房地产信贷风险管理的实践与思考.ppt

1、房地产信贷风险管理的实践与思考,谢庆勇 中国*银行浙江省分行 房地产信贷处 2005年12月6日,内 容,一、房地产信贷运行基本情况 二、良好的外部环境是实现房地产信贷业务良性发展的基础 三、我行房地产信贷风险管理的主要做法 四、几点思考,一、房地产信贷运行基本情况,（一）业务发展迅速，市场份额迅速提高 （二）业务结构基本合理 （三）资产质量良好,（一）业务发展迅速，市场份额提高,（二）业务结构基本合理,（二）业务结构基本合理,（二）业务结构基本合理,（二）业务结构基本合理,（三）资产质量良好,二、良好的外部环境是实现房地产信贷业务良性发展的基础,（一）持续快速发展的浙江经济是房地产市场持续繁

2、荣的主要原因 （二）城市化进程加速为房地产市场推波助澜 （三）浙江省土地资源稀缺决定了房地产市场长期利好 （四）迅速发展的民营经济，丰厚的民间资本成为房地产市场持续发展的巨大动力,良好的外部环境,（一）持续快速发展的浙江经济是房地产市场持续繁荣的主要原因,地方生产总值 财政收入 城乡居民生活水平 居民家庭恩格尔系数,（二）城市化进程加速为房地产市场推波助澜,1、城市化进程快速推进 2、城市的人口不断集聚 3、城市改造与拆迁,（三）浙江省土地资源稀缺决定了房地产市场长期利好,1、土地资源紧缺、后备资源相对不足 2、建设用地供给较少、难以满足经济发展的要求,（四）迅速发展的民营经济，丰厚的民间资本

3、成为房地产市场持续发展的巨大动力,1、房地产销售稳定、空置合理 2、居民储蓄存款量持续增长,三、我行房地产信贷风险管理的主要做法,（一）研究大势、积极应对、主动防范信贷风险 （二）推行差别信贷政策，加大分类指导力度 （三）实施“双优”策略，提升信贷经营层次 （四）优先发展个人住房贷款，优化房地产信贷结构 （五）适度介入政府类贷款项目 （六）坚持独立自主客观公正调查评估 （七）认真做好贷后管理,（一）研究大势、积极应对、主动防范信贷风险,1、研究大势 （1）关注国家宏观经济的发展变化和宏观经济政策的调整，预测其对房地产业的影响及发展趋势。 （2）关注区域经济发展变化和房地产市场的动向。 （3）加

4、强横向联系，构建信息网络。 （4）按季编制全省房地产市场分析报告供各级领导决策参考，为面上工作提供指导。 （5）定期召开房地产市场与信贷分析会、会诊全省及区域房地产市场发展状况，理清下一阶段信贷工作思路。,（一）研究大势、积极应对、主动防范信贷风险,2、积极应对 （1）提高房地产开发贷款准入门槛 （2）调整土地抵押政策 （3）降低个人住房贷款成数 （4）控制低档二手房贷款业务 （5）控制开发园区和土地储备贷款等。,（二）推行差别信贷政策，加大分类指导力度,1、实行差别信贷政策的依据： （1）房地产市场区域性特征明显； （2）各地区经济发展的差异性大； （3）各行经营管理水平参差不齐。,（二）推

5、行差别信贷政策，加大分类指导力度,2、实行差别信贷政策的主要内容： （1）对不同地区实施不同的发展战略 （2）对不同地区实施不同的信贷政策,（三）实施“双优”策略，提升信贷经营层次,1、积极营销优质客户 2、积极营销优质项目 3、实施“双优”策略具有多方面意义,1、积极营销优质客户,省级优质客户同时具备以下标准： （1）房地产开发资质二级以上（含，下同），经营开发年限在3年以上； （2）信用等级达到AA+级以上； （3）所有者权益1亿元以上； （4）资产负债率低于70； （5）近三年平均净资产利润率高于9； （6）企业基本户在农行(或承诺在优质客户批准后基本户转到农行)； （7）企业有良好的信

6、用记录，企业董事长、总经理等高级管理者有良好的道德操守，无不良行为记录。,2、积极营销优质项目,优质项目有以下三大优势： （1）区位优势 一是在经济发达区域内 二是地处热点区块，有一定程度的稀缺性 （2）品牌优势 有较高的品牌知名度和美誉度，拥有一批忠诚客户 （3）低成本优势 取得土地的成本较低，利润空间较大,3、实施“双优”策略具有多方面意义,可以优化房地产信贷的客户结构 提升经营层次 降低信贷风险 提高综合效益 实现从做业务到做客户的转变和房地产信贷业务可持续发展战略,（四）优先发展个人住房贷款，优化房地产信贷结构,（四）优先发展个人住房贷款，优化房地产信贷结构,（四）优先发展个人住房贷款

7、，优化房地产信贷结构,个人住房贷款现状： 1、个人住房贷款风险低，是房地产信贷业务中优质资产。 2、个人住房贷款已是我行零售业务的主打产品。 3、个人住房贷款已成为金融同业竞争的核心业务，要不断提高我行的竞争水平。 4、经营理念过时，政策限制过多，产品与创新滞后是造成个人住房贷款增长疲软的主要原因。,（五）适度介入政府类贷款项目,1、发放政府类贷款应首先考虑以下因素： （1）当地经济发达程度； （2）当地政府可支配财政收入； （3）政府举债规模； （4）当地土地出让价格及数量。,（五）适度介入政府类贷款项目,2、贷款方式：采用土地抵押担保。 3、以短期贷款为主，一般为一年。 4、学校类贷款还要

8、符合以下条件： （1）省级重点中学以上； （2）原则上以土地出让作为还款来源； （3）贷款方式,（六）坚持独立自主客观公正调查评估,（六）坚持独立自主客观公正调查评估,2、坚持客观公正原则 一是规范调查评估程序，对下级行上报的项目贷款，组建调查评估小组，房地产信贷处不少于2人，明确小组负责人，落实调查评估责任。 二是加强对借款人财务状况真实性的调查和项目的实地调查。,（六）坚持独立自主客观公正调查评估,3、在调查评估过程中努力处理好三个关系： 质量与效率 事实风险与政策要求 规范管理与业务拓展,（七）认真做好贷后管理,在总行制订出台房地产贷款贷后管理办法以后，结合我行实际情况，于2004年制定

9、了中国*银行浙江省分行房地产开发贷款贷后管理实施细则。 1、签订资金封闭运行协议，明确权利义务； 2、确保贷款专项用于本项目； 3、在销售收入达到80%时要收回贷款。,四、几点思考,（一）准确把握房地产市场运行规律，主动防范信贷风险。 （二）明确房地产信贷业务的战略定位，实现房地产信贷业务的可持续发展。 （三）简化信贷流程，建立高效的营销体系。 （四）借鉴他行经验，积极开展产品与服务创新。 （五）关注转型时期制度缺失性风险。,（一）准确把握房地产市场运行规律，主动防范信贷风险。,1、经济基础决定房地产行业发展状况 2、政策引领房市 3、规划打造“热点”,（二）明确房地产信贷业务的战略定位，实现

10、房地产信贷业务的可持续发展。,1、对房地产信贷业务在今后要不要发展，怎么发展，发展到什么程度，要有明确的目标。 2、在统一全行上下思想认识的基础上，在政策措施上要一以贯之。 3、当前要分清国家对房地产行业的政策要求同商业银行自主经营的界线。确立商业银行的经营理念，为经营行拓展业务提供良好的政策环境。,（三）简化信贷流程，建立高效的营销体系,1、减少贷款审批环节，提高审批效率。 2、省、市二级分行客户部门直接面向市场，自主选择客户，提升经营层次。 3、建立责任落实，权力适度，利益直接的营销机制。,（四）借鉴他行经验，积极开展产品与服务创新,1、房地产信贷产品和服务严重滞后于现实的需求 2、开展产品与服务创新是提高竞争力，降低贷款风险的有效途经之一 如：总行近期推出经营性物业抵押贷款办法,（五）关注转型时期制度缺失性风险。,1、现阶段我国房地产市场还处于初级阶段各种法规尚处于完善过程中； 2、在房地产信贷工作实践中要不断探索及时总结，防范可能出现的各种风险。,案例分析,2003年在我省掀起一股开发园区热风，全省各地一下子冒出了近千家大大小小的开发园区，金融同业之间也争得十分激烈。我行经过大量调查研究，认为这种状况十分异常，进行了逆向操作。2003年初，确定了46家开发园区作为信贷支持对象。对其他开发园区采取谨慎介入的做法，避免了贷款