2012唐山天壤地产原百威啤酒厂地块总体定位及相关建议

1、唐山天壤地产原百威啤酒厂地块总体定位及相关建议,关于综合性物业项目的经验分享,通常，在没有任何前 提下、在没有任何总 体目标下，我们被诸 如此类的问题所困扰。,我们是不是每种物业都要做？公寓市场是不是已经饱和？写字楼市场有没有客户？ 我们应该做什么物业？每种物业做多大规模？ 各个物业之间的关系是怎样的？写字楼会不会给公寓带来负面影响？商业和酒店如何做可以提升公寓价值？ 地标性物业靠什么手段来打造？ 我的自由资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ 我们需要融多少资金？在哪个阶段融资？以什么形式融资？ 酒店能不能做，什么时候做，能不能改成其他的形式来实现销售？ 酒店会给综合体带来什么作用？我们要不

2、要自己做酒店？ 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？,我们忽略了的问题综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，所以研究思路也必然不同,作为高效复合型物业的城 市综合体由于将城市生活 的各要素以一种崭新的空 间秩序集合出现，所以对 城市形态和工作生活形态 产生的影响远非单一物业 所及。,从收益型物业的基本属性出发进行定位研究,5,核心功能,金融保险,高科技,企业服务,城市综合体发展模式,模式二：住宅驱动型,模式三：商务驱动

3、型,模式五：商业驱动型,商务公寓,商贸服务,休闲娱乐,旅游观光,博览会展,酒店式公寓,模式一：均衡发展型,多种功能,模式四：酒店驱动型,酒店,1.基于城市发展的大思维确定项目发展模式 2.基于收益性物业特征研究城市经济和产业发展规律 3.项目发展模式确定必须以系统研究为框架，首先确定项目的核心驱动物业 4.以关注终端使用者利益为研究核心兼顾购买者价值体系的二元客户研究体系 5.兼顾项目长短期利益的盈利模式是确定物业组合和功能配比的前提 6.开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 7.高容积率和用地局限性深刻影响项目整体定位及发展模式的确定 8.营销兑现价值,3,唐山市场研判,

4、2,唐山城市解读,4,竞争项目分析,1,目标与本体分析,5,客户分析,6,同创联行的思考,目标与本体分析,我们想通过本项 目达到什么目标？,项目区位,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,资源配套,地块现状,规划指标,项目四至,Q1,开发商目标,品牌目标：打造唐山地标，树立企业品牌形象 销售目标：稳健资金流转，快速回笼资金 价值目标：深挖物业价值，实现利润最大化,目标与本体分析,项目的自身形象能否支撑目标的实现？,项目地处城市核心区域边缘，非市场认可的绝版地块,项目区位,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,资源配套,地块现状,规划指标,项目四至,Q1,开发商目标,项目位置 项目位于唐山市核心区域，紧临城市北

5、新西道与卫国路，南临国安街；地段与唐山万达广场与世博广场所在地相比有价值差距,新华西道,建设路,市政府,抗震纪念碑,北新西道,卫国路,凤凰新城区,重工业区,南湖区,城市核心区域,城市核心 以建设路与新华西道交汇处向两路四面辐射的倒T字型为城市核心板块,建设路：唐山市的迎宾景观大道，全长10.38公里，是唐山市首条实行“绿波”管理的道路,新华道：1985年完成建设，路面宽50米，全长9.55公里，也被称为“唐山的长安街”,北新道：西端起始于京沈高速公路出口，是京津地区进入唐山的必经之路。,交通 19、20、42、43、45、46、55、59、62、68、116路等,政府 市政府、市委、市人大、国

6、土资源局、税务局等,商业 八方购物、世博大厦、唐山百货大楼等,医疗 卫国医院、中医院、煤医附属医院、同济医院等,教育 路北区试验小学、曙光楼小学、第八中学，河北理工大学,绿化 大成山公园、凤凰山公园、大钊公园,项目区位,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,资源配套,地块现状,规划指标,项目四至,Q1,开发商目标,项目位于唐百与八方两大商圈交汇处，周边配套齐全,项目周边交通网络发达，居住氛围成熟,项目区位,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,资源配套,地块现状,规划指标,项目四至,Q1,开发商目标,项目四至 南临国安街 北临北新西道 东临卫国路,国安街,项目四至 周边居住氛围成熟，商业繁荣，天一紫御庄园和悦

7、富强城等新楼盘的建设对区域整体环境、形象和商业都有很大的提升，而南侧的老旧小区形象破旧居住人员复杂，对项目会造成负面影响。,凤凰购物广场,天一紫御庄园,悦富强城,鑫雅居,八方购物广场,地块现有地上建筑尚未拆除，入市周期滞后,项目区位,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,资源配套,地块现状,规划指标,项目四至,Q1,开发商目标,地块概况 原百威啤酒厂工业用地，占地17341.41，厂内多位陈旧厂房、烟囱、架空管道、仪器设备,地块现状 内部：生产仪器设备转移完毕，厂房建筑、烟囱、架空管道尚未拆迁 周边：西侧建筑破旧，东侧街心公园的绿化度较高,项目体量较大，规划业态齐全,项目区位,Q2,Q3,Q4,Q5,

8、Q6,资源配套,地块现状,规划指标,项目四至,Q1,开发商目标,住宅,住宅,办公,公寓,住宅,住宅,酒店,商业,商业,47341.41,24000,20000,80000,230000,200000,7.76,50000,公寓及写字楼面积,项目本体分析小结,研究内容,研究结论,目标实现影响,项目本体,销售目标 价值目标 品牌目标,+,-,唐山城市解读,我们面对的是怎样的城市大环境？,唐山地处环渤海湾中心地带，京津唐金三角重要一极，是京津冀两小时经济圈内重要城市,唐山位于环渤海经济圈中心 南临渤海，北依燕山，毗邻京津， 联接华北、东北两大地区的咽喉要地 与北京、天津构成了环渤海地区经 济发展的“

9、金三角” 沿海陆域海岸线长 229.7公里，称为“唐山湾” 联接华北、东北两大地区的咽喉要地 中国近代工业的发源地之一,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,唐山市将形成“中心城区曹妃甸新区”两个核心模式的现代化大城市发展格局；南湖是中心城区发展的重要支点,城市职能： 中心城区：京津冀重要的生活居住和产业服务中心，全市的政治、经济、科技、教育、文化中心。 曹妃甸生态城：京津冀科技研发中心和对外交往门户，重要滨海生态城市。 曹妃甸工业区：国家级海运能源中转枢纽；国家重工业基地。,双核：市中心区+曹妃甸生态城 两带：北部山前城市带+南部

10、临海城市带 把沿海开放优势和腹地配套能力有效衔接，形成“两带”之间优势互利、功能互补、政策互动、产业互融、设施互联、互为支撑的一体化发展新格局,唐山开始拓展城市空间，建设四座城市功能各不相同的新城； 南湖生态城：以生态居住、政务中心为主要功能的城市型综合区； 曹妃甸新城：世界一流的生态城市、港口城市、滨海城市、示范性城市； 凤凰新城：中心商务区、总部基地功能定位； 空港城：高新技术产业、外向型产业、空港物流业功能定位。,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地

11、、高科技产业基地。 南湖生态城规划91平方公里，将成为唐山新的政务中心。 摘自 唐山政府网,南北两个新城的规划将分流城市核心的商务和政务中心功能，但建设时间的不确定，使得原核心的地位在短期内不会动摇,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,唐山人看法： “城南那边地质条件不好，是地震时候损毁最严重的” “南湖公园就是因为地震形成的湿地公园” “知道政府要迁过去，可是城南是塌陷区，盖房子恐怕有问题吧” “但毕竟是路南，感觉盖不了高楼”,09年唐山市GDP为3560亿元，全国排名第19，河北省第一，城市化率不断提高,GDP表现 唐山市整体

12、经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以 前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓， 但07年整体GDP增速有所回升。 唐山市09年GDP总值3850亿元，比2007年增长13%， 稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第18，领先于东莞、济南、郑州、长沙、哈尔滨等二线城市,【09年全国各城市GDP总额统计排名】,【唐山市2004-2009年城市化率与增长速度】,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,唐山人均支付力居河北省省内第一，消费能力强,GDP表现 唐山市人均GDP增幅自02年-05年有较大提升，06年增幅开始下降

13、趋势， 07年GDP总额的增速有所回升，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快，08年下半年受金融危机的影响增幅急剧回落；GDP整体呈增长态势 唐山市2009年常驻人口人均GDP51519元，同比增长6.9%；2009年，唐山市城市居民年人均可支配收入18053元，同比增长10.2%；人均消费性支出12962元，同比增长7.8%。在全省11个城市中，唐山市城市居民家庭生活收支水平居首。,2009年唐山市人均消费收入比较,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,【唐山市2006-2009年GDP总量及增长率】,唐山三大产

14、业发展不平衡，第二产业仍为其支柱产业，并大力发展第三产业,第二产业占据绝对主导 05-09年，三大产业比重分配无明显变化，第二产业始终占GDP总量55-60%，略有下降趋势，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源 第二产业发展速度最快；第二产业就业规模达到153.65万人，占总就业人数的37.97%，近40%的就业人口贡献超过60%的产值 三大产业结构逐步优化 05-09年，农业产值比重不断下降，08年有显著提高 第三产业呈现良好的发展势头，发展速度与第二产业相当，但经济总量远低于第二产业 在保证第二产业良性发展的基础上，第三产业平稳增长，三大产业结构逐步优化，满足城市化要求,【19

15、97-2009年三大产业产值变化】,2005-2009年唐山市三大产业产业比重,1997-2008年三大产业产值变化,数据来源：唐山市统计年鉴,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,城市财富集中在能源、钢铁等行业，形成了特定掌握资源的财富圈层,唐山市高收入行业从业人员数量及平均收入,数据来源唐山市统计年鉴,矿产：全市铁矿保有量62 亿吨，为国家三大铁矿集中区之一；黄金78,543公斤；锰21.37万吨 煤炭：煤炭保有量62.5亿吨，是国内焦煤的重要产区 石油及天然气：现已发现 5 个油气田，2007年新探明储量10亿吨大油田。油气资

16、源还有凝析油、稠油和天然气等,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,中国城市豪华车拥有量大排名,数据是指本地牌照净价 50万以上车辆,唐山豪华车拥有量位居全国第四位，仅次于北京、上海及香港，说明消费能力和消费理念不输一线城市,受自身产业结构及资源分布影响，财富结构成哑铃型，集中大量财富人群,城市财富分布呈“哑铃型”结构 由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关，唐山呈现典型的哑铃型财富特征，第三产业发展迅速，中产阶层开始出现，但是力量相对薄弱 大型国企、资源产业中下游企业，为市场提供了大量的财富人群，他们都将是唐山房地产市场活跃的购房

17、群体,Q1,Q2,Q3,Q4,城市地位,城市经济,城市产业结构,城市概况,Q5,Q6,城市发展,城市规划,研究内容,研究结论,目标实现影响,唐山城市解读,销售目标 价值目标 品牌目标,+,唐山城市解读小结,唐山房地产市场分析,我们所处的唐山房地产市场是否支撑项目？,唐山拆迁工程力度大，市场供应土地量大，且用途主要为住宅和商业，未来市场竞争加剧,Q1,Q2,土地市场,房地产市场,唐山房地产市场分为四大版块，城市综合体项目主要集中在城市核心区版块,凤凰新城是市场集中供应区域，属于唐山市大力发展的版块 城市核心项目沿新华道、建设路倒“T”型分布，城市综合体项目居多 东部重工业区重在平改，供应稀少，且

18、价格水平低 路南区域以建设路为界形成东西板块，万科的进驻逐步提升版块整体形象和品质,天一紫御庄园,悦富强城,新华联广场,新华贸中心,世博广场,金港国际,第三空间,万达广场,万通时代中心,渤海新世界,新华1号,凤城国际广场,本案,路南市场板块,城市核心区板块,城市综合体项目,Q1,Q2,土地市场,房地产市场,截止7月22日，唐山市中心区域主要区域存量房有10936套，月去化率达 3%,Q1,Q2,土地市场,房地产市场,以每月22日为刻度，可见成交量逐渐下滑，路北区存量房多，四区总量为15497套,Q1,Q2,土地市场,房地产市场,（10年1-7月）市中心区（路南、路北、高新）新建商品房成交情况,

19、7月成交量跌700套左右，成交量萎缩引发开发商进行销售优惠，均价也环比有所下降。,Q1,Q2,土地市场,房地产市场,唐山土地市场推出放量，共推出16宗居住类用地，且成交3宗，因成交体量较大且为净地，楼面均价达到2151元/平方米，是唐山自09年4月以来最高的楼面均价。住宅市场成交量进一步加大，成交面积、套数环比分别上涨41.31%和38.93%。成交均价维持不变，仍为5938元/平方米。“新国十条”等调控政策在唐山初显成效。,关于“新政影响”的访谈摘要,还是有一定影响的，新政出台后，来访量明显减少，每天差不多能少4到5组；20%的明显意向客户现在转为了准意向客户。 金色和园置业顾问 韩女士 还

20、算好吧，新政打压的主要是住宅项目，像我们属于综合体，买来一定是升值的，就算自己不做买卖，租出去也是稳赚的。 新华贸置业顾问 秦怀月 这不，房价国家都说要降了，现在肯定不买，这么贵。现在的情况就是有房子的人好几套房子，没房子的人首付都交不起反正我家是不买，有钱也不买。 出租车司机 潘女士,唐山住宅项目楼面价格创下新高，开发商拿地情绪不高，但各项目成交均价维持不变,受新政影响，由于河北省地方调控细则尚未出台，地产商拿地情绪不高，购房者等待、观望情绪较重。,研究内容,研究结论,目标实现影响,唐山房地产市场,销售目标 价值目标 品牌目标,+,-,唐山房地产市场小结,竞争项目分析,我们的竞品如何表现，自

21、身的发力空间如何？,唐山城市综合体项目多数集中在城市核心版块，区域价值不断提升,天一紫御庄园,悦富强城,新华联广场,新华贸中心,世博广场,金港国际,第三空间,万达广场,万通时代中心,远洋城商圈,新华西道,渤海新世界,新华1号,唐百商圈,北新西道,凤城国际广场,卫国路,本案,八方购物商圈,东润国际广场,唐山综合体市场大体量项目众多，3个项目体量超过50万平，市场整体平均体量高达30.9万平,50万平米,平均体量30.9万平,本项目总体量,同区域、同价位、同客户竞品共8个，均无完整业态组合，并普遍以住宅商业为驱动，均衡发展型城市综合体市场空白,渤海新世界效果图,新华联广场效果图,商业,已开盘竞品项

22、目余量较大，加之未开盘项目较多，后期综合体市场竞争激烈,已开盘竞品 月均去化率 达68%， 可售房源 共6808套,已开盘竞品项目余量较大，加之未开盘项目较多，后期综合体市场竞争激烈,各竞品项目住宅存量图（套） （截止2010年7月11日）,竞品项目住宅主要为两居三居的大户型，主力户型集中在110130 ，总价集中在 105110万元,新华联广场 两居100.52，南北通透，超宽客厅，独立方正厨房，超大景观平台花园，宽敞主卧飘窗空间,新华1号 B4户型，建面93，户型方正，动静分离，私属阳台，双阳台设计，精致装修,凤凰国际广场 建面89，户型方正，动静分区，干湿分离，客厅主卧朝南,竞品二居户型

23、方正，面积集中在100平米左右；但缺陷明显，采光不佳、功能分区不清晰，舒适度不够,动静分区不佳， 厨房设置缺乏 人性化，次卧 采光不良，窗小 且东朝向,采光不佳，次卧室采光面较小,三居户型整体凸显综合体品质感，其中小三居紧凑精致，满足生活需要；大三居宽敞舒适，但多有边角和浪费的面积,渤海新世界B户型 3室2厅2卫，建筑面积：约133.4平米 宽景大开间近14.8米，尽显大户支架卓越尺度；户型方正实用，合理分区，进退之间，丰富生活的情趣；赠送空间，超高使用率，引导高尚品质生活；180度观景落地大飘窗，收纳中心舒适生活；豪华主卧，私享衣帽卫浴空间,新华联广场S1-C1 3室2厅2卫，建筑面积：约1

24、36.50 南北通透，阔达全明三室设计； 各功能空间开敞舒适，独立方正景观餐厅，满足生活品质；超大观景平台花园，超宽会客大厅，俯瞰欧洲园林中央美景,万达广场D1户型 3室2厅2卫，建筑面积：139平米 南北通透，三南向居室 各功能空间尺度开敞舒适，双入户设计，尽享高品质生活 B1户型 3室2厅2卫，建筑面积：114平米 紧凑三房，简约空间、双卫设计，满足品质生活； 全明设计，采光充足，尽享宽广视野 超大赠送面积，宽敞阳台及飘窗超值赠送,D1,B1,售楼处选址较多位于项目外围，紧邻繁华的交通主干道， 形象显著易于辨认；装修风格多为现代简约，外观不够高档； 大多数功能划分明确、动线清晰,接 待 台

25、,沙盘,吧 台,办 公 室,卫生间,洽 谈 区,展 板,易拉宝,电视机,LOFT 写字楼 模型,商业 标准层 模型,渤海新世界售楼处功能分区,研究内容,研究结论,目标实现影响,项目竞品,销售目标 价值目标 品牌目标,+,-,竞争项目分析,唐山城市综合体市场现状,购房客户分析,哪些人组成了我们的客户群体？特征如何？,唐山房地产市场客户构成及特征,城市综合体目标客群为唐山市中高端客户，客户群体需求市场表现良好,中高端客户购买需求受到新政部分政策限制，但需求仍较强烈,7月份之前，城市综合体项目保持着较好的销售速度和销售价格，大部分项目的住宅和商业部分在2个月前已销售80%；受新政影响，购买方式受到限

26、制，但客户需求仍然存在,中高端客户支付力水平基本保持不变,中高端客户主要为从事第二产业、唐山市经济主体行业的从业人员，还包括拥有稳定工作的政府或企事业单位工作人员，以及从事金融、医疗、教育等第三产业行业人员，拥有良好的支付能力,中高端客户主要为刚性改善型需求,从中高端项目热销产品及中高端客户置业特点可以看出，其需求主要为刚性改善需求，是市场上主力需求，且此类需求受市场变化影响程度较小。,中高端客户关注点集中在产品品质、资源配套、身份形象三个方面,置业经验丰富，在城市乃至全国拥有多处房产，作为资产处置的一种方式 看重地段价值，好地段出现项目时就开始关注，以占有核心地段房产作为主要的投资方式,见多

27、识广，对项目平牌及项目品质要一定要求；喜欢“扎堆” 购置90平米以下户型作为投资，130平米以上大户型自住，要求项目能体现身份和地位，有尊贵感,考虑熟悉的生活环境，及亲戚朋友的生活圈子，不会离开原来居住区域，在区域内选房 换房是为改善现有居住条件，选择偏大的户型 有一次性投资的能力，但关注产品实用性及得房率,客户特征,客户置业关注点,研究内容,研究结论,目标实现影响,购房客户,销售目标 价值目标 品牌目标,+,购房客户分析,同创联行的思考,为实现目标，我们项目需要解决什么问题？,目标,产品快速销售获利,提升开发商品牌形象,成就唐山市地标建筑,1.客户认为项目地处城市核心区边缘，非绝版地块。 2

28、.面对新政及激烈市场竞争的双重压力。 3.当前唐山城市综合体价值并未得到充分挖掘。,同创联行的思考,如何解决核心问题？如何打造项目整体？,项目综合体定位的初步研判,唐山市CBD地标建筑 首席高端城市综合体,塑造综合性项目的整体价值感 强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发 开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,KPI体系,外因,高水准的规划设计各功能共融互不干扰,专业的管理团队物业管理/经营管理,地理位置CBD/城市中心,交通可达性主干道沿线/地铁口,内因,高标准的功能化体系五星级酒店、甲级写字楼、高档/中高档购物中心、顶级

29、酒店式（服务式）公寓,开发能力雄厚开发商强劲的资金实力和丰富的经验,规模较大20万以上,强烈的视觉冲击超高层/建筑群,高价格,高品质,天一紫御庄园,公园大地,新华联广场,8000,第一阵营,第二阵营,悦 富强城,唐山万达广场,本项目,8500,性价比平衡线,新华一号,风城国际广场,世博广场,渤海新世界,项目要站位第一梯队，品质、价格与市场最优秀竞品并驾齐驱，形象、价值整体超越,项目占位第一梯队,天一紫御庄园住 团购售出大量住 宅回款结束，现 在为纯利润，价 格提升，高于万 达广场,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,核心客户,边缘客户,重要客户,城市综合体客户组

30、成,客户为唐山市中高端人群，改善型自住为主,矿主、能源业主、钢材业主,矿主、能源业主、钢材业主,矿主、能源业主、钢材业主,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,产品类型全面，保持各功能区分互补、共生共荣，提高效益，形成“浓缩小城市”，建立唐山市真正意义上的城市综合体,项目在市场竞品中体量偏大，属于城市综合体中的均衡发展模式，以其地标性、高端定位，应兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体，符合唐山快速发展的城市化进程，类比香港太古广场与北京华贸中心；推售节奏不可单一、跳跃，强调区分互补、共生共荣,酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台

31、,商务租客,提升品质,高消费人流,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,商旅消费人流,商务消费人流,旅游租客,均衡中的重点,整体产品的联带,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,修改规划中部分产品，项目以住宅为主，其他产品皆以 自身特点结合所处区域、地段、功能进行改善,隔离景观带,小型公园,商业步行街,商业步行街,南区住宅受综合体影响较弱，且北为国安街，南邻其他建筑物，做隔离景观带可以增加住宅南向景观优势，易于支持住宅价格,南区与综合体其他产品有一街之隔，不易形成整体，在国安街道项目南北两侧做商业步行街可以经商业带动，将南北区连成一体,要做唐山

32、市真正意义上的城市综合体，少不了小型公园做配套，北可做商务景观，南可做住宅业主休闲场所,规划适宜，办公与酒店应处于交通便利的主干道边，方便出行和形象展示，公寓住宅居于内，繁华安静两相宜；在商业平台做空中花园，增加产品价值,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,竞品主要以现代简约为主，外观采用玻璃幕墙，住宅多用涂料，未能凸显特色,楼体外立面为现代简约风格，写字楼、酒店、公寓使用玻璃幕墙，烘托出大气、品质、高端和奢华,建筑风格为现代简约体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简

33、约和实用，但又富有朝气的生活气息，住宅为了保持综合体一体性,项目凸显低碳住宅的概念，利用先进的外墙保温技术，形象和内涵都能得以体现,项目应按建筑百年不落后的标准规划设计和建造，目标客户群为高端客户，建筑设计应纯净、简洁、明快、凌厉，极富纪念性和时代感,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,整体示意,住宅示意,酒店示意,项目定位高端，以二室三室为主，三室大户型居多，迎合唐山市高端客户需求,项目户型配比定位,唐山市场以90-120平米户型为主，120-150平米户型趋势平稳，说明需求量稳定，09年11

34、月份显示市场对大户型有了新的认识和追求，将存在巨大发展,户型配比原则 功能定位是产品组合的前提，依托其产生的产品规划才是符合市场需求的 对于实现现金流量的产品和长期持有的物业，要做有机的优化组合，保证项目资金的合理性和安全性 要充分论证不同产品未来发展的不同需求，持有型的物业可以超前一步，销售型的物业就要适度超前,唐山市近期住宅面积比,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,户型建议-提升项目品质塑造唐山标志形象,私家电梯入户，通过增加一部电梯实现； 动静分开，避免相互干扰；,以高层10-12#楼户型为例,功能区互不干扰,私家电梯入户,Q1,Q2,Q3,定位与占位,

35、产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,私家电梯入户,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,推荐户型户型以140-180平米的三居为主,三室二厅户型,三室二厅户型,三室二厅户型,四室二厅户型,楼层间有效隔音的浮筑楼板,低辐射镀膜 LOW-E中空 （加惰性气体）遮阳玻璃,低辐射镀膜玻璃（又称Low-E玻璃），是一种较新型的节能玻璃，在玻璃表面镀覆Low-E涂层后，就可以减少两片玻璃之间的长波辐射交换。,国际先进的聚乙烯泡沫隔音垫，使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离，形成一道弹性隔声层，从而有效的降低撞

36、击声的传播,变频风机新风系统,可视对讲功能 家居安防功能 照明及电动窗帘控制功能 地采暖控制功能 中央空调控制功能 场景控制功能信息发布及查询功能 网络远程控制功能 电话远程控制功能,智能化设施，从产品品质内涵出发，为客户打造安全、舒适的生活，标定唐山NO.1形象,可以敏感识别由室内人员的出现，活动状况的不同，室内污染度的高低所导致的室内相对湿度的变化，从而自动调节新风量,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,市场比较法,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,对比打分，四个项目对本案的可比价格为,根据本案情况，可设定以上三个项目权重分

37、别为0.1、0.3、0.3、0.3，由此可计算本项目均价=85600.1+92400.3+98880.3+82000.3=9054元/ 因此，本案入市价格为9054元/,渤 海 新 世 界：80001.07=8560 万 达 广 场：88001.05=9240 天一紫御庄园： 96001.03=9888 新 华 1 号：82001.00=8200,项目整盘目标实现均价9054元/，入市即以此价格为起点； 若按3%的变动范围来计算，整体均价上下界点为： 9054（1+3%）=9325元/ 9054（1-3%）=8782元/,本项目在销售周期内静态的价格区间约为： 8782元/ 9325元/,顺市

38、场变化而动，保持高开稳走的节奏,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,售楼处设置原则 节俭和可重复利用原则，售楼中心的位置选择在规划中的商业区域内为永久性建筑，所以售楼中心的建设、装修、物业形态按照原定规划须一步到位，以避免以后的铺张浪费。 售楼处功能 重视细节方面的处理：用完美的设计理念来体现在细部。 售楼中心的物业管理：前期引进优秀的物业管理公司(如戴德梁行)。 在上述原则下，我们认为售楼处应满足如下功能： 前台接待区：设置在首层，用于客户接待，总机转接。 沙盘展示区：建议设置在首层，设置整体项目规划沙盘、典型户型沙盘，给客户提供直观感受。 概念展示区：建议设

39、置在首层，展示项目楼盘、生活品位等使客户在参观同时对本项目产生空间联想。 销售洽谈区：建议设置在首层，销售顾问同客户讲解、交流区域。 签约室：建议设置在二层，设置半开放空间。 样板展示区：建议设置在二层，针对不同销售阶段和户型，设置1：1样板房，使客户体会实实在在的居家感受，刺激购买欲望 办公空间、储藏区：设置在二层，用于销售阶段办公及宣传品的储藏。 咖啡酒文化：设置在二层，增添项目楼盘的高贵品格。,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,Q1,Q2,Q3,定位与占位,产品建议,价格建议,Q4,售楼处建议,反光字体，突出白天及夜晚不同的效果,异型设计，吸引注意,指引系统在项目地四至道路上，设立道路指引系统，指引来访客户,标示指引,车辆来访组织接待通知销售现场,售楼处装修凸显项目品质，装修高档、富丽堂皇，细节之处可见档次，人性化设置体贴入微,Q1,Q2,Q3