据调查，目前客流量中90%以上的顾客是周边3-5公里以内的当地居民。交通、西郊购物中心周围的公共交通非常方便，巴士站分布比较密集，100米范围内设有88，54，91，121，739等8个巴士路线网站，距地铁2号线北信徒刑约800米，便利的交通为就近的顾客提供了便利。建筑形态特征，开放的建筑构

12、图和社区型购物理念。重视现代村落风格的社区中心，重视消费者体验，努力打造以居民为主导的购物中心，充满活力的社区中心。购物中心的三条主要道路将白莲西部郊区与周围的居住区连接起来。通过主要道路，聚集在中心开放广场的步行街、小路、楼梯平台，把客人引进了购物中心。商场中心部分是一层零售商店和上层娱乐场所包围的露天广场，可以举行音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐饮会、促销活动或其他公共活动。目录、1、项目基本情况2、项目市场定位3、项目操作情况4、项目产品看点、市场市场定位客户：周边居民分为两个等级。一个是以中低消费为主的普通人，另一个是有消费能力的高级客人。他们是周围别墅和高档住宅的居民，其中有相当多

13、的外国人。因此，白莲西郊北区、西区以中等消费为主，东区南区部署了一些高级特色超市和食物，满足了高级客人的要求。两者和谐共存，成为社区综合购物中心。开发时期：项目开发时周边社区成熟了，但商业搭配落后了。项目周围仍在不断开发一些中高档房地产，具有消费能力的人口不断引进。形式组合分布，目前包括友谊百货、世纪莲花、荷拉特里府、迪卡侬、永乐家电等共116家商家入住。其中，1家大型生活超市、1家百货店、4家专业商店、29家主题食品、62家专业商店、5家娱乐健身中心、社区重点商店世纪莲花、友谊百货店两大重点重点；永乐家电、迪信通、特里屋、迪卡侬等专卖店；世纪良善电影城，卡通尼儿童乐园，汤姆熊欢乐世界等娱乐重

14、点。地板分布，地下2层：特丽屋集广场，进口食品超市；地下一层：停车场、高级书店、社区中心；第一层：社区精品百货店，牌子垄断，特色餐厅，专业购物中心，社区服务第二层：大型生活超市，社区精品百货店，牌子转售第三层：大型生活超级市场，专业购物中心，牌子独家第四层：娱乐大本营，中国式精华馆，异域风情馆，形式组合比率，餐饮牌子，专卖店，目录，1，项目基本情况2，项目市场定位3，项目经营情况4，项目产品看点，租金及经营情况，项目开业初期入住率为90%，开业后入住率稳定在90%以上，目前商家入住率已达到项目经营状况良好，预计12年可以收回投资，项目年度租金收益率在8%以上。项目客流，现场客户英语，商家趋势：周一至周五45万人，销售200万韩元；休息日的客流量达910万人，销售400万韩元左右。购物消费的比重占整个购物中心总消费的87，餐饮消费的比重占11，休闲等服务消费的比重占2。客流量中90%以上的顾客是周边3-5公里以内的当地居民。目录，1，项目基本情况2，项目市场定位3，项目经营情况4，项目产品看点，项目产品看点，1，项目定位明确2。强大的主力和车珠店3，申办能力强，发挥了白莲集团的协同作用。项目定位明确。项目市场定位：以中级为主，以家庭化一站式购物为主题的社区型和区域