远洋西青项目推广方案.ppt

1、经过开发商的前期工作，元阳西青项目的初步产品设计已经初步完成。在产品定位和设计完成的基础上，元阳西青项目已进入实质性营销推广定位和实施阶段。我公司旨在通过分析市场环境和项目本身的特点，找出问题，提出解决问题的方案，并提出相关项目的具体实施建议，以确保项目整体运营的成功和销售目标的实现。前言、报告结构、项目分析及营销难点、项目定位目标客户、竞争产品分析及定价、营销策略推广渠道、销售策略销售控制计划、销售道具推广实施，了解我们的项目，位于西青区，紧邻城市“富人区”，以住宅为主导功能，梅江核心区、距离城市中环路8公里，可分别通过友谊南路和解放南路与市中心相连，这也将缩短项目与中心城市的距离。解放南路

2、、友谊南路、外环路、金港公路和李爽公路交通便利，与市中心联系紧密。区域市场仍处于起步阶段，项目高端形象的建立受到各种配套设施滞后的制约。以三聚为主要产品，总体定位为质量改进型、一期、二期、三期。该项目由北向南分三期开发，平均面积为143平方米。外部问题，区域房地产市场还处于起步阶段；缺乏高质量的项目打下基础；区域形象相对落后，配套设施严重缺乏；这个项目需要依靠大梅江的概念，但它必须面对同一个地区的竞争，客户和产品的同质化；内部问题，李爽高速公路两边的形象差，这严重影响了高品质的房地产。地块不在主干道附近，影响图像显示；销售中心起步较晚，影响了项目形象展示；每个期间的产品线都缺失，需要跨期间销售

3、；巩固购房、两套产权，加大宣传难度；我们面临什么营销困难？随着天津房地产市场的成熟，大梅江地区项目的竞争对手日益增多，竞争日益加剧；随着梅江板块竞争压力的加大和配套设施的缺乏，区域价值提升的空间有限！海河重新定义了这座城市的“新豪宅”，而梅江并不是唯一的“富人区”。对于这个项目，营销的重点在于“自我修养”，全面提升我们的产品实力！美江，已经没有绝对的市场竞争力了！用内心追求完美的态度，外在的“心甘情愿”的宽容和决心。愿意修复城市道路，建造区域花园，帮助邻居换墙，为邻居种树。内部强调以人为本的设计原则，人性化的规划，优雅的建筑设计，建筑与园林的完美结合，细致周到的细节，力求完美的室内装饰金牌俱乐

4、部，悠闲地享受着物业黄金品质的享受，注重“细节观”和“过程观”，处处无设计，处处有用心，入口空无一物，没有特色，缺乏导向标志。破旧道路的广告标志杂乱无章，缺乏统一性。底层商家的橱窗陈旧，缺乏整体性。临街住宅的外墙很旧，空调需要重新粉刷，没有遮盖，布局凌乱。外窗和阳台护栏损坏严重，需要统一拆除或安装。分析周边现状，将社区环境的延伸延伸到李爽高速公路周边非红线的道路改造和绿化种植。粉刷沿街建筑，植树，完成周边墙体和道路的改造和绿化种植，改造周边环境，通过丰富的高差变化、材料和种植处理道路景观。(在道路横断面的处理中，道路补充缺失的人行道，结合路段的风格，并统一铺设。注意协调路面和无障碍设施与其他道

5、路设施的关系。增加树栅，美化树池。通过设置景观小品、休闲座椅、柱廊等手段，营造亲切宜人的氛围，道路铺装示意图，道路铺装主要采用生态透水材料，适当丰富了行人休息区。突出文化氛围，提高整体素质。通过设计，赋予主干道交叉口文化内涵和识别性。拆掉墙，让它变成绿色，把风景的视野延伸到里面。增加移动花盆等形式，丰富绿色品种和种植形式。通过提高植物等级来软化建筑和硬化之间的界面。扩大绿化视野，清理道路两侧和道路两侧的各种杆线，将市政设施融入绿地，利用植被适当覆盖和统一必要市政设施的景观效果，使其具有艺术性。有一些问题：裸杆，供热管道等。影响道路景观效果，存在安全隐患。井盖和雨箅都损坏了。市政设施，增设地下综

6、合管线设施，各类管线伸入地面。弥补丢失和损坏的井盖和雨箅，结合道路特点选择独特的井盖和雨箅，增强艺术氛围。注意与地面路面的连接。对于高于或低于路面的检查井，应降低或升高至水平，或通过斜坡上升的方式进行重建。装修措施：住宅立面外墙重刷油漆，颜色以白色为主，周边店铺装修。商业街的设计不仅体现在建筑材料上，还体现在灯箱广告、干花、灯光、招牌等软装饰上，以营造一种繁荣感和商业氛围；统一设计广告牌，使风格统一、简洁、精致，体现商业特色，而商业橱窗可以根据不同的格式设计，既能体现商业特色又有时代感。周边店铺进行了装修，一些特色路段增加了展示手段，如与灯具相结合。道路两侧的广告在不同的街区使用相同的品牌，形

7、成时尚统一的整体效果。补救措施：空调座椅屏蔽，人性化规划，突出整体性、向心力和统一性。以高层楼板为主的住宅建筑顺应地形，变化有序，使大多数住户面向南北，避免了南北行列式的刚性和单调。强调以人为本的设计原则，创造舒适宜人的人文环境和良好的居住环境。(提升人与自然的亲和力，自然开放社区文化，友好的群体休闲空间，建立亲密和谐的邻里关系)强调生活的一致性，采用人车分离的设计。(以贯穿社区的主干道为主干道，车辆从主干道直接进入地下车库，社区成为步行区)，新古典主义：品味欧罗巴的艺术魅力，开放、创新、精致，建筑本身就是景观的主角，以简单的造型和优雅的色彩呈现高贵的氛围，创造丰富的整体形象，再以细致的细部设

8、计体现建筑的精致感。在建筑设计中挖掘和延伸新古典主义的内涵，吸收世界著名建筑的特点，创造出名副其实的欧洲风格。彻底摆脱成千上万人住在高楼里的困境。建筑可以说话，优秀的建筑是象征意义的同义词。建筑风格优雅，材料简单，色彩柔和，尺度友好，细节丰富，散布在花园中。细节制胜，项目优秀，首先，细节精益求精，人性化意味着为业主想得更多。首层抬高1.5m，使地下加(景观可以通过结合平坡、乔木和灌木、花卉和草来创造，从而创造出丰富多彩和流动的景观空间。)强调群体绿地的自然性和空间的美好性。(利用群体建筑的围合和种植与建筑的进退关系，自然生物与建筑和硬质景观和谐生长，共同创造群体内的友好空间)。建筑与园林的完美

9、结合，空间上的相互渗透，绿化与建筑作为界面，相互包围，使整个景观流畅、连续。积极营造高差、露台花园，创造项目落差之美，形成自然起伏的立体景观，有效增加绿化面积，并使景观具有丰富的层次感，同时增强首层居民的私密性。秉承绿化与建筑是界面、相互包围的理念，呈现出景观设计的灵活性、节奏性和节奏性三大特点，强调硬质土地上的绿化种植，强调木材胜于草，压缩集团内部道路和硬质路面面积，从实际出发扩大绿化面积。有更多的软绿化(水景、植物等)。)和不太硬的绿化(广场、地板等)。)在风景中。选择植物的方法是多树、多花、少草。在园林绿化建设中，强调以树木为骨干的绿色植物为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费了大

10、量的水资源，其产氧能力相对较弱。相反，灌木和树木不仅可以遮荫、吸收热量、减少干燥，还能产生大量氧气。它们与其他景观元素相结合形成一个景观。(它使公园以不同的方式移动，到处都是花，枝繁叶茂)，特殊形状的井盖被用来完善细节处理。(在斜坡绿地上种植行道树和修剪过的灌木，下面铺设一些市政管线，灌木中隐藏着顶部可以绿化的管井和非金属异形井盖，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更加立体、分层。道路采用隐形排水，井盖经过精心设计和处理，既防盗又光滑。)采用铁艺栅栏实现“透明绿色”。(靠近斜坡的绿地是半空半实的铁艺围栏和欧式盆栽，错落有致，通透透明，使社区内外环境融为一体。)，细致周到的细节，园林小品造型

11、独特。(在花园草图的选择中，石头(黄蜡石)用于景观建设；大理石用于在地面上铺路，木材(进口尖木)和其他天然材料。座位、栏杆、灯和其他形状都是独一无二的，与建筑和谐一致。)夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统，如路灯、落地灯、步灯、树灯、柱灯等。全部采用环保暖光源，光线柔和不刺眼，既保护视力，又美化环境，节约能源。)带磨砂灯罩。(夜间照明系统中带有磨砂玻璃灯罩的灯具不会对低层居民造成光污染)。讲究并愿意放弃环境去创造，谁是快乐的？洋梅河北花园。收集同一纬度的植物和花卉，改良北温带的土壤，在家中享受多彩的世界。凭借迷人的风景和山脉，我们将从树木、水景、木桥和森林路等细节创造一个自然宜人的宜居

12、环境。精装修已经成为高品质房地产的必由之路，市场认可度不断提高。房地产市场已经发展到现阶段，并逐步成熟。其中一个重要的表现就是精美的装饰。目前，天津客户对精装修的认可度有了很大提高，未来发展前景更加广阔。国家政策主张统筹考虑产业发展，有利于出台2005年商品房一次装修实施指引，明确提倡精装修和交付使用。高端项目普遍采用。自2006年以来，精装的趋势有利于延伸品牌和项目价值，提高服务质量。从发达的京沪地区来看，精装成品房已经成为业内公认的高端工程标准。目前，天津市场仍处于起步阶段，通过这种高质量的服务，有利于引领行业潮流，带动行业发展，提升品牌形象。根据不同的产品和不同的户型，天然石材、国际一线

13、品牌建材等优质材料主要用于顾客关心的关键模块，凸显高品质的美感和质感。在采用国际一线品牌的情况下，具体的规格、型号和款式可以根据成本集约化的原则，选择具有主流功能的非顶级产品系列作为范围，既保证了工程质量，又最大限度地节约了成本。例如，厨房用具、卫生洁具、五金等；在非关键模块中，以国内一线品牌为主，注重视觉体验和质感。在保证高质量和实用性的前提下，适用于门、瓦、乳胶漆、地板等；精装修产品中突出质量的模块基本上都在卫生间和厨房，应该多使用国际一线品牌和高端建材，这样才能在横向竞争产品中增加卖点，突出高质量。顾客对每个功能区域的装饰都很重视：客厅/餐厅、浴室、厨房和卧室，高档精装凸显高贵质感。在制

14、作产品时，我们必须始终坚持“人性化”的设计原则，深入全面地考虑细节，绝不放过任何微小的细节，让业主永远感受到我们设计师和建设者的一丝不苟的用心。每一个角落，每一个界面，每一个细微的差异都反映了对产品质量的不断追求。相同材料不同颜色之间的区别。(墙纸、乳胶漆等。都在同一平面)天花交接处理。(同一房间不同区域的天花板交接处理)不同材料和同一材料之间微妙而巧妙的交接处理安全设计。(平滑处理石头和其他硬材料的外角等。)耐用设计。(卫生间的木质门框用石头垫着，以防潮湿等。)。(厨房洗涤区和烹饪区的高度差不同)地板材料铺装方法的设计。(石材纵横纹理、木地板“人字形”铺装等。)银镜的使用，可以消除墙面的立体

15、感，增加空间感(鞋柜门、墙面)，阳台出水口的凹面处理，滑动门的导轨保护等。以细致的设计打动顾客，浴室门框专门用花岗岩垫起，有效防止湿气，确保门的耐久性，石材和木线踢脚的交接处理，淋浴房(外)的细致处理，淋浴房(内)的细致处理，厨柜台面和洗菜做饭桌子的高低差处理(操作更方便)，卧室木地板的“人字”铺装方式不同， 卫生间洗手台面的光滑处理可以提高安全性，脸盆和石墙之间的角线用石头镶边，边角经过打磨后用纹理精心雕刻。 餐厅的地板上装饰着鲜花，浴缸的裙边被设计成用细节给顾客留下深刻印象，公共部分被精心装饰。总的原则是：顾客可以在看得见的地方多投资，在看不见的地方节约成本，公共部位的装饰风格可以考虑新古

16、典主义风格。它新旧交替，低调奢华；家庭的一楼门被抬高以示尊敬；电梯直达地下停车场采用双大堂设计，两个大堂均精心装修，两个大堂需要投入相当大的装修费用；一楼电梯前室的设置标准高于标准层；充满仪式感的大堂是高品质生活的必经之路，是高端社区不可或缺的一环。它采用大面积石材，配以优质木材和熟铁材料，配有暖色系统，配有暖色点光源和大型水晶灯，营造出尊贵的感觉尊贵服务俱乐部是房地产项目创造高社会效益的重要卖点。高端人群对生活质量有很高的要求，健身、娱乐、美容、保健等休闲方式已经成为他们生活中必不可少的。因此，高端人群非常重视人际关系，而俱乐部是高端人群维持、创造和重组人际关系的重要平台。因此，高端俱乐部无

17、疑会吸引高端人群的注意力。高端会所提供的品牌餐饮、娱乐、SPA和酒店带来的生活方式的改变，已经成为吸引市场注意力的主要卖点。结合会所优美的景观和优秀的公寓设计，是打造项目整体产品实力的最佳方式。在项目销售的后期，会议可以作为一个重要的商业支持系统来缓解项目周围薄弱的支持系统。俱乐部是客户关注和产品创造的焦点，是高端项目的必然选择。俱乐部是提高项目质量的重要因素，也是销售期间的重要卖点。国外项目更注重俱乐部的功能。棕榈泉作为北京的高端公寓项目，非常重视俱乐部的功能，将俱乐部定位为集餐饮和健身为一体的高端俱乐部，对提高工程质量有明显的效果。从图中还可以看出，国外项目俱乐部在项目总面积中所占的比例明显高于天津，达到4%，这已经成为其所在城市