第三部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解课件(印.ppt

1、1,房地产标杆企业成本管理流程核心精解,201312,中国,主办机构：赢房中国,课程介绍,由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。 在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。,课程收益,全面了解标杆房企成本管理流程制度 深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点 分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例 赠送本课件所涉及的标杆企业管理制度电子版（目标成本测算表除外）,课程对象,地产公司董事长、总经理、成本（造价

2、）、采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师,课程目录,工程合同管理 签证变更管理 预结算管理 工程档案管理 招标采购管理 全成本管理,1.1 标杆房企制度流程,工程合同管理办法 详解 合同管理分工原则 合同管理遵循原则 合同结算约束原则 工程合同分类原则 工程合同拟稿审批表 审批流程,工程合同管理,1.2 标杆房企工程付款审批流程,工程付款审批流程 付款原则 特别事项 工程付款审批表,工程合同管理,1.3 合同精细化管理,工程合同管理,1.4 中国式合同潜规则,阴阳合同问题：预防万一 合同名称技巧：巧舌如簧 合同签署时间：小心致命 备案合同内容：有备无患

3、官司裁决方式：甲乙有别,工程合同管理,1.5 合同管理三大关键点,合同官司本质 要命的开工令,工程合同管理,1.6 合同计价原则,签订固定总价合同的四个基本条件 避免小合同大结算,工程合同管理,1.7 标杆房企合同管理案例,工期管理案例 违约管理案例 合同管理案例,工程合同管理,13,1.8 案例探讨,工程合同管理,合同索赔案例 某别墅项目由多种户型组合而成 部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向 施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失 请问本案如何处理索赔？ A 设计负全责 B 施工单位负全责 C 设计负主要责任，施工单位负部分责任 D 施工单位负主要

4、责任，设计负部分责任,2.1 标杆房企制度流程,设计变更及现场签证管理办法详解 通用管理原则 签证变更类型 签证变更流程 责任承担原则 结算控制条款 签证变更单 一个指令单可有多个确认单 现场土石方签证确认办法 审批单不能替代确认单,签证变更管理,2.2 签证变更三个必备单,标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较 单一：乙方不应参与 单二：办理完工依据 单三：结算根本依据 不是唯一 事后补单案例 绿化变更案例,签证变更管理,2.3 标杆房企签证变更管理核心详解,签证变更关键控制点 紧急情况约定 来自乙方对甲方的保护 不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确认记录 无效规定 三单齐全 专业会签

5、交楼影响 原件结算,签证变更管理,2.4 签证变更处理三大原则,土石方案例 材料换填案例,签证变更管理,3.1 标杆房企制度流程,工程计价管理办法详解 通用原则 资料规定 计价原则 施工组织设计特别条款,预结算管理,3.2 标杆房企制度流程,工程预结算管理办法详解 通用原则 结算流程 时间要求 优先原则 工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 ,预结算管理,3.3 标杆房企制度流程,工程报送结算资料作业指引详解 通用要求 特别要求：土石方、桩基 、园林,预结算管理,3.4 标杆房企制度流程,工程结算复核实施细则详解 通用原则 关键原则 权利责任 复核基本方法 复核过程控制,预结算管理,3.5 现

6、代预算管理模式,现代预算管理与传统预算管理差异 预算工作已不再是一栋楼一次算完,预结算管理,3.6 标杆房企预结算管理核心详解,结算原则大样图案例 结算规划结算不及时案例 材料管理甲供材案例 现场控制构造柱案例 细节技巧屋面防水、园建基础案例 单位管理结算范围案例 竣工控制竣工验收案例 关闭结算涂料结算案例,预结算管理,3.7.1 目标成本阶段对结算的管理,预结算管理,25,3.7.2 施工图阶段对结算的管理,预结算管理,26,3.7.3 招标阶段对结算的管理,预结算管理,27,3.7.4 施工阶段对结算的管理,预结算管理,28,3.7.5 结算阶段对结算的管理,预结算管理,29,3.8 管理

7、结算的六个方向,预结算管理,30,3.9 结算三大条件,预结算管理,31,3.10 案例探讨,预结算管理,绿化变更案例 签合同前对方发现有一种树单价错误（少一个零），造成价格偏差200万元 修正此错误，对方将由最低价变成次低价 对方董事长签下承诺函，同意价格不调整 请问本案如何处理？ A 仍由该公司中标，合同金额不变 B 取消该合同，改由次低价中标（合同金额增加100万元） C 其它建议,4.1 标杆房企制度流程,成本档案管理办法详解 通用原则 档案分类 归档主线 保存规定,工程档案管理,4.2 工程档案存放原则,存档文件 查询文件 制度文件 结算文件 过期文件,工程档案管理,4.3 工程档案

8、管理关键控制点,公共集中原则：公属性 权限分级原则：保密性 及时存档原则：完整性 及时清理原则：有效性 销毁时限原则：回收性 借阅登记原则：追溯性 台账检索原则：快捷性 定期备份原则：安全性,工程档案管理,4.4 标杆房企档案管理案例,图纸错误案例 合同台账案例,工程档案管理,5.1 标杆房企制度流程,工程招标管理办法详解 通用原则 决策机构 职责分工及详细分工表 招标策划主要内容 标段划分案例 招标方案案例 标底规定 投标单位规定 供应商管理案例 定标规定 废标规定 工程采购管理办法,招标采购管理,5.2 标杆房企制度流程,采购信息管理规定详解 保密级别 范围规定 内控规定,招标采购管理,5

9、.3 标杆房企制度流程,供应商资质审查操作指引详解 审查原则 考察原则 营销整合案例,招标采购管理,5.4 标杆房企招标采购流程详解,组织架构 采购模式分类 采购原则 战略合作层级 供应商分类 采购业务框架图,招标采购管理,5.5 标杆房企商务标评标方法,经济标评审报告示例 错漏项处理原则 废标、弃标情况 目标成本 不平衡报价 特别条款 传播范围 标书准确性判断技巧,招标采购管理,5.6 外联环节关键控制点,组织分工 外联原则,招标采购管理,5.7 发标环节关键控制点,发标原则 留下痕迹 发标案例,招标采购管理,5.8 答疑环节关键控制点,答疑原则 留下痕迹 串标案例,招标采购管理,5.9 开

10、标环节关键控制点,开标原则 囿于形式 招标泄密案例,招标采购管理,5.10 定标环节关键控制点,定标原则,招标采购管理,6.1 标杆房企全成本管理理念及其核心,管理角度看成本,全成本管理,6.2 标杆房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,萨缪尔森经济学(1948)前言,我在赚钱谋生预算员 我在做全国最出色的石匠活造价师 我在建一座教堂成本管理者 不是职务决定一个人是否是管理者,管理角度看成本,6.3 标杆房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,管理角度看成本,“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F. Drucke,6.4 标杆房企全成本管理理念及其

11、核心,管理角度看成本,全成本管理,6.5 标杆房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,6.6 标杆房企全成本管理模式,全成本管理,造价审算型：被动 事后 目标管理型：主动 事前 企业经营目标=预期售价-目标成本,6.7 标杆房企成本管理架构,全成本管理,6.8 标杆房企全成本关系图,全成本管理,6.9 标杆房企全成本构成,全成本管理,土地成本 前期准备费 建筑工程费 安装工程费 室外管网工程费 园林环境费 配套设施费 开发间接费 期间费,6.10 标杆房企目标成本管理体系,全成本管理,目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期

12、望利润，预先制定并力争控制的产品成本 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线,6.11 标杆房企目标成本管理体系,全成本管理,6.12 标杆房企目标成本管理体系,全成本管理,目标成本管理实施细则详解 目标成本文件构成 目标成本管理原则 制定步骤 修订条件 考核指标,6.13 标杆房企目标成本编制原则,全成本管理,6.14 标杆房企目标成本编制程序,全成本管理,6.15 标杆房企目标成本测算表,全成本管理,目标成本测算表简介,6.16 标杆房企目标成本控制责任书,全成本管

13、理,目标成本控制责任书详解 编制依据 各部门作业目标 控制要点 施工组织案例,6.17 标杆房企新城市目标成本解决方案,全成本管理,借助网络 政府部门 造价管理 咨询公司 施工企业,房产公司 亲朋好友 楼盘考察 实地踏勘 谨慎对比,6.18 标杆房企前期成本管理模式,全成本管理,设计阶段成本管理工作指引详解 概念设计阶段 方案设计阶段 建筑设计 结构设计 安装设计 环境设计 销售包装工程设计 组团划分案例 景观设计案例,6.19 标杆房企产品线,全成本管理,6.20 标杆房企无效成本管理,全成本管理,无效成本管理工作指引详解 无效成本定义 无效成本分类 无效成本控制措施 无效成本分析表 材料保

14、管案例 无效成本案例,6.21 标杆房企动态成本管理,全成本管理,成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程 动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整,6.22 动态成本管理意义,全成本管理,保证成本处于可控 保证目标成本实现 提供成本决策依据 满足融资渠道需要,6.23 标杆房企动态成本构成,全成本管理,6.24 标杆房企动态成本管理原则,全成本管理,全过程管理原则 全员管理原则 目标管理原则 责任管理原则 及时调整原则,6.25 标杆房企动态成本管理月报,全成本管理,成本管理月报介绍,6.26 标杆房企责任成本管理,全成本管理,实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本 责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的 属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环,6.27 标杆房企责任成本管理体