广西北海都市海鹏湾项目整合推广策划案_133PPT_XXXX.ppt

1、,【.】 整合推广策划案,2010年4月25日.中国北海,同赢TY地产,引子：,精彩将从此刻开始！,海棠花，风吹阵阵香，行至无尽处，思绪在远方,也许就不想走了，可以想一些问题，或什么都不想,心静如水的人，自由自在的鱼，猎物并不重要,华灯初上，或者三五好友小聚、或者全家共享天伦,阳光倾泻在掩窗的绿树上，在家收藏了如许美景,可以自由地行走，或者欣赏风景、或者成为风景,那些宁静、纯美的生活镜头，那些私家、高贵的生活情调，是否会打动你；如果有，那只是因为纯粹，因为自然，因为你曾经真正生活过。我们坚信，只要懂得珍惜，生活从未远离你的左右!,淑女：你喜欢怎样的生活方式？,激情！,绅士！,尊贵,品味,此时淑

2、女在想！ 她想要的, 浪漫,梦幻 , 优雅,时尚 ,他、她 想要的 。,品质生活,天时,新一轮调控铺天盖地而来，在经验不足的情况下，市场预判和销售结点上将很难把握。,地利,不在中心城区，也不在未来的文化政治中心区域。但北海整体并不大，地域差异不明显。,人和,整个市场持币观望的人气上升，销售进入阻滞期。,2,3,4,5,6,SWOT分析,产品定位,营销策略,合作方式,项目建议,1,市场分析,如何应对此次地产调控,09年市场回顾,新一轮地产调控政策,同赢优势解析,7,与,常！,变！,所谓“常”，也就是在按部就班的情况下对市场的把握和预判，市场的一般惯性已经在项目准备的四年期间被分析得非常细致。,所

3、谓“变”，就是现在所经历的，在市场持续好涨了近两年之后所面临的洗牌局面。,09年北海房地产市场回顾,2009年，北海房地产实际完成投资额58.12亿元，同比增长 48.12%，占全市固定资产投资额的17.61%，同比下降1.98个百分 点。完成房地产税收8.08亿元，占全市税收的28.93%，同比增长27.40%。,2009年，北海房地产开工项目132个，开工面积434.46万 平方米，同比分别增长100%、149.08%。同期房地产竣工项目70个，竣工面积109.9万平方米，同比分别增长27.27%，37.69%,房地产项目开竣工情况,2009年，批准预售面积218.80万平方米，同比增长5

4、5.10%。其中：商品住宅207.79万平方米，同比增长62.78%。办理商品房预售合同备案登记面积143.86万平方米，同比增长76.32%。其中：商品住宅面积139.94万平方米，同比增长81.03%。,商品房预售情况,2009年，北海房产交易再创历史新高，全年完成房产交易14118间，面积164.53万平方米，交易额38.46亿元，同比分别增长68.75%、38.74%、65.18%。其中增量商品房交易面积88.02万平方米，同比增长12.26%；二手房交易面积76.51万平方米，同比增长90.42%。2009年，北海房地产市场呈现一、二级市场联动上涨趋势，其中二手房上涨趋势尤为明显。,

5、房产交易情况,2009年，我市新建商品房均价为3554.41元/平方米，同比增长15.74%,其中：商品住宅均价为3491.03元/平方米，同比增长16.73%。,09商品房价格回顾,从以上图走势可以看出，2009年一季度我市新建商品住宅均价走势稳定，第二、三季度开始平稳上涨，第四季度上涨较快，均价达到4000元/平方米，主要原因是北部湾壹号雅苑高端商品房项目，自10月份正式开始接受网上签约，拉升了我市新建商品住宅的均价,结论,2010年一季度市场小结,2010年1季度北海楼市销售排行榜,2010年1季度北海城市销售面积排行榜,2010年1季度北海城市销售套数排行榜,数据说明： 1、以上数据统

6、计范围包含住宅、公寓、别墅等 立项的期房及现房； 2、以上销售数据均取自项目报价； 3、所有数据最终解释权归中国指数研究院,正当北海地产风生水起时,新一轮房产调控政策随之而来,！,继4月14日国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨的“国四条”和4月15日国土资源部公布全国住房供地计划后， 4月17日，中国政府网站上一则国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号，剑指疯狂楼市，被业界称为最为严厉的房地产调控政策。紧随其后，20日住房与城乡建设部通知要求，未获预售许可的商品房不得收取定金等费用，预售楼盘须在10日内公开全部房源及价格，所售商品房认购后不得更改购房者姓名。继工商银

7、行率先宣布实施差别化住房信贷政策后，中国银行、农业银行也先后实施个人住房贷款新政策。,4月17日房价过高暂停三套及以上房贷 根据中国政府网17日发布的消息，国务院17日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,4月14日买二套房首付比例须五成 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确

8、定实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,房产金融新政策,站在市场高度的角度，进行三个层面的思考！,站在市场高度的视角，进行三个层面的思考！,在开发商、购买者、政府三者的博弈中，地产市场向理性回归。,在当前市场新政下，投资客持币观望现象继续升温。 同赢认为，若想取得较好的销售业绩，必须谋定而后动，在地段、产品、附加值及形象定位四个方面方能均占尽先机，方能在严酷的

9、市场寒冬中取得胜利。,道！,与,术！,北海的整体定位，和市场将继续保持自己的特色，与大多数国内市场区别开来。此谓之“道”！,在肯定其市场特色面对现在调控局面的同时，用不同的方式方法，将项目更好的介绍给消费者，迅速去化，就得用到“术”了。,立意,立,依托北部湾经济开发区的大背景、所带来的地理价值 北海市区的地段价值、景观价值、配套价值,项目排他性全面体现，市场领域的竞争当中，项目不仅仅 比对硬件资质，而是依托品牌性格形成全面的唯一。,项目新居住文化的实践，对于北海乃至中国的城市人居 重新定义，引领全新的人居概念，高度感明确。,价值,唯一,立意,项目形象主张,宜居北海、品味未来,宜居北海、畅游未来

10、,全面定义项目独特的市场形象！,SWOT分析,S（优势） 地处未来核心地带 高起点社区规划和品质提升 楼盘户型和整体形象好 规划公园给予楼盘附加值 日照时间长,W（劣势） 离商业区较远，周边配套不完善 区域同质化楼盘较多，本案没有特别的焦点 项目周边改造局面颇多，造成视觉和心理影响,O（机会） 广东路与四川路是北海地产投资新热地 周边楼盘销售情况良好，大多已售罄，为本案奠定了良好的基础,T（威胁） 国家新政文件已近下达，对于二次置业和地产投资市场有极大冲击 而北海70%以上属于二次置业客户，刚性需求难以掌控 下半年北海推盘量极大，客户竞争激烈。,金色海岸,建筑面积：20万 90z占项目的50%

11、以上 地址：广东路与金海岸大道交汇处,占地：80亩 设计院：香港汉森 开发商：北海金色海岸房地产开发有限公司 动工时间：2010年5月,竞争项目分析,恒宇.海岸华府,项目地址： 北海市广东南路西,建设用地：79390.26 总建筑面积：139846.16 住宅面积：135621.16 商业面积：2664.41 小于90户型占小区总规划70%以上 拟建：19栋 配套设施：停车场、垃圾收集点 共有户数：1419户 总投资：13500万￥ 开发商：北海恒宇置业有限公司 开盘时间：未定,棕榈泉花园公寓,项目地址： 北海市云南南路,建筑面积： 58959.52 占地面积： 168209.05 绿 化 率

12、： 51% 开 发 商： 北海南沙渔业地产有限公司 目前状态：在售 销售均价：5380￥,恒昌。城市丽景二期,开发商：北海恒昌实业 占地面积：40亩 总建筑面积:5100 商业面积：5500 开盘时间：未定 绿化率：30% 容积率：3.0 项目地址：北京路与西南大道交汇处,如何跳脱区域同质化竞争，为项目未来的高价格找到支撑， 形成市场强势唯一的特性符号？,依托客群心理，项目前期造梦阶段，对于客户引导来说，,需要独一无二的概念包装,（体现项目未来、区域形象高度）,知彼知己，百战不殆；不知彼而知 己，一胜一负；不知彼不知己，每 战必殆。 孙子兵法谋攻篇,项目建议,项目案名推荐一,理想住艺,推荐名称

13、二,海滨太阳城,观海长滩 听涛观海,推荐名三,推荐名三,维也纳之都,产品价值提升软件部分建议,产品价值提升硬件部分建议之 文化元素,梦想之都,维也纳歌舞剧院,皇家音乐演艺大厅,因为有了音乐,一切皆得到升华,项目主题建议,北海首个音乐主题社区,喷泉,时尚,功能,设有电子喷泉、配合交响乐定时演奏，使人心情愉悦,文化,设有音乐元素的休闲设施、例如五线谱的座椅、小提琴的垃圾箱,艺术广场、艺术长廊、具有北海首个艺术气息的人文社区,注入时尚元素、完善网络设施,环保,改善北海现有社区、脏、乱、差现象、采用垃圾隔离措施,音乐喷泉效果图,产品价值提升硬件部分建议之 物业管理,同档次同类型项目服务内容借鉴,例图：

14、,从软环境提升楼盘档次、 介入中高档楼盘销售领域,项目附加值之精装修部分,产品价值提升硬件部分建议之 精装修,1、应保证本案的精装修标准和材料品牌档次与其他竞争项目相对无弱 项，使本项目产品精装标准具有竞争力； 2、为了进一步提升项目品质，建议赠送全套家具电器。电器品牌为客 户认可的国际知名品牌，所赠产品应包含电冰箱、洗衣机、吸油烟机 和电磁炉。 3、客户对于精装修标准关注点主要集中在：厨房、卫生间、地板、电 器品牌几方面，建议本案精装标准重点提升以上几方面标准。,本案建议装修标准,产品定位,要想达到推广模式的 高度，我们必须更加深入 地研究本项目的目标客户 群体，明白他们到底是 怎样的一群人

15、。,市场定位,他们是一群朝气蓬勃、有梦想的年轻人； 他们敢于接受新鲜事物； 她们在略显浮躁，不愿意享受安逸的生活； 他们工作较为稳定，有着较高的月薪； 她们虽然还未登上事业的顶峰，却在各自的领域小有成就； 他们有着一定的事业心，但不是工作狂； 她们在城市中漂泊，渴望找到一处便捷、舒适的栖息地。 他.她们被喻为“37度男女”,项目属性定位：中高端消费群体 以外地投资者为主,配套型：荣耀身份性配套住宅物业；,客户定位,年收入 1220万,50-100万,5-10万,低端,中端,高端,中高端消费群体,客户群体,投资类客户,自住型客户,极具创意的新时尚财富精英,最具投资实力及最具国际眼光的投资者,独特

16、鲜明的品质楼盘形象,针对性地推广产品地段价值；,通过居住文化展示楼盘的独特性,通过完善个性的高规格物业管理提升形象；,1、请问您如果置业，理想的 物业户型是？, , ,2房 3房,客户调查问卷,、 请问您对房产的购买的动机是？,A- 改善居住 B- 地产投资 C- 移居北海的外来客商 D- 旅游、度假,3、请问，您获得楼盘信息的主要途径是？,A、 活动 B、报纸 C、电视 D、传单 E、路牌灯箱 F、车身广告 G、房展会 H、工地围墙 I、广播,3、 请问，此次地产调控新政策是否会影响您的置业热情？,A、有所影响 B、持币观望 C、不受影响,营销策略,1、售楼处 现场包装 2、销售道具 3、广

17、告印刷品 4、广告准备工作前 5、软文先行,节点：1、储客内购开始 2、户外媒体亮相 3、示范区落成 4、现场引导系统到位 核心攻击点：业内渠道 户外媒体,节点：1、正式开盘 2、销售环境到位 核心攻击点：强势入市 多渠道攻势,节点：1、工程进度实景 核心攻击点：公关活动 促销计划,2010年 营销排期计划,筹备期5月,预热期6月,强势启动 78月,持续强销9月11月,节点：市场筹备 攻击点：做好准备工作,节点：内部认购 攻击点：亮相、认筹,节点：强销准备到位 攻击点：OpenDay,节点：示范区开放促销 攻击点：风情活动,6月新闻发布,8月开盘日,10 月现场实景,第二阶段,第一阶段,第三阶

18、段,第四阶段,项目启动期 开工仪式 品牌传播,项目启动期 开工仪式 品牌传播,7月预热期 产品推介会,8月开盘期 市场启动期 示范区开放 户外攻击,9月延续期 教育配套 话题 持续热销,10月现场体验 品牌攻击 国庆节,6月启动期 认筹蓄水期 宜居北海人居论坛,2010年推广策略排期,项目筹备阶段,2010年,5月,6月,7月,8月,9月,10月,展示攻略,体验式营销的性能和效益,售楼处服务展示 销售人员均有美国PTT培训师全面培训,提高销售团队的服务意识，使客户感受被识别、被尊重、被与众不同。 销售人员配备定制的统一着装，体现项目价值感。,BENTLEY PORSCHE FERRARI SP

19、YKER GIORGIO ARMANI GIVENCHY PRADA LOUIS VUITTON BURBERRY CARTIER CHNAEL TIFFANY PIAGET VERTU ,展示攻略,之销售代表服务展示,售楼处一,售楼处二,销售前：接听电话时态度和蔼、语气亲切，接完电话后立即发送服务短信； 销售中：设置迎宾服务岗，走动式微笑服务，主动为客户准备资料，安排茶水及点心，全程一对一销售服务 销售后：及时向客户发送工程播报短信、活动通知短信、生日祝福短信等，贴心服务，解决客户置业需求。,五星级优质销售服务,展示攻略,之销售服务,全程贴心服务，不仅在售楼处，更表现在售前到售后过程中,活动

20、攻略,名人书画展,展示攻略,之产品新闻发布会,活动攻略,. 都市.海鹏湾产品新闻发布会 目的：新品发布，品牌及项目影响力的提升，最终影响到目标客户； 参加人员：部分已成交业主、项目诚意客户、特邀媒体记者； 活动方式： 1、人数控制在200人内； 2、产品推介酒会。,之样板房名流鉴赏会,活动攻略,都市。海鹏湾样板房名流鉴赏会 目的：新品发布，客户体验，以最豪华的样板房完美展示引爆市场 地 点：售楼处 参加人员：部分已成交业主、诚意客户、特邀媒体记者、社会名流； 活动方式： 1、人数控制在每天200人内，提前预约席位； 2、在样板房参观、酒会； 3、放礼花、礼炮等，引起全城关注。,后期服务3,核心理念,销 售2,蓄 水1,核心竞争力与理念贯穿项目销售始终,媒体展现,推广中注重户外资源的有效覆盖，占领户外就是占领市场， 在区域内主干道、重要路口设立项目户外指引系统