2011年08月01日烟台市龙湖葡醍海岸开盘情况总结.ppt

1、,龙湖葡醍海岸开盘情况总结,2011.08.01,一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况,【目录contents】,项目位置：牟平区养马岛前海区域 总占地：8000亩 项目定位：城市综合体 开发周期：8-10年 拿地时间：2010年8月30日 地价：共49亿 开发顺序：由西向东（A到C地块） 龙湖葡醍海湾项目位于养马岛，北临大海，与国家4A级风景区养马岛隔海相望，距烟台海云台项目约30公里。,A地块,B地块,C地块,万科海云台,龙湖葡醍海湾,项目概况,一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1

2、500元标准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米,A地块2028亩,项目概况,一期范围,龙湖葡醍海湾，容积率低至0.76的高端产品系，4576平米的四季小院，100余平米的葡醍院落，近300平米的颐和墅，部分双拼及联排，皆以威尼斯式水系相连，原木小桥入户。,产品配比,一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。,葡醍院落 上叠 中叠 下叠,三层,二层,地下一层,一层,二层,地下一层,一层,户型,颐和墅 北院 南院,地下一层北入口,地下一层南入口,首层,二层,地下一层北入口,地下一层南入口,首层,二层,户型,四季小院 A1 A2,户型,一、项目简介 二、项目推广

3、传播策略 三、项目销售策略及开盘情况,【目录contents】,营销策略,通过客户拜访、北京龙湖体验造成口碑造成口碑传播,线下通过客户拜访、北京龙湖体验形成期待，并结合节点把控调足客户胃口,密集传播,节点把控,线上集中开盘前2个月进行本地推广，保证市场在一段时间内都有龙湖的声音,亮相、示范区开放、样板间开放之间相隔1个月，节点紧凑,一期立足本地，造足声势及影响力，通过线上的密集投放造成全城认知、线下渠道拜访客户、北京体验等动作至客户积累一定量后进行挤压；营销节奏紧密保持客户黏度。,媒体组合策略： 【集中段+高频次+大范围+全覆盖】 从6月2日至7月30覆盖全烟台，以高频次的报广以及大范围的彩信

4、进行信息传播轰炸，并在主流媒体上进行形象树立（户外、网络）保证在一段时间内市场上全是龙湖的声音。,线上传播主线：,营销策略,2010年12月底,2011年3月,本地客户访谈,2011年6月18日,龙湖示范区开放,启动北京龙湖体验,2011年7月16日,龙湖样板间开放,龙湖开盘,2011年7月30-31日,2011年6月2日,全城推广开始,累客200组,累客1000组,累客2000组,累客1500组,6月2日，烟台晚报媒体楼书（8连版）全城亮相,6月9日、6月16日，烟台晚报半版、整版（区域、规划）,报广,6月22日、6月23日，烟台晚报半版、整版（规划、园林）,报广,6月30日、7月7日、7月

5、14日，烟台晚报半版、整版（产品）,报广,报广,6月30日、7月7日、7月14日，烟台晚报半版、整版（产品、开盘告知）,【回顾】 密集投放：从6月到7月底为其主要推广周期，期间进行密集的投放：报广（一周一期）、彩信（6月初20万/天）网络、户外； 节点把控：前期客户拜访100组开始小规模集中进行北京龙湖体验，形成口碑传播，客户积累至大规模后进行示范区及样板间开放，扩大口碑效应； 推广主线：在区域相对成熟的基础上主要宣传规划、产品、园林等卖点。,营销策略,销售中心开放现场情况,一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况,【目录contents】,销售策略,产品策略： 总价在1

6、10-150万的叠院主要与区域内（檀珑湾、金地等项目）140-150平米高层竞争、300-400万独院主要与区域内200-300平米平层以及多层竞争。 推盘策略： 饥饿推盘：首期（周六开盘当天）根据客户情况，推出400余套叠院、400余套独院；叠院当销售完毕后第二天加推800余套叠院，亦售罄。 价格策略： 高预期、低实现：开盘当天释放价格，较之前释放总价均低，另外折扣力度较大（北京体验客户3个点、周末签合同3个点、一次性3个点）现场挤压效果良好。,成交客户本地客户：北京客户：县市区=4：1：0.5,开盘情况,一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。,【回顾】 龙湖开盘热销是各节点配合紧密、各策略组合放大的结果。 前期积累客户以拜访形式，在与客户一对一讲解中渗透