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文档简介

1、7.0 项目商业可行性分析,7.2 市场发展研究-北京优质商业发展变化研究,经营 收益,作为区域大型优质商业，需要周边人口和日人流的双重支撑，经营状况和租金收益才能趋于良好。这两个因素是商业项目成功的必要条件。,周边人口规模,日人流量,7.0 项目商业可行性分析,7.2 市场发展研究-区域商业发展趋势研究,亦庄区域和上地区域均是经过了20余年的发展，区域趋于成熟（人口与交通），优质商业的出现也基本是区域发展20年左右； 本项目所在的永丰产业基地相比其他两个开发区开发时间要晚，因为区域内目前人口数量很少，因此本项目周边公里范围内还没有大型商业出现，未来随着区域开发的成熟，人口数量的增加，未来区域

2、需要出现大型的城市综合体类物业，但需要一个较长的时间来发展，因为区域开发力度大，乐观估计需要10年左右。,望京商圈概况,7.0 项目商业可行性分析,7.2 市场发展研究-区域商业发展趋势研究,望京商圈主要商业,小结 望京区域是典型的居住加办公带动了商业的发展。因为近些年，大量的中高端住宅的开发及周边产业园区的发展，带来了稳定的消费人群，随之商业开始蓬勃发展； 望京国际商业中心和凯德Mall购物中心，因为入市相对较早，且地理交通位置极佳，加之业态齐品牌全，是望京区域最成功的两个商业案例。而其他大型商业项目现阶段经营状况一般或不理想； 区域未来的供应量大，竞争会变得更加激烈；,启示：对于商业，想发

3、展到成熟区域商业圈是需要一个非常长的时间过程，并需要多个因素的支持（尤其是涉及人口和交通的因素）；即使处于成熟的商业区域中，一个商业项目能否成功取决于多个因素，包括：位置、交通、可视可达性、主题/定位、业态品牌，还有开发商的实力和经验。通常缺一不可。,7.0 项目商业可行性分析,7.2 市场发展研究-区域商业发展趋势研究,区域成熟商圈的发展历程和大商业出现的基础,90年代初，区域开始形成,初期居住和办公类物业发展，初具规模,中期商业发展出现百货或集中型商业 业态品牌逐步丰富,15 20年,近些年，出现成功的代表大型购物中心 标志着区域商业趋于成熟化,前期商业发展以专业店和商街为主 起到配套作用

4、,通过对望京商圈的研究，结合望京商业项目出现年表，我们不难发现：一个区域商业的发展从形成到成熟，正常情况也需要15-20年的时间来培养。而大商业的出现也是建立在区域已经发展相对成熟的基础上；,望京国际商业中心（12.4万） 凯德Mall购物中心（8.8万）开业,北京望京,15年左右,7.0 项目商业可行性分析,7.2 市场发展研究-区域商业发展趋势研究,可视性可达性,位置交通,主题/定位,开发商自身实力,业态品牌组合,成功商业项目应具备的条件,成功商业项目应具备的条件,一个成熟的商业区域，拥有成熟的商业氛围，是做成功一个大型商业项目的基础条件，当然除此之外还要具备左图所列的多个条件，包括区位交通、可视

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