中广信霸州金水名苑项目定位及物业发展策划案.ppt

1、霸州金水名苑 项目定位及物业发展策划案,谨呈：胜兴地产,2013年11月,1,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,目 录,项目客群定位,项目形象及产品定位,项目物业发展建议,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,目 录,项目客群定位,项目形象及产品定位,项目物业发展建议,客群特征描述,目标客户共性,1、具有一定的购买力； 2、关注价格、交通、配套及区域发展； 3、年龄集中于中青年； 4、。,霸州刚需型,霸州养老型,周边刚需型,霸州刚性改善型,投资型（较少）,目标客群的典型类型分为六类，该六

2、类客群是现阶段区域的主要核心客户阶层，其中霸州改善型客群和霸州周边的刚需型客群是项目主要目标客群,周边改善型,1、具有一定的购买力； 2、关注环境、交通、舒适度、价格及区域发展； 3、年龄集中于中青年； 4、对产品素质有一定的要求。,客群特征描述/霸州刚需型,主体特征： 这类客户一般情况下，年龄集中于25-30岁，单位普通职员； 多为首次置业，处于事业的起点和奋斗期； 价格敏感，注重交通和配套。,购买特征： 购买力不强，家庭人口较少，需求面积较小； 从自己现有经济能力，未来事业的发展及对未来生活的设想出发买房； 在诸多方面比较节省， 购买目的以自住为主。,产品需求特征： 需求面积偏小； 对产品

3、户型内部功能空间要求较少，不追求个性化； 注重产品实用性，对房屋物理特征严格把关，看重质量； 对产品档次及建筑风格有一定要求。,关键词,年龄多为25-30岁； 首次置业； 购买力不强； 主要关注价格，其次是交通和配套； 实用型产品。,霸州当地刚需型客户占比约20%-25%，年纪集中于25-30岁的刚需客户，首次置业，关注价格、交通及配套，购买力不强，需求面积较小,客群特征描述/霸州养老型,霸州养老型客户占比较小，约在5-10%，主要以中青年客户为主，稍具经济实力但不强，关注价格、配套和交通，需求面积较小,主体特征： 这类客户一般情况下，年纪多为中青年，稍具经济实力； 注重环境、配套、交通。,购

4、买特征： 具有一定的购买力但不强； 购买目的为父母购房，供其养老使用，倾向选择有医疗机构、环境较好的区域； 交通情况对其有较大吸引力，并且可步行外出； 销售引导对其有一定的作用。,产品需求特征： 需求面积适中，看重朝向； 对产品户型内部功能空间要求较为齐全，不追求个性化； 对于建筑风格无太多要求。,关键词,年龄多为中青年； 具有一定的购买力； 关注环境、交通、配套及区域发展。,7,客群特征描述/周边刚性需求型,主体特征： 多为青年人士，年龄集中于25-30岁，经济实力不强； 注重居住舒适度、配套和交通，希望有一定尊崇身份感,购买特征： 具有一定购买力但不强； 购买目的多为自住或婚房。,产品需求

5、特征： 产品需求面积不大，但是对内部一些功能具有一定的要求； 强调户型，对房屋的物理特征强调特征性； 对产品类型及特征有一定的要求，注重产品实用性。,关键词,年龄集中于25-30岁； 以自住或婚房为主； 注重配套、舒适和价格； 注重产品实用性。,周边刚需性客户占比约在20%左右，年龄集中于25-30岁，多为青年客户，注重价格和配套、舒适度，置业目的多为婚房，对于社区功能有一定的要求，以舒适型产品为主要需求,客群特征描述/霸州刚需改善型,主体特征： 年龄集中于30-50岁，具有较强的经济实力； 多为企业高层及私营业主，需彰显身份特征； 关注产品、配套、交通、环境。,购买特征： 有较强的购买力；

6、持有优良资产，热衷于高端产品； 购买目的以置业升级为主。,产品需求特征： 产品需求面积较大，对内部一些功能空间要求较高； 对社区内部配套的功能、档次及特色都有较高要求； 对产品品质具有较高要求。,关键词,年龄集中于30-45岁； 以改善型住房为主，多为小换大； 看重资源、环境； 注重产品、交通和配套。,霸州改善型客户占比较多约在35-40%左右，年龄集中于30-50岁，政府官员、企事业单位中高层或私企老板，关注产品、配套、交通、环境，对产品品质要求较高,9,客群特征描述/周边改善型,主体特征： 年龄集中于30-45岁，有一定的经济实力； 由于房屋拆迁、原居住房屋过小等原因需改善住房； 注重配套

7、、产品和环境。,购买特征： 有一定的购买力； 购买目的以小换大、再次置业、长期居住； 容易受销售引导。,产品需求特征： 产品需求面积较大，注重内部空间的实用性； 对社区内部配套的功能、档次及特色都有较高要求； 对产品品质有一定要求。,关键词,年龄集中于30-40岁； 注重品质、产品、环境 中高端产品。,霸州周边改善型住房客户占10%左右，年龄集中于30-45岁，以自住为主，关注配套、产品、环境，需求面积大，对产品品质要求较高,10,客群特征描述/投资型,主体特征： 年龄集中于30-45岁，有一定的经济实力； 客群分布较广，集中于北京、廊坊全市区域； 注重价格、交通及未来发展。,购买特征： 有较

8、强的购买力，持有优良资产； 控制现金流，总价不高，注重升值，热衷于高层和小高层； 购买目的以投资为主，不排除居住的可能性。,产品需求特征： 产品需求面积相对较为紧凑，注重内部空间的实用性； 对项目产品品质有一定的要求。,关键词,年龄集中于20-45岁； 客户分布广； 注重价格、交通和区域未来发展。,投资型客户占比相对较少，5%左右，年龄集中于30-45岁，分布较广，关注价格、交通、区域发展，对产品品质有一定的要求,现阶段客群主要特征描述,周边及社区配套不完善，周边市场不成熟 对产品价格及宏观政策方面有疑虑，会存在一定观望情绪。,家庭年收入基本在10万左右，经济收入均较为稳定。,看好区域发展及环

9、境、配套资源； 距离霸州市核心区较近的区位优势。,基本特征,经济能力,年龄跨度大，主要集中在30-50岁，以中青年为核心，其中改善性客群较多，部分刚需及刚性改善型客群，也有少部分投资型客群。,客户认可点,主要用于婚房、自住、养老、改善型住房。,购买用途,客户疑虑点,居住频率,目前客户多为改善型需求，其次为婚房、自住等为主的刚性需求，也有部分投资性住房。,本案目标客群85%以上来自霸州本地； 改善性需求是未来主力客群，占比达到50%左右。,未来潜在客户层,随着环首都经济圈进一步融合，及霸州国际温泉城和第二机场区域的逐步开发与成熟，以北京区域为主的刚需型客户和养老型客户将进一步增加。,客群定位客群

10、演变,利好因素,区域利好规划、区域发展,项目配套建立 区域发展预热,项目成熟社区形成,区域发展成熟 环北京经济圈进一步完善,随区域发展，在项目开发的过程中，现有客群定位会发生一定程度演变，客户构成会愈加复合。,霸州普通改善客户,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,目 录,项目客群定位,项目形象定位及产品定位,项目物业发展建议,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,15,项目形象定位。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,16,价值体系深

11、化,区域内四大价值体系，突出本案地块条件优势明显,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,17,核心价值深化,达标动作,关键驱动因素,1. 地 段,2. 环 境,6. 建筑风格,3. 户均资源,4. 居住舒适度,5. 户型设计,本项目位于霸州市政府东侧，政府迎宾路，突出的地理位置，弱化了当下配套不成熟。,外部南侧有古城公园、西侧有牤牛河；并用绿地景观、水景资源、后期坡地进行点缀。无限放大本案的环境优势。,相对统一的产品品质。,为最好的舒适度，以合理的楼座排列为主，辅以组团排列式；确保楼与楼之间的间隔。,户型设计主要集中90-120平米，保证使用

12、功能的同时，尽可能同时保证一定的性价比。,欧式风格，简约而不简单，重点突出简约、大气、不夸张的风格特征，重点突出产品品质。,本案是以地段优势及环境优势为主要驱动力的高端品质项目。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,18,项目形象定位理解 市政府东。临水而居舒适生活居住样本。 （临水而居，大器将成）,19,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,19,项目产品定位。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,产品定位理念,1,市场空白,客户需求

13、,整体发展战略,地块自身条件,产品定位理念,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,从市场空白和客户需求看，多层等低密产品在市场较受追捧，但主流产品为中高密度产品。,产品定位条件,霸州市场供应情况回顾,市场供应多以高层产品为主。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,物业组合模型,22,容积率不大于2.5 物业类型可能为高中低密 度混合搭配或者单一产品,多层产品去化最快，较受 客户欢迎，且有利于项目 品质和形象的提升 高层产品容积率较高， 可有效调节容积率，但 市场去化较慢,产品定位中高端 多

14、层产品容易打造品质 中高层有效调节容积率,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,户型配比详细指标确定,23,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,物业组合方案,根据项目指标及中高端发展战略，在市场需求和物业功能基础上我们得出以下四种方案。,24,容积率2.5,1,容积率1.8,3,容积率2.0,2,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,方案2.5产品线配比,25,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的

15、情况下传阅,26,方案2.5成本测算,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,27,方案2.5大体平面布局,6.9,6.9,13,18,18,18,18,18,18,18,18,18,18,18,18,13,6400平米多层，两栋楼 8000平米小高层，两栋楼 其他为高层产品,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,方案2.0产品线配比,28,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,29,方案2.0成本测算,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可

16、的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,30,6.9,6.9,6.9,6.9（3）,6.9（3）,15,15,15,15,15,15,6.9(3),6.9(3),15,6.9（3）,6.9,方案2.0大体平面布局,29600平米多层，18.5个单元 其他产品为高层产品,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,方案1.8产品线配比,31,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,方案1.8成本测算,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,

17、33,6.9(2),6.9(2),6.9（3）,6.9（3）,6.9(3),15,15,15,15,15,6.9(3),6.9(3),6.9(3),6.9（3）,6.9(3),方案1.8大体平面布局,44800平米多层，28个单元 其他产品为高层产品,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,34,方案选择建议,根据以上个容积率调整方案进行经济测算来看，1.8、2、2.5三种容积率方案的投资收益率分别是13.62%，13.27%，15.93%； 根据收益最大化原则， 我司建议做满容积率，以实现最大化的利润。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可

18、的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,35,建筑风格及户型参考。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,代表项目： 绿都万和城、绿城理想之城、中海清江华府、城西子田园牧歌 风格特征： 建筑风格强调古典建筑比例和符号，同时，大量采用建筑科技新手段，大跨度玻璃窗、新型面材的应用，使“新洋屋”在具备了古典建筑传统美感的同时，与时代同步。正象剪裁合体的“西装”，虽来自于“古”却在现代社会长盛不衰 匹配程度： 体现项目的古典的优雅与雍容，同时，兼容华贵典雅与时尚现代，中西合璧，使东方的内敛与西方的浪漫相融合，也别有一番尊贵的感觉。 产品体

19、系较为成熟，可操作性较强。,新古典将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，是一种多元化的思考方式,建筑风格1,高雅而和谐是新古典风格的代名词； 欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容 可操作性强中西合璧符合项目中高端形象,36,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,新古典主义建筑要求,37,符号元素：下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石互相呼应，有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶

20、阁楼亭。外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架。 市场取向：新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。 融合：当今新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更加精细，品位更加典雅细腻。新古典主义 是古曲与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。 色彩：在色彩上以大面积线色为主。,关键词：符号元素、市场取向、融合、色彩,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信

21、允许的情况下传阅,案例导入绿城北京百合公寓,以新古典主义为灵魂，对细节的充分演绎，在建筑立面设计细致考究，保持丰富的色彩与材质的本色效果，营造出强烈现代质感和丰富层次感的生活氛围。,38,植根于北京建筑文化传统，吸收、借鉴欧洲先进的建筑文化艺术，绿城北京百合公寓采用新古典建筑艺术形式，注重细节，在建筑立面设计细致考究，保持丰富的色彩与材质的本色效果，力图营造一个动感的，层次分明的生活氛围； 采用经典三段式建筑风格，典雅沉稳，历久弥新，局部往往再引进老上海建筑经典元素，彼此巧妙融合，高品质建筑材料的使用完美衬托出强烈的现代质感和丰富的层次感，建筑仿佛也有了灵性。,文化艺术融入,现代手法运用,现代

22、时尚而不乏文化气息,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,ART DECO高耸挺拔、折衷简洁、兼容并蓄的ART DECO风格，代表古典建筑的高层化典范。,代表项目： 北京阳光上东、北京卡尔生活馆、深圳金地梅陇镇等； 风格特征： 外形简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派，功能讲求实用，材料品质精良，注重细节设计； 匹配程度： 属于现代简约派，表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美感，现代都市感较强； 德式风格的现代简约、时尚活力与本案的中高端定位和国际化形象相合，可操作性较强。,建筑风格2,德式现代主义风格外形简练、现代，充满

23、活力，色彩大胆而时尚，现代简约派建筑的品质典范。,深圳金地梅陇镇,北京卡尔生活馆,北京阳光上东,成都康郡,德国现代建筑简朴明快，色彩庄重，重视质量和功能，体现出建筑的实用和效率； 属于现代简约派，表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美感，现代都市感较强。 即可操作性强 风格现代、活力、时尚 符合项目中高端定位和国际化形象,39,40,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,德式现代主义风格建筑要素,关键词：外形；功能；材料品质；细节设计；和谐一致,40,纯正的德式建筑设计具备四个基本特点： 外形：简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代

24、简约派； 功能：讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃； 材料品质：品质精良，采用德国原装进口材料和新技术，关注环保与可持续发展； 工业美感：德式建筑表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美感。 风格元素：清晰的转角、简洁的造型、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质给人光洁而严谨的整体感觉。不对称的平面、粗重的花岗岩、高坡度的楼顶、厚实的砖石墙、窄小的窗口、半圆形的拱卷、轻盈剔透的飞扶壁、彩色玻璃镶嵌的修长花窗都是德式建筑的风格元素。 空间营造：德式建筑简洁大气，非常注重人的活动空间，无论内外部都通过有层次的空间营造（走廊、中庭、院落等）来满足人的需要。同时追求工业设计的工艺和艺术高

25、度，对精确、尺寸性的到位有极高的要求。 和谐一致：德国人非常注重建筑物与周围环境的和谐统一，风格十分精美别致。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,案例导入1紫金长安,紫金长安打造西长安街奥运品质社区，以外形现代简练、色彩时尚活力的德式现代风格彰显其市场中高端形象,41,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,案例导入2金地格林小镇,42,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,高层、小高层其他建筑风格建议,西班牙新古典建筑风格,英式新古典建

26、筑风格,德式新古典建筑风格,南洋新古典建筑风格,法式新古典建筑风格,尽量应用仿石材、真石漆等手段进行外立面打造，打造、凸显项目品质。,44,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,小结,44,本案在风格选择上，应以易打造同时能最大化突出项目品质感为选取原则，同时考虑开发成本等因素，进行综合评判，建议首先选取以新古典类为建筑风格基调，后辅以其他元素（如英式、法式、西班牙等）进行整体建筑风格特点的提炼，最终打造以符合市场需求的建筑风格。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,项目设计建议产品设计（

27、孔雀英国宫2+1户型）,卧室大飘窗设计，让主人尽享早晨醒来的第一抹阳光。 2+1式产品设计，赠送一间卧室，客户为王！,80平米两居室,户型建议,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,项目设计建议产品设计（孔雀英国宫3+1户型）,格局：113三室两厅两卫 3+1空间格局，户型方正，南北通透，功能布局合理，利用面积大，餐厨一体，明厨明卫，飘窗、阳台多空间赠送高达24.5，客厅开间4m,户型建议,47,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,户型建议,经济型两居空间布局紧凑，全明格局,47,套型设计

28、功能分区明确，减少交通面积； 客厅大开间，小进深； 户型设计紧凑，无多余浪费面积，五明设计保证阳光的通透； 公共关系与私密空间关系处理得当；,两室一厅一卫：81平米,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,万科长阳半岛,90 三室两厅一卫,户型特点： 开阔空间，厅卧全明； 南北通透，空气对流通畅； 朝阳大面宽起居室设计，格局紧凑； 动静分区，功能划分明确 主卧观景阳台，巧妙布局。,客厅开间3800 主卧开间3600,户型建议,项目设计建议产品设计,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,户型建议

29、,舒适型二居南北通透，动静分区，大尺度飘窗和转角窗，观景效果好,49,90平米两居,98平两居,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,户型建议,经济三居：面宽大，南北通透，功能齐全，分区明确，飘窗、落地窗,50,三室二厅二卫：114平米,三室二厅二卫：117平米,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,户型建议,舒适三居：空间面宽大，进深小，功能空间分区明确,51,三室二厅二卫：142平米,三室二厅二卫：148平米,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的

30、情况下传阅,内部户型的变化可以带动外立面的变化，观景台的设置更能提供主人与花鸟与阳光雨露的近距离接触，“准户外”生活扩展生活空间。,项目设计建议产品设计（空中豪宅感念的引入）,引入“空中豪宅”概念，建议在顶层设计一定量的“空中豪宅”，通过自身户型设计及与屋顶的配合，打造跃层。,140平米以上三、四居室,户型建议,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,户型建议,花园洋房设计舒适度、私密性、景观性并重，注重室内空间变换和附加值提升,53,一层二层均带地下室； 四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层形成空中美墅，192平方米； 顶层挑空处可以灵活变动

31、，改为家庭活动室； 南露台、侧露台、北露台，退台方式层层不同，立面丰富 多变。,三层,四层,五层,两层/地下室,一层/地下室,六层,上五层,上六层,下五层,上一层,下地下室,下地下室,上两层,隔楼板，形成活动室,南阳台,南阳台,退两层卧室，侧露台,侧露台,退进深，南露台,退四层卧室，北露台,顶层北露台,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,小结,54,本案在户型选择上，首先应以市场客户需求为主要出发点及依据，同时考虑后期产品规划实现程度等因素，建议以当前环北京周边市场及霸州当地市场上热销户型为主要参考点，后期根据本案自身的特性，进行针对性的户

32、型优化设计，在保证使用功能的同时，考虑赠送一定量（约在户型总面积的10-15%）的使用面积，用以保证项目产品的销售竞争力与居住舒适度。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,55,园林景观及公共部分建议。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,园林景观规划建议,56,1+1+n,一条衔接东西的景观轴线,一座表达灵魂的主题广场,n个呼应主题的景观节点,用明朗的景观序列打造优雅的自然园,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,园林景观规划建议,社

33、区内人行步道与代征绿化带密切结合，同时在社区内部多设人行步道，增强社区的景观体验性，同时将校园的学区漫步道结合于其中,57,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,园林景观规划建议,核心景观带水元素适量使用叠水及枯山水增加社区景观的趣味性,58,属自然属性，通过人工利用与人为修饰加入到社区景观体系中。水景是客户喜好度较高的一种景观，精致的水景观可极大的提升景观品质，成为项目的一大卖点,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,水景资源,景观功能示意，通过坡地景观与植被的打造营造出高端社区的感觉,5

34、9,坡地的利用与改造 利用现有地块条件 “造坡、造水“,水景在霸州属于稀缺资源，可考虑在社区内部同时局部利用水资源造景，强调社区的亲水性。 坡地可以带来丰富的视觉变幻，为园林景观注入活力，同时增加园林的趣味性和价值感。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,园林景观规划建议,坡地景观处理及台地运用，增加地势起伏,60,机房,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,打造关键词： 景观化、参与性 景观泳池以浅水系为主四季常青； 泳池底部铺设色彩鲜艳，图案张显设计感的瓷砖； 与设计感强的硬质小品及植

35、被结合，强调参与性； 掩绿化与池岸相掩映； 隔亲水平台应用； 破水面很小时，可以植物或小品为岸。,广场水系,61,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,硬质景观,62,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,63,硬质景观标志,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,智能,64,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,公共空间打造关键点,65,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，

36、并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,架空层做生态大堂，不围合，不计入公摊，可算核增面积，但冬、夏两季无法调节空气，形象不够高端。 可通过细节艺术性打造，弥补形象,也可以在验收后，玻璃围合。计入核增面积，但售楼时仍不能围合，形象难以展示,生态大堂借鉴：在架空层做泛生态大堂，不计公摊，与架空园林相结合，增加大堂面积，提高形象。,大堂架空层,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,大堂装饰顶部采用高级灯具，墙上为名家画作，装饰上注重门把手等细节,室内大堂装饰借鉴：大堂装饰采用高级水晶灯，名家画作。装饰注重细节打造。,大堂入户,本报告文档定义为：保密

37、 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,68,大堂内设水吧休闲区、接待服务处、等候区、商务中心等。但公摊较大。,室内大堂多功能借鉴：室内大堂设置物管服务台，商务中心，休闲等候等多功能空间。,接待服务处,商务中心,休闲区,大堂多功能服务空间,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,大堂智能入口信箱及形象,69,智能化：可以通过指纹、一卡通、密码三种方式开启信报箱 材质：信报箱材质为拉丝不锈钢,室内大堂信报箱借鉴：信报箱智能化用指纹、一卡通、密码三种方式开启，材质采用高级饰面。,智能化：可以通过一卡通、密码两种方式开启信

38、报箱 材质：黑镜钢饰面,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,电梯及电梯厅,用贝壳打造的电梯墙面、精致、品质体现豪宅价值,金属按键，用标识的细节，打造精致,水晶灯饰,电梯间装饰借鉴：部分醒目墙面用特殊高档材质装饰，注重金属按键等细节。,电梯间借鉴：设置阳光电梯间。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,71,电梯及电梯厅,电梯轿厢：净高2.8m,开门高度2.4，开门宽度达到1m 轿厢镜钢内门与樱桃木装饰 入户配置:4m/s，采用智能群控，所有电梯不分区，可直达停车场,电梯轿厢装饰借鉴：高档装

39、饰轿厢，金属按键，轿厢墙面增加项目标识。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,小结,72,在园林打造方面，建议使用“1+1+N”的处理方式，让园林更具有活性及更能突出项目的品质感； 公共部分的打造上，应注意细节处理，让客户“看得见”“摸得着”；尤其在入口大堂、电梯间、电梯门、入户门等经常使用的公共空间的处理上，要尽可能的体现出产品的高端性与优质的体验感。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,73,交通路网建议。,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许

40、的情况下传阅,交通设计建议,核心交通动线，采用横向及纵向立体交通方式，最大化解决人车分流问题，实现社区园林步行系统的贯穿交融,74,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,交通设计建议,道路外侧设置集中的地上停车场，内侧与楼间园林景观结合处设置少量停车位。,75,地上停车方式以环路外侧集中停车场为主 楼间停车位设置尽量减少对园林景观的影响，当停车位与园林景观冲突时，优先保证园林景观的需要,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,交通设计建议,地上停车景观化，整体社区环境相融合，最大程度减少地面车位设置对园林景观的影响。,76,停车位两侧种植绿化苗木，形成对车位的有效遮挡 地上通过草皮的特殊处理，在保证停车需要的同时，有效提升车位与周围景观的融合度,本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅,交通设计建议,结合中高层人防形成地下集中停车场，设置地下车库电梯，实现业主便捷入户，提升地下车库价值感。,77,地下车库结合人防设