第一章 资产评估概论.ppt

1、2020/8/3,资产评估学,1,第一章 导论,2020/8/3,资产评估学,2,本章是全书的理论基础。通过本章的学习，要求掌握资产评估的基本概念、基本理论，为学习本课程的后面内容打下理论基础。,教学目的,2020/8/3,资产评估学,3,教学要求,要求重点掌握： 1、资产的概念、资产评估的概念、资产评估的主体和对象、资产评估的目的、资产评估的假设和原则、资产评估的价值类型、资产评估的依据和程序等内容。 2、此外，对资产评估的目的要充分认识，因为目的决定了许多要素，如评估的假设、对象、方法、结果等。 3、了解资产评估的产生和发展、我国资产评估的特点、中国资产评估行业的主要法律法规、注册资产评估

2、师职业道德规范等。,2020/8/3,资产评估学,4,一、资产评估的概念,Distinguish the following items: 1、资产 ( asset ) 2、财产 ( property ) 3、财富 ( wealth ) 4、资源 ( resource ),2020/8/3,资产评估学,5,一、资产评估的概念,与资产有关的名词概念,2020/8/3,资产评估学,6,一、资产评估的概念,（1）财产 “金钱、财物及民事权利义务的总和”辞海 “财产是法律概念”国际评估标准 财产既是一个经济概念（如金钱、财物），又是一个法律概念（如民事权利义务的总和）。,2020/8/3,资产评估学,

3、7,一、资产评估的概念,（2）财富 “具有价值的东西，如自然资源和物质资源” 辞海 与财产相比，财富的涵义更抽象一些，既可指有形的实物，也可指无形的权利；既可指物质的领域，也可指精神的领域。,2020/8/3,资产评估学,8,一、资产评估的概念,（3）资源 “资财的来源，一般指天然的来源”辞海 资源有多种解释。一般可以从广义和狭义两个方面去理解。 广义：包括自然资源、经济资源和人文社会资源等； 狭义：仅指自然资源。,2020/8/3,资产评估学,9,一、资产评估的概念,（一）资产的概念 资产的概念可以从不同的角度去认识：,资产的评估学概念,2020/8/3,资产评估学,10,一、资产评估的概念

4、,1、资产的会计学概念 企业会计制度（2001）：“资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益”。 企业会计准则基本准则（2006）：“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源”。,2020/8/3,资产评估学,11,一、资产评估的概念,2、资产的经济学概念 是指债务资本和权益资本所对应的资产 3、资产的法学概念 将资产表述为财产权,2020/8/3,资产评估学,12,海水是否稀缺？,4、资产的评估学概念 （1）评估学中资产的广义定义，是指具有一定稀缺性并且目前能够开发的资源以及相关的权利。 这个定

5、义具有以下几个特点： 第一、具有一定稀缺性； 第二、目前能够被开发利用； 第三、资产是一种资源； 第四、相关的权利（如经济资源中的债权、专利权、特许经营权等）,2020/8/3,资产评估学,13,一、资产评估的概念,4、资产的评估学概念 （2）评估学中资产的狭义定义 资产是单位和个人所拥有或控制的、能以货币计量的、能够带来未来预期收益的经济资源。 特点： 第一、采用了“单位”这个概念； 第二、采用了“个人”这个概念 第三、能以货币计量 第四、能够带来未来收益,2020/8/3,资产评估学,14,一、资产评估的概念,（二）资产评估的概念 “本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规

6、和资产评估准则，对评估对象在评估基准日和特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。 财政部：资产评估准则-基本准则2004年2月第二条,2020/8/3,资产评估学,15,二、资产评估的产生和发展,（一）基本发展阶段 1、原始评估 2、经验评估 3、科学评估 1792年 英国测量师协会成立 1893年 美国成立最早的评值公司 二战以后，某些资本主义国家的资产评估发展迅速 20世纪80年代末以后 中国、俄罗斯、东欧国家等的资产评估发展很快,2020/8/3,资产评估学,16,二、资产评估的产生和发展,（二）中国资产评估发展情况 1989年，原国家国资局发布了国有资产产权变动必须

7、进行资产评估的若干规定，这是我国第一个提到评估问题的政府文件。 1990年7月，原国家国资局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。 1991年11月 国务院发布91号令国有资产评估管理办法。 1993年，中国资产评估协会成立 。,2020/8/3,资产评估学,17,二、资产评估的产生和发展,1995年3月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。 1995年5月，国家国资局人事部发布注册资产评估师执业资格制度暂行规定、注册资产评估师执业资格考试实施办法。 1997年，中评协提出资产评估准则制定的设想和框架 。 1998年， 国家机关机构改革，国家国资局撤消，并入财政部，资产评估工

8、作由财政部负责管理。,2020/8/3,资产评估学,18,二、资产评估的产生和发展,2001年，财政部正式颁布实施了第一个资产评估具体准则资产评估具体准则无形资产； 2004年2月25日，财政部发布了资产评估准则基本准则，该准则属于业务性准则的基本准则； 同日，还发布了资产评估职业道德准则基本准则。,2020/8/3,资产评估学,19,三、资产评估的目的,既：为什么要进行资产评估。 资产评估目的在资产评估中的重要地位:,评估目的,评估假设,评估方法,2020/8/3,资产评估学,20,三、资产评估的目的,资产评估目的可以分为一般目的和具体目的两大类。 1、一般目的 是指委托进行资产评估的任何当

9、事人的共同目的。 资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。,2020/8/3,资产评估学,21,三、资产评估的目的,2、具体目的 是指评估当事人委托进行资产评估的特定目的。按不同的标准划分，可以分为以下几种类型。,2020/8/3,资产评估学,22,三、资产评估的目的,（三）确定资产评估目的的作用 资产评估目的不同，评估方法就不同，评估结果也会不同，从而对评估当事人的经济利益产生影响。,资产评估目的,评估假设,评估方法,决定,制约,2020/8/3,资产评估学,23,四、资产评估要素,2020/8/3,资产评估学,24,四、资产评估要素,（一）主体 指从事资产评估的机构和人员（主要

10、指注册资产评估师），他们是资产评估工作的主导者。 （二）客体 即被评估资产，是资产评估的具体对象，又称为评估对象。 （三）目的 指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。,2020/8/3,资产评估学,25,四、资产评估要素,（四）程序 资产评估工作从开始准备到最后结束的工作步骤或顺序。 （五）价值类型 对评估价值的质的规定。 （六）方法 是实施资产评估工作的技术手段。,2020/8/3,资产评估学,26,四、资产评估要素,（七）资产评估的依据 1、行为依据 指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据，如： （1）公司董事会关于进行资产评估的决议 （2）评估委托人与评估机

11、构签订的资产评估业务约定书 （3）有关部门（如法院）对评估机构的资产评估委托书等。,2020/8/3,资产评估学,27,四、资产评估要素,2、法规依据 法规依据是指从事资产评估工作应遵循的有关法律、法规依据，如： （1）国务院91号令：国有资产评估管理办法； （2）财政部（99）91号资产评估报告基本内容与格式的暂行规定 （3）资 产评估准则,2020/8/3,资产评估学,28,四、资产评估要素,3、产权依据 产权依据是指能证明被评估资产权属的依据，如： （1）国有土地使用证 （2）房屋所有权证 （3）购物发票,2020/8/3,资产评估学,29,四、资产评估要素,4、取价依据 取价依据是指评

12、估人员确定被评估资产价值的依据。包括两部分： （1）由评估委托人提供的内部资料，如：会计核算资料、工程结算资料等； （2）由评估人员搜集的外部资料，如：市场价格、统计数据、技术标准及其他参数等。,2020/8/3,资产评估学,30,四、资产评估要素,（八）原则 即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。,2020/8/3,资产评估学,31,五、资产评估的特点,2020/8/3,资产评估学,32,五、资产评估的特点,（一）现实性 评估对象应是特定日期客观存在的、且能在此状态的基础上带来预期收益的资产。 从三个方面去理解： 1、特定日期（指评估基准日） 2、客观存在（

13、评估基准日这一特定时点上，评估对象是客观存在的）。 3、能带来预期收益 预期收益以该评估对象于评估基准日现实状态为基础来进行估算。,2020/8/3,资产评估学,33,五、资产评估的特点,（二）市场性 市场性包括两个方面的涵义： 1、资产评估是市场经济的产物。 2、资产评估以市场信息为依据。如供求信息、价格信息等。 （三）公正性 指资产评估行为要以有关的法律、法规以及资产评估准则等作为执业准绳，而不能偏袒当事人的任何一方。,2020/8/3,资产评估学,34,五、资产评估的特点,（四）专业性 资产评估工作必须由专门的机构和专门的人员来进行。 （五）咨询性 资产评估结论是为资产业务提供专业化估价

14、意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。,2020/8/3,资产评估学,35,六、资产评估的范围和对象,（一）资产评估范围的涵义 评估范围是指对评估当事人委托评估的资产所划定的范围，如整体资产、部分资产或单项资产等。 （二）资产评估对象的涵义 评估对象是在已划定的评估范围内所确定的具体的被评估资产，如一幢房屋、一台机器设备等。又称为资产评估客体。,2020/8/3,资产评估学,36,六、资产评估的范围和对象,（三）资产评估对象的种类 1、按资产存在的形态：有形资产和无形资产； 2、按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产

15、； 3、按资产能否独立存在：可确指资产和不可确指资产； 4、按资产与生产经营过程的关系：经营性资产和非经营性资产,2020/8/3,资产评估学,37,七、资产评估的假设,2020/8/3,资产评估学,38,七、资产评估的假设,1、公开市场假设 假设被评估对象所处的市场是一个充分发达的、完善的、理想的市场。 在这个市场中，交易双方进行交易的目的都是最大限度地追求经济利益，并掌握有必要的市场信息，有较充分的时间考虑，对交易对象具有必要的专业知识，交易双方的交易行为都是自愿的，交易条件公开并不受限制。,2020/8/3,资产评估学,39,七、资产评估的假设,注意： 市场是受到时间和空间因素制约的。

16、从时间来看，在某个时点上可以是公开市场，但在某一个时点可能就不是公开市场。 从空间来看，市场是有范围的。有地区性市场、全国性市场和国际性市场。,2020/8/3,资产评估学,40,七、资产评估的假设,2、继续使用假设 是对评估对象未来所处状态的一种假设。注意两点： （1）资产的继续使用有两类概念。 对单项资产。如机器设备，称为继续使用假设。 对特殊资产。如企业，称为持续经营假设。,2020/8/3,资产评估学,41,七、资产评估的假设,（2）单项资产的继续使用分为三种情况 在用续用（或原地续用） 在评估目的实现后，仍按评估基准日时的用途继续使用。可为动产或不动产。 转用续用 在评估目的实现后，

17、在原地转换用途继续使用。 移用续用 评估目的实现后，会被易地继续使用。易地使用的资产只能是动产。,2020/8/3,资产评估学,42,七、资产评估的假设,3、清算假设 企业清算包括企业破产、经营期限到期、经营目的实现、业主不愿意继续经营以及其他原因等。在企业清算时的交易会出现两种情况： （1）时间短 即交易事项被要求限制在较短的时间内完成； （2）交易双方的地位不平等 卖方是非自愿地被迫出售，而买方人数又可能很少。 基于这两种情况，清算假设下的被评估资产的评估价值，要低于继续使用假设下同样资产的评估值。,2020/8/3,资产评估学,43,八、资产评估的原则,资产评估原则分为两大类：,2020

18、/8/3,资产评估学,44,八、资产评估的原则,(一)资产评估工作原则 指资产评估工作的行为规范。 1、客观性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去认识事物。资产评估中的客观性至少包含三层涵义。 （1）评估对象客观存在 （2）评估中所采用的数据和指标等是客观的，即有一定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。,2020/8/3,资产评估学,45,资产评估结果要经得起市场检验的论断,也不可以简单地解释为用资产的交易价格来衡量 以重庆啤酒股份公司的一次资产并购交易为例: 交易25%的股份, 最具竞争力的两个买家:美国百威公司出价每股12元,英国的纽卡斯尔公司出价每股10元, 其实卖

19、低不卖高的背后有着“重啤”自己的考虑在“重啤”看来,百威公司已经在中国收购了武汉青岛和合肥等地的啤酒企业的股份,能否重视与“重啤”的合作难以判断,而纽卡斯尔公司则是刚刚进入中国,就纽卡斯尔公司而言,做好与中国的第一个啤酒合作项目恐怕是可以预期的当然,“百威”与“纽卡斯尔”的出价也有各自的企图和考虑,2020/8/3,资产评估学,46,假如某评估机构做“重啤”资产并购的资产评估项目,评估师也只能按“重啤”正常经营情况下股权具有的市场价值做出判断,并不一定会考虑或能够考虑到百威公司纽卡斯尔公司或者“重啤”等的各种战略性战术性构思就是说即使在较为完善的市场条件下,资产评估结果并不一定能与实际成交价格

20、完全一致,2020/8/3,资产评估学,47,八、资产评估的原则,2、独立性原则 坚持公正立场，不偏向评估当事人的任何一方。 3、科学性原则 根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。 4、可行性原则 在不违背执业标准的前提下，结合考虑资产评估的技术和经济等方面的因素，采用适当的、可行的评估方法进行评估。具体表现为方法上可行、时间上可行、经济上可行、技术上可行。,2020/8/3,资产评估学,48,八、资产评估的原则,(二)资产评估的技术原则 对资产评估工作的技术规范。 1、预期收益原则 资产在其使用过程中可能为其拥有者或控制者带来的未来经济利

21、益。预期收益的多少决定了资产价值的高低。 2、替代原则 替代就是替换的意思。资产评估中的替代有两层涵义。 一是指替代物。如果在市场上没有与评估对象完全相同的商品时，可以以类似的商品作为参照物来进行评估； 二是指价格。在替代物已确定的情况下，评估人员应选择参照物价格中的较低价格作为被评估资产的评估值。,2020/8/3,资产评估学,49,八、资产评估的原则,3、贡献原则 资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。这种重要性包括两个方面。 一是指该项资产在整体资产中功能性作用的重要性。 二是指该项资产可能带来的未来收益占整体资产可能带来的未来收益的比重。 4、供求原则 评估基准日是指为评估

22、资产的价值而确定的一个时点。评估时要充分考虑在评估基准日资产的供求状况。 5、最佳使用原则 按估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。,2020/8/3,资产评估学,50,九、资产评估机构的组成体系,（一）资产评估管理机构 1、政府机构：财政部门。 2、行业机构：中国资产评估协会 （二）资产评估实施机构 1、专业性资产评估机构 如：地价评估事务所、无形资产评估事务所、矿产资源评估事务所 2、综合性资产评估机构：XX资产评估事务所 3、兼营性资产评估机构：具有资产评估资格的会计师事务 4、执行证券业务的评估机构,2020/8/3,资产评估学,51,十、资产评估的工作程序,2020/8/3,资产评估

23、学,52,十、资产评估的工作程序,下面对资产评估工作中的具体工作程序加以说明(以国有资产评估为例) 1、申请、备案（仅指国有资产评估。企业、国资委或财政部门） 2、委托( 企业 评估机构) 3、会商（企业、评估机构、国资委或财政部门） 4、编制评估计划（评估机构）,2020/8/3,资产评估学,53,十、资产评估的工作程序,5、发放评估明细表（评估机构企业） 6、填写评估明细表，准备资料（企业） 7、搜集资料（包括：企业法人营业执照、会计报表（主要是资产负债表）、财产清单（盘点表）、产权证明等（由评估机构） 8、评估人员进场（评估机构） 9、履行审计程序，表（会计报表）、账（账簿）、证（会计凭

24、证）等核对（评估机构的审计人员）,2020/8/3,资产评估学,54,十、资产评估的工作程序,10、现场查勘（主要是指实物资产，如：房屋、土地、存货等，由评估机构的工程技术人员及存货核查人员） 11、账务调整（评估机构的审计人员与企业会计人员） 12、对评估中查出的问题出具责任文件（如：盘盈、盘亏、报废、坏账等由企业的当事人、财务经理、法定代表人） 13、搜集外部资料（价格、各种参数、定额、标准等由评估机构） 14、确定评估方法，进行评定估算（评估机构）,2020/8/3,资产评估学,55,十、资产评估的工作程序,15、根据评估结果，撰写评估说明及报告书初稿（评估机构） 16、会审（企业、评估

25、机构、国资委或财政部门） 17、根据会审意见进行合理调整，对评估结果及评估报告进行修改（评估机构） 18、报告书定稿、打印、装订（评估机构） 19、送达报告给委托方，委托方交至财政部门备案，评估机构向委托方收取评估费用 20、评估文件归档（评估机构）,2020/8/3,资产评估学,56,十一、资产评估的价值类型,(一)资产评估价值的一般涵义 1、资产评估中的价值不是市场价格 理由在于： （1）有的资产没有市场价格 （2）市场价格不是唯一的。如地区市场价格、国内市场价格和国际市场价格等。,2020/8/3,资产评估学,57,十一、资产评估的价值类型,2、资产评估中的价值反映的是一种公允价值 公允

26、价值的一般涵义是指“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。” 结论： 资产评估中的价值，并不是经济学定义的价值概念，而只是一个评估各方当事人都可以接受的公允价值。,2020/8/3,资产评估学,58,十一、资产评估的价值类型,（二）资产评估的价值类型 资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。 按不同的情况分为两组：,价值类型,2020/8/3,资产评估学,59,十一、资产评估的价值类型,1、市场价值和非市场价值 （1）市场价值 国际评估准则中对市场价值的定义是：“市场价值是自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达

27、成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数。当事的双方应各自精明，谨慎行事，不受任何强迫压制。” （2）非市场价值 不能满足市场价值定义的其他价值。 目前，人们比较公认的非市场价值包括：在用价值、持续经营价值（特指企业）、投资价值、保险价值、税基价值、清算价值等。,2020/8/3,资产评估学,60,十一、资产评估的价值类型,2、重置成本、收益现值、现行市价和清算价格 （1）重置成本 在现时条件下重新购买或建造相同资产所需花费的成本。 （2）收益现值 将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。 （3）现行市价 现行市价是指资产在公开市场上的交易价格。 （4）清算价格

28、 指经济实体在清算行为中，将资产强制售出或快速变现而采用的价格。,2020/8/3,资产评估学,61,十一、资产评估的价值类型,（三）资产评估价值类型的作用 1、表明了被评估资产价值的性质 同样的一项资产，在不同条件下，其价值是不一样的。例如，在继续使用条件下和非继续使用条件下，其价值就会不一样。这是资产评估条件下的价值涵义的特殊性。 2、有利于评估结果的使用 明确价值类型，就明确地界定了评估结果的价值涵义，有利于评估结果使用人对评估结果的理解，从而避免滥用资产评估价值。,2020/8/3,资产评估学,62,十二、资产评估的方法, 什么叫资产评估方法 是实施资产评估工作的技术手段。 资产评估方

29、法与价值类型的区别 方法是指路径，价值类型是指标准。 估价方法的种类 在多年的资产评估实践中，形成了资产评估的三种基本方法，即：市场法、成本法、收益法。我们称这三种方法为基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。,2020/8/3,资产评估学,63,十三、资产评估与会计的联系和区别,（一）联系 主要表现在特定条件下 1、会计计价和财务报告需要利用资产评估结论； 2、资产评估需要参考会计数据资料。,2020/8/3,资产评估学,64,十三、资产评估与会计的联系和区别,（二）区别 1、作用不同。会计主要是反映、监督；评估主要

30、是判断、估算； 2、方法不同。会计主要采用事后核算方法；评估采用的方法则多种多样； 3、目的不同。会计是为企业内部管理和外部有关机构和人员服务；评估则主要是为资产交易或产权交易服务。,2020/8/3,资产评估学,65,十四、资产评估与审计的联系和区别,（一）联系 1、方法相同。是一种事实判断。 2、在企业整体评估中，通常是先审计后评估。 （二）区别 1、目的不同。审计（此处指独立审计）是对会计报表的合法性、公允性进行审核；评估则是评估资产的公允价值。 2、执业标准不同。审计有独立审计准则；评估则有评估准则。 3、对人员的知识面及素质要求不同。,2020/8/3,资产评估学,66,十五、目前我国资产评估的基本特点,1、起步晚、发展快； 2、资产评估对象多（除不动产及机器设备外，还包括流动资产、负债、矿产资源、花草树木、动物、无形资产等）； 3、资产评估涉及的政府行政管理部门多（财政、建设、土地、工商、科委、林业、农业等部门）； 4、资产评估机构类型比较复杂（专业、综合、兼营、证券资格）； 5、与评估有关的各类执业资格并立，尚未建立统一的资产评估资格认可制度和行业自律组织（目前与评估