《住宅房地产投资》PPT课件.ppt

1、第一、六章住宅房地产投资，第二，内容摘要，第一，介绍2003-2008房地产政策摘要2，住宅房地产投资概述3，住宅房地产投资经济评价4，住宅房地产投资案例分析，第三，第一，介绍2003-2008房地产政策摘要中国人民银行管理房地产信贷业务，4，1，简介2003-2008房地产政策摘要，2004年加强土地市场调控力度，提高纳吉的“门槛”，禁止非法下调地价的投资，禁止征收房地产税，提高存款准备金率。2005年，国务院发表了关于稳定住房价钱的通知，并发表了关于稳定住房价钱的意见。房地产投资规模和价钱上涨幅度过大的问题，加强宏观调控的突出任务，第5、1、介绍2003-2008房地产政策摘要，2006年

2、五月17日，国务院提出了促进住宅供给结构、税收等房地产产业健康发展的6茄子措施(“国家6条”)，第9部分“15条”2006年七月11日，建设部与其他5个部门联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的171号文件，在业界被称为“外资限制解雇令”，加强了外国投资企业房地产开发经营和海外机构及个人购房管理。6，1，引言2003-2008房地产政策摘要，2006年十月30日，北京市银监局禁止所有商业银行向未封建物提供担保贷款。7，1，简介2003-2008房地产政策摘要，2007年，房地产政策方面以改善住房供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系。1)紧急货币政策，一年内6次利率上调，存款准备金

3、率提高10次2)实行土地增值税征收。2007年1月16日，国家税务总局颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，该条例转让国有土地使用权、地面建筑及附着物(即房地产转让)，转让获得收入的单位和个人。土地增值税缴纳的税率不等于30%-60%。3)2007年三月十六日，物权法在“两会”通过。确定财产所有权归属问题，并规定住宅用地70年后自动更新。8，1，引言2003-2008房地产政策摘要，4)中央银行银监会九月27日联合发表了要求严格住房消费贷款管理的通知。第二次住房贷款合同金比率必须低于40%，利率必须低于中国人民银行公布的同期同级基准利率的1.1倍。5)限制政策升级。从2007年十二月一日起，

4、实施了发展改革委员会和商务部共同颁发的外商投资产业地图目录(2007年修订)，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。6)八月一日，国务院(“24号门”)颁布了关于解决城市低收入家庭住房困难的国务院意见。加强保障性住房建设，解决城市低收入家庭住房困难。7、9部门共同发表了廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中公众和地方政府普遍关心的问题作了明确规定。9，1，简介2003-2008房地产政策摘要，2008年上半年，继续实施，紧货币政策，加强银行体系流动性管理。银杏准备率提高3次。2008年下半年，银杏准备率下调4次，银杏存款贷款利率下调5次。2008年十二月20日，国务院办公厅提出了促进房地

5、产市场健康发展的几个茄子意见，其中分为6个、13个组。重点加强保障性住房建设，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化。10，2，住宅房地产投资概述，1，住宅购买原因：住宅(刚性需求)，投资，投机2，如何判断市场投资需求和投机需求？1)投机者的短期买卖交易更加频繁，有故意推动房价上涨的嫌疑。2)投机者大部分都有买进上升不卖出的心理。3)与房价相比，房价收入可以反映投机需求的国际认可的比较理想住房租赁费约在1200 1100之间。据70个城市抽样调查结果显示，2008年上半年全国住房租赁费已经低于1400。租赁市场需求旺盛的北京市、住房租金已达到1325，理想水平下限、11

6、、2，远远低于住宅房地产投资大纲。3、房地产投资需要考虑的几个茄子主要因素：1)政策分析2)投资收益：租赁、销售租赁决策3)成本支出：运营成本、维护成本、税费等4)风险分析：政策变更、城市变更、交易风险、房地产市场变更、12别墅住宅的基本功能要素及户型评价1)住宅的六大基本功能：生活、膳食、洗澡、就寝、保管、工作学习按开放度分类。公共区域：住处、会面用，如客厅、厨房、餐厅、大厅等事务处理走廊、客厅、厨房等政区：活动较少，卧室、书房、14、2、住宅房地产投资概述、2)各功能空间面积的经济分析太小不能满足基本的功能要求，太大会造成浪费。如何评价弧形的好坏？a静态分离b公共分离c主要和次要分离：主室

7、应与其他房间分离d湿和干分离e方向和通风效果良好。15，2，住宅房地产投资概述，6，一般住宅投资类型及特性1)小(面积一般在50平方米以下)住宅投资特性a面积小，总价格低，适合资金力量，提高房间单位租金，C就容易找到租户，控制时间短时D转售时容易找到买方。16、2、住宅房地产投资概述、2)别墅投资特征A收益率明显高于一般公寓收益率。上海市2006年别墅租借率超过80%，投资收益达到12%。B国民经济持续增长，居民收入普遍C国内外往来频繁，高级商务人士的比重每年D别墅土地审批严格，别墅供应增长缓慢，E别墅投资额大，资金较多的投资者，17，2，住宅房地产投资概述，7，住宅投资价值的主要影响因素A宏

8、观经济状况：1998年，2008年经济危机影响B住宅区：交通，周边环境b房屋租赁获得器官房屋价值上升。仔细调查租金收入和房客的特征。购买c坯房，使用装饰提高附加值。，19，3，住宅房地产投资经济评价，1，住宅房地产投资现金流分析，1)住宅房地产拥有期间现金流量A潜在总收入：所有房屋都可以按照规定的租金获得租赁所得的总租金收入。b空白损失和不良损失C营业费：房地产管理费、租赁税等D净营业收入：潜在租金收入-空白和不良损失其他收入-营业费E房地产债务清算：贷款余额利息支付支付本期本金。利息偿还和本金偿还的区别是？利息作为贷款费用直接支付给银行，本金的偿还增加了投资者的所有者权益(即本金已支付给银行，但仍属于投资者)，20，3，住宅房