鑫源精品服饰广场招商策划报告(27日讨论修改稿).ppt

1、营销策划：根据项目前期策划方案，在市场调研的基础上，为实现2007年5月1日新源精品服装广场首层1-3层(以下简称本项目)80%招商(试运营)和8月中旬新源精品服装广场首层1-5层80%招商(正式运营)的最终目标，特制定本计划。通过项目分析，我公司认为目前需要解决的问题包括四个部分：一是招商主体1-5层的定位；第二，计算每层的租金水平；第四，制定投资促进政策；首先，项目概述新源精品服装广场占地12亩，西临万历寺，总建筑面积3.3万平方米。主楼为钢架结构，地上六层，地下一层，地下两层。有20部自动扶梯，两部重量为1吨的客梯和两部重量为2吨的货梯。有中央空调、消防和水电自动报警系统。宽带互联网接入

2、接口，银行、休闲、商务等多功能现代化配套设施。新源精品服装广场是新华市场的标志性建筑。凭借其景观风格的建筑立面、先进完善的配套设施和人性化的管理，“精品”的理念始终贯彻始终，为目标客户展示了高起点、高附加值的商业地产形象。第一部分是地板业态的定位，第二部分是项目的SWOT分析，第一部分是实力开发商的品牌优势分析。该项目的前身新源童装城，已运营9年，在新华商场商圈享有较高的声誉，具有一定的品牌意识，深受商家和市民的信赖；硬件优势：项目拥有一流的硬件设施，商场内配备20台自动扶梯、观光梯和150多台电视机。数字网络技术的应用将使购物中心成为一个超现代化的主题市场，并配备医疗、银行、培训服务中心、餐

3、饮等服务设施，这是石家庄商业项目所独有的；标志性建筑。本项目建筑设计提前，地上全钢框架结构，纯商业布局。从目前的硬件建设来看，它将成为石家庄的标志性建筑。约33，000平方米的规模，现代化的建筑设计和繁华地段的地理位置都是它成为标志性建筑的有力支撑；位于传统商业繁华区。该项目位于新华商场中心，位置可以说是独一无二的，商业投资价值非常明显；2。弱点，周围购物环境差。这些事件影响了市场的声誉，对市场造成了许多负面影响。该项目虽然位于商业集中区，但交通拥挤，这一缺点会在后期运营中出现；本工程主体为钢结构，消防要求将更加严格；该项目经营的高档精品服装与周边的低档业务形成了很大的反差，消费者可能会在感知

4、上降低商品的档次。3.机会分析市政府支持的机会。政府塑造华北重要商业港口的优惠政策，必将刺激城市商业经济发展，有助于改善整体商业环境，扩大项目潜在目标客户群，满足项目发展要求；从建筑、规模、位置和综合性来看，该项目具备成为商业领袖的条件；火车站的搬迁使两大专业市场更好地融合在一起，扩大了它们的影响。4.威胁分析威胁，周边市场的激烈竞争。对各专业市场的投资不断增加，对部分客户的拦截增强了竞争；市场缺乏本土品牌。整体市场中绝大多数品牌都是国外品牌，几乎没有本土品牌。大多数经营者都是代理人，缺乏有机的市场监管只有大市场实现大流通，才能实现大发展，而新华批发市场位于石家庄中心黄金地段，空间稀缺，导致实

5、现大流通的必要条件如停车场、仓储配送中心、加工基地等配套设施落后，尤其是在本项目中；商品和品牌商家在同一区域存在重叠经营现象；随着现在服装制造成本的增加，服装的采购价格也随之增加，这就增加了批发市场运营商的运营成本，也增加了该项目吸引投资的难度。3.新华商场商圈各专业市场楼层定位对比分析。综合分析：项目所在商业区新旧市场差距较大，未升级的市场配套设施不完善；市场一般功能定位单一，缺乏娱乐、饮食、休闲等功能；大部分市场服务质量相对较差，品牌形象不佳；大多数市场缺乏有影响力的核心商店和品牌商品来进入和运营；大多数市场的主要商业模式是“实体批发”，对仓储和货物运输有很多限制，导致营业场所拥挤、人流和

6、物流交叉、现场管理混乱；在本地区，专业化和主题化的市场群体规模较小，不同主题的重叠现象相当普遍，这既不能形成规模经济，也给自身发展造成障碍。4.项目的楼层管理定位和业务组合，结合项目所在商业区的业务分布和各市场楼层管理定位的分析，在充分考虑项目的位置、规模和建筑形式等因素的基础上，项目的市场定位明确以“精品服装”为主营业务，具有医疗、银行、商务服务、餐饮等功能。由“商品交易区”和“配套服务区”组成，因此，在本项目各层的业务定位中，根据目标业务的不同业务类型，将各种类型的业务形式有意识地组合分布在不同的楼层上，使各商业区因业务主题和业务形式的不同而保持自己独特的个性，同时客流能够得到合理的分布，

7、从而避免不同楼层位置对其竞争力和租金水平的影响。具体来说，试着将意外购买概率较高、商品价格较低的格式安排在较低的楼层；在更高的楼层规划具有高目标购买概率和高商品价格的格式；主店规划在较高的楼层，这将刺激投资和后期运营超过一层。本项目详细的楼层管理定位及业务构成如下：本项目的楼层定位及业务组合，楼层定位及业务组合建议，第二部分租金水平计算，1。本项目租金水平计算以本项目租金为基础。通过对可比商场租金的分析比较，运用市场比较法确定该商场最合理的租金。“可比”的定义是，本项目规模和业务品种相似的商场(复兴阁、冉旭商城)或市场(万里寺、新上园)的租金也有一定的参考价值。在市场上与该项目竞争且年租金较高

8、的项目包括万里寺、金波兰、新上园、冉旭购物中心和金一城。具体租金价格如下：(1)主要竞争项目各楼层租金价格表；(2)计算本项目的租金水平。通过比较各大可比商场的租金，本项目中市场可接受且风险较小的租金价格如下：本项目单元各层租金水平一览表：2。租赁期限：地下室一层及地上3-5层为5年，地下室一层及地上2层为20年。3.定金交付：每家店铺5000元定金，退租时无息退还。4.付款方式：银行按揭、一次性付款、分期付款。5.签署投资合同的商人也享受以下优惠六、水、电、空调、物业费用(由物业公司协助)，第三部分投资政策的制定，七、投资要求1。每个经营者必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证，如果是厂

9、家直接经营，还必须提供生产许可证、产品合格证等相关文件，并符合国家有关规定；2.经营范围涉及国家法律、行政法规规定的，应当提交相关部门的批准文件；3.实行商品保真管理，禁止假冒伪劣商品进入市场；4.所有企业或经营机构必须按照投资促进过程的顺序进入市场；5.所有企业或经营机构必须是知名品牌；6 .统一投资、统一管理、统一宣传。八、投资说明1。服从市场分支机构的市场管理；2.遵守工商、税务等部门的管理规定，按规定纳税；3.维护公共室内设施，合理使用各种设施；4.自觉维护市场秩序，禁止公共场所占用道路；5.维护市场整体形象，未经同意不得装修或改造结构。9.投资促进程序1。付5000元订金，双方签订订

10、房合同。2.签署租赁协议。正式租赁协议的签署时间应在整个项目完成前一个月开始，最终确定的商户应提前三天以项目招商部的名义通知招商部。同时，保证从合同正式签订之日起，该商铺完全符合装修条件。3.如果您在规定时间内放弃，押金将不予退还。4.商户对租赁合同的变更必须经经理批准，并重新审核选择商户进入。第四部分是投资促进战略的制定。一、本项目投资促进的目标客户群1。招商的目标客户群是基于本项目的楼层定位，考虑到精品服装一线品牌(高端品牌)的制造商和经销商将国内发展重点放在中心城市和经济发达的沿海城市。石家庄作为一个二级市场，近期很难招募一线品牌。在与他的谈判中，他处于非常被动的地位。因此，在确定招商目

11、标品牌时，国内二线品牌(中高档)服装应作为招商的核心目标，目标明确，以最合理的合作条件和最佳的业务组合引进品牌。本项目的目标客户为：本地区及其他地区的中高档服装制造商和经销商；在南方有品牌和强大的经销商和代理商；经营知名服装品牌的专卖店和连锁店；一些服装公司准备在石家庄设立办事处；本地区中高端品牌服装运营商；其他地区的运营商对该地区服装行业的发展前景持乐观态度。2.目标客户群行为分析。根据项目前期的客户请愿分析，有意关闭项目的客户一般集中在项目周围的商户，大部分属于二次运营或转移运营，与本项目15-30m2的店铺产品一致。据此，本项目的目标客户群定位为：运营商客户群，简要描述如下：新华商圈的运

12、营商和南三路周边的专业市场，主要经营新华商场商圈的服装产品，既有资金实力，又有区域综合体；分散在城市地区经营的企业需要寻找新的发展场所；前店后厂的服装生产加工商户；在其他专业市场经营的商业家庭，由于位置和管理等问题，其目前的经营状况不理想；石家庄及其周边地区的制造商希望打开石井3.影响其租赁的主要因素是：由于本项目的大部分目标客户群是转移业务，影响其决策的主要因素按重要性包括以下几个方面：自身业务和生存本能需求；本项目性价比优越，铺装面积和价格适中；该项目靠近东沟和新华两大商业区，商业繁荣，商业前景乐观；对本项目未来的发展空间抱有很高的期望和信心；优越的地理位置和便捷的交通；合理的店铺规划和完

13、善的商业设施；聪明又现代。4.商家了解信息的渠道，项目网站上的平面广告新闻，软文网上的户外广告；2.本项目的投资促进策略；(1)本项目投资促进策略1。本项目的招商策略1)强势品牌、主力店和旗舰店“三优先”知名品牌、主力店和旗舰店具有很大的吸引力和很强的品牌辐射效应，利用品牌主力店占据楼层的四角或不良位置。这三种商店应该给予最大的折扣，以确保他们顺利进入。2)网络招商在服装专业网站上发布招商信息，推广项目品牌，提高知名度，扩大招商范围。3)业务类型互补布局，集团投资在招商过程中，根据各主题商务楼层的实际招商情况，考虑商铺的各种业务类型之间的关联性和互补性，以及项目各楼层的主题定位，灵活布局，集团

14、招商，各种业务类型的合理匹配和组合，既能保证招商目标的顺利完成，又能满足不同消费层次的需求。4)出去，请进来。该项目应积极“走出去，请进来”，利用各种专业媒体扩大其在全国服装服饰行业的知名度和美誉度，并采用“外资”模式。除了对外国品牌商家和代理商的直邮广告外，还应与在国内服装和服装专业门户网站上的投资推广相结合。5)放水养鱼意味着先做人气，然后一起做生意，分享成长空间。采取各种优惠政策和优质服务相结合，实现真正的市场和店铺的繁荣，与商家共同成长。6)先收紧，然后放松。在遵循“高品位、低门槛”战略的前提下，应关注商户准入条件，放宽主要商户。在开业初期，我们要适当放松所有商户，力争在第一次开业中达

15、到最大效果。7)质量意识和品牌管理策略本项目招商注重向商家和消费者宣传和渗透本项目的品牌管理策略，将质量意识渗透到招商工作的每一个细节，从而在商家和消费者心中树立起强大的品牌形象。2.本项目投资促进阶段划分；(2)本项目的公关策略。本项目公关策略主要服务于不同招商阶段开展的优惠活动，并采取与特殊优惠活动相结合的策略，以降低运营成本。通过公关活动的强参与性和互动性的特点，从根本上促进投资推广，增强客户的社会意识、企业意识、产品意识和价值以及本项目的审美认同。本项目的声誉控制措施和公关活动如下。如需实施，将另行制定详细计划。1.诚信宣言和投资促进简报。鉴于项目前期已经运营了一段时间，部分客户已经注

16、册积累，为了不造成客户流失，我们选择了“3.15”消费者权益日，主动邀请客户参加招商吹风会，发布项目信息，展示项目质量，确定内部认购期间的优惠措施，牢牢抓住客户。时间：2007年3月15日(星期四)地点：世纪酒店内容：全面介绍项目、施工进度、建筑材料等细节，并公布招商优惠措施。嘉宾提问嘉宾：目标商户，意向商户宗旨：安抚人心，稳定客户。2.招商仪式，根据本项目招商情况，前23周重点发布广告，邀请公众投资，筛选和转化客户。时间：2007年4月15日地点：招商部内容：招商仪式参加者：政府官员、新闻媒体、目标商户、潜在商户目的：为了提高知名度，同时向外界传递本项目的招商运作信息，为“五一”市场旺季的到来做准备。3.2007年4月举办北方精品服装订购交易会主办单位：石家庄市工商局、石家庄市商业联合会协办单位：新源精品服装广场宗旨：突出和加强商家、投资者和新华市场管理委员会之间的沟通与合作，以“繁荣市场、赢得更多”的经营理念表达服装城的投资信心和前景。内容：在项目招商阶段，向外商发出订单交易会邀请函，同时宣传项目，吸引投资。4.成立新源商贸城会员俱乐部，在项目运营阶段成立“新源精品服装广场会员俱乐部”，建立以会员为中心的综合商务服务新模式，实施新源服装商会“四个一”计划。建立品牌推广中心：为商家提供广告策划、宣传品设计等专业服务；建立专业服装