房地产开发与经营概述.ppt

1、房地产开发与经营，第一章概要，(1)房地产的概念房地产是住宅财产和土地财产的总称，房地产是法律上权利关系明确的住宅财产，是通过开发建设等社会经济活动产生使用价值和价值的商品，是在不同的所有者和使用者之间流通，经过使用价值的交换能够实现价值的房地产。 一、房地产的基本概念，第一节房地产和房地产业，第一章房地产开发和经营概要，房地产是以一定的土地所有制关系成为财产的土地，它在法律上有明确的权利关系，是给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。 (1)房地产概念，房地产与房屋的联系和区别，房屋是具体的名称，有墙、顶、门、窗，是指人们居住和其他用途的建筑物。 房地产是法律和经济的概念，它不仅指房屋，还指

2、财产权、财产、资产等法律、经济权利的意义，所以房地产的概念可以从实物形态和经济形态两方面来理解。 第一节房地产和房地产业，从实物的形态来看，房地产是与权利关系明确的各种房屋连接的建筑物、构造物。 在经济形态上，房地产是建筑业的劳动产品，不仅有满足人们生产和生活需要的使用价值，也有价值。 因此，在商品经济条件下，房地产表现为一定的货币价值，是不同所有者的重要资产。 1 .实物形态的房地产，(2)房地产的存在形态，第一节房地产和房地产业，财产形式的房地产，房地产，1 .自然特性，(3)房地产的特性，第一节房地产和房地产业，经济特性房地产产权是房地产经济运行中以房地产财产为对象的各种权利的总和，是房

3、地产经济关系，特别是房地产所有制关系的法律表现。 房地产产权概念，第一节房地产和房地产业，(四)房地产产权、房地产产权的分割、分解、复合，并且随着技术的进步、供给或需求的变化，不断设置新的产权功能，其结构也可以重组。 房地产产权可以进入市场按照商品化原则进行交易、流动。 房地产产权人格化，需要法律、法规的规定、规范、确认和保障。 ()房地产产权有狭义和广义的区别。 广义的房地产权包括房地产所有权、房地产所有权、房地产使用权、房地产收益权、房地产处分权、房地产销售权、房地产租赁全权、房地产抵押权、房地产质押权、房地产留置权、房地产赠与权、房地产继承权等。 房地产产权的基本内容，第一节房地产和房地

4、产业，(四)房地产产权、狭义房地产权是指房地产产权所有者依法对土地及其地上或地下建筑物、其他附属物拥有占有、使用、收益和处置的权利。 2 )房地产占有权是指依法实际控制、控制房地产的权利。 房地产所有权由房地产所有者行使，但也可以根据法规和房地产所有者的意愿由他人行使。 4 )房地产收益权是指房地产所有者或者非所有者依法获得房地产自然和法定利益的权利。 1 )房地产所有权是指房地产所有者在法律规定的范围内占有、使用、处置房地产，并从中获得合法权益的权利。 第一节房地产和房地产业、房地产产权的基本内容，3 )房地产使用权是指房地产所有者和非所有者依法占有房地产，有效使用房地产的权利。 不动产使用

5、权的存在是以实际占有不动产为前提的。 所谓房地产销售权，是指房地产所有者依法在房地产市场上将房地产所有权或者使用权，根据一定年度的租赁收入(房地产价格)出售给他人的权利。房地产抵押权是指债务人或者第三方以该房地产作为债务履行的担保，债务人不履行债务的情况下，债权人有权从抵押财产的价值中优先偿还的物权。 不动产处置权是指不动产所有者和非所有者依法处置不动产的权利，包括销售、出租、赠与、抵押等。 第一节房地产和房地产业、房地产产权的基本内容，)房地产租赁权是指房地产所有者和非所有者依法作为房地产租赁人向租赁人租赁使用房地产使用权，租赁人支付租赁费的权利。 10 )房地产留置权是指债权人按合同约定占

6、有债务人的房地产，债务人不按合同支付的支付金超过一定期限的，债权人留置债务人的房地产，可以选择价格，或者用购买房地产的金额优先结算的担保物权。 12 )房地产继承权是指房地产所有者死亡后，剩馀的房地产由合法继承者继承，或者根据所有者的意愿遗赠给他人的权利。 9、房地产典型权是指房地产财产权人以该房地产为抵押目标物，依法获得典款的贷款权利。 第一节房地产和房地产业、房地产产权的基本内容，11 )房地产赠与权是指房地产所有者赋予他人免费拥有自己房地产的权利。 2 )地役权是指根据土地所有者或者非土地所有者、或者土地现场的自然状况、或者法律规定的义务、或者所有者之间的合同，依法敷设、建设、建设公共利

7、益所需的各种运输系统或者设施，享有占有、使用、调查他人土地的权利。 一)土地开发权是指土地所有者或者非土地所有者对土地投入各种资本，在地上或者地下建设、敷设、建设各种系统、设施和建筑物的权利。 第一节房地产和房地产业，()其他权利，()其他权利，4 )通行权是指，土地所有者或者非所有者的土地被他人的土地包围，为了农业、工业或者商业使用该土地，或者在建筑或者小土地上进行建筑作业，没有通往公共道路的道路的情况下，保证该土地完全通行的权利地上权是指以在他人的土地上拥有建筑物、其他作业物和林木为目的而使用他人土地的权利。 土地重分权是指土地所有者根据法律赋予的权利，再分配持有所有权的土地的权利。 第一

8、节房地产和房地产业、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。 房地产业是国民经济的重要支柱产业，属于第三产业，具有从事开发、经营、管理和服务的功能。 (1)房地产业的概念，第一节房地产和房地产业，二、房地产业、房地产业的活动领域主要有： (1)包括土地的开发和再开发；(2)房地产经营，包括房地产开发、土地使用权的转让、转让、租赁、抵押；(3)房地产经营，包括房地产(包括土地使用权)的买卖、租赁、抵押等；(4) 房地产金融服务，包括保险和房地产投资；房地产金融信息，包括咨询、评估、测量、律师和公正等；房地产市场管制和管理；房地产物业管理服务。 包括家庭服务、房屋及配套设施和公共场

9、所的维护、保安、绿化、卫生等。 房地产业作为经济发展的先导产业，在国民经济中占有重要地位，发挥着非常重要的作用。2、房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件；(2)房地产在国民经济中的地位和作用，第一节房地产和房地产业，二、房地产业，1 .以房地产业为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一；3 .房地产业的发展可以带动相关行业的发展，广义上，房地产业的发展房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。 一、房地产市场的内涵，从狭义上说，房地产市场是指房地产和房地产的买卖、租赁、抵押、典型等交易活动的场所。 完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等要素组成的系统。 第二节

10、房地产市场、(1)房地产市场、2 .土地使用权、转让市场。 (1)一级市场，即包括土地转让市场；(2)二级市场、土地使用权转让市场；(3)三级市场即土地使用者之间，在批量租赁合同规定的期限内，按照合同要求横向转让、租赁或者抵押自己的土地使用权。 二、房地产市场结构，1 .土地所有权市场，即征地市场。 3、土地开发市场是由于投资开发活动改变原有土地使用性质而形成的市场，即土地开发市场。 第二节房地产市场，(二)房地产市场，(三)房地产综合服务市场，二、房地产市场结构，都是以住宅为目的的权益转让行为，属于这样的市场。 在这个市场上交易着住宅所有权和使用权的法律文件。 房地产市场包括由现货和期货买卖

11、、租赁、交换、抵押、典型等交易活动形成的市场。 房地产资金市场房地产劳务市场房地产技术信息服务市场，第二节房地产市场，(1)市场信息不充分，(3)市场对商品的短期供求变化不敏感。 三、房地产市场的特点，(二)市场区域性强，(四)市场垄断与竞争并存，(二)房地产市场，(五)市场调节机制与订划调节机制相结合，市场机制根据市场上供求关系的变化而驱动市场运行，即供求状况影响市场价格围绕生产价格的上下波动，价格房地产交易既包括买方之间的竞争，也包括卖方之间的竞争。 (1)供求机制，四、房地产市场运行机制，(2)竞争机制，(3)风险机制，第二节房地产市场，房地产是预期利润高的产业，根据风险互助的原则，必然

12、存在很大的风险。 在房地产市场上，买卖双方必须正确衡量利润和风险，调整自己的行动。 房地产开发的内涵有广义和狭义两种解释。 狭义的房地产开发多指建设前期的开发工作，只包括工程勘察、修订规划、征地拆迁以及土地的“三方一平”或“七通一平”部分。(1)房地产开发的内涵，一、房地产开发、广义的房地产，是指根据城市建设整体的要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一地进行土地开发、基础设施建设、住宅及辅助设施的建设和经营管理的综合经济活动，(2)房地产开发的主要形式， 第三节房地产开发和经营，2 .按开发主体，(二)房地产开发的主要形式，第三节房地产开发和经营，3 .按开发区域，(二)房地产开发

13、的主要形式，第三节房地产开发和经营，3这一阶段主要对开发区和开发项目进行可行性研究，选定开发地点和开发项目，然后经政府有关部门批准后，进行修订区的细节修订。 1、决定立案阶段，(3)房地产开发的基本程序，2 .前期阶段，第3节通过房地产开发和经营、招标，确定施工单位，签订施工合同，进行施工建设。 同时进行有效的工程管理、质量监督等工作。 施工期间可以进行销售活动，竣工验收后交付使用，进行售后服务。 3、建设阶段、(3)房地产开发的基本程序、4 .竣工检验及房屋销售阶段、房地产开发程序四个阶段必须严格遵守，除了个别程序可以交替进行外，必须严格按照程序中的优先顺序，有机地协调各个环节。 第三节房地

14、产开发与经营、中华人民共和国城市规划法规定：“依法批准的城市规划是城乡建设与规划管理的依据，不得未经法定程序修改。 ”“这是一个很好的例子。” 城市规划是规划区内土地使用和各项建设的综合配置，经批准后具有法律效力。 任何单位和个人使用土地、进行建设，不得违反城市规划。 房地产开发的基本要求是满足城市规划的要求，满足城市规划的管理。 (四)房地产开发的基本要求：“任何单位和个人都应遵守法律批准和公布的城乡修订，服从修订管理，并有权向城乡修订主管部门查询有关其利害关系的建设活动是否满足修订要求”，第三节房地产开发和经营，二、二(一)房地产经营的含义城市房地产经营的主体是各种所有制形式的房地产综合开

15、发公司、房地产经营公司以及各种房地产服务公司等。 房地产经营包括房地产经营、房地产经营、服务经营和房地产综合开发经营。 第三节房地产开发和经营，(1)房地产经营的含义，(1)房地产经营是以城市土地使用权为对象的转让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象的“三方一平”、“七通一平”、“布地”的变化，(2)房地产经营是房地产经营者以房地产为对象，国家政策要求及(三)服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及房地产使用过程中提供的一系列经营性服务活动。 (4)房地产综合开发经营，是在城市整体规划的基础上，选择一定区域内的建设用地，统一规划地下设施和地面建筑物，辅助建设的开发经营方式。 第三节房地产开发和经营，(二)房地产经营的特点，1 .房地产经营和房地产经营相对独立，不可分割。 2、房地产经营不是实物流通，而只是房地产权利关系的转移。3、房地产经营时间长，手续复杂，经营费用大。 4