沧州商业项目-PPT.ppt

1、通用项目商业构想,目录 | Index,1.0沧州市商业走势 2.0沧州市现有商业走势 3.0中型商业自持操作条件 4.0本项目自持预留养成周期及费用预估 5.0总结,1.0 城市商业走势,本章将参照沧州市城市规划中所体现的城市规划数据，通过分析，进行城市未来商业走势的讨论和分析，从而为本项目界定准确的市场定位。 1.1 城市功能区域的划分 1.2 未来商业走势分析,1.0 城市商业走势,1.1 城市功能区域的划分,老城区还是延续密集居住为主的格局。 新老城结合部为居住、商务、商业过度区域。 新城区东侧为商务及居住配套综合功能区。 西部新区为物流、商务、办公、景观、高档居住及酒店集群的综合区。

2、,1.0 城市商业走势,1.1 城市功能区域的划分,1.0 城市商业走势,按照上图分析： 沧州老城区未来仍然成为居住人口密集区域，未来几年的现有商圈格局几乎不会发生变化。新的商圈随大量的住宅物业会陆续形成。 老城区商圈类型及消费人群依然会集中在大量居住人群生活配套为主，集中口碑商业占主导消费地位的消费格局上。 未来商圈功能性将更加清晰明显，例如颐和商圈将从现在的商务、娱乐、居住配套、百货类型逐渐蜕变，将承担起未来城市商务西移的缓冲作用。生活配套功能消费将有所减缓，商务配套功能性消费及消费能力将继续加强。 新城区将以金鼎一线过度，区域为未来新的商务商区。承载西部物流，商务、居住的过度需要。,1.

3、2 未来商业走势分析,2.0沧州市现有商业走势,沧州市目前商业格局未来几年内老商圈不会产生根本性变化，但新兴商圈会陆续的随更多的物业崛起而产生，但从目前城市商业发展来看，老商圈例如华北等将随着城市的改造，及功能改善，对于消费支柱人群及城市功能性需求等方面发生变化。老商圈及老物业因其在城市的生存时间及城市认知度的原因，将继续承载城市部分的中坚消费，但是随时间、及外来商业的入驻，将减弱对于城市的主导影响力，转而形成原住人群习惯性的消费目标。新兴的商圈虽会陆续出现，但其对城市的功能性短期内影响不大，将继续扮演居住配套，小区域覆盖的功能使用。,3.0中型商业自持操作条件,例如华北等原有商业，主题基本采

4、用联营的经营形式，即采用统一收银，流水销售分成的方式、租金的形式体现。 此种方式为商业主要经营模式之一，但其对于商业本身所处地理位置、商业体量、品牌采购能力、未来养成期、商业运营能力要求较高，风险性相对较大。同时需要有大量的商户资源作为准备基础，需要对于不同时间段的经营情况随时做出品牌的调换及替换。 从商业地产的市场发展来讲，真正的大型单体型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题，而这些存在的问题也将直接导致业主的租金回报的巨大损失。,现在，越来越多的开发商选择自持物业，也是出于提升企业未来的抗风险能力。只租不售让

5、开发商获得了长线回报，并通过与品牌店的合作，优化了项目的资产，受行业同期波动的影响小，也更具有抗风险能力。 但商业地产开发会占用大量资金，投资回报周期比较长。 开发商建造商业物业的根本目的就是盈利，而自持和销售不过是不同的营销手段，或者可以直白地说：销售是快速回笼资金的方式，而自持则是长期高回报地获得收益的方法。项目规模小，需要资金快速回笼的开发企业，销售无疑是不二的选择，而那些项目规模很大，自有资金充足及/或融资能力很强的企业，尤其是综合性项目选择自持才是一个很好的方式。,3.0中型商业自持操作条件,发展综合性商业物业的确是开发企业未来重要的盈利增长点，房地产公司不但可以因为有大型配套的商业

6、项目而大幅度提高住宅、公寓项目的销售价格，更重要的是可以跟资本市场的各种金融产品进行对接，这包括但不限于打包上市、与基金的合作等。 作为一般社区、商务区配套的中、小规模商业，因为日后运营所需要投入的人力、物力相对成本较高，所以应视具体情况考虑。,3.0中型商业自持操作条件,4.0本项目自持预留养成周期及费用预估,六佰铺项目周边人口及户数 本项目 户数：3000户 人数：9600人 共计：76200人,六佰铺项目周边人口及户数,通过上表我们可以看出，本项目周边理论居住人口数量接近十万人，但同时我们需留意，理论存在人群与实际存在人群的差异，这将直接体现在未来商业消费人群中，即与未来消费支出成正比。

7、 本项目从商业体量和规模来讲，需要至少58万实际人群，才能正常的，更好的维持日常消费运营发展（5-8万人不是指全部消费人群，而是满足其中的消费比例）。一般满足实际存在正常消费人口的商圈，3万平米以上的集中型商业也需要至少3年的时间来进行经营品类、品牌的调换，运营管理的维护，调整等工作。我项目周边人口实际入住率并未达到满荷的程度，故要结合其他项目人口入住情况做出初判，本项目运营调整周期预计在4-6年。,4.0本项目自持预留养成周期及费用预估,运营成本预估 按一个面积1500平米的商业来计算 一、电费 1.照明用电：照明用电分一次用电和二次用电 2.空调用电 3.电梯用电 4.办公用电 二、水费

8、三、物业管理人员工资（含保险） 四、年设备、设施维修、保养材料费用 五、年空调水处理费 六、年工具、工装等装备费 七、年保洁耗材费 八、年外围物业管理费（垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、 智能化管理等）,4.0本项目自持预留养成周期及费用预估,九、取暖费 十、房屋建筑保险费 以上各项为商场运营基础费用，预计一年运营费用为人民币500万 元。 以上总计运营费用不包含软性支出费用，例如广告，预计前三年宣传高峰期，年广告投入在人名币300万人名币600万之间。 突发事项公关资金 日常交通车辆使用费用 人员报销成本 应纳国家税款,4.0本项目自持预留养成周期及费用预估,综合以上分析，自持商业物业首要关注的是以下几点： 1、此商业物业所在城市位置是否存在养成期，养成期周期预估时间。 2、自持商业物业需要良好的后续资金链支持。 3、需要良好运营基础（最初