房地产企业税收财务管控.ppt

1、Page 1,收入管控 税前扣除的管控,Page 2,收入总额的财务管控,1,1,2,3,Page 3,应纳税收入的管控,应纳税收入范畴的管控,纳税义务发生时间的管控,视同销售的管控,几种特殊销售模式的管控,Page 4,不征税收入的管控,不征税收入： 1.财政拨款：指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费：指依照法律法规等有关规定，按照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在向公民、法人或者其他组织提供特定公共服务过程中，向特定对象收取并纳入财政管理的费用。 依法

2、收取并纳入财政管理的政府性基金：指企业依照法律、行政法规等有关规定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。 3.国务院规定的其他不征税收入：指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。,Page 5,政府补贴收入（财政性资金）转为不征税收入的管控点,1.企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途； 2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； 3.对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 4.在5年（60个月）内实际使用该项拨款并取得支出的凭据。 （财税200987号）,Page 6,政府补贴收入（财政性资金

3、）转为不征税收入的管控点,对于不符合上述条件的财政性补贴即属于征税收入（应税收入或免税收入），当且仅当有国务院、财政部或国家税务总局3个部门中的一个或多个部门明确下发文件确认为免税收入的，才属于免税收入，在计入会计收入的年度可进行纳税调整处理；否则即属于应税收入，应当在取得财政补贴款项的当年度计入应纳税所得额。,Page 7,管控提醒：,1.不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除； 2.用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。 3.时间：在2008年1月1日至2010年12月31日期间。即只有该期间取得的才可以作为不征税收入。 4.企业收取的

4、各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。 财税2008151号、财税200987号,Page 8,免税收入的管控,免税收入内容 1.国债利息收入； 2.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益； 3.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益； 4.符合条件的非营利组织的收入。,Page 9,免税收入的管控,国债利息收入：是指企业持有国债而取得的利息所得，不包括国家发行的金融债券利息收入 管控点： 1.企业持有的除国务院财政以外部门发行的债券利息收入不免税。如企业持有的地方政府发行的债券取得的利息收入应按规定缴纳企业所得税。

5、 2.企业持有的各种企业债券利息收入不免税。企业所得税法实施条例第十八条明确规定，债券利息收入应计入收入总额计征企业所得税。,Page 10,免税收入的管控,3.企业在二级市场上转让国债所取得的收益以及企业代销国债所取得的手续费收入均不属于国债利息收入，均应按规定缴纳企业所得税。 4、股息、红利等权益性投资收益不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。,Page 11,问：A公司2010年9月18日取得免税的股息红利收入380万元，为此发生差旅费等有关费用28万元，请问这28万元费用可以在2010年税前扣除吗？,答：根据实施条例第二十七条、第二十八条的规定，企业

6、取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。 -国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号 2010-02-22 ）,12,税前扣除原则的条文规定,税前扣除原则的财务管控,税前扣除项目的财务管控,税前扣除财务管控,13,税法第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 条例第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作

7、为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。,税前扣除原则条文规定,14,一、据实扣除原则：准予在税前扣除的支出必须是“实际发生的”。没有实际发生的支出，不得扣除。 关于工资薪金、职工福利费、职工教育经费、利息支出、租赁费、“五险一金”、广告费和业务宣传费、业务招待费、财产保险、劳动保护支出、公益性捐赠、损失等各种税前扣除项目的规定，均体现了该原则，多用“发生的”、“缴纳的”、“支付的”等文字进行表述。 根据该原则，没有实际发生的支出，不得扣除。比如企业的预计负债、公允价值变动损益等。,税前扣除原则的财务管控,15,实际发生，并非实际支付。一般认为支付义务产生，即意味着

8、应当确认费用支出的发生。公式表达： 实际发生实际支付；应当确认取得发票 判断实际发生（真实）时，纳税人必须提供证明支出确实已发生的“足够”的“适当”凭据。,税前扣除原则的财务管控,16,税前扣除原则的财务管控,证明支出确实已发生的“足够”的“适当”凭据,（1）企业发生的支出，如果不需要（如：工资）或客观上无法取得发票的（如：支付给农民的拆迁补偿款、进口货物、零星采购、集市采购等）,应提供证明业务或事项确实已经实际发生的充分适当的凭据及实施证据,才能在税前扣除。,（2）企业发生的支出,按照发票管理条例有关规定应取得而未取得发票,或取得的发票不真实、不规范,税务机关可以在企业提供的相关凭据和实施证

9、据（如合同、判决书、仲裁书、支票等）基础上,对各项支出从严合理核实扣除额。,17,据实扣除原则涵盖了真实性原则，纳税人申报税前扣除的项目必须要有相应的真实合法的凭证如发票等予以证明。无法提供真实可靠凭证的，不得扣除。 涵盖了确定性原则，因为实际发生的成本、费用，其金额已经确定。不确定的成本、费用，不得根据估计或预计数扣除。 涵盖了不得重复扣除原则。条例28条规定，除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。,税前扣除原则的财务管控,18,据实扣除原则的例外 1、条例第41条：企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2的部分，准予扣除。（企业拨缴

10、的工会经费，凭工会组织开具的工会经费拨缴款专用收据在税前扣除，并不要求这部分工会经费已实际使用） 2、国税发【2009】31号文第32条： 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。,税前扣除原则的财务管控,19,据实扣除原则的例外 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交

11、的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,税前扣除原则的财务管控,20,二、相关性原则：准予在税前扣除的支出必须是“与取得收入直接相关的支出 1、准予扣除的支出是与取得收入“直接相关”的支出。明确了两点 一是与企业生产经营无关的支出不允许在税前扣除，如企业的非公益性赞助支出、企业为雇员承担的个人所得税、已出售给职工的住房的折旧费、与经营活动无关的固定资产计提的折旧费等； 二是属于个人消费性质的支出不允许在税前扣除，如企业高级管理人员的个人娱乐支出、家庭消费等。,税前扣除原则的财务管控,21,2、 “与收入直接相关

12、”中的“收入”应理解为应税收入和免税收入。 应税收入是与不征税收入和免税收入相对应的概念。由于应税收入要缴纳企业所得税，与之相应的支出根据相关性原则允许税前扣除。 免税收入是国家在一定时期内给予的税收优惠，其取得免税收入发生的成本费用可以税前扣除。 而不征税收入不属于营利性活动带来的经济利益，从税制原理上本身就不属于企业所得税的征税范围，因此与之相对应的支出也不得在税前扣除。条例第28条第2款明确规定“企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除”。,税前扣除原则的财务管控,22,三、合理性原则：准予税前扣除的支出必须是“合理的”。 一是允许税前扣除的支出

13、应当是符合企业生产经营活动常规的支出。而判断企业的特定行为是否符合生产经营活动常规，需要借助社会经验，根据企业的性质、规模、业务范围、活动目的以及可预期效果等多种因素，加以综合考虑与判断。 二是合理的支出，限于应当计入当期损益或者有关资产成本的必要与正常的支出，是企业为了获取某种经济利益的流入所不得不付出的代价，而且这种代价是符合一般社会常理的，符合企业经济活动的一般规律或者情况的支出。,税前扣除原则的财务管控,23,四、合法性原则 税法第21条规定：在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。该条款明确了税前扣除项目，

14、无论是否实际发生或合理与否，如果不符合税法的有关规定，即使财务会计法规或制度可作为费用支出，也不得在企业所得税前扣除。 简言之，税前扣除项目必须符合国家税法的规定。 也正是由于该原则的确立与落实，才产生了实际工作中税前扣除项目的纳税调整。,税前扣除原则的财务管控,24,五、权责发生制原则：条例第9条明确了应纳税所得额的计算以权责发生制为原则。 权责发生制，是指以实际收取现金的权利或支付现金的责任的发生为标志来确认当期的收入、费用及债权、债务。就税前扣除项目而言，凡是属于当期的费用，不论款项是否支付，均作为当期的费用；不属于当期的费用，即使款项已经在当期支付，也不能作为当期的费用。即纳税人应在费用发生时而不是实际支付时确认扣除。 权责发生制原则与据实扣除原则并不矛盾。据实扣除原则强调的是“实际发生”，并不是实际已支付。,税前扣除原则的财务管控,25,六、配比原则：配比原则包括因果配比和时间配比。 因果配比是指企业在计算应纳税所得额时，收入与其成本、费用应当相互配比。其中应税收入应与为取得应税收入而支出的相对应的成本、费用相配比，不征税收入或免税收入应与为取得不征税收或免税收入而支出的相对应的成本、费用相配比。该原则在新税法的条文中多有体现。 如企业所得税法第11条第五款规定，与经营活动无关的固定资产不得计算折旧扣除；第12条第三款规定，与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。