2011青岛紫檀山项目项目操作思路

1、青岛紫檀山项目项目操作思路,合富辉煌（中国）北方公司 Thursday, August 13, 2020,本案的主要内容,企业战略目标及项目肩负的使命； 一期可实现均价水平的论证； 客户经营及拓展策略； 一二期及后续产品衔接思路。,本案核心思路,项目特性,核心问题,营销策略,市场研究,项目SWOT,项目定位,价格论证,客户定位,案例参考,推售策略,客户经营,产品策略,全盘操作策略,二期产品分析,全盘开发思路,一二期销售衔接,让一线海景回归第一居所 不做北方的海南岛誓做世界的凤凰岛,项目具备怎样的特征,项目区位：黄岛区南端海滨，开发区中的旅游度假区，还有待开发，区域前景无限。,项目位于青岛市黄岛

2、区南端海滨，一个美丽的狭长型半岛凤凰岛,凤凰岛面临碧海蓝天，风光无限，是青岛开发区中的旅游度假区，目标是建成集旅游度假、休闲娱乐、居住疗养为一体的具有现代化水准和特色的综合开发区。,项目资源：依傍全国知名的金沙滩，纵揽南北海景，南向海景资源十分优越。,本项目地块正对著名金沙滩，金沙滩东西长3.5公里，程月牙状向南延伸，滩面广阔平缓，沙质细腻，水清浪涌，是全国屈指可数的优质天然浴场，这里已成为中国青岛金沙滩文化旅游节的固定举办场所。 西边是金沙滩的姐妹滩银沙滩，长2公里，色泽如银，目前，都已成为了著名的观光旅游胜地。,交通情况：城市发展催生海上大桥和黄岛海底隧道，项目与中心城区的交通连接将发生质

3、的变化。,凤凰岛与青岛市区被胶州湾隔断，限制了他的使用价值，现在，青岛市区的海景地段已经紧缺，凤凰岛成了青岛市西扩拥有海景的必争地段，青岛市为求发展，必须西扩。,两岛之间的链接交通正在逐步完善，海底隧道直通青岛市，全长6.17公里，将于2011年通车，本项目距黄岛海底隧道口仅2分钟车程，至青岛中心城区的车程将由90分钟缩短到5分钟； 海上大桥已于去年年底开通，全场41.58KM，约15分钟车程； 一桥一道开通后，凤凰岛与青岛市区连成一体，凤凰岛到机场的距离也可缩短为30分钟车程。,项目概况：中型体量，高层海景为主要卖点，土地使用强度中等，配套旅游服务物业。,总建面60万m2，一期建面55500

4、m2 ，首期物业组成为：高层物业+酒店，可销售部分为340套高层物业 交通：距青岛市中心仅15分钟车程。 景观资源：亚洲第一金沙滩+宽阔一线海景,板块价值分析： 本项目处于怎样的城市及规划背景下?,中国经济强市（全国经济实力第10位），山东省经济核心及对外窗口。,青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，2009年GDP占山东省GDP总量的14.5，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中经济实力居第3位。 青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口。,中国北方重要的海

5、滨生态城市，旅游大市,全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。 2009年，青岛旅游业总收入为489.10亿元，约占GDP总量的1/10，2009年位列中国旅游城市第12位。,中国对外贸易强市，交通强市,贸易强市 青岛港全年列中国第五位 矿石、原油等吞吐量列中国第一位 口岸外向度75%，列中国第一位。 交通强市 高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一； 青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。,中国的第二大品牌之都,青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支

6、柱产业。,青岛市城市规划及发展：大青岛发展格局逐步形成，本项目位于城市辅城的中心位置。,发展态势 主城：胶州湾东岸 辅城：胶州湾西岸，以黄岛区中心城区为主组成 红岛 组团发展：环胶州湾六个发展组团为城市适度分散发展区域,在“三点布局、组团发展、一线展开”的大青岛发展格局下，将有效解决主城区功能过于集中，后续发展用地不足的瓶颈，为主城趋向饱和的各种功能提供了释放的空间，也给各待开发区域带来了承接各种城区功能转移的机遇。,资料来源：青岛规划局网站,根据青岛市的城市框架，黄岛将成为与现有主城区并行的另一个中心城区,青岛市交通体系,对外交通 港口：中心港区规划以前湾港区、大港区、黄岛油港区为主体，以沧

7、口水道北港区、小港区及其它地方港区和专业港为辅助，形成多功能的中心港 航空：流亭国际机场距市中心32公里，驱车20分钟 铁路：动车青岛与北京时间缩短到6小时；远景高速铁路客站设在城阳 高速公路：青威公路、烟青公路、青德公路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六条主要放射线，青黄公路和204 国道为主要联络线。远期建设新烟青公路 青岛有两条国际客运航线，常年开船，发往大连，韩国仁川，日本下关等地。,青岛市对外交通系统规划由海港、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方式组成，形成以港口为主体的高效、现代化的国际综合交通枢纽,VS,黄岛作为国家级经济技术开发区、青岛新经济重心，堪称青岛的“浦东”,黄岛区是

8、青岛市对外开放最早的重点区域。 1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建，规划面积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域。 1992年，经国务院批准，在青岛开发区内设立了青岛保税区、新技术产业开发试验区。 1992年，青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合一，成为青岛开发区（黄岛区）。 2001年4月，青岛市政府做出了关于加快青岛经济技术开发区发展的决定，提出要把青岛开发区建设成为“青岛新的经济重心” 。 2006年，黄岛经济开发区辖区面积227平方公里，人口50万。,1990年国家实施开发开放浦东战略。 1993年浦东新区管委会挂牌成立。 历经十几年开发、建设，浦东

9、初步建立起外向型、多功能、现代化新城区框架。 2006年，浦东新区面积532.75平方公里，户籍人口187.55万人。,目前入驻黄岛开发区的大型企业主要以家电、精密仪器等高新技术产业为主，经济朝集约化发展，高附加值产业必将带来高收入人群增多。,青岛印象,印象1：青黄牵手，再创浦东神话,海湾大桥和海底隧道的建设，贯通、通车都近在眼前， 青黄20分钟， 栈桥牵手金沙滩， 商圈、住房、医疗、旅游无缝隙融合， 令人不禁憧憬， 浦东神话，将在青岛与黄岛的隔海之间被完美复制。,印象2：青岛 国际城市、湾区典范,青岛 美丽的海滨城市 北京2008奥运会伙伴城市 “红瓦绿树、碧海蓝天”八大关 “海尔、海信、青

10、啤、双星”品牌之都,印象3,西海岸金沙滩 世界梦想海湾生活 纵观新西兰霍克湾、日本东京湾、香港维多利亚港、纽约的长岛、曼哈顿 世界八大港湾的价值共性 港湾其实是一种资源整合的集中体现 拥湾而居已成为世界最高级生活形态,核心问题一,企业战略目标及项目肩负的使命 一期可实现均价水平的论证 客户经营及拓展策略 一二期及后续产品衔接思路,企业战略目标,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,聚焦凤凰岛,金沙滩“亚洲第一滩”之美誉,规模：全长3500米，宽300米； 特点：我国沙质最细，面积最大，风景最美的海水浴场之一， 2006年12月，被批准为3A级旅游景区； 发展过程：2004年和2006年，投资两亿元对

11、浴场进行了一期和二期综合改造，增设星级标准的地下冲浴设施和木质休闲观景步行道。,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,聚焦凤凰岛,凤凰岛旅游度假区影视文化和旅游娱乐产业的发展，加速周边旅游及文化产业的的成熟，同时提升了整个开发区的形象；,2004年，凤凰岛旅游度假区确立了“以影视传媒文化产业发展，带动旅游娱乐产业发展”的开发主题。 金凤凰奖中国电影表演艺术学会奖，落户凤凰岛。,北京电影学院青岛创意媒体学院: 投资5亿元 在建项目,影视演艺中心 金沙滩西侧 投资20多亿元,名家艺术馆： 座落于开发区滨海大道以南毗邻唐岛湾滨海公园 总占地面积5891平方米，主体建筑为三层，建筑面积约9000平方米，项目

12、总投资为4000万元;,中国音乐学院青岛国际音乐艺术学院 投资5亿元,中国石油大学,北京电影学院青岛创意媒体学院,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,聚焦凤凰岛,银沙滩,银沙滩是金沙滩的姊妹滩 全长2000余米，是天然的海水浴场。,银沙滩北侧 66667平方米的区域内建设,拟建国际度假中心：,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,聚焦凤凰岛,青岛开发区唐岛湾滨海公园规划意图,游艇码头：面积为6.7万平方米，可容纳200艘150型游艇，在湾底部将建设国际游艇俱乐部; 滨海公园：投资4亿正在建设，东西长7.2公里，占地100万平方米， 由7个功能区域组成； 高端会所项目 运动休闲娱乐中心 亲水广场 公共艺术

13、园 市民广场 人与自然公园 码头休闲娱乐村,唐岛湾西海岸旅游集散中心和西海岸水上运动中心,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,聚焦凤凰岛,连三岛,竹岔岛“海岛人家”休闲旅游,环岛路风光,月牙湾海水浴场,甘水湾休闲渔业民俗村,拟建高端会议会展中心：占地3.97万平米 度假酒店和度假村：占地13.3万平米,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,聚焦凤凰岛,小结1：地段价值、自然资源独特性可以使项目定位实现飞跃。,凤凰岛将成为北中国的海南岛，北中国区域大量游客旅游的理想去处； 本项目依傍金沙滩，自然资源优势明显，可以支撑区域最高端的市场定位在目前区域在售均价约为1200015000元/的基础上，可以实现价格飞

14、跃。,青岛顶级物业客户来源及置业目的,客户区域来源：青岛及省内高端客户为主，辐射中原地区及京津一带，呼包鄂及东北三省客户群作补充。,京津区域高端客群,韩国、台湾、香港、日本,长三角区域、呼包鄂、东三省高端客群,青岛本地、山东省内高端客群,客户来源及置业目的分析,如何抓准客群,让一线海景回归第一居所 5分钟海底隧道，27平方公里凤凰岛，3500米亚洲第一滩，60万一线海景第一居所。,针对本地客群的情感联系：通过项目核心价值输出，吸引本地客户群以本项目作为第一居所。,针对其他省市客群：站位至全球的高度，面向全球客户群，打动周边省市高端客群。,不做北方的海南岛誓做世界的凤凰岛 青岛.金沙滩.首席海景

15、豪宅国际居住区 国际的青岛，国际的凤凰岛，国际的居住区 一线海景豪宅标杆,项目形象定位,世界城市，海岛生活 开创一线海景第一居所新时代,集群,世界级,滨海,休闲,表达青岛城市以及区域的气质，实现客户对国际化品质、尊贵地位感的价值诉求,居住、商业、体育、交通、公园、学校等多重功能、多种业态的复合,各个物质、空间载体充分承担起项目休闲属性，使客户脱离烦躁的城市生活，投入到新的生活方式,充分利用项目的区位和自然价值，展现在项目资源的稀缺性，并结合滨海资源营造独有风情,紫檀山,抓准客户的第二点思考,如何差异化定位，准确锁定目标客群？ 如何将项目项目产品分类，快速实现客户对位？,看的见家族领袖、金融寡头

16、 实业家、大型公司董事长、CEO、大股东,寡头,看不见看不见的阶层、比较低调 政府（各地市）领导、外籍商界等,看的见仍在攀爬、迈向巅峰 大型企业高管、生意客户,看的见中小企业主 物流商、建筑商、服装餐饮等行业佼佼者,富裕中产,千万富豪,看的见较多 富裕家庭、高级白领、高级技术人员等,财富新贵,企业所有人,本项目主力客群,一期产品细分及对应客户定位：客户来源,一期产品细分及对应客户定位,临海：楼层较低，户型面积较小，低门槛型 预期售价：400-850万,按40000元/估算，项目74%的户型总价在1000万元以上，一期套均总价为1136万元。因此，我项目的客户群应该为资产在亿万级的富豪阶层。,户

17、型面积：109-360 销售均价：40000元/,观海：中间楼层，面积适中，舒适型 预期售价：800-1000万,瞰海：俯瞰大海，面积较大，奢侈型 预期售价：1000-1600万,总价估算按三个均价来计算，分别为：30000元/，35000元/，40000元/,小结2：较强的区域聚集力和高售价相互支撑，因项目首期套数适中，在客户成功运营的基础上预期可取得成功。,一期整体340套，与市场上在售豪宅项目套数相当，其多处于更成熟的位置，但缺乏项目自身的环境打造，而本项目欠缺的是区域成熟度，项目配备是关键；,高端定位决定了本项目不能局限于青岛区域，无论最终客户群区域来源结构如何，都需要站在全国的高度进

18、行推广，全国客户拓展必不可少。与海南的关系需要辩证认识。,海南： 优：辐射全国，四季佳宜，对南北方城市吸引力都较强； 劣：与北方城市距离较远，子女教育需求等无法满足，且夏季较热难成北方客群的第一居所。 青岛： 优：辐射山东、长三角、中原、京津、东三省地区，夏季宜居；主要优势在于与北方省市的城市距离较短。 劣：冬季竞争力大大不如海南，知名度及发展势头目前仍不如海南（东方夏威夷）。,如何形成价值吸引客群,目标客户置业的驱动点及障碍点分析,发展前景：青岛新中心城区，5分钟海底隧道连接老城，凤凰岛国际旅游度假区； 稀缺资源：亚洲第一滩、一线海景、规模之最不曾不再； 面 子：游艇俱乐部、高端会所、综合商

19、业等高端配置； 产 品：60万国际居住区； 品 牌：紫檀山一线海景第一居所的品牌内涵驱动。,障 碍：瞬间引爆价值兑现,在置业促动点和障碍基础上进行案例研究,从成功案例找出本项目打造豪宅的策略是什么？,两个经典的“王者”,广州汇景新城 连续三年荣膺中国十大超级豪宅荣誉 北京星河湾 连续三年荣登北京高端住宅销售榜榜首,广州 汇景新城,位于华南快速干线东侧、广园东路北侧，距天河区CBD约3公里，5分钟车程左右，交通便捷 项目位于广州市空间发展战略中的“东进”与“北优”交汇点处，区位优势明显 周边高校林立，人文氛围浓厚,位于城市核心边缘， “离尘而不离城”，区位优势明显,广州 汇景新城,并非天生的豪宅

20、地块：曾经面临交通隔离、通达性差，无特别自然景观资源等一系列先天不足,被快速路和铁路隔离：虽然离天河北CBD的物理距离近，但是地块被广园快速路和铁路隔离，交通便利度和通达性都很差，北面则被学校包围，可进入性弱； 内外皆无可以利用的特殊景观资源：项目用地为剥蚀残山，耕地、水塘、植被，内外都没有高价值的景观资源,广州 汇景新城,并非天生的豪宅地块：也曾经面临地块内部被市政规划路隔离的痛楚,市政路穿越：根据控规，该地块内有三条市政规划路穿越 地块零散，噪声污染：项目用地将被分为各个零散的小地块，并会带来大量噪声污染,除了具有城市的属性外，汇景新城并非天生的豪宅用地； 那么，侨鑫是如何去改进和规避这些

21、劣势和不足，如何将优势的资源价值最大化，将它打造成城市豪宅的“王者”呢？,首先，以高度的战略眼光，锁定城市高端人群，高起点地将项目定位为顶级豪宅社区,项目以高度的战略眼光，决心打造广州顶级豪宅社区，将目标客户锁定为中外企业高管、金领、私营企业主、大学教授等一系列城市高端人群,广州 汇景新城,修建私家路改善项目的通达性，充分挖掘区位的真正价值，并赢得了与政府合作谈判的筹码,与城市快速路相连的私家路,私家路上的主入口大门,私家路提高通达性，提升区位价值：为实现顶级豪宅社区的目标，项目自主修建与城市快速路相连的私家路，提高了项目的通达性的同时，充分挖掘了项目区位的真正价值，也提升了区域的地段价值 市

22、政规划路改成小区道路：通过地块外私家路的修建，赢得与政府合作谈判的筹码，最后成功说服政府将地块内的市政规划路改为项目内小区道路，提高了项目的整体性和排他性,广州 汇景新城,投入巨资内部造景，改善和弥补项目外部景观资源缺乏的劣势,投入巨资打造大面积园林景观及高尔夫练习场,投入巨资打造大面积园林景观、高尔夫练习场及2公里长的生态休闲步行景观带，加强内部景观资源的营造，增加项目的价值点,西区,中区,步行景观道,人工湖,高尔夫练习场,广州 汇景新城,以高端配套、景观等价值点首先开发优势地块，以此打造豪宅形象，并通过持续投入和产品创新、释放新的价值点，提升弱势地块价值，最大化实现整个项目的价值,开发模式

23、,项目首先通过打造国际会所、汇景湖、高尔夫练习场，培育豪宅环境及氛围，开发最高价值地块，以别墅产品树立豪宅形象 然后通过社区配套、中央2km景观长廊，高尔夫景观等，逐步释放项目价值，带动后期弱势地块价值的提升，以使整个项目的价值最大化,广州 汇景新城,广泛整合国内外知名品牌设计公司，不惜投入重金进行产品设计，务求打造出真正的豪宅,美国Sasaki INC.国际设计公司（规划概念设计）（景观规划） 香港巴马丹拿国际公司 BCA（贝尔高林）设计公司（景观设计） 香港何显毅建筑师楼（控制性详细规划） 美国WY国际设计顾问公司 广州设计院 深圳陈世民建筑师事务所 广东省建筑设计研究院 美国佘达奋室内设

24、计有限公司 香港柏涛室内设计有限公司 香港石安空间创建有限公司 新加坡宝路新科技股份有限公司（智能化系统设计） 中国科学院生态所 华瑞德国际生态有限公司（生态规划设计）,亚太会所设计：美国WY,室内设计：美国佘达奋,广州 汇景新城,尊贵典雅的新古典主义建筑风格，完美塑造出豪宅气质,广州 汇景新城,南区,规划理念包含中国传统方格网道路、围合空间等思想，又采用了西方城市的开放空间、共享景观等理念，规划设计水平超前 西、中、东区通过2公里长的生态景观休闲步行景观带贯穿成为一个整体，使步行空间与车行道立体分离，既营造了流畅而变化丰富的主题园林景观，又解决了社区内道路机动车分隔的问题,西区,中区,东区,

25、步行景观道,车行道,超前规划设计理念：2km步行景观长廊塑造大气的豪宅生活空间,广州 汇景新城,多重景观体系,第一层次：社区内公共主题景观 对所有住户开放 第二层次：住宅街区内庭院景观 对街区住户开放 第三层次：住宅单元内空中花园 属住户私人专享,构建多重景观体系，大气魄、高品位园林，使得不同开放性的空间皆能有景，在塑造豪宅的同时，提升生活的附加值,公共主题景观,街区内庭院景观,广州 汇景新城,构建多重景观体系，大气魄、高品位园林，使得不同开放性的空间皆能有景，在塑造豪宅的同时，提升生活的附加值。,广州 汇景新城,Golf练习场,汇景湖,景观长廊,别墅,景观长廊,建筑布局形成外围高、内部低的“

26、V”字型内向空间空间格局； 外围高层、小高层能够拥有宽阔的外部景观，弥补了内景享有的不足；中间多层建筑因能与宽阔景观长廊及小区园林亲密接触，弥补了不能享有外部景观资源的不足。,建筑布局最大化利用内部景观长廊与外部营造的景观资源，保证每栋住宅景观的均好性，使每一个单位都成为真正的豪宅，提升整体价值。,高层,小高层,叠加别墅,别墅,集中景观,广州 汇景新城,针对高端人群对高品质生活的需求，户型面积大都以舒适、豪华型为主，平层面积大都在160m2以上，尽显豪宅定位,基于高端人群对舒适型、豪华型生活的需求，普通平层住宅面积大都集中在160以上，别墅350以上。,广州 汇景新城,在户型面积舒适、豪华的基

27、础上，以创新的产品设计，提供高附加值功能，更好地演绎豪宅品质,叠加别墅观光电梯,主仆分离的入户方式,入户花园,阳光室,跃式设计,超大景观阳台,广州 汇景新城,附送高标准豪华装修，尽显豪宅应有的奢华、品位,附送3500元/m2的超豪华装修标准，客厅、餐厅、房间、洗手间、厨房和阳台等控件，名贵进口石材在室内装饰中被大量运用，营造出强烈的奢华、品位感,广州 汇景新城,亚太国际俱乐部,47中汇景实验学校,商业街,高尔夫练习场,高规格、高档次的完善配套，从硬件设施方面彰显豪宅地位,广州 汇景新城,以完善、尊贵的服务，从软件方面满足高端客户需求，全方位体现豪宅品质。,莱曼娜国际女士俱乐部,外商活动中心,侨

28、鑫大学,潮皇食府,业主可凭享受集团所有资源，丰富项目配套，更凸显业主的尊贵身份 全智能化物业管理、小区安全控制系统、小区网络信息系统、 家居智能化设施 “管家大使” 24小时服务，并定期家访听取业主意见,私家泳池,广州 汇景新城,06年半年销售十三亿，三期07年8月18日开盘，开盘两日销售四个亿，均价比周边楼盘高约1.5万元,北京 星河湾,项目位于朝阳区朝阳北路，整个区域配套完善，已成为北京的豪宅区，居住氛围浓厚，距离朝阳区CBD商圈仅10分钟车程，交通便利，区位优越,邻近城市新的CBD，交通便捷，区位优越,北京 星河湾,2003年前仍为空地 位于项目红线外,项目开发初期，北京城的扩张仍未发展

29、到东四环外，区域仍不成熟，周边道路仍未修通 现在地块东部的生态公园，处于项目红线之外，2003年项目开发时仍为空地,并非天生的豪宅地块：项目开发初期，区域并不成熟，无特色景观资源依托,北京 星河湾,虽然区域具有良好的发展潜力，但从资源来看星河湾并不具备打造为豪宅的条件； 那么，宏宇是如何去化解和扭转这些劣势和不足，如何加快释放区域潜力，并将自己塑造成豪宅典范的呢？,项目延续宏宇集团的开发精神，以打造精品、打造真正的豪宅为目标，锁定北京顶端人群,首先，项目以打造真正的豪宅、引领北京市场为目标，以高度的战略眼光，全方位锁定北京顶端人群,北京 星河湾,投入巨资主动进行周边基础设施建设和生态公园打造，

30、化解劣势和不足，提前变现区域潜力，自造景观资源，拉动项目价值提升。,在开发初期，区域发展潜力未释放之时，项目主动投入巨资进行生态公园建设，改造青年沟，改造周边的道路和美化环境，在提升项目价值的同时，带动周边区域发展，提前变现区域潜力,建设市政道路,建设市政道路,建设市政道路,主动承担11万m2生态公园建设,北京 星河湾,邀请国际品牌景观设计公司EDSA进行奢华、高品质的园林打造，创造出豪宅品质内部景观空间,北京 星河湾,营造双重景观空间，通过内部造景，强化均好性，保证每户都能拥有豪宅应有的优美景观，最大化景观资源价值。,外部开放景观空间,半开放景观空间,半开放景观空间,半开放景观空间,北京 星

31、河湾,聘请国际知名单位WY国际设计顾问公司进行建筑设计，建筑立面以高雅的材质、柔和的色彩表达高贵、典雅的新古典主义建筑，细部精雕细刻，很好地诠释了欧洲古典建筑精华，展现了豪宅应有的档次感,聘请国际知名公司WY进行建筑设计，新古典主义风格完美诠释豪宅建筑。,北京 星河湾,一二三期的户型区间,三期的样板间,地面：进口拼花大理石 墙漆：加拿大进口的乳胶漆 浴具：德国当代（Dornbracht），德国豪式按摩浴缸，部分有桑拿房 马桶：主卧TOTO智能坐厕，次卧杜拉维特 厨具：德格（Teka），橱柜为菲林格尔，水龙头为汉斯格雅 厨房：伊莱克斯的冰箱、微波炉、洗碗机等 空调：新风系统的三菱中央空调 内装共

32、用50多种石材，80%来自国外进口，工艺上全部使用有10年以上专业技艺的技师,4500元/m2装修标准,每期都提供多样化的的大面积户型满足不同客户的需求，高标准的装修迎合高端客户对豪华、尊贵的追求。,北京 星河湾,完善、高档的设施打造完美的豪宅的尊崇配套体系。,国际宴会厅,咖啡红酒厅,豪华游泳池,国际学校,北京 星河湾,专业、个性化的服务体现出豪宅的尊荣、宠贵,物业顾问公司高力国际物业,亚太地区规模最为庞大、成长最快的国家性物业顾问公司，在亚太地区拥有35间办公机构，全球超过200个办公机构，已发展成为国内物业市场的领导品牌,一对一服务的24小时家政秘书服务中心,居家秘书：为业主居家的方方面面

33、，像秘书一样为业主全方面的悉心照料 生活顾问：业主在生活上的种种需要，均可求助于家政秘书 “二文三语”服务：社区内的VI、告示、通知、宣传等均体现中文和英文，提升国际社区形象；使用国语、英语、北京当地语，给业主更亲切的感受 六级安全屏障：一级周界和外围入口；二级平台和地库；三级大堂入口；四级楼内巡逻；五级全员参与安全及管理应急处理；六级大型应急平台,北京 星河湾,王者的启示 1,具备区位优势是成为豪宅的先天条件，但豪宅不是天生的，同样会面对劣势与不足，然而真正的豪宅是完美的，必须主动自我改造以规避劣势与不足，补足缺陷，并实现优势资源价值最大化。 同时，地块内的不同土地，价值是不同的，必须要通过

34、内部价值点的营造，尽可能提升每一块土地的价值，并通过高价值的地块带动低价值地块，不断释放项目价值点，以实现豪宅的可持续开发。,王者的启示 2,眼光：一开始就锁定顶端客户，以打造真正的豪宅为最终目标 规划：注重均好性，最大化景观资源价值，使所有单位都是豪宅 建筑：名师设计，以尊贵的气质区别于主流产品，散发豪宅韵味 园林：专家打造，以大气魄、高品位的园林环境，打造豪宅空间 户型：大面积（一般在160m2以上的三房、四房）、创新、高附加值，高品质装修，演绎豪宅生活 配套：国际学校、星级会所等彰显身份的配套，满足精英们的高端需求 服务：专业、贴心、完善的服务，体现居住于豪宅的尊贵身份。,小结3：从参考

35、案例中借鉴，真正的豪宅是复合型产品，不仅依靠先天条件，更重要的是项目自身打造（如本地的东海路9号）,重构“紫檀山” 价值体系,能否在另一种价值体系下， 让我们的产品呈现出全然不同的差异气质与消费价值? 是否存在另一类人,他们以不同的人生价值理解生活?,全方位打造青岛豪宅项目指标,本项目实现40000元/均价的论证,+15%,+10%-15%,+8%,+5%,+5%-30%,+5%-15%,+10%-20%,综合提升 73%-123%,以18000元的区域单价计算，73%-123%溢价空间即本项目可实现单价为31140-40140元/，对项目操作的要求较高。,核心问题三,企业战略目标及项目肩负的

36、使命 一期可实现均价水平的论证 客户经营及拓展策略 一二期及后续产品衔接思路,高端客户需要经营。 如何吸引他们购买？ 如何获得他们认可？ 如何找到他们？,客户经营,活动案例：星河湾南中国巡回分享之旅东莞站 主题：“广东骄傲，红动中国解密星河湾40亿销售奇迹名流晚宴” 时间： 9月11日（周五）晚上19：00-21：30 地点：东莞索菲特御景湾酒店 形式：分享晚宴+舞会（讲述经营、品牌理念、专业舞蹈领舞、颁奖） 嘉宾：超过250位。东莞知名企业家、私企业主；东莞名流（商会会长、协会长、企业高管等）；政府名人（政府官员、镇长、村长）,高端宾客到场，包括各行业商会、各企业老板等等，我们所做的是不仅是

37、推介晚宴，还是为这些高端客户创造一个商务、生活的交流平台。所以，他们愿意出席。 星河湾系列产品一次次创造了销售奇迹，除了产品核心竞争力过硬，成功很重要的因素是其客户经营，不能不提的是其“请客吃饭”的定向造势策略。,策略一： “请客吃饭”宴请目标客户群（开盘前为主）,南航明珠鋼琴鑒賞會 通過與南航明珠、通利琴行的活動合作，將其企業的高端VIP會員邀請到海怡半島，在美妙的鋼琴聲伴奏下，尊享魅力海怡半島，提升星河灣的藝術文化底蘊。 中國嶺南猴王方漢青畫展揭幕酒会 方漢青，國家級著名國畫大師，營造結合了星河灣的嶺南文化推廣之意，認識及接納更多的粵廣文人，讓更多社會各界知名人士享受星河灣海怡半島的美麗。

38、 名家岭南与亚洲的对话岭南人的精致生活 名家岭南与亚洲的对话岭南影像的纪实魅力 凤凰岛世界的游艇文化 凤凰岛旅游价值预估与海南岛的抗衡 四海钓鱼频道凤凰岛海钓协会 ,通过多个主题来吸引具有较明显特征的目标客户群，同时可以为项目提升形象档次。 星河湾海怡半岛在开盘后，主要以多样化的公关活动为客户拓展、经营手段，无论是从制造人气还是实际客户拓展，都收到十分好的效果，可以通过活动主题较精准地吸纳客户。,策略二：“花样公关”定向挖掘客户（开盘后为主）,星河湾海怡半岛没有垃圾桶的生活 我司广州公司销售团队因工作需要住进了星河湾，整理宿舍后清楚了几大袋垃圾，但怎么都找不到垃圾桶，只好带到销售中心处理。 第二天，同事碰到保洁人员，问到垃圾桶的位置，保洁人员微笑着说：“哦，你放在门口就行啦。” 原来：每隔三个小时保洁就会巡楼，看到垃圾就会收起来的。统一收集起来丢掉。楼栋内公共位置没有一个垃圾桶，因为星河湾认为：垃圾箱会散发出臭味，影响小区的住户的，所