合生东宇项目理解及浅.ppt

1、合生东宇项目理解及浅析,前言,本案是针对项目本身实际状况及目前广州豪宅市场特性所做出的一个广义的理解和建议，意在有针对性找出不足，与发展商共同探讨项目产品建设与推广进程中一些有效措施的可实施性，已达成最默契的配合。,一枝独秀的广州豪宅市场,广州豪宅市场大致由江景豪宅、山景豪宅、中心商业区豪宅构成；而自有所谓豪宅，论资排辈就从未停止，概念不穷，炒做不止 ，群雄并争，竞争愈演愈烈，但真正能一统江湖，获得一致认同的唯有一个地方二沙岛，并非领袖，而是真正意义上的豪宅。,为什么只有一个二沙岛,自上世纪年代以来，二沙岛就是广州顶级豪宅的代名词，即使 在其它区域所谓豪宅不断涌现的现在，其豪宅代言人的地位仍是

2、牢 不可破。而从房地产开发的设计来看，二沙岛独特的地理位置、地 块的稀缺性和长期的历史文化积淀，亦使其有了先天的豪气本质。 从建筑设计来看，二沙岛商业住宅的尊贵，源自其别墅式的户型、 低容积率的规划、大面积的绿化、无敌的江景和得天独厚的地理位 置。正因为各种高素质元素的完美组合，才使二沙岛豪宅拥有傲视 群雄的资本，楼价一直高居不下。 二沙岛豪宅将是空前绝后的， 不可超越,广州的次豪宅时代,广州豪宅市场一直是风起云涌，热闹非凡，尤其 在价格上，渐有直逼二沙岛之意，但在各项软硬 指标上均不能与二沙岛一较高下，所以广州真正 意义上的豪宅时代尚不成立，只能称为“次豪宅 时代”，而在这一特定时期，较具代

3、表性的是“汇 景新城”。 最突出特征是 “贵”价,一个典型的次豪宅,占地多万平方米的汇景新城，以都市中心的绝版山水为主卖点， 标榜 “国际豪宅社区”，他们认为第一代豪宅是西关大屋，第二代才 是华侨新村，第三代是二沙岛，第四代就是自己。而这必须具备五 个条件，一是地块要独立，二是地理位置要优越，三是产品本身要 真是真正豪宅升级换代的新产品，四是楼盘的规划设计要超前，五 是生态性的住宅。 这种提法具有新闻炒作性,所谓豪宅应是豪富者群居之地,汇景新城认为，近几年广州出现了许多富人，但没有一个富人居住 区，而汇景新城作为一个大型的豪宅区，为广州的中产阶层提供了 一个富人居住区，能够充分体现富人的居住观

4、和生活观；社会价值 以及生活价值。将这些与二沙岛相较，高下立见，二沙岛只有富豪， 没有中产，豪宅的价值，最终要由位居金字塔尖的人来决定。 由极少数富豪居住的地方才是真正豪宅,我们不可多得的市场契机,纵观当今豪宅市场，尚无次豪宅领军盘， 次豪宅充斥市场，二沙岛高高在上，这就 是机会，作为后来者，先天素质优秀，并 且具有无可比拟的可塑性与创造性，我们 不求超越二沙岛，但完全可以领先市场上 现有的豪宅。,在概念上向二沙岛看齐,广州屈指可数的豪宅多以山景、江景为主，江景以二沙岛著称，山景则是乱花迷人眼，无突出表现，尤其是半山这一概念，世所公认的豪宅象征，尚无一家能完善利用；市场上亦有标榜半山与市中心的

5、某些盘，但效果并不是很理想，因为其支持点不足以为整体提供强有力的支撑。而我们位于近市区的自然山体带，定位真正豪宅，完全可以借题发挥，结合本身优秀质素，做到最好。,像二沙岛一样名利双收,我们的目的，不仅要获得极大的经济收益，还要成为一个区别于二沙岛的豪宅新名片，成为次豪宅时代一个崭新标志。 这对我们在概念的创新上，产品的超越上，炒作的轰动性上都提出了很高的要求，但实力与项目条件有目共睹，正是时势造英雄。,我们的信心来源（1）,品牌：项目为合生创展公司首个别墅盘，继帝景苑后又一豪宅典范之作，必然吸引市场广泛关注，便于舆论炒作。 地利：在城市东移的战略要地东圃，尚无豪宅盘出现，在该地渐热的趋势下，项

6、目抢占有利位置，利好前景不可估量，可谓横空出世。,我们的信心来源（2）,稀缺：项目坐拥周边的广东奥体中心、世界大观、航天奇观等广州重点市政项目，在相当长的时间内不会成为与他人共享的资源，具有唯一性。 环境：位于近市区的自然山体带，环境优美，适宜居住，为打造半山豪宅提供了先决条件，便于推出天价楼王，提升整体形象。,我们的信心来源（3）,罕见的低密度与容积率： 全市最低的建筑面积，一方面为产品的可塑性提供了无数可能，也是一个大放异彩的宣传话题。,项目劣势,交通：暂无市政道路直达，道路交通不便 配套：除世界大观游览配套设施，生活及商业 设施不齐全。 属于可以弱化和解决的不利因素,几点建议（1）,基于

7、项目现有资料和上述分析，作出以下几点建议： 一、营造豪宅特有的封锁性： 无论是在建还是销售，均保持严密守护状态，即可给人以神 秘感，激发想象，更可加强富人所看重的安全感，在管理上， 可以与“美国会”合作，真正做到天衣无缝的全封闭管理。 二、更为注重居住的私密性： 富人非常看重生活的质量，无干扰与完全保密是个重要前提， 而这一点目前市场上的楼盘做的并不出色，可以在整体规 中 加入这一思路。,几点建议（2）,三、炒作话题的延续性： 注重整体特色与每一细节的锻造，为项目宣传准备最值得称 道的话题，并提供最有力的实质支持，让豪宅品质深入人心。 四、建筑产品的创新性： 豪宅产品形象在受众眼中已有固定的印

8、象，市场产品大同小 异，要取得非同凡响的市场佳绩，必须在产品的创新上下大 工夫，若能建造划体系的建筑产品，想象TOWNHOUSE当初 面世所取得的轰动，超越同类产品的局限，必然受到买家的 热烈追捧，将成为项目出奇制胜的法宝,例如在建筑上可以邀 请世界上顶级的设计师设计会所，并可建造最具特色的人工 温泉、无极泳池等。,几点建议（3）,五、产品销售的针对性 考虑到买家的尊贵性，可以利用发展商广泛的社会资源，在 销售中采取针对性很强的销售策略，进行点对点的预约式尊 贵服务，为项目增加卖点，提升项目价值感 六、交通环境的改造 鉴于项目在交通上的劣势，可以先行修建一条环绕社区的私 家公路，为业主提供更为便利的出行感受，最大程度的降低 交通不便带来的负面影响，无形中更提升了项目的尊崇性。,豪宅“新贵”是我们的最佳姿态,纵观上述分析，在广州豪宅市场，针对传统豪宅 二沙岛已经不可超越的事实，我们考虑的是应该 以怎样一个优于其他豪宅项目的鲜明形象出现， 我们应该是一个暂新的，并且是从未出现过的面 孔，用“新贵”来形容最贴切不过，这就是我们打 造广州豪宅市场新名片的最佳姿态。,命名建议（1）,因珠江帝景苑的市场反响良好，具有延续其品牌的价值，并且纵观香港豪宅命名，皆以此类名称塑造响亮名牌，以下命名均以帝景为核心，突出项目欲领袖次豪宅市场的豪气，使王者气