鑫塔水尚楼盘地产项目盛大开盘活动策划方案【可编辑开盘策划54页】.26.ppt

1、此次报告：最后冲刺，6个事项是鑫塔水尚首次打开红盘，首次打开销售目标：开盘当天的销售率保持在70%， 达到80%的销售目标：在7天内达到80%的销售目标：在二次开盘前首次提案达到90%的销售目标：到6月15日二次开盘前完成1亿以上(首付部分贷款)，有效客户为购买资格无限贷款，限购客户无效客户限购案件现场人员电话资料情况，案件客户接待情况： 1、蓄水42天，总来访量938组，日平均访问22组。 2、消除限购贷款，实际有效访问客户834对。 3、e金券采购13天，订购117对，访问回收比为7:1。 总结：在目前受政策影响的市场环境下，从短期蓄客来看，本案以蓄水量、收集量及转换比为理想。 总结： 1

2、、e金券在5.25之前领取117张。 二、两间四十七间，三间七十间。 3、5.14 (初次高峰)为首日办理门票，门票量为41组，5.25 (次高峰)为样品室开放日，举行大型暖场活动，现场气氛和客户来访量均达到理想效果、e金券客户分析、首日收集、板房公开和活动邀请、e金券客户分析、1、2间47间、3间70间，合同来访转换率12.5% 2，其中接收2间来访502组，2间e金券客户转换率9% 3，其中合同三房低区1-1 、2房间价格区间、3房间价格区间、e金券客户分析、客户价格接受情况： 1、2房间e金券客户中，明显以中低区受力为主，接受能力有限。 其中28%的客户资金有限，只能购买低区域的50%的

3、客户可以在2.1万-2.2万之间购买中区5-8F。 (比例中区稍低，价格稍低于实际客户心中的期望就能有效转换)在2、3个房间的e金券客户中，以追求舒适、改善居住为主，有一定的承受能力。 其中74%的客户想购买中区，价格在2.15万-2.25万之间(2.2万以内居多)。 (比例中区正常，价格适当符合当前客户心意，可以期待有效转换)，共性分析：两房间客户认可点与抵抗性1、产品户型与内饰报价2、抵抗性为此次开放的两房间位置接近318国道，并且前方有高压线3、两房间的以访客为首的客户追求的是性价比，转换变动比较的共性分析：三房客的认可点和抵抗性1，此次靠近的三大家的位置靠近中央景观带，西侧靠近小区进出

4、口，都位于东侧，客户的倾向性和认知度大的2，三房客以改善性为主，追求舒适性，认可环境，在楼层虽然表示了对装饰等级的认可，但现在只开放了两个，展示面直接影响客户的定额率，有e金券的客户分析，两个房间：展示面具备、认可，客户层敏感三个房间：需要新的展示面给客户带来信心，总结：目前发展者和售前确认的内部人员有10个外部客户占总e金券的85%，目前我方接待后成为相关人员16组，未接待直接购买e金券的2组，e金券客户分析，内部客户在样品室开放后的比例预计会增加到30% (青浦当地的特征)，5.25日样品室开放初购买e金券访问样品室的人数为76组的76组客户的配置情况： a级客户0组、b级客户17组、c级

5、客户56组、d级客户3组。等级分类： a级客户：房型、装修标准、报价范围可以接受，楼层没有任何要求，参观过样品室。 不想再打开光盘就能转动大客户。 b级客户：可接受房型、装修标准、报价范围，参观过样品室，楼层有一定的限制要求，但有替代。 c级客户：房型、装修标准全部被接受，参观样品室，不仅楼层有要求，还需要更深入准确的估计(楼层区间的估计和相关公开优惠信息的释放)。 d级客户：可接受房型、装修标准，参观过样品室。 不仅楼层有要求，还与其他竞争品楼盘进行了比较。 并且，自己的意向度有不确定的要素。e金券客户分析、总结：确认售价后，应尽快进行楼层区间的估算和公开优惠信息的释放。 2个房间、3个房间

6、、e金券客户分析、e金券客户分析、客户分析的结论： 1、2个住客层对价格敏感，短期内心价格难以上涨。 两三个房间的销售额大，必须形成有效的转换关系。 是这次开盘的核心。 目前，三个房间需要增加展示面(当地样板间加速，清水房先出)，给客户职业生涯带来信心。 3 .必须尽快确认销售价格，深化楼层区间的价格，给客户提供信息释放点，能够提高a、b等级的客户数量。 4、客户退位以东为主，以中区为主，重新定义横向差额，开放清水后，在当地进行客户主观认知上的引导。从客户分析指南来看，红盘条件： 1、两个房价不能再高2、三个房转换确保高(红盘核心)、上海市整体市场数据：受新政后提前消化的影响，4月整体成交数据

7、比3月整体下降40%，供应量增加传统销售季节的销售额不足。 将来的销售数据不乐观。 供应：商品住宅本周供应27.67万方，比上个月上升41.54%成交：产量为17.26万方，比上个月下降25.91%平均价格：平均价格为23479元/月，比上个月上升0.62%，数据源： cric中国房地产决定咨询公司首个推销价格研究判断，青浦当地市场数据：受市场整体影响，青浦当地从4月份开始三线浮动，全面进入订量价格下跌的市场环境，供应：本周青浦区商品住宅新供应35383，比上个月下降30.98%成交：交易量10928 比上个月下降15.20%的平均价格：平均价格为1.62万/，比上个月下降10.20%，青浦目

8、前项目成交空白价格为16000元/平，中高端项目(御澜湾)精装成交平均价格为19600元/平。 局部地区一般在20000元/平均以下。东渡青筑、御澜湾、旭辉百合公馆、首推销售价格研究判决、首推销售价格研究判决、市场结论：从1、4月开始，大市场环境的成交下降，决定了今后几个月的销售额，不能像年初那样乐观地估计市场环境。 2、青浦当地全线绿意盎然，修订量价格下降趋势十分明显，板块修订量价格萎缩已成定局。 3、本案与竞争产品相比价格脱离市场，而且目前竞争产品在16000元/m2(面料)、20000元/m2内(精装)，每月流量也逐步不齐，平均在10套内，个别在25套左右。 本案需要超过市场上限价格，达

9、到月平均约50套的脱化量，难易度高。今年的市场环境受挫，完成倍流量销售的压力巨大，1、第一期销售基价21500-表价23000 (销售率70%) 2、第一期销售基价22000-表价约23500 (销售率50% )的销售目标为年销售25000元/平超过现在青浦价格上限的25%价格运营，2，月流量需要超过青浦最高流量项目的1倍，即超过50套，我们现在在双重压力下，根据面临的市场环境，根据现场的e金券客户的状况预先判断， 开始的红盘更重要的第一次进入市场的价格高对整个项目的平均价格没有太大影响，600-800万的销售差额不会影响2，3亿的整体销售额，年度目标是如何实现每年25000元/平均的销售价格

10、？第一批21570元/M2、第二批24104元/M2、第三批27516元/M2、涨价分析： 1、与第一推荐方案相比，第二推荐方案2房涨幅为11%； 3房间涨幅12%-每隔一个月2次，与二次推荐方案相比：三次推荐方案(7栋除外) 2房间涨幅13%； 3房涨幅12 %- -时隔3-4个月，3，7号楼位置好，为2014年预案涨价奠定基础，年2房和3房的修订涨幅均为24%，第一个预案售价研究判断，年预案售价约11.3亿，主力销售根据客户落位动态调整住房价格表的2个方向1，横向：东西方价格关系2，纵向：利用三角法降低高区的台阶，降低低区的差额(三角法)，最终目标是最大限度增加转换数量，实现开盘的减少率，

11、根据客户落位动态调整： 1 侧夹套和中夹套也有差别，有利于中夹套的源代化，利用纵向：三角法降低高区的台阶，降低低区的台阶，标准台阶：约150元/层2号楼： 1，1-2层的落位效果不理想。 4楼以下是标准楼层的2倍2，因为客户的落位都集中在10楼以下，所以10楼以上缩小到标准楼层的1/2，超过中区客户高的区的3，因为最上层没有落位，所以16F的最上层调整得比下一个最上层价格低，2#层的最下层价格的下限(最上层)是上线22950元/m2，从价格下限来看，2#楼下限制比控制澜湾下限高1500元，5#楼下限制比控制澜湾下限高1700元。 有竞争力。 根据价格上限，2#楼的上限比御澜湾的上限高1300元

12、，5号楼的上限比御蓝湾的上限高2000元。 有竞争力。根据本案、竞争力、销售平均价格线，本案单价定价为21500元，比御澜湾成交平均价高2000元，6月2日由鑫塔水尚安装，6月2日正式对外公开安装，5月27日、5月28日、6月1日、6月2日。 销售价目表最终确定，开盘方案确定预售合同/存款合同，开盘场所和有关材料确定建筑/有关用户的完整房间号码，开盘前的重要事项：开盘时间： 6月2日上午9点半正式开盘人数：访问预定150-200人的开盘方式： 6月1日收到序号， 确保关联开盘当天的时间流程，方案1 :客户达到150人以上，分为内外场方式，1、销售线路、1、外场待机区、2、内场待机区、3、选房区

13、、4、财务支付区、6、合同区、进口4、财务支付区、6、合同区、进口、出口、7、出口营销控制台、背景板、复印件、3、销售人员安排(包括经理、后台)、1、外场等待营销控制台(2人)、背景板、复印件(1人)、合同销售执行人： 23人(经理控制台)运动员： 合同销售线员： 31人，咨询台4 .财务支付区(2保安)、6、合同区、进口、出口、7、档案区、5、等待合同区(1保安)、销售管理台、背景板、复印件、合同保安员： 20人保养： 5 2、等待内野区(1名-发号)、3、选房区、 出口，7，档案区(1名) 物资清单，3房布料样品之间的位置： 5号楼3楼全层，位置图，3房开放实体布料展示之间，1、客户过于集

14、中在5号楼东侧，客户多集中在5号楼东侧，集中点位于社区中央园林，现在有一部分需要在当地展示南筱的2、3房客户都表示要看当地，目前许多意向客户不能决定要看当地样板之间。 3、三房e金券客户多于二房，严重影响转换率，并影响开盘销售目标，迄今为止，为进一步引导三房客户预订积极性，本周应迅速执行5号楼西侧毛培样板房通道包装，确保清洁和安全指标，开放三房空白的现场开盘前要确保开放，“通道路线”，观览室路线：卖楼的繁华静里公园私邸从5号楼的北到3楼要打开门，“通道安全”，1、全封闭型通道结构观览室通道整体要封闭型，天花板盖住，防止施工物和尘埃掉落，【形象】 2、顶部及两侧板复盖顶部，两侧立脚手架及安全网(或板)【通道安全】，3、地面平整去除地面施工物及隆起砂粒，保证地面光滑平整，横断平稳。(意象)、【通路包装】、2、绿植和花盆并排在看房间通路的左右两侧分别排列绿植和颜色的花盆，提高看房间通路的整体美观。 【通道包装】，3、在通路口门前通路口设置“看房间通道”或“请回家”提示，起到看房间通道的指示作用。 4、面板两侧的箭头加上温暖提示标语、箭头标识等，提示客户实体样品面板之间的人行横道。 【通路包装】，【形象】，【1