2014年半年度徐州房地产市场报告.pptx

1、1、徐州市房地产半年市场报告徐州世联地产2014.7撰写人：谢建波，2第四编商社市场分析篇381，市场综述-39，供给量分析403，地区需求量分析414，产量分析425，成交平均价格分析43第五编商品住宅市场441，市场综述452，供给量分析463，产量分析474，地区需求量分析444 成交价格第六编办公房地产市场50一、市场综述-51二、供给量分析52三、产量分析53四、区域成交分布54五、平均价格分析55第七编商业房地产市场56一、市场综述57二、供给量分析58三、成交分析59四、区域成交分析60五、 平均价格分析61第一上半年库存市场分析62第9篇：下半年市场5大预测64第10篇2014

2、上半年大厦营销活动69目录第一篇区域发展研究7第二篇政策引导15数字楼市22成交排名23第三篇土地市场背景篇27一、土地市场概况28二、土地供应分析31三、土地成交分析32四、 地价分析355、土地用途供求分析366、土地区域供求分析37，31、放宽购买限制和定居住房，地方政府目前主要的“救市”手段年初两会提出的“分类规制”指导思想给予地方政府更多的自主权后，地方政府也陆续推出了“救市”政策。 现在无论是已经发表的还是传闻的，都有以下三个特点： 1、都是高库存压力大的城市。 2、力度温和，市场信号作用大于实际效果。 3 .方法相对单一。 1、扩建住房购房需求、呼和浩特先全面取消限购、限购和放宽

3、限购是地方政府目前“救市”的主要手段。 无锡4月份降低了购房定居门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口5月份发布了“购房定居”新政。 6月初在住房建设部再次确认地方政府可以自行调整政策后，沈阳传来了全面取消限购的消息，不过仅一天后就恢复了原来的限购政策。 呼和浩特6月26日宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放宽限购的序幕，预计将有更多城市跟进。 2、制定降低公积金门槛、提高贷款额、提高购买力、在其他城市放宽购买限制、购买住宅等政策的同时，其他城市打算在5月份用公积金作文章，以提高购买者的购买能力。 宣城、芜湖、扬州相继进行公积金、权利税补贴等政策方面

4、的调整。 其中宣城将公积金额由20万元提高至30万元扬州在借款人申请公积金贷款时允许提取本人及配偶住房公积金芜湖允许两套房申请折扣贷款，支持外国转户使用公积金贷款购房呼和浩特在全面取消限购的同时，将公积金贷款提高到50万元。 房地产上半年的市场表现，4，上半年，特别是第二季度，房地产市场进入了明显的调整期。 部分二、三线城市项目开始大幅度降价，部分住宅企业如九龙仓、雅居乐、保利、中海等相继启动全国降价促销活动，引起房地产行业对“拐点”的关注。 但是，业界专家和住建部都不认为现在的市场调整是业界的“拐点”，更多的是市场的自我修复。 那么，市场调整的时间是多少？ 调整幅度和影响有多大？ 一、市场概

5、述：外部环境整体平稳良好，但市场调整加剧是在国家自主实施微刺激的背景下，虽然宏观经济仍有很大的下行压力，但企业有稳定复苏的趋势。 从经济“三辆马车”的角度来看，出口持续好转，5月份的出口比上年同期增加7%，贸易顺差为359亿2009万美元，从2009年初开始达到了单月最高值。 社会消费平均零售总额比上年增加12.5%，比2014年初稳步上升，增加0.7个百分点。 前5个月中国固定资产投资名义上增加了17.2个百分点，比2013年全年下降了2.4个百分点，但仍处于高水平。期待上半年房地产市场的政策方面比经济方面的稳定更加积极。 在第一季度的“两会”中，中央正式提出了“分类措施”的原则，中央政府在

6、全国层面参与房地产管制逐渐退出，给予地方政府更多的主动权。 从上半年的政策方面来看，地方政府在市场进入调整后，试图采取刺激楼市的政策，但普遍力量很小。 在推进新型城市化户籍改革或区域经济一体化的大框架下，只有以购房定居的名义突破限购壁垒的地方，国务院记者招待会上住宅建设部发言人表示：“至今为止我得到的信息中，没有公开声明取消限购的地方。 总的来说，地方“支撑”政策力比较温和，手法也比较单一。 经济基本面的企业稳定，政策面也比较平稳，新供应逐渐恢复的情况下，市场需求衰退，城市成交低迷，一些项目价格开始调整，期待加快。 5、上半年以来，房地产行业整体增速下降，少数指标出现负增长，如新开工面积、销售

7、面积、土地成交面积等。 由于2013年基数过高，上半年增速比上年下降，也属于正常市场调整。 但从环比来看，增速放缓，跌幅逐月扩大，市场进入调整势头已确立。 一、主要指标下跌趋势缓慢，经济尚未摆脱下行压力近年来，在国家调整产业结构、积极放缓经济增速的背景下，市场对整体经济下行压力的隐性担忧接踵而至，年初两会上中央提出今年GDP增速在7.5%左右最终一季度中国经济增速探索一季度以来的新低，GDP实现7.4的上个月中国固定资产投资名义上增加了17.2个百分点，比2013年同期下降了3.2个百分点，比去年全年下降了2.4个百分点，比上个月继续下降了1个百分点。 在总体经济增长不乐观的情况下，上半年以来

8、，中央政府推出“微刺激”“稳定增长”政策，加快国内基础设施投资，对外贸易出口有所改善，在一定程度上补偿了固定资产投资，特别是房地产开发投资下对总体经济的冲击。 2014年5月，规模以上的工业增加值比上年增加8.8%，上年5月比上年增加8.7%。 与此同时，“克强指数”的两个主要指标是发电量和货物运输量，上一个5月份的累计比上年分别增加了5.7%和6.8%，发电量在年内顺利上升。 另一方面，5月份的制造业PMI也比上个月上升0.4达到50.8%，连续3个月恢复。 主要指标下跌趋势已经放缓，但总体经济仍未摆脱下行压力。 二、开发投资增速持续下降，新开工增速在2008年谷2014年上半年持续下降，全

9、国房地产开发投资增速持续下降，5月，全国房地产开发投资比上年增长14.7%，为30739亿元，增速比去年下降6个百分点。 其中住房投资21043亿元，结合房地产开发投资新开工面积，2014年市场下跌趋势更为明显，2014年1-5月，全国房地产新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%。 其中，住房新开工面积为4.26亿平方米，同比下降21.6%，均创2002年以来5月份新开工面积最大跌幅。 6、展望：土地市场继续分化，基本价格、流量整体扩大，2014年上半年土地市场起伏激烈，年初热势难以复盖后期颓势，房地产大环境下下半年土地市场下半年政府偏少，有迎来下半年或供应地高峰的倾向。 今年5月，

10、国土资源部暂停了全国住宅用地供给修订计划的对外公布，由地方亲自公布各省的供给地修订计划。 现在，很多城市已经发表了年度经营用地的供给地修订计划，但到上半年许多城市实现供给的还不到修订计划供给的5成。考虑到下半年住宅企业的销售达到高峰，资金比较充裕，占有土地的意愿提高，加上地方政府的财政压力，下半年各地政府的土地供给量一定会增加。 基本价格的成交、溢出现象继续扩大，溢出率有可能下降。 2014年下半年，现在楼市处于调整期，国家有市场自我调整的倾向，预计不会出台政策介入。 在这样的背景下，市场整体的展望情绪稍微缓和，只期待销售额恢复，住宅企业的岗位积极性恢复，但岗位仍需慎重，高溢价区划难以出现，整

11、体溢出率下降。 同时，随着下半年土地集中进市，流动标志和基价成交情况将继续上演，土地市场将难以挽回2013年的荣耀。 下半年市场展望：一、“微刺激”是常态，地方多样化“救济市”手段和力量增加普通商社供应，通过财税、货币政策继续保障合理的自住消费需求，控制投机、投资需求仍然是中央控制房地产的主要方向。 预计下半年中央政府的管制措施仍然总体稳定，在分类管制原则下，通过市场自身的调整来解决市场自身的供求矛盾。 当然，中央政府不能委托市场自由发展，舆论、限购、信用、税收等手段被纳入市场调整，继续“微刺激”预计是中央政府规制的策略。 在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，财政压力所迫，下半年地方政府根

12、据中央的“分类限制”原则，特别是最近的住房建设部再次确认房地产市场限制的地方主动权后，制定多样调整政策的可能性提高了，二、市场已经出现积极变化， 地量后地价的出现，尽管企业稳定今年市场调整的原因是多方面的，但我们认为供求量价格等市场本身的内因造成的很多。 短期市场的稳定也依赖于这些方面正常运作：需求在一定程度上积累，价格有所调整。 7、部分13360城市区域发展研究，8、环渤海经济圈和长三角城市群辐射影响下，腹地出现迁移带“淮海经济区”概念，在城市一体化过程中徐州核心城市辐射力将向更广泛的方向发展。 东部沿海经济圈体系逐渐充实提高：环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈中国已达20个，在沿海三大

13、经济圈牵引下和周边“虹吸效应”巨大压力下，“淮海经济区”运而生，走向与长三角城市圈联合的道路，中部淮海经济区位于中国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来有着很大的联动发展空间。 淮海经济区位于中国中东部地区，北为环渤海经济圈，东南为长三角经济圈，淮海经济区是两个经济圈连接的必由之路。 在中国国民经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈(环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈)是中国经济发展的绝对核心。 淮海经济区位于两个经济圈中，是陆路交通中连接两个经济圈的桥梁，发展前景良好。 淮海经济区研究，9、徐州市位于淮海经济区的核心位置，在四省20个地级市淮海经济区中，徐州成长为淮海经济区第

14、一梯级(徐州、济宁、临沂、盐城)城市之一。 淮海经济区由山东、江苏、安徽、河南四省20个市组成淮海经济区由鲁南、苏北、豫东、皖北等20个地级城市和管辖范围组成。以徐州为核心，包括江苏连云港、宿迁、淮阳、盐城、山东济宁、泰安、临沂、日照、枣庄、点心店、安徽淮北、宿州、蚌埠、阜阳、河南周口、商丘、开封。 淮海经济区人口密度高，消费需求潜力大，总面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密集地区，潜在消费需求巨大。 淮海经济区经济发展比较低，但发展速度快，未来发展有很大潜力。 淮海经济区整体经济发展开始进入全面加速期。 2008年淮海经济区地区产值达20090亿元，约占全国经济总量的6.7%

15、，20年增加25倍的徐州、济宁、临沂、盐城四市自2004年以来相继实现双超(GDP超亿元，财政收入超亿)。 淮海经济区研究，10、徐州位于苏、吕、豫、皖四省交界，古代丝绸之路与现代京沪高铁的交汇点被称为“五省通袴”，是中国东部地区东西南北大道的交通枢纽。 徐州城市发展研究城市区位，徐州位于古丝绸之路与北京上海高铁十字中枢位置，交通首位清晰，地理位于淮海经济区中心位置。 徐州位于苏、吕、豫、皖四省边界，是东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈之间的淮海经济区的中心位置。 徐州素被称为“五省通袴”，是中国东部地区东西南北大道的交通中枢。 徐州自古以来就有“东领淮海、西接中原、南屏江淮、北粉

16、笔齐吕”，被称为“五省通袴”。 从道路交通看徐州位于我国东西南北大道的交叉点，是我国经济发达地区重要的交通枢纽。 徐州市辖五区四县二市，总面积11571平方公里的徐州位于江苏省西北部，现辖丰县、沛县、睢宁县四县、邳州市、新县市二市、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、铜山区五区，总占地面积达到11571平凡公里其对外交通发达，为城市经济飞跃和城市能源水平提高提供了重要支持。 徐州市发展研究对外交通结构，铁路方面：国内现有铁路线31条，其中专用线26条，车站10个，北京上海、陇海两条铁路干线在此相交。 随着京沪高铁2010年全线贯通，当时位于中点的徐州到达京沪两地的时间仅为2.5小时。 航空方面：徐

17、州观音机场已开通全国四十多条航线。 高速公路方面现有4条高速公路：霍连高速(大厅坚决的连云港)京福高速(北京福州)京沪高速(北京上海)徐宿宁高速(徐州宿迁南京)徐州站、北京、上海、武汉、徐州铁路、机场结构、12、徐州正向特大城市规模发展，据城市总体规划2020 “两核、五组”实施“东进、南扩、北造、西延”，以疏远旧城、优化功能的三区鼎立城市结构初步形成的城市东沿陇海铁路和东南沿104国道和古黄河旧道为城市的主要发展轴。 徐州城市发展研究城市规划，核心1 :中心区向西优化兴西部优化演出，逐步缓解老城区压力，实现中心区有效扩大。 项目所在地成为中心区西部兴起的重要区域核心2 :“东进”东部新城区城市通过综合开发跨越东三环形成新城群，完善功能，增强对外辐射力。 徐州正向“双核”城市结构法发展，其中有项目的区划随着中心区的西部优化而兴起，融入徐州市中心区的发展结构。13、随着徐州需求量的扩大和成熟开发者的入驻，徐州房地产投资额稳步上升，比全市固定资产投资增速增加。 2013年的数据显示，房地产开发投资在全国固定资产投资中所占的比例仍然达到22.70%，2013年房地产开发投资的增速逐渐回升。 随着成熟房