店铺开发分析——企业业态选择.ppt

1、店铺开发分析，天马行空官方博客： QQ:1318241189； QQ群： 175569632、世界零售业巨头沃尔玛，我们合作是秘诀。 我们给每位客人降低生活费。 让我们来看看如何给世界带来机会，通过节约来改善所有人的生活。 山姆沃尔顿，沃尔玛介绍，沃尔玛百货商店是美国零售业的传奇人物山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立的。 经过40佟年的发展，沃尔玛百货已经成为美国最大的民营企业和世界最大的连锁零售商。 目前，沃尔玛在世界10个国家开设了4900多家百货商店，员工总数150多万人，分布于美国、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中国、韩国、德国和英国10个国家。 每周来沃尔玛的客人将近

2、1亿4千万。 2003年，沃尔玛的全球销售额达到2563亿美元，2001年和2002年连续两年位于财富杂志的世界500强企业之首，2002年和2003年连续两年位于财富选出的美国最受尊敬的企业之一天马行空官方博客： QQ:1318241189； QQ群： 175569632，判例：沃尔玛的据点在沃尔玛创业初期扩展，山姆沃尔顿面临西尔兹、柯玛这样强烈的竞争对手，采取了以小城镇为主要目标的市场发展战略。 20世纪60年代，美国的大零售公司没有在人口在万人以下的城镇开设分店，但是山姆沃尔顿的信条在5千人的城镇也没有错。 并且，山姆对店铺的选择有严格的要求，首先在包围配送中心的600公里的放射范围内逐

3、个填埋小城镇，然后考虑到向邻近地区的渗透，正好沃尔玛避免了和那些强大的对手的直接竞争，同时先占领了小城镇的市场。 在凯玛特意识到沃尔玛的存在之前，后者在小城镇扎根，开始渗透到大城市。 上课讨论，在中山市开设新服装店时，应考虑哪些问题天马行空官方博客： QQ:1318241189； QQ群： 175569632，一、企业业态选择、企业业态选择是指商品零售企业在经营定位自己时，根据自己的实际状态和各种零售企业业态的特征以及市场外部环境的各要素进行选择，企业确定合适的经营业态的过程。 天马行空官方博客： QQ:1318241189； QQ群： 175569632，主要零售业的分类规范及其特征表，5

4、000以下居民：小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、报摊、医药店、肉菜市场、服务类店(美容整形、照片印刷、洗衣、家电等)应设置万人：中型超市必须追加设置各种专卖店(如服装店、医药店、家电店、书店等)等购物网站的饮食店、咖啡店等饮食店、电影院、文体设施等文体娱乐场所。 资料来源：根据人口网站设置和行业选择，根据国外经验和中国城市发展的实践，一般根据人口规模和集聚度进行零售商业和服务网站的配置：达到10万居民：增设大型超市、百货商店、儿童游乐园、中大型书店、银行、邮局等。 达到50万居民：区域购物中心增设超大型超市商业街各类中高级餐饮店、酒店等餐饮住宿网站图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文

5、化、体育、娱乐场所。 达到100万人次：增设大型购物中心，设有一个以上大型超市和百货商店，中型专卖店和专卖店150家以上，餐饮店30家以上，户外娱乐休闲20家以上的大型百货商店厦门高级酒店等。二、商圈分析、商圈是指店铺吸引顾客的地理区域，即来店购买商品的顾客居住的地理范围。商业圈构成：主要商业圈：包含约55p%的客户在内的副商业圈：约15%的客户界限商业圈：包含约5%的客户在内的商业圈构成及影响因素、影响商业圈形成的因素：劳力法则、在两个城市之间设置中介点、客户商业圈的划定方法、公式： AB B/A公式中的AB:城市商假设城市人口9万人，城市人口1万人，相距20公里。 20 AB 15 (公里

6、)1/920ba5(公里) 1 9/1 15 (公里)5(公里) * * *中介点、a地区的大体商圈、商圈分析的要点、人口统一分析b :商圈内零售总额c :有购买力的人口。竞争状况分析、基础设施状况分析、商业圈饱和指数、CRE IRS=RF公式中，IRS :某地区某种商品商业圈饱和指数c :某地区某种商品购买可能客人数RE :某地区每位顾客的平均购买额RF :某地区经营同种商品店的营业总面积。 例如，处理食品和日用品的小型超市需要测定当地商业圈的饱和度，如果该地区购买食品和日用品的可能客人是4万人，平均每人购买额是50元，该地区现在处理食品和日用品的营业面积是50千平方米的话， 商圈饱和指数修

7、订为40 00050 40 50 000，返回首页，案例分析其经营理念立足于小区商业配套服务，以生鲜食品为龙头，解决一日三餐生活方案，宏城超市战略定位主要是面积为10001500 M2的社区型生鲜超市。 作为宏城超市战略组合的一部分，其布局应符合其整体战略，即站地，宏城超市应以社区为载体配置，着眼于短半径的社区小商圈，立足于便利服务的提供。 宏城超市在2006年6月末之前拥有连锁店71间，但部分分店的布局与该公司整体的战略不匹配。 位于广州市天河区体育西101号的维多利亚广场分行选址需要研究。 该分店位于天河区繁华商业区内，远离社区，店铺室内装饰、卫生状况等条件良好，但店内生鲜食品仍然很少。

8、维多利亚分行完全陷入了困境。 一方面是公司整体战略所要求的社区型生鲜超市，另一方面是该分店布局的具体环境特征和对象顾客对生鲜食品的拒绝。 陷入这种尴尬局面的维多利亚分店最终也只能是惨淡的结局。 华润万佳，2000年末万佳登陆广州在荔湾区中山八路开了第一个分店，至今，万佳在广州有6个分店，其中4个在天河区。 万佳天河北店距百佳超市不到200米，而且距离双方不到100米，龙口西路的另一个零售巨头很多，营业面积也在2万平方米以上。 由于缺乏对布局竞争情况的把握，万家天河北店在严峻的价格竞争中输了。三、店位选择、店位选择原则、位置、位置、与位置、孤立店、店位类型设计、优势：没有竞争对手、房租低、灵活、

9、开店费用低、可视性高的规模选择扩大劣势：商店规模不大，很难吸引远方客户，商圈小，广告费可能很高，大多数情况下，建筑是租不到的，需要新建的，通常顾客都希望去多功能商务中心购物。订购的购物中心、优点：协调订购、商品与服务品种结合合理、完美的设施、广阔的停车场、具有各特色与统一订购的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物与休闲。 劣势：这些地方通常租金高，营业管理容易受到限制，竞争也很激烈。 自然形成的商业中心，中心商业区(CBD )是城市商业网站最密集的购物区，吸引来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。 二级商业区(secondary business district，SBD )是分散在一个

10、城市的多个繁华度低的购物区，通常位于两条主要街道的交叉点。 邻近商业区(neighborhood business district，NBD )是为了满足住宅区居民的购物和服务便利而自愿形成的小商业区，主要由几家小商店组成。 专业的弦(string )是由几家经营类似商品的商店聚集而成的商店街。 根据位置选择因素分析，如果新超市的市场占有率在主要商业圈为30%，次要商业圈为10%，边际商业圈为5%，则主要商业圈购买力为10030 % 30 (万元)次要商业圈购买力为：20010，在5公里范围内的人口可以达到10万以上， 2公里范围内的常住人口可以达到12-15万人2，必须靠近城市交通干线道路，

11、至少要靠近双向四车道，并且绿化带、立交桥、河川、山川等不明显隔断好3，商圈内的人口年龄结构以中青年为主，收入水平现在无经营面积优选超过5000平方米的同类业，二、对房地产的要求是： 1、房地产进深优选在50米以上，原则上不能低于40米，临街70米以上2、楼高在5米以上，对期楼楼层高的要求是6米5米以上(空调排风口到地板的距离) 3，地板重量800KG/平方米以上，对期楼的要求1000KG/平方米以上4，柱子距离之间9米以上，原则上8米5，正门至少不能提供2个主出入口。 免费外立面广告至少3个6，每层有电动自动扶梯三，对停车场的要求，应提供1，至少300个以上地上或地下客户的免费停车位2，应向供

12、应商提供20个以上免费卡车停车位3，例百货公司在社区边缘必须将社区居民和百货公司的客流分开，总耗电量满足百货公司运营和司标广告等设备的耗电需求，备用电源满足紧急照明、收银机、冰柜、冰柜、监控、电脑主机等的耗电需求，百货公司独立使用电表、变压器、备用发电机、强弱电升降通道及各回路应独立提供开关箱2、完整的给排水系统应满足百货公司及空调系统的日常用水量及水压使用要求，美工应满足市政府停水一天的百货公司用水需求3， 设有独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准4，房地产租赁期限一般在20年或20年以上，15年以上提供一定的租赁期限，配合便利店的布局条件，生活道路在车站商圈内有足够量的

13、生活人口接近集聚者的场所(医院、学校等) 附近写字楼附近有单身宿舍或单身公寓，案例分析： OK便利店选用广州盘福路“独创”，OK便利店盘福路分店在盘福路站居住区拐角处，店面有20多平方米。 这家店前面的车站设有20条公交路线的停车站，是日常客流量的高峰道路。 此外，盘福路作为实行交通管制的单行线，道路两侧的人流容易聚集到公共汽车站一侧，在这里设置商店，不仅可以在单边地区享受两国人流的利益，还可以节省客户过马路的时间，满足方便迅速的消费要求。 另外，OK便利店离那里的居住区很近，对面有新开发的楼盘，可以享受这个区间的移动消费者和固定顾客群，有助于企业品牌的确立。 便利店的另一个选址原则是，靠近信

14、号灯时，越过信号灯的位置最佳。 OK盘福店位于盘福路和解放北路十字路口信号下游，正好挂在盘福路上，容易进入居民社区道路连接口，顾客容易进入，避免了靠近路边，入口容易拥挤的问题。 OK盘福店位于盘福路解放北路至东风路立交之间的区域，这条路是东高西低的斜坡。 根据便利店的布局经验，在有坡的地方，与其选在坡下，不如选在坡上。 下坡的行人过去很快，所以路边的店铺很难引起行人的注意。 OK盘福店靠近解放北的一侧，即斜面中段的地势高，容易引起行人的注意。 同时，作为这个立地的最强力的支持，OK盘福店的店头是OK便利店的合作伙伴之一的广州粮食集团的不动产，租金低。 现在，在广州商店房地产租金高的企业背景下，

15、OK在这方面具有其他商家没有的优势。 所以，盘福店的这个立地，可以说是天、地、人兼备。 假设店头评价、新店营业潜力、新超市商圈有三个层次，第一级主要商圈内居民数为2 000户，第二级次商圈内居民数为4 000户，第三级边际商圈内居民数为6 000户。平均每户每月到商店购买食品和日用品500元，主要商圈居民支出总额： 5002 000100 (万元)副商圈居民支出总额： 5004 000200 (万元)边际商圈居民支出总额： 5006 000300 (万元) 的投资损益预算实绩损益=税前损益-分担总部费用税前损益=销售毛利-变动费用-固定费用销售毛利=营业收入-销售成本、营业前投资估计、营业后经营费用估计固定费用变动费用、投资风险评价、地点分析报告内容、4、2种具体地点方法、每1. 1平方公里的家庭数为2，000 需求密度、情况：在下图中，三个区域(6、10、17 )满足所有三个条件三个条件中只有四个区域(1、5、11、16 )满足两个条件三个区域(8、9、14、15、18 )只有其中一个条件11区(2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23 )的