酒店公寓的投资、管理及风险XXXX年103p.ppt

1、酒店公寓的投资、管理及风险,张 涛 2012.6,个人简介：,张涛 亚太共管酒店管理协会理事长 全国产权酒店合作发展论坛主任 上海友择机构董事长 研究重点： 国际休闲旅游发展趋势 中国旅游房地产商业模式创新 产权酒店、分时度假在中国的本土化改造。 自1998年开始进入酒店公寓领域，并一直站在行业实践及理论研究的最前线。迄今已为近百家产权酒店提供顾问咨询服务；成功举办了七届“全国产权酒店合作发展论坛”，牵头成立了“亚太共管酒店管理协会”，建立了中国产权酒店行业数据库，搭建了产权酒店交换平台TPC交换平台。理论方面提出了产权酒店的资产经营解决方案，建立了基于信托的时权酒店的履约保障体系，研发了基于

2、点数的中国酒店客房交换体系，制订了中国酒店的交换标准，引入国际先进的共管酒店运作模式等等。,雅诗阁集团上海服务式公寓,太湖城仕高尔夫酒店公寓（2012）,销售价格：￥110000元/平方米起,三亚兰海美丽新海岸（2009）,价格：均价26000元 位置：三亚市三亚湾路 装修：毛坯 开 发 商：三亚安国海岸建设投资有限公司 容 积 率：2.65 销售许可：三房预许字2009052号，三房预许字2009006号 开盘时间：2009年10月 入住时间：第一组团2009年4月27日入住 物业公司：兰海物业管理,世邦魏理仕担任管理顾问 物 业 费：2.58元/月/平方米供暖方式：市政,郑州红星美凯龙国际

3、家居广场（2009）,销售均价：￥4800元/平方米（精装）,三亚玉海国际酒店公寓（2007）,用地性质：住宅用地 主力户型：56.29平方米 房间数量：848户 销售均价：有精装修；起价6588元/平米，均价9000元/平米；并赠送全套家电、家俬。每户为分体式空调，无中央空调。 装修标准：全装全配 酒店配套：中西餐厅、两个大堂、健身房、歌舞厅、多功能会议厅、24小时超市、邮政代办、医务室、高尔夫球练习场、网球场、商务中心、自助水疗、游泳池、水疗吧等。 兑现业主回报比例：5%/年，签订三年的租赁合同，并一次性返给客户前两年的租金。 （4%租赁税）,上海骏豪国际酒店公寓 （2003）,用地性质：

4、商业用地 总 套 数：600套 主力户型：50多平方米 装修状况： 全装修 建筑类别：全装修高层 物业地址： 上海陕西北路 开 发 商： 上海富得世纪投资有限公司 委托管理方：太平洋国际酒店管理公司 均价：18000元/平方米 包 租：一年，税前8%，税后7.3% 配套设施：拥有接待中心，主题餐厅，以及六个大小不同的会议室 ，商务中心，健身房等,北京晶都苑（晶都国际）（2005）,用地性质：住宅 总 套 数：439套 销售均价：￥10800元 主力户型：49平方米 物业地址：北京朝阳酒仙桥 开发商：北京丰中房地产开发有限公司 经营方：北京建国物业管理有限公司 委托管理方：北京晶都中兴酒店管理有

5、限公司 包租：10年。10年客户收益如下：,（1） 每年向业主回报首付款的10，即1万元。 （2） 每月为业主回报平均2400元左右的月供。 （3） 业主每年享受30天的免费住宿。 （4） 业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务。,共同的特征：强调更好的（酒店式）物业管理,产权酒店的定义,产权酒店是指开发商将酒店住宿单元（公寓）的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。 【概念解析】,开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权

6、酒店范畴。 开发商目前出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。 小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容：, 投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红； 免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。,中国产权酒店发展的四个阶段, 探索阶段（1993-1999） 破冰阶段（2000） 井喷阶段（2001-2003） 理性发展阶段（2004-至今）,探索阶段（1993-1999）,

7、中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了小户型住宅，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。,破冰阶段（2000年）,2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准

8、备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。,井喷阶段（2001-2003）,理性发展阶段（2004至今）,成功与失败,星级档次,投资回报方式,评估成本,Title in here,评估经营,Title in here,评估销售,Title in here,1、筹建成本 2、运营成本 3、销售及交易成本,1、客源分析与住宿率的量化 2、平均房价与客房设计优化 4、配套设施与经营面积

9、效率 5、酒店的资产经营 6、创新模式：旅游综合体的共管酒店模式,1、政策风险分析 2、产权酒店的发展现状 3、产品设计及营销策略 4、增值服务体系度假交换平台,投资产权酒店，赚钱吗？,投资人 顾问公司 酒店管理公司 建筑设计公司,筹建流程,- 评估成本,Step 1,Step 2,Step 3,Step 4,Step 5,Step 6,Step 7,Step 8,Step 9,项目的市场及财务可行性研究,筛选建筑设计师和项目管理团队+项目资金筹措,项目建筑设计,鉴定和筛选酒店管理公司,酒店管理公司合同谈判,项目建造,开业筹备,正式营业,资产管理, , , , ,可研报告费用,周期：62个工作

10、日 收费标准： ￥30万 解决的问题,- 评估成本,选择管理公司费用,周期:6个月 收费标准： 1、资料准备费：￥30万 2、律师费：50万（每加一个品牌加10万） 3、技术支援费：￥5万/月 4、品牌中介费： 国际一线品牌：180万 国际二线品牌：120万 国际三线品牌：100万 国内一线品牌：80万 国内二线品牌：50万,- 评估成本,美国豪生酒店管理集团,北京帝景豪庭酒店公寓 上海绿地豪生全套房酒店 长沙芙蓉国豪廷大酒店 西安世纪金花酒店 合肥双龙豪生王朝大酒店 国中星城 大连百年汇豪生酒店 温州万和豪生大酒店 三亚湾国光豪生酒店 苏州中央鼎寓豪生国际酒店 常州九洲豪生花园大酒店 武汉汉

11、阳豪生酒店,美国戴斯（Days Inn）,北京中欣戴斯国际酒店 哈尔滨times财富公馆 上海亚龙戴斯酒店 日照君临天下戴斯大酒店 嘉兴新洲戴斯大酒店 辽宁戴斯大酒店 上海红楼戴斯财富酒店 重庆戴斯圣杰温泉酒店 重庆戴斯大卫营,国际酒店管理品牌与产权酒店,国际酒店管理品牌与产权酒店（续）,主设计,辅助设计,1、建筑设计（方案设计，结构设计）： 2、内部装潢设计：（室内装饰、装修、陈设总造价的6-12%),1、灯光设计 2、家具设计 3、艺术/附属设施设计 4、服务流程设计 5、超高结构设计 6、综合机电设计 7、室内外园景设计 8、特别灯光与声学设计 9、后勤区设计 10、品牌标识设计 11、

12、绿色设计 12、智能化设计,设计费用,【费用评估】：酒店设计成本控制在总造价的3-8%，设计变更费用应控制在建安工程总造价的5%以内。,项目管理团队成本,【成本评估】：人力资源成本及行政费用开支，工程总造价的1-3%,- 评估成本,项目资金筹措成本,1、股权 2、银行贷款 3、产权预售款 4、信托 5、FDI（外国直接投资）,- 评估成本,从融资角度分析银行贷款与产权酒店,项目建造成本,勘察费 保险费（在建工程险，财产险，工伤险等） 监理：建安投资额的3.57 土建费用 装修费用 材料与设备采购 【成本评估】：建造成本占酒店建设成本的80-85%。国内高星级酒店的造价基本都在￥6000元以上。

13、,- 评估成本,国际国内酒店造价比较,开业筹备费用,添置设备、设施费用 汽车、厨具、灶具、计算机、复印机等，还要考虑运输费及安装调试费。 家具用品费用 客房家具，餐厅家具，会议室家具，办公家具，公共区域家具，客房用品，厨房用品，保洁用品等。 局部装饰费用 如雕塑，挂画，壁画等装饰艺术品。 劳动力成本 由管理人员、服务人员和技术人员的工资、福利等组成。 酒店保险 财产一切险，公众责任险，团队人身意外伤害综合险，机动车辆险，机器损坏险，现金险，雇主责任险，利益损失险，雇员忠诚险，电脑保险等等。 营业流动资金 包括3个月的人工成本，库存物品，水煤电气等开支费用。 【费用评估】：酒店建设费用的3-5%

14、,- 评估成本,- 评估成本,时间成本,从建筑设计至试营业的时间节点把控（3-3.5年） 设计及土建期：周期为半年左右，包括设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿；土建的招标、土建施工合同的签订。这一时期，筹建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。 结构建造和设备、设施定购期：周期一般是在一年左右。承建单位在酒店建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、比价、定购。 设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期：周期一般是一年半左右。在酒店建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进程而逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，

15、内装修的队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募，家具及各类用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。 【思考】 1、是土建、精装两次验收，还是精装一次验收？（工期与成本） 2、装饰、装修设计的先后（或同步）次序,- 评估成本,开业筹备案例苏州沃格精品酒店,项目运营,备注： 1、两种利润计算方式分析： A . 净利润=（产权委托部分总收入32.6%-小业主投资回报）（1-25%） B. 净利润= 产权委托部分总收入32.6% （1-25%）-小业主投资回报 2、对于开发商自留部分面积，可以自营或出租，成本率这里不再详细阐述。,- 评估成本,项目运营劳动成本,酒店星级标准，与用工

16、人数的关系 客房装修材料，与用工人数的关系 可能会影响客房清洁效率的因素包括：地毯还是地板，家具材质是否方便清洁和设计是否复杂，卫浴、台盆、瓷砖的选择等等。 每层房间数量，与用工人数的关系 1个客房服务员做房的数量为10-13间。每层客房数量规划也会对用工人数产生影响。,项目运营管理成本,基本管理费：总收入1-2% 奖励管理费：GOP 4-8% （GOP=总收入-营运成本）,总收入的定义和范围,1、客房收入 2、出售食品、饮料和烟草的销售收入（包括外带食品和饮料的销售） 3、提供电话设施的收费 4、通过租赁、许可或特许经营所取得的租金收入（但不包含该等承租人、被许可人或被特许人的收入） 5、停

17、车场收费 6、外汇兑换佣金 7、酒店提供服务的收费 8、业主中断保险或其他收入损失保险的收益（管理公司直接收到该等保险收益的除外） 9、因酒店营运产生的法律诉讼而获得的赔偿 10、按照酒店业统一会计制度应被作为总收入的其他收入。,营运支出的定义和范围,1、雇员成本，包含酒店所有员工（包括总经理）的薪酬，遣散费，其他报酬及其社会福利待遇。 2、所有酒店出售的食品、饮料及所有其他货物、器物、商品和财产的成本。 3、酒店营运中的消费或使用的存货项目和小型营运设备的成本。 4、为酒店（而非管理公司管理的其他酒店）刊登广告和商业促销的所有成本和费用、分摊成本、以及分摊酒店与管理公司的一家或多家酒店共同参

18、加的广告和商业促销的任何其他成本和费用。 5、酒店独立并区别于管理公司其他酒店的人员培训费用，以及酒店按比例承担的酒店与管理公司的一家或多家酒店共同参加的人员培训项目的成本和开支。 6、管理公司为使酒店保持良好营运状态二进行的维护和维修支出。 7、所有酒店内其他货物和服务的成本。 8、修理、维护酒店的成本 9、电话、能源、气、电、清洁服务、冷热水、蒸汽、加热、空调和通风、托护和看护服务、灭虫、除草、电梯维护的成本以及按照品牌标准维护酒店而产生的一般修理和维护开支。 10、支付给销售代理、信用卡公司和预留开支的佣金、费用和开支。 11、向管理公司支付的基本管理费、顾问费、品牌许可费、预订费和市场

19、推广费等（但不包括奖励管理费） 12、与酒店经营有关的所有税费（所得税、酒店房产税和个人财产税除外）和公共费用。 13、与酒店经营有关的律师费、审计费和其他专业服务费用。 14、根据酒店业经营惯例或酒店业统一会计制度应列入酒店营运成本的费用。,项目运营能源成本,能源的浪费往往来自于能源的虚耗 冷负荷：酒店冷负荷值应在50-100w/m2，而实际设计值常常达到90-130w/m2，总成能耗的巨大浪费。另外酒店过高的层高，大堂未设置旋转门或双层门，造成冷量的浪费和流失。 照明：酒店各类空间的照明标准 大堂100150Lx 门 厅100150Lx 总台150300Lx 餐厅100150Lx 宴会厅1

20、50300Lx 客房50100Lx 写字台100200Lx 卫生间50100Lx 办公区150300Lx 走道、楼梯100150Lx 热水：客房热水40-50kg/间天，热交换器的水温控制在55，锅炉功率大于总用热量的10-15%即可。,小业主的税收成本,营业税：实际收入的5% 个人所得税： 4000元时：实际收入*(1-20%)*10% 或=4000元时：实际收入-800元*10% 备注：海南及部分省市执行的是4-5%的综合税,- 评估成本,销售及产权交易成本（略）,销售推广费用（参考下嘉莲华） 营业税 企业所得税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 印花税 契税,- 评估成本,客源分类

21、,住酒店有两类客户，本地的，外地的；本地的目的主要为休闲、开会，休闲包括打麻将，约会；开会包括商务谈判，董事会，年会，产品宣传会等；外地的分为来玩的，来工作的；来玩的又分为观光的，休闲的，探亲访友的；来工作的主要是商务谈判，聚众开会的，来当地考察的,- 评估经营,影响客源的七大因素,客源评估,中国经济及旅游概况,城市酒店市场概况,城市经济环境,项目区位分析,住宿率量化分析渗透率,影响酒店市场渗透率水平的要素： 地点和规模； 到达主要商业、商务区的可进入性和临近程度； 品牌的亲疏性； 设施的品质和环境的舒适性； 服务的品质； 与竞争对手相比，其房价的结构和折扣政策； 市场营销的力度； 竞争对手酒

22、店产品的年限； 品牌价值和认知； 品牌忠诚计划等。,案例：淮安鼎立财富广场酒店（2008）,平均房价的量化分析,千分之一法： 平均房价=（土地使用费造价设施设备成本）客房总数1000 成本倒推法： 平均房价=（小业主年度投资回报总额+产权客房营运成本）/产权客房数量住宿率 类比法 平均房价=竞争酒店房价 品牌价值加权酒店设计加权,品牌的价值,酒店客房设计,配套设施面积大堂,配套设施面积其他公用设施面积,经营面积的效率,每间房的项目分摊（平均）面积 五星级酒店的项目分摊面积应控制在120至130平方米，但是中国不少度假酒店面积甚至超过了200平方米。 客房部分面积占项目总面积的比例 五星级酒店（

23、净）客房面积占总项目的比例应尽量向40%靠近。,酒店的资产经营,时权酒店的定义,所有以会员制、协议、租赁、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿或其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上。 源自Real Estate Timeshareing Act CH721 Florida,标准时权酒店产品,将酒店指定住宿单元的使用权分割出售，每个购买者将拥有该住宿单元每年一周，共计若干年的免费住宿权利，时权酒店的购买者每年还需交纳一笔物业维护费用，以保持住宿单元的正常使用、维护和更新。 同时购买者可以申请成为该

24、酒店加盟的度假交换网络的会员，通过交换网络购买者可以将自己所拥有的住宿权交换到网络中的其他酒店使用。,时权酒店会员基本权利,住宿权：可以在购买的酒店享受同档次客房每年若干天，共计若干年的免费住宿； 交换权：可以通过交换，享受国内、国际交换网络内酒店的免费住宿； 存储权：当年不用，可以将住宿权存储到下一年使用； 预借权：当年不够用，可以将明年的住宿权借到当年使用； 赠予权：可以将当年的住宿权赠送给亲戚、朋友使用； 转让权：可以将时权酒店的会籍转让给第三方； 优惠权：可以享受本酒店和交换网络内酒店的配套服务设施的优惠。,时权酒店的本质,从本质而言，时权酒店实际上市介于房地产产品和酒店产品之间的一种

25、中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权销售给消费者，消费者取得了对于房产终身处置权。另一个极端是酒店产品，以酒店40年的产权年限计算，它相当于把某个房间的使用权分割成14600份来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了该房间一天的使用权。 时权酒店产品介于两者之间，以每年平均使用1周的标准产品来说，它相当于将房产的使用权分割成52份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它没有房地产那么完整；与酒店产品相比，它分割的份数没有那么零碎。时权酒店就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。,好处1：无需出让酒店产权,酒店产权,

26、所有权,使用权,收益权,处置权,时权酒店会员,好处2：无需更改经营方式,好处3：更多长期客源 平衡淡旺季节,20世纪80年代，在发展成熟的美国市场，当传统饭店业陷入普遍的经营困难中时，时权酒店房产的出租率超过85%。在90年代初期，英国饭店业时权酒店设施的出租率超过70%，高于当时平均水平的60%。而在墨西哥的巴亚尔塔港，时权酒店设施的平均出租率为75%，当地饭店业的出租率仅为46%。 实践证明，时权酒店对于消除季节波动、平抑淡旺季收入、提高出租率有着很大的帮助。特别是对于一些人文节日，通过国内外互换所能获得的收益是十分明显的。,好处4：更多推广渠道 更高品牌知名度,通过在全国范围内建立时权酒

27、店产品销售中心，可以增加酒店在国内的认知度。 交换网站的加盟酒店专属页面宣传 ，会员手册及会员期刊，使酒店的促销价格、优惠信息以及最新的宣传动态都将及时的发送到每个会员手中。 加盟度假交换网络后每年都会有大量的位于全国乃至世界各地的分时度假会员通过度假交换网络来酒店住宿，从而给酒店/度假村带来大量的国际、国内度假游客，有利于提高酒店在国际、国内的知名度及美誉度。,时权酒店=多利润中心,时权酒店会员需支付的费用,假设：一个酒店拿200间客房做时权酒店，时权会员销售价格2万元，年度维护费￥750元/会员，那么由时权酒店销售将带来： 1、资本运营利润： （2万/会员50会员/间200间）（1-30%

28、）-50万（前期启动费用）=￥13950万元 2、管理利润： 50会员/间200间750元/会员.年=￥750万/年 3、额外销售利润 从亚洲地区的情况来看，会员在支付购买产品和年度维护费用之外，平均还会额外消费1020美元。（资料来源：RCI）,时权酒店的发展历程（一）,TIMESHARE起源于二十世纪六十年代的法国阿尔卑斯山，到了二十世纪七十年代早期，在加勒比海和FT. LANDERDALE几家受财政困扰的大厦转向了分时度假行业，证明了TIMESHARE概念是一个成功的度假选择。不久，TIMESHARE开始在美国被广泛接受，二十世纪七十年代中期，销售额跃升至超过五千万，在这次早期的增长过程

29、中，财政不稳定的发展商抱着迅速赚取利益的目的进入这个行业，创建了许多质量和管理很差的房产和令客户不满意的交换经历，导致这个行业不稳定，并在公众中产生了不好的印象。 但是，TIMESHARE的基础概念仍然保持为一个可行的度假选择，二十世纪八十年代，这个市场开始从旅游服务行业吸引财政稳定、受尊敬的公司加入。这些公司将“TIMESHARE”改为“VACATION OWNERSHIP”，并增强了它的可能性，质量和稳定性。 一批高质量的度假村因而产生，使这个行业合法化，并实质性地提高了它的普遍性。今天，这个行业每年的销售额超过60亿，且在服务行业中是消费者的满意比率最高的行业之一。,时权酒店的发展历程（

30、二）,1964 在法国阿尔卑斯山脉旁，创始者想到了这样一种“时权共享”的方法。 1974 全球第一大假期交换公司RCI公司成立总部设在美国印第安州。 1976 第二大交换公司II公司成立，总部设在美国佛罗里达州。 1980 在美国通过有关时权酒店的法令以规范这个行业。 1984 万豪（MARRIOTT）酒店加入这一行业。 1988 在华尔街上市时至今已有达6，200万股票交易。 1989 参与交换计划的家庭超过百万。 1990 迪士尼加入这一行业。 1993 希尔顿加入这一行业。 1994 凯悦酒店加入这一行业。 1997 四季酒店加入这一行业。 1997 第三大交换公司DAE公司成立，总部设

31、在澳大利亚黄金海岸。 2006 中国度假交换平台TPC成立，总部设在中国上海。 2009 中国交换公司行宫网络成立，总部设在中国苏州,国际时权酒店经典案例（一）,万豪国际度假俱乐部 MARROITT VACATION OWNERSHIP INTERNATIONAL的销售统计数据： 1994年 年销售额达2.12亿美元； 1998年 年销售额达4.25亿美元； 2000年 年销售额超过6.9亿美元； 2003年 年销售额超过10亿美元。,Marriott Vacation Club International在世界各旅游热点提供分时度假酒店，无论您在全球多个地区旅游的时候，也可以入住周全完善的M

32、arriott Vacation Club International，任何时候，享受毕生难忘的旅游体验，实现写意人生的梦想。,万豪时权酒店会员的消费倾向,万豪国际度假俱乐 部会员的消费倾向,35%选择在万豪 度假地消费,5%选择出租,20%选择万豪 度假地内部交换,25%选择万豪集团饭店、 游船等其他产品消费,15%选择与国际交换 网络其他度假地交换,国际时权酒店经典案例（二）,希尔顿-格兰德度假俱乐部 在著名饭店集团中成功地建立起时权酒店板块的饭店还有希尔顿集团。1991年底，位于Beverly Hills在全球拥有或经营230家著名饭店的希尔顿集团，与一家名为格兰德的度假俱乐部开展了合作

33、。希尔顿-格兰德度假俱乐部（HGVC），就是由上述两家公司合资组建的，它兼有希尔顿的知名度、雄厚资本实力和格兰德的管理经验、度假地系统、老客户资源。格兰德是一家组建于20世纪70年代末的合资公司，它的会员家庭达5万多户，销售额达6亿美元以上。,希尔顿-格兰德度假俱乐部的产品特点,希尔顿-格兰德度假俱乐部的产品形式是基于某处房产之上的点数制系统，根据住宿单元的面积和淡旺季节给予不同的点数。主要优点有： 它的“原始营地”概念使得顾客将拥有对原购买度假地房产的优先使用权，点数制又使得顾客能以天为单位消费其产品 会员可以将房产使用权转换为希尔顿的常客优惠积分，这样他们就可以在230多家希尔顿饭店中消费

34、。 希尔顿-格兰德度假俱乐部加入RCI的交换网络，购买产品者将自动成为RCI的会员，并可以通过其交换系统参与全球性的交换。 希尔顿-格兰德俱乐部还可以提供折扣机票、租车和其他旅行等产品。,时权酒店在中国的发展历程,代理国外时权酒店产品,中国单体时权酒店产品,中国俱乐部产品（天数制）,中国俱乐部产品（点数制）,1994-1997,1998-2003,2003-2006,2007-至今,代表产品主要为西班牙等地的时权酒店产品,主要代表为珠海石景山旅游度假中心，北京九华山庄、上海太阳岛、青岛SPR等,主要代表为云南太阳度假，天伦度假俱乐部和泰达度假等,主要代表为海航金爵度假俱乐部,中国时权酒店销售现

35、状（2008）,销售额￥3600万元,销售额￥4200万元,销售额￥7000万元,案例：颐尚温泉度假俱乐部,旅游综合体酒店运营创新模式共管酒店,总经理,业主关系,营销,预订/前台,客房管理,工程维护,财务会计,保安,共管公寓度假村,业主关系部,接听业主的电话 接受业主预订其自己的度假单元 编印物业简报 协助生成提供给业主的月度报表 在业主入住之前检查度假单元，保证无懈可击，应该供应的物品充足 协助总经理处理业主的现场要求和问题 检查列入租赁业务的度假单元，每年提供一份检查报告，报告细节包括每套单元的状况，如果有的话，业主应该为改善其单元需要做的事情。例如更换摇晃的餐厅用品，更换起居室污脏的地毯

36、。 协调和组织业主联谊会、业主活动,市场营销的目标客户,休闲度假者或家庭 会议 季节性旅游者,市场营销的主要方法,口碑宣传（业主和租户、旅行作家、旅行代理商和批发商，行业中的其他人员） 包价旅行和协作广告（食品、饮料、娱乐设施、交通、商品、景点门票等等） 目的地营销：（当地政府、商会、旅游局、旅行社） 内部营销：（租户和未签租赁合同的业主） 外部营销：区域营销中心（OPC），互联网、小册子，简报,预订和前台,业主和业主的客人：一样需要前台预订，需要由业主指定与管理公司联系人，防止同一家庭不同家庭成员提出冲突的预订要求； 租户：需要提前预订，并支付住宿费用； 预订可以来自交换系统的客人； 房间分

37、配原则上采用轮换出租；,客房管理,度假单元的规模和位置，房屋清洁时间90分钟 宾客抵达和离店的模式 配备员工方面的考虑（错开清洁时间，兼职员工，客房服务外包，交通补助）,维护和工程（采购代理）,公共区域业主委员会 度假单元业主个人,维护和工程 确认 分析 报价,业主 开始准备工单,维修与工程 执行工单,业委会 决定是否进行维修 准备工单,财务会计,共管公寓度假村最少保持三套会计记录： 1、宾客（单元租户）账目 2、业主账目 3、业委会账目,共管公寓度假村的预算,财务费用 业主预收账款 有限公共设施的费用 业委会的预算,案例：海阳樱花国际（2010）,本项目拟将高层公寓区按照共管酒店模式运营，其中46#、47#楼按照标准酒店运营，其他高层公寓可以按自愿原则委托酒店代为管理。,嵩山温泉 会所,樱花国际 酒店,樱花国际 酒店,案例：海阳樱花国际（续）,政策风