福建三明夏华商厦项目业态定位与招商工作安排.ppt

1、福建福州潘氏机构2011年6月15日宣布，夏华商厦项目行业定位和招商业务安排，2、目录、一、将乐县宏观经济二、将乐县城市商业布局和现状三、将乐县商业经营分析四、将乐县目前销售的商业分析五、本项目行业定位六， 招商业务安排七城市规划区面积达220平方公里，建设区面积达17.65平方公里，城市人口达27万人，已跻身中等城市行列，成为福建省重要工业城市，“国家园林城市”、“国家优秀旅游城市”、“全国精神文明先进城市”、 4、三明市行政区别，三明辖二区一市九县(二区：梅列、三元)九县：永安、明溪、清流、宁化、大田、尤溪、沙县、将乐、泰宁、建宁)土地总面积2.29万平方公里，人口约270万人，5，将年平

2、均气温19.8C，年平均降雨量2027毫米。 户籍人口为17.41万人(2010年)，其中非农人口为4.71万人。 全县辖6个镇、7个乡：古镰镇、万安镇、高唐镇、白莲镇、黄潭镇、水南镇、光明乡、沙漠源乡、南口乡、万全乡、安仁乡、大源乡、侑坊乡。 距离三明市中心128公里。 矿床有煤、铁、铜、石灰石、磷矿。 风景名胜区有天阶山下的玉华洞等观光地。 6、将乐经济资源、将乐资源丰富，县总山地面积288万亩，其中林地面积283万亩，毛竹林44万亩，森林展望率84.5%林木蓄积量1598万立方米，立竹量4600多万棵，是中国南方重点林业县、中国毛竹之乡。 全县可开发水力发电资源31.5万千瓦。 发现的地

3、下矿物有石灰石、煤、铁、萤石、石英等36种，其中石灰石远景储量达到13亿吨，位于福建首位。 2012年莆田铁路开通后，为音乐打开通往沿海和内陆的财富通道。 7、未来乐经济开发总体规划，未来乐经济一发区是经国家发改委批准设立的省级经济开发区，规划总占地面积1554公顷(23310亩)。 开发区设有北郊工业园80公顷、洋仄工业园274公顷、积善工业园1200公顷三园。 2010年园区建设首次有规模。 经济开发区累计完成投资近4亿元，一、二期用地近6000亩，供水、供电、公路、管网等基础设施不断完善。 合同入园项目完成10个，累订合同投资41.15亿元，8个项目开始建设。 8、将乐县的经济指标、将乐

4、县近年来的GDP及固定资产投资额虽然加速增加，但与其他县市相比，经济水平较低，9、“商圈概要”各地区有商业分布，但主要消费需要集中，根据各行业的分布情况，可以将快乐的商圈分为3个商圈。 城关区：老城区、新城关区水南区：三华南路和滨河路本项目位于新城区。 二、将乐县城市的商业布局和现状，10、商业据点的现状、布局参差不齐，缺乏整体统一规划，11、将乐商业现状分析，经济不断发展的商业量增长等级逐渐升高，随着经济的发展，将乐市推迟了五年，近年来的大型现在，音乐商业立足于老城区的中心向东地区放射。、12、3、将乐县商业经营分析、城关七星步行线路、13、七星步行线路商业现状、【综合分析】1、七星步行线路

5、位于老城区繁华地带，商业氛围浓厚，有很多街道房租上涨的迹象。 2、但是，这个商圈没有被高品质有影响力的业者推进。 3、购物环境好，整体等级中等。 4、街道中心人流量大，价格高于两端，14、城关南门街、【综合分析】1、商业氛围成熟。 2 .旧超市没有翻修，现在已经很旧了。 3、价格便宜，但不受欢迎。 4、新超市-永辉新植，吸引大部分人。15、城关三华北路、16、三华北路的商业现状，【综合分析】1、三华北路是市政的重要道路，又位于老城区的繁华地带，街尾是县政府和县一中，商业气氛浓厚，有很多街房租上涨的迹象。 2、但是，这个商圈的街头服饰店，等级高，有一定的影响力。 3、购物环境好，整体等级中等。

6、4、该县现在唯一的家电影院旧式、旧式、人流少。17、城关新将路、18、新将路商业现状、【综合分析】1、这条街环境差，街头农贸市人气高，房租高2、二楼灯饰，家庭在这里形成专业市场，运营状况一般3、街尾是安置房面对街道的店，本案对面19、城关俯视前面的道路，20、俯视前面的道路的商务现状，【综合分析】1、这条街是新街，环境好，人气不好，2、这条街是面向街道的商店(一托二)，中间道路的车流量大，面宽4米左右，楼高3 21、城关日照广场、【综合分析】1、刚开业，购物环境好，人气爆发，人流大。 2、周围没有竞争超市。 3、周边小区日照东门已经入住。22、水南商圈、23、滨河路商业现状、【综合分析】1、该

7、街业是一家面向单面街道的商店，街末的房屋以新的主要建材经营为主，街道市政道三华路陈旧，主要以饮食为主。 2 .这条街环境好，街道人流好，街道中和街尾人流少3 .随着这条街的环境改善和周边新大楼的商业和住宅牵引，租金有上涨的趋势。 24、水南商圈、【综合分析】1、将乐县主站新建不久，环境良好。 2 .人流量大，商业体量小，商业氛围差。 3、沿街商店一托二，总面积大，总租金高。25、主要商圈比较分析、市场空白点：大型百货店、高级消费区、一站式购物Shopping Mall、26、商店面积比较、27、商店面积比较、商店面积宽、15-300不均匀、主力面积30-的经营者对商店的面积要求主要集中在401

8、20平方米之间200300平方米的商店多满足大卖场、药店经营者的需要。28、商店租金对比、29、商店租金汇总，商店租金主要集中在75-100元/。 临时干线商店房租高，可达150-200元/。 七星步行街广场人流大，商店租金高。 地区、人流、商业氛围、商店环境决定租金的高低。 30、目标客户群体分析、31、营业步行街及沿街商店投资回报分析、32、投资回报汇总、类型、基于社区的商品、购物中心和超市、步行街、整体租赁、2.9%-4.8%目前商业量较大四、将乐县目前销售的商业分析、34、销售重点商业项目东方世界贸易广场、项目情况、项目位置：本项目旁总建设面积：1.2万平方米大厦的价格：一楼40000

9、元/五楼8000元/项目公滩： 40%项目楼高地下一层投资回报率：6%商店面积范围： 13-85左右运营公司：厦门世贸公司已入住：时代今典3D电影院，淘宝商城开发商：恒发地产，35，东方世贸广场业态分布，一层面积和业态： 3000银行，服装，饰品四层面积和业态： 2800绅士精品，休闲服装， 五楼面积和业态： 3000三维电影院、台球等娱乐，二楼面积和业态： 3000皮具，少女时尚服装，电器，36，东方世界贸易广场优势分析，商业优势，1，销售和招商2，单占面积13-85，总价格小，负担风险小。 3、聘请专业的运营公司进行管理。 4、形象宣传好，在当地知名度高5、统一定位、统一招商、统一经营管理

10、、停车方便。 1、单价高，回报慢2、百货商店人流动线路的设定修订差。 3 .层数高，商业运营比较困难，风险性大。 缺点，37，与竞争对手共赢，这个项目可以与本案形成利益关系，1，建设新商圈，2，通过东方WTO宣传提高本案的知名度，3，共享资源，互相受益。38、5、本项目业态定位、商业功能业态定位、39、本项目具体位置、40、当前项目的现状和未来构成平面、理念：构建未来城市集购物、休闲、饮食、娱乐于一体的商业城市、41、项目SWOT分析、41白天人流满足各种功能和水平的需求。 根据43、行业修订方法、一、统一法、现有商业行业分布进行统一分析。 44、二、差异法，实现无人，人有我，45、商业状态定

11、位，整体中、局部中高级城市综合商业项目，定位说明：在符合将乐商业需求的基础上，项目状态定位和订划以适应将乐未来商业发展为目标，引领将乐商业发展46、项目业态规划(扣除苏宁后，按比例调整各业态比例)、47、地下一层(大型超市)、电子数字城、音像图书城、动漫城、48、一层、440中式餐饮占全体的8%，全体的38%、52、5层、53、6、招商工作的安排、招商前期招商执行期，5，持续招商期，6 7月16日至7月25日，10月1日至10月30日，完成前期市场定位，经人员培训，接受招商咨询，正式招商开始，产品招商说明会准备，招商说明会，9月30日，招商活动， 6月15日至6月30日招商前提条件回程收益率的确定业主回程租金协议完成对外租金的确定和租金期间的确定，56，完成招商战略苏宁租金和收益分析，从现在苏宁租金的比率分析来看，商业有一定的潜在价值，投资者优先， 主力店的入住可以牵引下一家主力店和商机及房地产涨价的回程租金按平均5.5%的比例换算，第一年度招商租金完成： 870万元，58元，招商战略租金提案，租金提案，委托租金收益率比例： 1楼：5.5%，3楼：5% 5业主建议给业者一定的装修时间(3个月