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文档简介
1、,物业前期介入要点,商业前期物业介入要点,房地产开发四个阶段: 规划设计 施工图初步设计 施工图技术设计 竣工验收 在物业开发项目未竣工前,直至在规划设计阶段即开始介入,从物业 管理的角度及早发现问题、解决问题,避免出现入住后的管理、使用难题。,要点一:前期准备及市场调研,了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准,建设单位对项目的预期定位; 当地相关的政策要求和行业管理的标准; 同时对相关劳动力、物料价格进行市场调查,以掌握基础数据,为后续的管理费测算提供依据。,要点二:优化项目设计,参与研究项目规划图纸,了解物业功能设计,根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议,优化项目
2、设计; 从商业物业经营和管理方面提出意见,使项目设计趋于合理化,减少后期管理成本。 如唐山远洋城首层卫生间和污水泵设计,要点三:保安、保洁做好提前介入的准备,成品保护的实际需要; 基层员工招聘较难的客观要求;,要点四:安全防盗措施,保安监控工程要提早完成。 如某商业项目摄像头及扬声器的丢失。,要点五:配套设备设施的工程管理,参与设备选型,从管理角度对设备系统提供专业建议; 辅助监督工程施工进度及质量; 前期参与设备安装、调试,要亲自动手操作。,要点六:提前准备技术资料,复印开箱资料; 复印施工现场工程师资料; 现场参与厂家及施工队设备调试、事故检查,绘制第一手资料;,要点七:参与建设单位组织的
3、验收,消防验收; 规划验收; 房屋质量备案验收;,要点八:监督商户二次装修施工质量,会审装修图纸; 工程是否符合施工规范; 工程是否存在消防隐患; 工程是否便于物业检修; 隐蔽工程提前验收; 更新改造后,监督耐压、闭水试验;,要点九:施工阶段的工作重点,熟悉现场的方法:首先确定楼梯、电梯、水井、电井、商铺编号,以此为基础,熟悉设备设施的位置。从机房设备开始向外延伸,直到末端。不要囫囵吞枣,按照系统分布进行。 熟悉控制阀门、开关位置,管道液体流向、电开关负荷下口 控制范围。 前期设计容易遗漏后期物业运行的考虑,如广场外电源箱;,要点九:施工阶段的工作重点,分析物业建造选料及安装情况是否满足物业实
4、际需要。 如东方广场卫生间座便器造成卫生纸大量浪费。商场宜 在卫生间外安装大盘纸; 提出工程改善建议。如屋顶平台设计地笼优于设计平面地漏; 按照不同业态不同利益集团划分能源控制,如某商场地下风幕电源就近取自某商铺电源箱; 管道、阀门、计量表是否便于物业操作,如某商场喷淋阀门位于商铺内;,设备设施的设计是否影响商户经营,如某商场空调回风口位于封闭店铺内; 图纸没有综合设计,造成物业接管后业户使用上的不便利,如某公寓电气平面图没有结合精装修设计,造成插座与电视位置不一致; 管道敷设没有绘制截面图进行管道布置综合,在空间紧凑的情况下,水管、风管、电槽排列不合理,造成商户装修时,难以布线,给物业管理造成困难,如光彩中心与金宝广场写字楼走廊上方管线的敷设。,要点九:施工阶段的工作重点,商户内部分设备使用公共能源,如商户内风机盘管电源与公共区域统一回路控制; 大堂、中庭空调设计没有考虑冬季热气上升的特点; 施工没有按照顺序进行,没有给阀门预留空间,给物业后期维护造成困难: 通风先行, 小管让大管, 有压让无压(上水让下水)、低压让高压
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